서울특별시 중구 남창동 31-27
2023타경110870(강제경매) · 서울중앙지방법원 서울중앙지방법원 경매7계 ·
#지분매각#법정지상권#대항력있는임차인
— 서류 기재 기반 자동 표시, 원문 확인 필요
⚠ 지분매각 — 부동산 전체가 아니라 일부 지분만 사는 경매입니다
지금 최저 입찰가
4억 6,080만원
감정가의 64% 수준
감정가 (법원 감정평가액)
7억 2,000만원
경매 시작 시점의 기준 가격
다음 매각기일 (입찰일)
2026.08.20
D-10 · 4별관 211호 경매법정
유찰 (아무도 안 산 횟수)
7회
유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다
🔍 서울특별시 중구 남창동 31-27 소재 상업용 건물 지분매각 사건으로, 감정가 720,000,000원 대비 최저매각가격은 460,800,000원이며 지상 건물 법정지상권 가능성, 무단증축, 임대관계 미상, 경계 특정 문제가 기재되어 있습니다.
확인필수 6건
주의 3건
참고 2건
🔒 회원 열람 — 무료로 보기 ↓
이 물건, 꼭 확인할 점
경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.
◐
지분매각 (일부 지분만)
부동산 전체가 아니라 일부 지분만 나온 경매입니다. 온전한 사용·처분에 제약이 크고 공유자 우선매수가 있을 수 있습니다.
↩
취하 가능성 (청구금액 감정가의 4%)
채권자가 받으려는 돈(청구금액 30,455,450원)이 물건 값보다 훨씬 적습니다. 채무자가 이 빚만 갚으면 경매가 취소(취하)될 수 있어, 준비해도 낙찰까지 안 갈 수 있습니다.
경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이
있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요.
입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.
사진·도면 전체 보기 — 총 11장 (배치도·구조도·지적도 포함)
전경·외관 (3장)
현장 사진 (6장)
위치도 (지도) (1장)
호별 배치도 (1장)
🔒 이 물건의 AI 문서 정리가 준비되어 있습니다
위험 신호 개수는 상단 요약에 보입니다. 전체 내용(쉬운 설명·원문 인용·체크리스트)은 회원 열람입니다.
현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)
법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후
명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.
조사일시: 2023년08월12일15시30분 2023년08월31일10시40분
1) 본건 부동산의 전입세대 열람 내역 및 상가건물임대차 현황서에 등재된 사람을 일응 임차인으로 보고 보고함.
2) 본건 부동산의 계략적인 위치는 공부상 표시와 실제 현황의 위치가 불분명하고 경계의 구획도 없어 구체적인 점유부분을 알수없음.
3)상가건물임대차 현황서에 등재된 임차인 점포를 찾아서 탐문한바, 임차인은 만나지 못하고 점포의 직원에게 안내문 교부함.상세한 점유관계는 별도의 확인이 필요함.
4) 본건 부동산의 구체적인 점유부분은 전문가의 측량에 의하여 특정되어야 한다고 사료됨.
| 임차인(전입세대) | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 점유부분 | 대항력 (말소기준 2019-10-08) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최○헌 | 2015.10.08 | 미상 | 미상 | 1,2층 |
선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험)
※ 재확인 필요 |
| 송○숙 | 2017.03.21 | 미상 | 6,944,400 | 2층 106호 |
선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험)
※ 재확인 필요 |
| 최○희 | 2017.06.27 | 미상 | 12,474,200 | 2층 51호 |
선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험)
※ 재확인 필요 |
대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.
가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)
경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.
| 회차 | 날짜 | 종류 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.08.27 14:00 | 매각결정기일 | |||
| 8차 | 2026.08.20 10:00 | 매각기일 | 4억 6,080만원 | |
| 7차 | 2026.07.16 10:00 | 매각기일 | 5억 7,600만원 | 유찰 |
| 6차 | 2026.06.11 10:00 | 매각기일 | 7억 2,000만원 | 유찰 |
| 5차 | 2024.09.26 10:00 | 매각기일 | 3억 6,864만원 | 유찰 |
| 4차 | 2024.07.18 10:00 | 매각기일 | 4억 6,080만원 | 유찰 |
| 3차 | 2024.06.13 10:00 | 매각기일 | 5억 7,600만원 | 유찰 |
| 2차 | 2024.05.09 10:00 | 매각기일 | 7억 2,000만원 | 유찰 |
| 신건 | 2024.04.04 10:00 | 매각기일 | 9억원 | 유찰 |
인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)
최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 3건 낙찰됐고,
평균 낙찰가는 감정가의 81.3%, 평균 유찰 1.7회였습니다.
판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.
최근 인근 낙찰 (최신 5건)
| 소재지 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 중구 신당동 308-63 | 3,600만원 | 3,150만원 | 88% | 2026.02.26 |
| 서울특별시 중구 신당동 432-263 | 13억 7,598만원 | 6억 8,200만원 | 50% | 2025.10.28 |
| 서울특별시 중구 을지로5가 20-3 | 1억 4,645만원 | 1억 5,665만원 | 107% | 2025.09.16 |
지금 진행 중인 인근 물건 (2건 중 5건)
| 소재지 | 감정가 | 최저가 | 유찰 | 매각기일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 중구 신당동 251-128 | 17억 3,840만원 | 11억 1,257만원 | 3회 | 2026.08.11 |
| 서울특별시 중구 신당동 308-55 | 11억 8,875만원 | 7억 6,080만원 | 6회 | 2026.08.20 |
감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록
감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는
진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아,
실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2023.08.01 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2023.08.01 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
위치 및 주위환경
본건 대상물건은 서울특별시 중구 남창동 소재 "회현역" 북측 인근에 위치에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 판매시설 등이 혼재된 지대임.
본건 대상물건은 서울특별시 중구 남창동 소재 "회현역" 북측 인근에 위치에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 판매시설 등이 혼재된 지대임.
교통상황
본건 대상물건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 지하철역, 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 양호함.
본건 대상물건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 지하철역, 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 양호함.
건물의 구조
철근콩크리트조 슬래브지붕 및 함석지붕 2층 내 1층, 2층 일부로서, 외벽 : 알루미늄 복합판넬 마감, 내벽 : 각종 인테리어 마감, 창호 : 샷시창호임.
철근콩크리트조 슬래브지붕 및 함석지붕 2층 내 1층, 2층 일부로서, 외벽 : 알루미늄 복합판넬 마감, 내벽 : 각종 인테리어 마감, 창호 : 샷시창호임.
이용상태
영업시설로 이용중임.
영업시설로 이용중임.
설비내역
위생설비, 급·배수설비, 시스템에어컨, 스프링쿨러, 화재감지기, 공조설비 등을 갖추고 있 음.
위생설비, 급·배수설비, 시스템에어컨, 스프링쿨러, 화재감지기, 공조설비 등을 갖추고 있 음.
토지의 형상·이용상태
인접지 및 도로와 대체로 등고평탄한 16필지 일단의 가각전재된 사다리형의 토지로서, 상업 용 건부지로 이용중임.
인접지 및 도로와 대체로 등고평탄한 16필지 일단의 가각전재된 사다리형의 토지로서, 상업 용 건부지로 이용중임.
인접 도로상태
대상물건 북측, 남측, 서측의 약 10미터, 6-8미터, 6-8미터 도로와 각각 접합.
대상물건 북측, 남측, 서측의 약 10미터, 6-8미터, 6-8미터 도로와 각각 접합.
공법상 제한 (용도지역 등)
일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역, 도로(접합), 시장, 가축사육제한구역, 대 공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 중점경관관리구역(2016-11-24), 역사도심 (4대문안)임.
일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역, 도로(접합), 시장, 가축사육제한구역, 대 공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 중점경관관리구역(2016-11-24), 역사도심 (4대문안)임.
기타 기재
공부상 2층 건물이나 3층과 4층을 무단증축하여 사용중임.
공부상 2층 건물이나 3층과 4층을 무단증축하여 사용중임.
임대관계
미상임.
미상임.
매각물건명세서 핵심 원문
경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로
적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.
| 최선순위 설정 | 1. 2019.10.08. 압류 2. 2020.06.29. 가압류 |
|---|---|
| 인수되는 권리 | (기재 없음) |
| 지상권 개요 | 지상 소재 건물을 위하여 법정지상권 성립할 여지 있음 |
| 비고란 | 1.일괄매각 2.지분매각임 3.지상 소재 건물을 위하여 법정지상권 성립할 여지 있음 |
원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2023타경110870)로 확인하세요.
건물 등기 사항
📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다.
등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고,
요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다.
올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.
로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.
물건 정보 (정확한 숫자)
| 감정가 | 720,000,000원 |
|---|---|
| 최저매각가격 | 460,800,000원 |
| 입찰 보증금 (10%) | 46,080,000원 최저가의 10% |
| 청구금액 | 30,455,450원 — 채권자가 받으려는 돈 |
| 유찰 | 7회 |
| 매각기일 | 2026.08.20 4별관 211호 경매법정 |
| 도로명주소 | 서울특별시 중구 남창동 31-27 |
| 내역 | |
| 사건 접수 | 2023.08.01 · 개시결정 2023.08.03 |
| 배당요구종기 | 2023.10.19 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나 |
인근 실거래가 (국토부 신고 기준)
경매가 아닌 일반 매매로 실제 거래된 가격입니다. 감정가·최저가가 시세 대비
어느 수준인지 가늠하는 기준이 됩니다.
| 거래일 | 단지 | 전용 | 층 | 거래금액 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.07.17 | 광희동1가 대 일반상업지역 | 1.3㎡ | 2,656만원 | |
| 2026.07.13 | 중림동 대 제3종일반주거지역 | 11.1㎡ | 2억 3,695만원 | |
| 2026.07.11 | 황학동 대 일반상업지역 | 2.6㎡ | 1억 200만원 | |
| 2026.07.11 | 황학동 대 일반상업지역 | 2.3㎡ | 9,000만원 | |
| 2026.07.11 | 황학동 대 일반상업지역 | 22.1㎡ | 5억 7,574만원 | |
| 2026.07.06 | 태평로2가 대 일반상업지역 | 43.7㎡ | 39억 2,762만원 | |
| 2026.07.02 | 장충동2가 대 제3종일반주거지역 | 19.6㎡ | 3억 8,448만원 | |
| 2026.06.30 | 순화동 대 제3종일반주거지역 | 4232.5㎡ | 1,991억 6,200만원 |
상세 자료 (원본 문서)
아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다.
우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다.
(등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)
| 자료 | 우리 페이지 반영 |
|---|---|
| 사진 / 지적도 | ✅ 대표 사진 + 전체 보기 |
| 감정평가서 | ✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등) |
| 매각물건명세서 | ✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고) |
| 현황조사서 | ✅ 점유관계·임차인 |
| 기일내역 | ✅ 회차별 유찰·낙찰 이력 |
| 건물 등기 | 💰 유료 — 프로토타입 미제공 |
| 건축물대장 · 문건접수/송달 | 🔜 추가 예정 (무료 자료) |
이 페이지의 용어, 쉽게
- 감정가 / 최저매각가격
- 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
- 유찰
- 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
- 최선순위 설정 (말소기준)
- 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
- 대항력 있는 임차인
- 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
- 인수되는 권리
- 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
- 매각물건명세서
- 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.