서울특별시 종로구 평창동 445-1
2024타경2532(임의경매) · 서울중앙지방법원 서울중앙지방법원 경매21계 ·
#유치권#위반건축물#제시외건물#대항력있는임차인
— 서류 기재 기반 자동 표시, 원문 확인 필요
지금 최저 입찰가
28억 1,364만원
감정가의 100% 수준
감정가 (법원 감정평가액)
28억 1,364만원
경매 시작 시점의 기준 가격
다음 매각기일 (입찰일)
2026.07.07
경매법정(4별관 211호)
유찰 (아무도 안 산 횟수)
3회
유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다
이 물건, 꼭 확인할 점
경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.
🏚
제시외 건물 언급 있음 (감정평가서)
감정평가사가 현장에서 매각 목록 밖의 건물(제시외)을 확인했습니다: “후첨 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지"와 같이 제시외 건물(종물 및 부합물) 소재함.”. 낙찰받아도 그 부분은 내 것이 아닐 수 있어 매각 포함 여부를 반드시 확인하세요.
경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이
있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요.
입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.
사진·도면 전체 보기 — 총 18장 (배치도·구조도·지적도 포함)
전경·외관 (4장)
현장 사진 (12장)
위치도 (지도) (2장)
AI 문서 정리
AI 분석 분석일시 2026-07-05T01:27:33이 물건은 서울 종로구 평창동에 위치한 기도원 건물과 토지입니다. 건물은 지하 1층, 지상 2층 규모로, 현재 기도원으로 사용 중입니다. 감정가는 약 28억 원이지만, 3번의 유찰 이력이 있어 현재 최저가로 내려왔습니다. 가장 조심해야 할 점은 건물이 위반건축물로 등재되어 있고, 폐건축 자재 등이 적치되어 있다는 점입니다. 이는 추가 비용이 발생할 수 있음을 의미합니다. 입찰 전에는 건물의 위반 내용과 폐기물 처리 비용을 확인해야 합니다.
확인필수위반건축물 및 폐기물 적치
건물이 법적 규정을 위반한 상태로 등재되어 있어, 추가 보수나 철거 비용이 발생할 수 있습니다. 폐기물 처리에도 추가 비용이 들 수 있습니다.
일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있으며, 본건 지상에 폐건축 자재 등의 폐기물이 적치된 상태로 기도원으로 이용중임 (매각물건명세서 비고란)
위반건축물의 구체적인 내용과 폐기물 처리 비용을 확인했나요?
주의제시외 건물 존재
경매 대상에 포함되지 않은 추가 건물이 있을 수 있어, 이에 대한 권리 관계를 확인해야 합니다.
제시외 건물(종물 및 부합물) 소재함 (감정평가서 요항)
제시외 건물의 존재와 권리 관계를 확인했나요?
참고임차인 존재 가능성
임차인이 있을 경우, 보증금 반환 등 추가 비용이 발생할 수 있습니다.
상가건물임대차현황서 내역에 임차인만 등재되어 있으며, 점유자를 만나지 못해 연락처가 기재된 안내문을 부착해 두었으나 점유자 등으로부터 아무 연락이 없어 상가건물임대차현황서에 등재된 점유자를 일응 임차인으로 보고함 (현황조사서)
임차인의 정확한 현황과 계약 조건을 확인했나요?
사실 요약
| 감정가 대비 최저가 | 28억 1,364만 5,810원 — 감정가와 최저가가 동일합니다. |
|---|---|
| 유찰 이력 | 3회 — 2025년 2월, 3월, 4월에 유찰되었습니다. |
| 인근 실거래가 | 1,600만 원 ~ 6,377만 원 — 인근 일반상업지역의 최근 실거래가입니다. |
입찰 전 체크리스트
아래 항목을 하나씩 지워가며 확인하세요. 하나라도 확인이 안 되면 입찰을 미루는 게 안전합니다.
- 위반건축물의 구체적인 내용을 확인하세요.
- 폐기물 처리 비용을 예상해 보세요.
- 제시외 건물의 존재와 권리 관계를 확인하세요.
- 임차인의 정확한 현황과 계약 조건을 확인하세요.
- 건물의 정상 작동 여부를 확인하세요.
- 인근 실거래가와 비교해 가격을 검토하세요.
- 등기부등본을 확인해 권리 관계를 파악하세요.
이 문서만으로 알 수 없는 것
경매 사고의 대부분은 "문서에 없는 것"에서 납니다. 아래는 별도로 직접 확인해야 하는 정보입니다.
- 등기부등본 원본
- 임차인의 정확한 현황과 계약 조건
- 위반건축물의 구체적인 내용
- 폐기물 처리 비용 예상치
현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)
법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후
명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.
조사일시: 2024년05월28일10시21분 2024년05월29일17시05분
1) 이건 부동산의 상가건물임대차현황서 내역에 임차인만 등재되어 있으며,
2) 이건 부동산을 방문하였으나 점유자를 만나지 못해 연락처가 기재된 안내문을 부착해 두었으나 점유자 등으로부터 아무 연락이 없어 상가건물임대차현황서에 등재된 점유자를 일응 임차인으로 보고함.
| 임차인(전입세대) | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 점유부분 | 대항력 (말소기준 2022-10-11) |
|---|---|---|---|---|---|
| 인○○○○○○○○사 | 2022.07.15 | 미상 | 미상 |
선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험)
※ 재확인 필요 |
대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.
가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)
경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.
| 회차 | 날짜 | 종류 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.07.14 14:00 | 매각결정기일 | |||
| 4차 | 2026.07.07 10:00 | 매각기일 | 28억 1,364만원 | |
| 3차 | 2025.04.15 10:00 | 매각기일 | 18억 73만원 | 유찰 |
| 2차 | 2025.03.11 10:00 | 매각기일 | 22억 5,091만원 | 유찰 |
| 신건 | 2025.02.04 10:00 | 매각기일 | 28억 1,364만원 | 유찰 |
인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)
최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 1건 낙찰됐고,
평균 낙찰가는 감정가의 6.4%, 평균 유찰 13.0회였습니다.
판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.
최근 인근 낙찰 (최신 5건)
| 소재지 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 종로구 인의동 48-2 효성주얼리시티 2층제이2004호 | 3억 4,600만원 | 2,200만원 | 6% | 2025.08.20 |
감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록
감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는
진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아,
실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2024.05.13 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2024.05.13 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
위치 및 주위환경
본건은 서울특별시 종로구 평창동 소재 '참샘골공원' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 주거나지, 임야 및 근린생활시설 등이 소재하며, 제반 주위환경은 무난함.
본건은 서울특별시 종로구 평창동 소재 '참샘골공원' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 주거나지, 임야 및 근린생활시설 등이 소재하며, 제반 주위환경은 무난함.
교통상황
본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 주변의 제반 대중교통 사정은 무난함.
본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 주변의 제반 대중교통 사정은 무난함.
토지의 형상·이용상태
본건은 고지에 위치한 사다리형 토지로서, 기도원 건부지로 이용 중임.
본건은 고지에 위치한 사다리형 토지로서, 기도원 건부지로 이용 중임.
인접 도로상태
본건은 서측으로 노폭 약 6-7미터 내외의 포장도로 및 북동측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로(계단식 보행로)에 각각 접하며, 포장상태 및 계통성 등은 무난함.
본건은 서측으로 노폭 약 6-7미터 내외의 포장도로 및 북동측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로(계단식 보행로)에 각각 접하며, 포장상태 및 계통성 등은 무난함.
공법상 제한 (용도지역 등)
도시지역, 제1종전용주거지역, 자연경관지구, 지구단위계획구역, 일단의주택단지조성사업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:54-236m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 도시관리계획 입안중(평창동 일단의 주택지 조성사업지 지구단위계획구역(변경)(안)).
도시지역, 제1종전용주거지역, 자연경관지구, 지구단위계획구역, 일단의주택단지조성사업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:54-236m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 도시관리계획 입안중(평창동 일단의 주택지 조성사업지 지구단위계획구역(변경)(안)).
기타 기재
없 음.
없 음.
기타 기재
없 음.
없 음.
임대관계
미상임.
미상임.
건물의 구조
기호(가): 구조: 연와조 평스라브 규모: 지하1층/지상 2층 외벽: 적벽돌쌓기 마감 등 창호: 알루미늄새시 마감 등
기호(가): 구조: 연와조 평스라브 규모: 지하1층/지상 2층 외벽: 적벽돌쌓기 마감 등 창호: 알루미늄새시 마감 등
이용상태
기호(가): 기도원 등
기호(가): 기도원 등
설비내역
기본적인 급·배수 위생설비, 전기설비, 난방설비 등이 구비되어 있으나, 정상 작동 여부는 확인 요함.
기본적인 급·배수 위생설비, 전기설비, 난방설비 등이 구비되어 있으나, 정상 작동 여부는 확인 요함.
제시외 건물
확인 필수
후첨 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지"와 같이 제시외 건물(종물 및 부합물) 소재함.
후첨 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지"와 같이 제시외 건물(종물 및 부합물) 소재함.
기타 기재
없 음.
없 음.
임대관계
임대관계 미상임.
임대관계 미상임.
매각물건명세서 핵심 원문
경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로
적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.
| 최선순위 설정 | 2022.10.11. 근저당 |
|---|---|
| 인수되는 권리 | (기재 없음) |
| 지상권 개요 | (기재 없음) |
| 비고란 | -일괄매각. 제시외 건물 포함 -일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있으며, 본건 지상에 폐건축 자재 등의 폐기물이 적치된 상태로 기도원으로 이용중임 -이 사건 매각대상 부동산에 대하여 주식회사 티움건설의 유치권은 부존재함(의정부지방법원 남양주지원 2025가단8240 유치권 부존재 확인의 소 2026. 4. 30.자 확정) |
원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2024타경2532)로 확인하세요.
건물 등기 사항
📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다.
등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고,
요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다.
올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.
로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.
물건 정보 (정확한 숫자)
| 감정가 | 2,813,645,810원 |
|---|---|
| 최저매각가격 | 2,813,645,810원 |
| 입찰 보증금 (10%) | 281,364,581원 최저가의 10% |
| 청구금액 | 2,062,428,878원 — 채권자가 받으려는 돈 |
| 유찰 | 3회 |
| 매각기일 | 2026.07.07 경매법정(4별관 211호) |
| 도로명주소 | 서울특별시 종로구 평창동 445-1 |
| 내역 | |
| 사건 접수 | 2024.05.13 · 개시결정 2024.05.16 |
| 배당요구종기 | 2024.08.01 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나 |
인근 실거래가 (국토부 신고 기준)
경매가 아닌 일반 매매로 실제 거래된 가격입니다. 감정가·최저가가 시세 대비
어느 수준인지 가늠하는 기준이 됩니다.
| 거래일 | 단지 | 전용 | 층 | 거래금액 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.07.01 | 숭인동 대 일반상업지역 | 82.6㎡ | 16억원 | |
| 2026.06.26 | 원남동 대 일반상업지역 | 86㎡ | 41억 8,041만원 | |
| 2026.06.26 | 원남동 대 일반상업지역 | 131.2㎡ | 63억 7,756만원 | |
| 2026.06.26 | 원남동 대 일반상업지역 | 10.2㎡ | 4억 9,582만원 | |
| 2026.06.26 | 원남동 대 일반상업지역 | 70.1㎡ | 34억 752만원 | |
| 2026.06.26 | 원남동 대 일반상업지역 | 51.2㎡ | 24억 8,880만원 | |
| 2026.06.26 | 원남동 대 일반상업지역 | 114.4㎡ | 55억 6,092만원 | |
| 2026.06.26 | 원남동 대 일반상업지역 | 40㎡ | 19억 4,438만원 |
건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분
일반건물
연와조 평 스라브2층 기도원
1층 92.34㎡
2층 66.09㎡
지하실 346.27㎡
일반건물
연와조 평 스라브2층 기도원
1층 92.34㎡
2층 66.09㎡
지하실 346.27㎡
상세 자료 (원본 문서)
아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다.
우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다.
(등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)
| 자료 | 우리 페이지 반영 |
|---|---|
| 사진 / 지적도 | ✅ 대표 사진 + 전체 보기 |
| 감정평가서 | ✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등) |
| 매각물건명세서 | ✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고) |
| 현황조사서 | ✅ 점유관계·임차인 |
| 기일내역 | ✅ 회차별 유찰·낙찰 이력 |
| 건물 등기 | 💰 유료 — 프로토타입 미제공 |
| 건축물대장 · 문건접수/송달 | 🔜 추가 예정 (무료 자료) |
이 페이지의 용어, 쉽게
- 감정가 / 최저매각가격
- 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
- 유찰
- 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
- 최선순위 설정 (말소기준)
- 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
- 대항력 있는 임차인
- 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
- 인수되는 권리
- 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
- 매각물건명세서
- 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.