2024타경100474 — AI 법원경매 문서 정리

⚠ 이 물건은 대법원 사이트에서 더 이상 조회되지 않습니다(낙찰·취하 등으로 경매가 종료되었을 수 있습니다). 아래 정보는 마지막으로 확인된 내용이며 최신이 아닐 수 있습니다.

서울특별시 관악구 신림동 598-4 1층104호

2024타경100474(임의경매) · 서울중앙지방법원 서울중앙지방법원 경매11계 · 벽돌조 33.82㎡(10.2평) 지하실 10.45㎡(3.2평)

⚠ 지분매각 — 부동산 전체가 아니라 일부 지분만 사는 경매입니다

지금 최저 입찰가

3억 1,920만원

감정가의 80% 수준

감정가 (법원 감정평가액)

3억 9,900만원

경매 시작 시점의 기준 가격

다음 매각기일 (입찰일)

2026.11.12

D-4 · 경매법정 4별관 211호

유찰 (아무도 안 산 횟수)

1회

유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다

아직 AI 정리가 없는 물건입니다 무료로 분석 만들기 ↓

이 물건, 꼭 확인할 점

경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.

◐

지분매각 (일부 지분만)

부동산 전체가 아니라 일부 지분만 나온 경매입니다. 온전한 사용·처분에 제약이 크고 공유자 우선매수가 있을 수 있습니다.

경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이 있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요. 입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.

전경·외관

위치도 (지도)

전경·외관

전경·외관

대표 사진 4장 (위치도 포함) · 출처: 대법원 법원경매정보 — 클릭하면 원본 크기

사진·도면 전체 보기 — 총 26장 (배치도·구조도·지적도 포함)

전경·외관 (24장)

위치도 (지도) (2장)

이 물건의 AI 문서 정리 만들기

법원 문서(매각물건명세서·현황조사서·감정평가서)와 인근 낙찰 통계를 AI가 읽고, 확인해야 할 문구를 원문 인용으로 짚어드립니다. 30초~2분 걸립니다.

가입하고 무료 3건 받기 로그인

현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)

법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후 명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.

조사일시: 2024년12월13일14시25분 2024년12월18일14시31분

1) 이건 부동산의 전입세대열람 및 외국인체류확인서 내역에 등재된 자 없으며
2) 이건 부동산의 점유자를 만나지 못해 연락처가 기재된 안내문을 부착해 두었으나 점유자 등으로부터 아무 연락이 없어 일응 점유미상으로 보고함. 단, 점유관계는 별도의 확인이 필요

1) 이건 부동산의 대지지분은 현황상 건물 B04호에 속하는 것으로 보여 B04호를 조사하였음 
2) 이건 부동산의 전입세대열람 및 외국인체류확인서 내역에 등재된 자 없으며
3) 이건 부동산의 점유자를 만나지 못해 연락처가 기재된 안내문을 부착해 두었으나 점유자 등으로부터 아무 연락이 없어 일응 점유미상으로 보고함. 단, 점유관계는 별도의 확인이 필요

1) 이건 부동산의 전입세대열람 내역에 임차인만 등재되어 있으며,
2) 이건 부동산을 방문하였으나 점유자를 만나지 못해 연락처가 기재된 안내문을 부착해 두었으나 점유자 등으로부터 아무 연락이 없어 전입세대열람내역에 등재된 세대주를 일응 임차인으로 보고함.

1) 이건 부동산의 전입세대열람 및 외국인체류확인서 내역에 등재된 자 없으며
2) 이건 부동산의 점유자를 만나지 못해 연락처가 기재된 안내문을 부착해 두었으나 점유자 등으로부터 아무 연락이 없어 일응 점유미상으로 보고함. 단, 점유관계는 별도의 확인이 필요

1) 이건 부동산의 대지지분은 현황상 건물 B04호에 속하는 것으로 보여 B04호를 조사하였음 
2) 이건 부동산의 전입세대열람 및 외국인체류확인서 내역에 등재된 자 없으며
3) 이건 부동산의 점유자를 만나지 못해 연락처가 기재된 안내문을 부착해 두었으나 점유자 등으로부터 아무 연락이 없어 일응 점유미상으로 보고함. 단, 점유관계는 별도의 확인이 필요

✓ 임차인 1세대 전원이 말소기준(2023.09.04)보다 후순위 전입 — 보증금 인수 부담이 없을 가능성이 높습니다 (단, 명세서·권리신고·등기부로 확인 필요).

임차인(전입세대)	전입일	확정일자	보증금	점유부분	대항력 (말소기준 2023-09-04)
차○식	2024.07.04	미상	미상	1층105호	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요

대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.

가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)

경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다. 유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.

회차	날짜	종류	최저매각가격	결과
	2026.11.19 14:00	매각결정기일
2차	2026.11.12 10:00	매각기일	3억 1,920만원
신건	2026.10.08 10:00	매각기일	3억 9,900만원	유찰

인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)

최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 2건 낙찰됐고, 평균 낙찰가는 감정가의 84.1%, 평균 유찰 3.0회였습니다. 판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.

최근 인근 낙찰 (최신 5건)

소재지	감정가	낙찰가	낙찰가율	매각일
서울특별시 관악구 신림동 611-80 1층103호	2억 1,000만원	1억 7,206만원	82%	2026.09.01
서울특별시 관악구 봉천동 1714-1 도원맨션 4층403호	3억 9,300만원	3억 3,881만원	86%	2026.06.25

감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록

감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는 진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아, 실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2024.01.08 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.

위치 및 주위환경
본건은 서울특별시 관악구 신림동에 소재하는 "서울난우초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택, 다가구주택, 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황
본건은 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통여건은 보통임.

건물의 구조
기호(1): 연와조 스라브 2층으로서 외벽: 적벽돌쌓기 마감 등 창호: 알루미늄샷시 창호 등 기호(2)-(5): 벽돌조 슬래브위 시멘트기와지붕 2층으로서 외벽: 적벽돌쌓기 마감등 창호: 알루미늄샷시 창호 등임.

이용상태
본건은 다세대주택 및 연립주택으로 이용 중임.

설비내역
본건은 위생 및 급배수설비, 개별난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상·이용상태
기호(1)은 인접토지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임. 기호(2)-(5)는 인접토지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 연립주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태
본건은 북측으로 폭 약 5미터 내외의 도로에 접하고 있음.

공법상 제한 (용도지역 등)
기호(1) 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변) 기호(2)-(6) 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변)임.

기타 기재
없 음.

임대관계
임대관계 미상임

매각물건명세서 핵심 원문

경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로 적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.

최선순위 설정	2023. 9. 4. 근저당권
인수되는 권리	(기재 없음)
지상권 개요	(기재 없음)
비고란	1.일괄매각 2.목록 2,3,4,5,6 지분매각 3.감정평가서에 의하면 목록 2~5는 등기사항전부증명서상 대지권이 설정되지 않은 상태이나, 목록 6 토지 등기사항전부증명서 상 각 호별 소유자가 공유지분 형태로 소유하고 이를 근거로 거래되는 있으므로 목록 2~5 평가시 대지의 공유지분을 대지사용권으로 평가하였음 4.감정평가서에 의하면 목록 2, 5는 제104호 및 제204호 이지만 현황은 지하 B04호라고 기재됨

원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2024타경100474)로 확인하세요.

건물 등기 사항

📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다. 등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고, 요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다. 올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.

로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.

물건 정보 (정확한 숫자)

감정가	399,000,000원
최저매각가격	319,200,000원
입찰 보증금 (10%)	31,920,000원 최저가의 10%
청구금액	814,000,000원 — 채권자가 받으려는 돈
유찰	1회
매각기일	2026.11.12 경매법정 4별관 211호
도로명주소	서울특별시 관악구 난우10길 34, 1층104호
내역	벽돌조 33.82㎡(10.2평) 지하실 10.45㎡(3.2평)
사건 접수	2024.01.08 · 개시결정 2024.01.09
배당요구종기	2024.05.16 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나

같은 사건의 다른 물건 (2건)

한 사건에서 여러 부동산이 함께 경매되는 경우입니다. 건물 전체나 여러 호실이 한꺼번에 나온 것일 수 있어, 사건 전체 규모를 보는 데 도움이 됩니다.

물번	물건	최저가
1	지하층1호	1억 2,100만원
2 현재	1층104호	3억 9,900만원

인근 실거래가 (국토부 신고 기준)

경매가 아닌 일반 매매로 실제 거래된 가격입니다. 감정가·최저가가 시세 대비 어느 수준인지 가늠하는 기준이 됩니다.

거래일	단지	전용	거래금액
2026.11.04	봉천동 대 제2종일반주거지역	63㎡	1억 3,125만원
2026.11.04	봉천동 대 제2종일반주거지역	93㎡	1억 9,375만원
2026.10.31	신림동 잡종지 제1종일반주거지역	135㎡	6억 9,000만원
2026.10.27	봉천동 대 제2종일반주거지역	125.5㎡	1억 8,240만원
2026.10.27	봉천동 대 제2종일반주거지역	51㎡	8,147만원
2026.10.27	봉천동 대 제2종일반주거지역	51㎡	8,147만원
2026.10.27	봉천동 대 제2종일반주거지역	53㎡	8,466만원
2026.10.24	신림동 대 제2종일반주거지역	76㎡	5억 6,300만원