2024타경122092 서울특별시 관악구 봉천동 869-6

서울특별시 관악구 봉천동 869-6 서울대역 마에스트로 13층1312호

2024타경122092(강제경매) · 서울중앙지방법원 서울중앙지방법원 경매4계 · 철근콘크리트구조 19.84 ㎡

#인수권리있음 — 서류 기재 기반 자동 표시, 원문 확인 필요

지금 최저 입찰가

6,144만원

감정가의 41% 수준

감정가 (법원 감정평가액)

1억 5,000만원

경매 시작 시점의 기준 가격

다음 매각기일 (입찰일)

2026.07.15

제4별관 2층 211호 경매법정

유찰 (아무도 안 산 횟수)

4회

유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다

🔍 서울 관악구 봉천동 오피스텔 13층 1312호 (19.84㎡) 경매, 감정가 1억 5천만원, 최저가 6,144만원, 유찰 4회

확인필수 1건 주의 1건 참고 1건 아래에서 근거 보기 ↓

이 물건, 꼭 확인할 점

경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.

⚠

낙찰자가 인수하는 권리 있음

명세서에 매수인이 떠안는 권리가 기재돼 있습니다: “매수인에게 대항할 수 있는 을구 1번 임차권등기(임대차보증금 200,000,000원, 전입일자 2022.06.17. 확정일자 2022.06.07.)가 있으므로 배”. 그만큼 실제 취득 비용이 커질 수 있어 반드시 확인하세요.

↓

감정가의 41%까지 하락 (유찰 4회)

여러 번 유찰돼 최저가가 많이 내렸습니다. 싸진 만큼 “남들이 사지 않은 이유”가 있는지 위 항목들로 확인하세요.

경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이 있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요. 입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.

전경·외관

위치도 (지도)

전경·외관

전경·외관

대표 사진 4장 (위치도 포함) · 출처: 대법원 법원경매정보 — 클릭하면 원본 크기

사진·도면 전체 보기 — 총 15장 (배치도·구조도·지적도 포함)

전경·외관 (3장)

현장 사진 (9장)

위치도 (지도) (2장)

내부 구조도 (1장)

AI 문서 정리

AI 분석 분석일시 2026-07-05T01:28:30

① 서울 관악구 봉천동에 위치한 오피스텔 13층 1312호(19.84㎡)가 경매에 나왔습니다. 감정가는 1억 5천만원이지만, 현재 최저가는 6,144만원으로 할인되어 있습니다. ② 이 물건은 4번의 유찰을 거치며 가격이 점차 내려왔습니다. ③ 가장 조심해야 할 점은 '을구 1번 임차권등기'로, 임대차보증금 2억원이 등기되어 있어 낙찰 시 추가 비용이 발생할 수 있습니다. ④ 입찰 전에는 임차인 현황과 실제 점유 상태를 반드시 확인해야 합니다.

확인필수임차권등기 존재 (보증금 2억원)

임차권등기가 있어 낙찰 시 임대차보증금 2억원을 추가로 부담해야 할 수 있습니다. 최저가 6,144만원에 낙찰되어도 실제 취득 비용은 2억 6,144만원이 될 수 있습니다.

매수인에게 대항할 수 있는 을구 1번 임차권등기(임대차보증금 200,000,000원, 전입일자 2022.06.17. 확정일자 2022.06.07.)가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함 (매각물건명세서 핵심)

임차인의 현재 점유 상태와 보증금 변제 여부를 확인했나요?

주의점유 상태 미확인

현재 누가 점유하고 있는지 확인되지 않았습니다. 점유자가 있을 경우 퇴거 문제가 발생할 수 있습니다.

이건 부동산의 점유자를 만나지 못해 연락처가 기재된 안내문을 부착해 두었으나 점유자 등으로부터 아무 연락이 없어 일응 점유미상으로 보고함 (현황조사서 (집행관 현장조사))

현재 점유자가 있는지, 있다면 퇴거 협의가 가능한지 확인했나요?

참고내부 확인 불가

내부 상태를 직접 확인하지 못해 실제와 차이가 있을 수 있습니다. 낙찰 후 추가 보수 비용이 발생할 수 있습니다.

본건의 이해관계인 부재 및 폐문으로 오피스텔의 내부구조 및 이용상황을 육안관측하지 못하여 건축물현황도를 기준하여 외부관측한 바, 실제와 다소 다를 수 있습니다. (감정평가서 요항)

내부 상태를 확인할 수 있는 방법이 있나요?

사실 요약

감정가 대비 최저가	40.96% — 감정가 1억 5천만원 대비 최저가 6,144만원
유찰 횟수	4회 — 2026년 2월부터 6월까지 4회 유찰
인근 평균 낙찰가율	77.0% — 최근 12개월 인근 같은 용도 매각 평균 낙찰가율(감정가 대비)

입찰 전 체크리스트

아래 항목을 하나씩 지워가며 확인하세요. 하나라도 확인이 안 되면 입찰을 미루는 게 안전합니다.

임차인의 현재 점유 상태와 보증금 변제 여부 확인
현재 점유자가 있는지, 있다면 퇴거 협의 가능성 확인
내부 상태를 확인할 수 있는 방법 모색
등기부등본 확인을 통해 추가 권리 관계 확인
인근 유사 매물과 비교하여 가격 적정성 검토
추가 비용(관리비, 세금 등) 발생 가능성 확인
대출 계획 시 금융기관과 사전 상담

이 문서만으로 알 수 없는 것

경매 사고의 대부분은 "문서에 없는 것"에서 납니다. 아래는 별도로 직접 확인해야 하는 정보입니다.

등기부등본 원본
임차인의 현재 점유 상태 및 보증금 변제 여부
내부 상태에 대한 상세 정보

현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)

법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후 명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.

조사일시: 2024년11월19일15시23분 2024년11월20일16시09분

1) 이건 부동산의 전입세대열람 내역에 등재된 자 없으며
2) 이건 부동산의 점유자를 만나지 못해 연락처가 기재된 안내문을 부착해 두었으나 점유자 등으로부터 아무 연락이 없어 일응 점유미상으로 보고함. 단, 점유관계 별도의 확인 필요

가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)

경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다. 유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.

회차	날짜	종류	최저매각가격	결과
	2026.07.22 14:00	매각결정기일
5차	2026.07.15 10:00	매각기일	6,144만원
4차	2026.06.10 10:00	매각기일	7,680만원	유찰
3차	2026.05.06 10:00	매각기일	9,600만원	유찰
2차	2026.04.01 10:00	매각기일	1억 2,000만원	유찰
신건	2026.02.25 10:00	매각기일	1억 5,000만원	유찰

인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)

최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 42건 낙찰됐고, 평균 낙찰가는 감정가의 76.8%, 평균 유찰 2.7회였습니다. 판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.

최근 인근 낙찰 (최신 5건)

소재지	감정가	낙찰가	낙찰가율	매각일
서울특별시 관악구 신림동 1457-5	25억 6,344만원	23억 6,077만원	92%	2026.07.02
서울특별시 관악구 신림동 1457-6	25억 6,344만원	23억 6,077만원	92%	2026.07.02
서울특별시 관악구 신림동 1457-5 더 헤리티지 1457	25억 6,344만원	23억 6,077만원	92%	2026.07.02
서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 8층804호	2억 4,000만원	1억 6,467만원	69%	2026.06.17
서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 12층1204호	2억 4,600만원	1억 6,879만원	69%	2026.06.02

지금 진행 중인 인근 물건 (17건 중 5건)

소재지	감정가	최저가	유찰	매각기일
서울특별시 관악구 신림동 1437-19 태양오피스텔 7층703호	4억 1,500만원	6,962만원	9회	2026.07.07
서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 12층1208호	2억 4,400만원	6,396만원	7회	2026.07.07
서울특별시 관악구 신림동 538-39 위드비엠3 3층303호	3억 8,500만원	1억 2,615만원	6회	2026.07.07
서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 7층707호	2억 4,200만원	2억 4,200만원	7회	2026.07.07
서울특별시 관악구 남현동 1056-26 편백나무타운빌라 2층202호	1억 6,400만원	1억 6,400만원	0회	2026.07.07

감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록

감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는 진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아, 실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2024.11.06 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.

위치 및 주위환경
본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 "관악구청" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 업무용 및 상업용 부동산이 혼재하는 대로변 상업지대임.

교통상황
본건까지 차량 접근 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 수 군데 소재하고 북동측 직선거리 약150m 내외 거리에 2호선 서울대입구역이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 제13층 제1312호로서, 외 벽: 복합판넬 및 드라이비트 등 마감 내 벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 등 마감 창 호: 샷시 창호 등.

이용상태
오피스텔 1실임. (상세사항 "건물개황도" 참조)

설비내역
기본적 위생설비 및 급배수설비, 화재탐지설비 및 소화설비, 도시가스설비, 승강기설비, 주차장시설 등이 되어있음.

토지의 형상·이용상태
인접토지와 등고평탄시 되는 세로장방형의 토지로서 업무시설 및 공동주택 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태
본건 북측으로 남부순환로, 북서측으로 남부순환로218길, 남서측으로 관악로17길과 각 접하고 있음.

공법상 제한 (용도지역 등)
도시지역 , 일반상업지역 , 지구단위계획구역(봉천지역중심(서울특별시 고시 제2016-202호(2016.07.14.))) , 광로3류(폭 40m-50m)(접합) , 소로2류(폭 8m-10m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 벤처기업육성촉진지구<벤처기업육성에 관한 특별조치법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변),건축선(건축선 지정(도로경계선에서 3미터후퇴, 서울특별시관악구고시 제2019-36호, 세부사항 건축과문의))

기타 기재
해당없음.

임대관계
- 임대관계 미상임. - 본건의 이해관계인 부재 및 폐문으로 오피스텔의 내부구조 및 이용상황을 육안관측하지 못하여 건축물현황도를 기준하여 외부관측한 바, 실제와 다소 다를 수 있습니다.

매각물건명세서 핵심 원문

경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로 적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.

최선순위 설정	2024. 3. 28. 가압류
인수되는 권리	매수인에게 대항할 수 있는 을구 1번 임차권등기(임대차보증금 200,000,000원, 전입일자 2022.06.17. 확정일자 2022.06.07.)가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함(또는 잔액은 매수인에게 인수될 수 있음)
지상권 개요	(기재 없음)
비고란	(기재 없음)

원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2024타경122092)로 확인하세요.

건물 등기 사항

📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다. 등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고, 요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다. 올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.

로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.

물건 정보 (정확한 숫자)

감정가	150,000,000원
최저매각가격	61,440,000원
입찰 보증금 (10%)	6,144,000원 최저가의 10%
청구금액	205,969,847원 — 채권자가 받으려는 돈
유찰	4회
매각기일	2026.07.15 제4별관 2층 211호 경매법정
도로명주소	서울특별시 관악구 남부순환로218길 1, 13층1312호 (봉천동,서울대역 마에스트로)
내역	철근콘크리트구조 19.84 ㎡
사건 접수	2024.11.06 · 개시결정 2024.11.07
배당요구종기	2025.01.27 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나

시세·지도 바로가기

입찰 전 주변 시세와 위치를 꼭 직접 비교하세요.

카카오맵 대법원 원문

건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분

1동
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 업무시설,공동주택 및 제1,2종근린생활시설 지3층 736.65 ㎡ 지2층 642.45 ㎡ 지1층 762.84 ㎡ 1층 479.53 ㎡ 2층 477.09 ㎡ 3층 477.09 ㎡ 4층 477.09 ㎡ 5층 477.09 ㎡ 6층 477.09 ㎡ 7층 477.09 ㎡ 8층 477.09 ㎡ 9층 477.09 ㎡ 10층 477.09 ㎡ 11층 477.09 ㎡ 12층 477.09 ㎡ 13층 477.09 ㎡ 14층 477.09 ㎡ 15층 480.99 ㎡ 16층 461.73 ㎡ 17층 461.73 ㎡ 18층 461.73 ㎡ 19층 461.73 ㎡ 20층 437.60 ㎡

전유
철근콘크리트구조 19.84 ㎡

소재지	지목	면적	지분
서울특별시관악구봉천동869-6	대	1167.6㎡	3.77/1167.6

상세 자료 (원본 문서)

아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다. 우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다. (등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)

자료	우리 페이지 반영
사진 / 지적도	✅ 대표 사진 + 전체 보기
감정평가서	✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등)
매각물건명세서	✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고)
현황조사서	✅ 점유관계·임차인
기일내역	✅ 회차별 유찰·낙찰 이력
건물 등기	💰 유료 — 프로토타입 미제공
건축물대장 · 문건접수/송달	🔜 추가 예정 (무료 자료)

대법원에서 원본 전체 보기 (2024타경122092)

이 페이지의 용어, 쉽게

감정가 / 최저매각가격: 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
유찰: 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
최선순위 설정 (말소기준): 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
대항력 있는 임차인: 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
인수되는 권리: 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
매각물건명세서: 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.