서울특별시 관악구 봉천동 1529-16
2024타경118123(강제경매) · 서울중앙지방법원 서울중앙지방법원 경매21계 ·
#위반건축물#인수권리있음#제시외건물#대항력있는임차인
— 서류 기재 기반 자동 표시, 원문 확인 필요
지금 최저 입찰가
3억 7,694만원
감정가의 21% 수준
감정가 (법원 감정평가액)
17억 9,740만원
경매 시작 시점의 기준 가격
다음 매각기일 (입찰일)
2026.08.11
D-1 · 경매법정(4별관 211호)
유찰 (아무도 안 산 횟수)
7회
유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다
🔍 서울 관악구 봉천동 소재 4층 다가구·근린생활시설 건물과 토지가 감정가 1,797,400,000원에서 유찰 6회 후 최저매각가격 471,176,000원으로 진행 중인 사건입니다.
확인필수 5건
주의 4건
참고 1건
🔒 회원 열람 — 무료로 보기 ↓
이 물건, 꼭 확인할 점
경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.
⚠
낙찰자가 인수하는 권리 있음
명세서에 매수인이 떠안는 권리가 기재돼 있습니다: “을구 7번 주택임차권등기(2023.11.13.등기), 을구 8번 주택임차권등기(2024.4.22.등기), 을구 9번 주택임차권등기(2024.5.7.등기), 을구 ”. 그만큼 실제 취득 비용이 커질 수 있어 반드시 확인하세요.
↩
취하 가능성 (청구금액 감정가의 7%)
채권자가 받으려는 돈(청구금액 124,694,794원)이 물건 값보다 훨씬 적습니다. 채무자가 이 빚만 갚으면 경매가 취소(취하)될 수 있어, 준비해도 낙찰까지 안 갈 수 있습니다.
🏚
제시외 건물 언급 있음 (감정평가서)
감정평가사가 현장에서 매각 목록 밖의 건물(제시외)을 확인했습니다: “지층창고㉠은 창고로 사용되고 있으며, 내부의 주거시설 등은 없음.
4층 보일러실㉡은 4층호수 일부가 보일러실로 이용중임을 외부관찰함.
위반건”. 낙찰받아도 그 부분은 내 것이 아닐 수 있어 매각 포함 여부를 반드시 확인하세요.
↓
감정가의 21%까지 하락 (유찰 7회)
여러 번 유찰돼 최저가가 많이 내렸습니다. 싸진 만큼 “남들이 사지 않은 이유”가 있는지 위 항목들로 확인하세요.
경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이
있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요.
입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.
사진·도면 전체 보기 — 총 30장 (배치도·구조도·지적도 포함)
전경·외관 (5장)
현장 사진 (19장)
위치도 (지도) (2장)
내부 구조도 (3장)
지적·평가 도면 (1장)
🔒 이 물건의 AI 문서 정리가 준비되어 있습니다
위험 신호 개수는 상단 요약에 보입니다. 전체 내용(쉬운 설명·원문 인용·체크리스트)은 회원 열람입니다.
현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)
법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후
명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.
조사일시: 2024년10월04일10시25분 2024년10월07일19시24분
1) 이건 부동산의 전입세대열람 내역에 14명(임대차관계조사서 참조)이 등재되어 있으며,
2) 이건 부동산의 현장에 임하여 진○성(304호), 신○섭(202호), 김○림(401호)을 만나 조사한 바, 자신 가족들만 거주하고 있다고 진술(각 안내문 교부)하였고,
3) 그외 우편함을 조사한 바, 한○정은 503호, 김○원은 402호로 각 우편물이 배달되어 있었고,
4) 이건 부동산을 방문하였으나 위 사람들을 제외한 점유자들을 만나지 못해 연락처가 기재된 안내문을 부착해 두었으나 점유자 등으로부터 아무 연락이 없어 전입세대열람내역에 등재된 세대주만 일응 임차인으로 보고하고, 나머지 사람들은 점유미상으로 보고함.
| 임차인(전입세대) | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 점유부분 | 대항력 (말소기준 2024-09-20) |
|---|---|---|---|---|---|
| 추○준 | 2020.12.21 | 미상 | 미상 |
선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험)
※ 재확인 필요 |
|
| 한○정 | 2021.08.05 | 미상 | 미상 |
선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험)
※ 재확인 필요 |
|
| 고○아 | 2023.04.27 | 미상 | 미상 |
선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험)
※ 재확인 필요 |
|
| 최○혁 | 2022.05.06 | 미상 | 미상 |
선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험)
※ 재확인 필요 |
|
| 김○운 | 2023.03.13 | 미상 | 미상 |
선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험)
※ 재확인 필요 |
|
| 김○원 | 2021.07.26 | 미상 | 미상 |
선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험)
※ 재확인 필요 |
|
| 김○형 | 2021.07.26 | 미상 | 미상 |
선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험)
※ 재확인 필요 |
|
| 이○희 | 2019.08.27 | 미상 | 미상 |
선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험)
※ 재확인 필요 |
|
| 박○민 | 2022.09.13 | 미상 | 미상 |
선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험)
※ 재확인 필요 |
|
| 진○성 | 2021.08.11 | 미상 | 미상 |
선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험)
※ 재확인 필요 |
|
| 신○섭 | 2019.11.07 | 미상 | 미상 |
선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험)
※ 재확인 필요 |
|
| 김○림 | 2023.07.24 | 미상 | 미상 |
선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험)
※ 재확인 필요 |
|
| 오○주 | 2022.04.11 | 미상 | 미상 |
선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험)
※ 재확인 필요 |
|
| 김○림 | 2022.05.26 | 미상 | 미상 |
선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험)
※ 재확인 필요 |
대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.
가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)
경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.
| 회차 | 날짜 | 종류 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.08.18 14:00 | 매각결정기일 | |||
| 8차 | 2026.08.11 10:00 | 매각기일 | 3억 7,694만원 | |
| 7차 | 2026.07.07 10:00 | 매각기일 | 4억 7,117만원 | 유찰 |
| 6차 | 2026.06.02 10:00 | 매각기일 | 5억 8,897만원 | 유찰 |
| 5차 | 2026.04.21 10:00 | 매각기일 | 7억 3,621만원 | 유찰 |
| 4차 | 2026.03.17 10:00 | 매각기일 | 9억 2,026만원 | 유찰 |
| 3차 | 2025.08.19 10:00 | 매각기일 | 11억 5,033만원 | 유찰 |
| 2차 | 2025.07.15 10:00 | 매각기일 | 14억 3,792만원 | 유찰 |
| 신건 | 2025.05.27 10:00 | 매각기일 | 17억 9,740만원 | 유찰 |
인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)
최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 48건 낙찰됐고,
평균 낙찰가는 감정가의 75.1%, 평균 유찰 1.8회였습니다.
판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.
최근 인근 낙찰 (최신 5건)
| 소재지 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 관악구 남현동 1086-12 한샘타운 지1층비01호 | 3억 9,100만원 | 1억 9,165만원 | 49% | 2026.06.23 |
| 서울특별시 관악구 남현동 1085-16 | 19억 9,422만원 | 18억 6,000만원 | 93% | 2026.06.02 |
| 서울특별시 관악구 남현동 1085-16 | 19억 9,422만원 | 18억 6,000만원 | 93% | 2026.06.02 |
| 서울특별시 관악구 신림동 631-12 | 13억 461만원 | 7억 2,199만원 | 55% | 2026.05.26 |
| 서울특별시 관악구 신림동 631-12 캐슬하우스 | 13억 461만원 | 7억 2,199만원 | 55% | 2026.05.26 |
감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록
감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는
진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아,
실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2024.09.09 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2024.09.09 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
위치 및 주위환경
본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 "관악초등학교 " 동측 인근에 위치하며, 인근으로 단독, 다가구, 다세대주택 및 주상용건물과 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주위환경은 보통임.
본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 "관악초등학교 " 동측 인근에 위치하며, 인근으로 단독, 다가구, 다세대주택 및 주상용건물과 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주위환경은 보통임.
교통상황
본건까지 차량진입이 가능하며, 인근으로 버스정류장 및 북측으로 지하철 2호선 "봉천역"이 소재하여 교통상황은 보통임.
본건까지 차량진입이 가능하며, 인근으로 버스정류장 및 북측으로 지하철 2호선 "봉천역"이 소재하여 교통상황은 보통임.
토지의 형상·이용상태
본건은 인접필지 및 도로대비 동측으로 하향완경사를 이루는 세장형토지로서, 주거용건부지로 사용되고 있음.
본건은 인접필지 및 도로대비 동측으로 하향완경사를 이루는 세장형토지로서, 주거용건부지로 사용되고 있음.
인접 도로상태
본건 동측으로 약4m 내외의 포장도로와 북측으로 막다른 계단도로에 접하고 있음.
본건 동측으로 약4m 내외의 포장도로와 북측으로 막다른 계단도로에 접하고 있음.
공법상 제한 (용도지역 등)
도시지역 , 제2종일반주거지역(제2종일반주거지역(7층 이하)) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>중점경관관리구역(주요산주변),토지거래계약에관한허가구역(2024-09-10)(토지거래허가구역(모아타운 내 지목 도로 토지)지정기간: 2024.9.10.-2029.9.9.)<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)
도시지역 , 제2종일반주거지역(제2종일반주거지역(7층 이하)) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>중점경관관리구역(주요산주변),토지거래계약에관한허가구역(2024-09-10)(토지거래허가구역(모아타운 내 지목 도로 토지)지정기간: 2024.9.10.-2029.9.9.)<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)
기타 기재
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기타 기재
건물등기사항전부증명서와 토지대장상의 면적125.5㎡와 일반건축물대장상의 대지면적123.5㎡는 상이함.
건물등기사항전부증명서와 토지대장상의 면적125.5㎡와 일반건축물대장상의 대지면적123.5㎡는 상이함.
임대관계
미상임.
미상임.
건물의 구조
철근콘크리트구조 (철근)철근콘크리트지붕 4층건으로서,(사용승인일:2019.04.25) 외벽 : 석벽재붙임 등 마감 내벽 : 벽지 및 일부타일 등 마감 창고 : 샷시창호 마감 등임.
철근콘크리트구조 (철근)철근콘크리트지붕 4층건으로서,(사용승인일:2019.04.25) 외벽 : 석벽재붙임 등 마감 내벽 : 벽지 및 일부타일 등 마감 창고 : 샷시창호 마감 등임.
이용상태
지1층-4층 :주택 각층 4가구 옥탑 : 주택 2가구 ※ 자세한 사항은 후면 "지적 및 건물개황도" 참조바람.
지1층-4층 :주택 각층 4가구 옥탑 : 주택 2가구 ※ 자세한 사항은 후면 "지적 및 건물개황도" 참조바람.
설비내역
본건은 급. 배수시설, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비, 태양광설비 등이 구비되어 있음.
본건은 급. 배수시설, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비, 태양광설비 등이 구비되어 있음.
제시외 건물
확인 필수
지층창고㉠은 창고로 사용되고 있으며, 내부의 주거시설 등은 없음. 4층 보일러실㉡은 4층호수 일부가 보일러실로 이용중임을 외부관찰함. 위반건축물로 등재된 부분㉢은 현황 주거용으로 사용되고 있으며. 내부확인을 하지 못한바, 부합물인지 종물인지 미확인함. 태양광시설㉣은 패널 등이 존재하나, 관련자의 부재로 보조금 지원과 시설에 관한 세부정보 등 정확한 내용은 확인하지 못함.
지층창고㉠은 창고로 사용되고 있으며, 내부의 주거시설 등은 없음. 4층 보일러실㉡은 4층호수 일부가 보일러실로 이용중임을 외부관찰함. 위반건축물로 등재된 부분㉢은 현황 주거용으로 사용되고 있으며. 내부확인을 하지 못한바, 부합물인지 종물인지 미확인함. 태양광시설㉣은 패널 등이 존재하나, 관련자의 부재로 보조금 지원과 시설에 관한 세부정보 등 정확한 내용은 확인하지 못함.
기타 기재
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임대관계
일부 임차인 존재함을 확인함. 공부상 지층이 현장조사시 101호-104호이고 1층이 201-204호, 2층이 301-304호, 3층이 401-404호, 4층이 501-504호, 옥탑이 501-502호임.
일부 임차인 존재함을 확인함. 공부상 지층이 현장조사시 101호-104호이고 1층이 201-204호, 2층이 301-304호, 3층이 401-404호, 4층이 501-504호, 옥탑이 501-502호임.
매각물건명세서 핵심 원문
경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로
적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.
| 최선순위 설정 | 토지 :2024.9.20.경매개시결정 건물:2024.8.13.가압류 |
|---|---|
| 인수되는 권리 | 을구 7번 주택임차권등기(2023.11.13.등기), 을구 8번 주택임차권등기(2024.4.22.등기), 을구 9번 주택임차권등기(2024.5.7.등기), 을구 10번 주택임차권등기(2024.5.13.등기), 을구 11번 주택임차권등기(2024.5.27.등기), 을구 12번 주택임차권등기(2024.7.30.등기), 을구 13번 주택임차권등기(2024.8.26.등기), 을구 14번 주택임차권등기(2024.10.21.등기), 을구 15번 주택임차권등기(2024.10.22.등기), 을구 16번 주택임차권등기(2024.10.22.등기), 을구 17번 주택임차권등기(2024.11.8.등기), 을구 18번 주택임차권등기(2025.4.24.등기), 을구 19번 주택임차권등기(2025.5.19.등기), 을구 20번 주택임차권등기(2025.7.7.등기), 을구 21번 주택임차권등기(2025.7.21.등기), 을구 22번 주택임차권등기(2025.7.21.등기), 을구 23번 주택임차권등기(2025.11.20.등기)가 있으며, 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액의 범위에서 말소되지 않고 매수인이 인수함 |
| 지상권 개요 | (기재 없음) |
| 비고란 | -일괄매각. 제시외 건물 포함 -부동산현황조사보고서에 의하면 1층은 104호까지 있으나, 104호는 건물 밖에 위치함 -감정평가서에 의하면 일반건축물대장상 지1층은 현황 동측 도로변 지상1층이며, 옥탑은 위반건축물로 등재 되어 있고 내역은 옥탑 16㎡ 조립식패널조 단독주택이며, 옥탑(601호,602호)은 다락과 제시외건물(ㄷ)을 일체로 주거용으로 사용중이며, 본건 일부 호실을 확인한 바 내부의 벽체를 이용하여 베란다 부분을 확장하여 방 일부로 사용중이며, 건물등기사항전부증명서와 토지대장상의 면적 125.5㎡와 일반건축물대장상의 대지면적 123.5㎡는 상이함 |
원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2024타경118123)로 확인하세요.
건물 등기 사항
📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다.
등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고,
요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다.
올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.
로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.
물건 정보 (정확한 숫자)
| 감정가 | 1,797,400,000원 |
|---|---|
| 최저매각가격 | 376,940,000원 |
| 입찰 보증금 (10%) | 37,694,000원 최저가의 10% |
| 청구금액 | 124,694,794원 — 채권자가 받으려는 돈 |
| 유찰 | 7회 |
| 매각기일 | 2026.08.11 경매법정(4별관 211호) |
| 도로명주소 | 서울특별시 관악구 봉천동 1529-16 |
| 내역 | |
| 사건 접수 | 2024.09.09 · 개시결정 2024.09.20 |
| 배당요구종기 | 2024.12.30 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나 |
인근 실거래가 (국토부 신고 기준)
경매가 아닌 일반 매매로 실제 거래된 가격입니다. 감정가·최저가가 시세 대비
어느 수준인지 가늠하는 기준이 됩니다.
| 거래일 | 단지 | 전용 | 층 | 거래금액 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.08.02 | 신림동 대 제2종일반주거지역 | 9.82㎡ | 2,800만원 | |
| 2026.08.02 | 신림동 대 제1종일반주거지역 | 7㎡ | 6,000만원 | |
| 2026.08.02 | 신림동 대 제2종일반주거지역 | 13.33㎡ | 9,000만원 | |
| 2026.07.27 | 신림동 도로 제2종일반주거지역 | 3.4㎡ | 947만원 | |
| 2026.07.22 | 봉천동 도로 제3종일반주거지역 | 3.3㎡ | 1,083만원 | |
| 2026.07.22 | 신림동 도로 제3종일반주거지역 | 40㎡ | 1억 4,500만원 | |
| 2026.07.21 | 봉천동 도로 제3종일반주거지역 | 1.5㎡ | 570만원 | |
| 2026.07.21 | 봉천동 대 제2종일반주거지역 | 3㎡ | 867만원 |
건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분
일반건물
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층
단독주택, 제2종근린생활시설
지1층 58.41㎡
1층 73.97㎡
2층 56.88㎡
3층 56.88㎡
4층 56.88㎡
옥탑1층 30㎡(연면적 제외)
옥탑1층 8.64㎡(연면적 제외)
일반건물
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층
단독주택, 제2종근린생활시설
지1층 58.41㎡
1층 73.97㎡
2층 56.88㎡
3층 56.88㎡
4층 56.88㎡
옥탑1층 30㎡(연면적 제외)
옥탑1층 8.64㎡(연면적 제외)
상세 자료 (원본 문서)
아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다.
우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다.
(등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)
| 자료 | 우리 페이지 반영 |
|---|---|
| 사진 / 지적도 | ✅ 대표 사진 + 전체 보기 |
| 감정평가서 | ✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등) |
| 매각물건명세서 | ✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고) |
| 현황조사서 | ✅ 점유관계·임차인 |
| 기일내역 | ✅ 회차별 유찰·낙찰 이력 |
| 건물 등기 | 💰 유료 — 프로토타입 미제공 |
| 건축물대장 · 문건접수/송달 | 🔜 추가 예정 (무료 자료) |
이 페이지의 용어, 쉽게
- 감정가 / 최저매각가격
- 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
- 유찰
- 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
- 최선순위 설정 (말소기준)
- 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
- 대항력 있는 임차인
- 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
- 인수되는 권리
- 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
- 매각물건명세서
- 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.