서울특별시 관악구 남현동 1064-23 씨에스타운 비동 2층201호
2024타경123842(강제경매) · 서울중앙지방법원 서울중앙지방법원 경매7계 · 철근콘크리트구조 26.49㎡(8.0평)
#위반건축물#인수권리있음#대항력있는임차인
— 서류 기재 기반 자동 표시, 원문 확인 필요
지금 최저 입찰가
2,327만원
감정가의 9% 수준
감정가 (법원 감정평가액)
2억 7,100만원
경매 시작 시점의 기준 가격
다음 매각기일 (입찰일)
2026.08.20
D-10 · 4별관 211호 경매법정
유찰 (아무도 안 산 횟수)
11회
유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다
🔍 서울 관악구 남○동 씨에스타운 비동 2층 201호 26.49㎡ 다세대주택으로, 현황은 201(A)·201(B) 2세대 구조이며 임차권등기와 위반건축물 기재가 있습니다.
확인필수 3건
주의 3건
참고 1건
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이 물건, 꼭 확인할 점
경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.
⚠
낙찰자가 인수하는 권리 있음
명세서에 매수인이 떠안는 권리가 기재돼 있습니다: “을구순위 5번 2022.04.12. 접수 제53957호 주택임차권등기는 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함”. 그만큼 실제 취득 비용이 커질 수 있어 반드시 확인하세요.
↓
감정가의 9%까지 하락 (유찰 11회)
여러 번 유찰돼 최저가가 많이 내렸습니다. 싸진 만큼 “남들이 사지 않은 이유”가 있는지 위 항목들로 확인하세요.
경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이
있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요.
입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.
사진·도면 전체 보기 — 총 16장 (배치도·구조도·지적도 포함)
전경·외관 (4장)
현장 사진 (8장)
위치도 (지도) (2장)
내부 구조도 (2장)
🔒 이 물건의 AI 문서 정리가 준비되어 있습니다
위험 신호 개수는 상단 요약에 보입니다. 전체 내용(쉬운 설명·원문 인용·체크리스트)은 회원 열람입니다.
현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)
법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후
명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.
조사일시: 2024년12월13일13시49분 2024년12월18일15시43분
1) 이건 부동산의 전입세대열람 내역에 임차인만 등재되어 있으며,
2) 이건 부동산을 방문하였으나 점유자를 만나지 못해 연락처가 기재된 안내문을 부착해 두었으나 점유자 등으로부터 아무 연락이 없어 전입세대열람내역에 등재된 세대주를 일응 임차인으로 보고함.
| 임차인(전입세대) | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 점유부분 | 대항력 (말소기준 2021-05-07) |
|---|---|---|---|---|---|
| 김○용 | 2021.05.04 | 미상 | 미상 | 비동 2층201호 |
선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험)
※ 재확인 필요 |
대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.
가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)
경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.
| 회차 | 날짜 | 종류 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.08.27 14:00 | 매각결정기일 | |||
| 12차 | 2026.08.20 10:00 | 매각기일 | 2,327만원 | |
| 11차 | 2026.07.16 10:00 | 매각기일 | 2,909만원 | 유찰 |
| 10차 | 2026.06.11 10:00 | 매각기일 | 3,637만원 | 유찰 |
| 9차 | 2026.05.07 10:00 | 매각기일 | 4,546만원 | 유찰 |
| 8차 | 2026.04.02 10:00 | 매각기일 | 5,683만원 | 유찰 |
| 7차 | 2026.02.26 10:00 | 매각기일 | 7,104만원 | 유찰 |
| 6차 | 2026.01.15 10:00 | 매각기일 | 8,880만원 | 유찰 |
| 5차 | 2025.10.30 10:00 | 매각기일 | 1억 1,100만원 | 유찰 |
| 4차 | 2025.09.18 10:00 | 매각기일 | 1억 3,875만원 | 유찰 |
| 3차 | 2025.08.14 10:00 | 매각기일 | 1억 7,344만원 | 유찰 |
| 2차 | 2025.07.10 10:00 | 매각기일 | 2억 1,680만원 | 유찰 |
| 신건 | 2025.06.05 10:00 | 매각기일 | 2억 7,100만원 | 유찰 |
인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)
최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 131건 낙찰됐고,
평균 낙찰가는 감정가의 66.4%, 평균 유찰 3.4회였습니다.
판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.
최근 인근 낙찰 (최신 5건)
| 소재지 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 관악구 신림동 610-575 2층202호 | 2억 300만원 | 1억 9,066만원 | 94% | 2026.08.05 |
| 서울특별시 관악구 남현동 1072-52 이수빌리지37티에이치 5층502호 | 4억 1,088만원 | 3억 2,870만원 | 80% | 2026.08.05 |
| 서울특별시 관악구 봉천동 1620-36 샤로수메이플 3층303호 | 4억 7,300만원 | 2억 1,100만원 | 45% | 2026.08.04 |
| 서울특별시 관악구 신림동 534-8 한차임빌 6층602호 | 4억 900만원 | 2억 5,288만원 | 62% | 2026.08.04 |
| 서울특별시 관악구 신림동 571-5 모던하우스 3층303호 | 2억 4,100만원 | 1억 8,171만원 | 75% | 2026.08.04 |
지금 진행 중인 인근 물건 (53건 중 5건)
| 소재지 | 감정가 | 최저가 | 유찰 | 매각기일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 관악구 봉천동 1535-52 수팰리스에프티 102동 6층601호 | 4억 3,700만원 | 4억 3,700만원 | 7회 | 2026.08.11 |
| 서울특별시 관악구 신림동 1437-19 태양오피스텔 7층705호 | 2억 1,100만원 | 1억 6,880만원 | 7회 | 2026.08.11 |
| 서울특별시 관악구 신림동 497-5 그린플러스신림해담채 12층1201호 | 1억 7,800만원 | 5,832만원 | 6회 | 2026.08.11 |
| 서울특별시 관악구 신림동 1437-19 태양오피스텔 5층505호 | 2억 2,500만원 | 7,372만원 | 5회 | 2026.08.11 |
| 서울특별시 관악구 신림동 98-249 팔로스22 1동 1층202호 | 2억 9,100만원 | 2억 3,280만원 | 6회 | 2026.08.11 |
감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록
감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는
진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아,
실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2024.11.26 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2024.11.26 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
위치 및 주위환경
본건은 서울특별시 관악구 남현동 소재 지하철 "사당역" 남서측 근거리에 위치며 주위는 단 독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.
본건은 서울특별시 관악구 남현동 소재 지하철 "사당역" 남서측 근거리에 위치며 주위는 단 독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.
교통상황
본건까지 차량 접근이 가능하고, 버스 정류장 및 지하철과의 접근성으로 보아 대중교통 이용 의 편의도는 양호함.
본건까지 차량 접근이 가능하고, 버스 정류장 및 지하철과의 접근성으로 보아 대중교통 이용 의 편의도는 양호함.
건물의 구조
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건내 2층 201호로서, 외벽 : 석재 등 마감, 창호 : 샷시 이중 창임.
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건내 2층 201호로서, 외벽 : 석재 등 마감, 창호 : 샷시 이중 창임.
이용상태
다세대주택(별첨 "내부구조도" 참조)으로 이용중임.
다세대주택(별첨 "내부구조도" 참조)으로 이용중임.
설비내역
위생 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.
위생 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.
토지의 형상·이용상태
사다리형의 평탄한 토지로 다세대주택 건부지 임.
사다리형의 평탄한 토지로 다세대주택 건부지 임.
인접 도로상태
본건은 남측으로 세로와 접함.
본건은 남측으로 세로와 접함.
공법상 제한 (용도지역 등)
도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대 공방어협조구역(위탁고도:150m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역(자세 한 사항은 문화체육과로 문의)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지 역(자세한 사항은 문화체육관로 문의)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법> 중점경관관리구역(주요산 주변).
도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대 공방어협조구역(위탁고도:150m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역(자세 한 사항은 문화체육과로 문의)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지 역(자세한 사항은 문화체육관로 문의)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법> 중점경관관리구역(주요산 주변).
기타 기재
본건은 공부상 2층 201호 이나, 현황은 2층 201(A), 2층 201(B)호임.
본건은 공부상 2층 201호 이나, 현황은 2층 201(A), 2층 201(B)호임.
임대관계
등기사항전부증명서상 2022.03.24일 서울중앙지방법원의 임차권등기명령(2022카임30115)으로 2022.04.12일자로 주택임차권이 등재되어 있음.
등기사항전부증명서상 2022.03.24일 서울중앙지방법원의 임차권등기명령(2022카임30115)으로 2022.04.12일자로 주택임차권이 등재되어 있음.
매각물건명세서 핵심 원문
경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로
적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.
| 최선순위 설정 | 2021.05.07. 압류 |
|---|---|
| 인수되는 권리 | 을구순위 5번 2022.04.12. 접수 제53957호 주택임차권등기는 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함 |
| 지상권 개요 | (기재 없음) |
| 비고란 | 현황상 201(A), 201(B) 2세대로 구조 변경되어 있고, 집합건축물대장상 위반건축물(201호를 2세대로 무단대수선) 등재되어 있음 |
원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2024타경123842)로 확인하세요.
건물 등기 사항
📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다.
등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고,
요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다.
올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.
로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.
물건 정보 (정확한 숫자)
| 감정가 | 271,000,000원 |
|---|---|
| 최저매각가격 | 23,279,000원 |
| 입찰 보증금 (10%) | 2,327,900원 최저가의 10% |
| 청구금액 | 165,510,547원 — 채권자가 받으려는 돈 |
| 유찰 | 11회 |
| 매각기일 | 2026.08.20 4별관 211호 경매법정 |
| 도로명주소 | 서울특별시 관악구 남현3길 39, 비동 2층201호 (남현동,씨에스타운) |
| 내역 | 철근콘크리트구조 26.49㎡(8.0평) |
| 사건 접수 | 2024.11.26 · 개시결정 2024.12.03 |
| 배당요구종기 | 2025.02.18 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나 |
건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분
1동
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕
5층 공동주택
1층 19.77㎡
2층 160.82㎡
3층 160.82㎡
4층 160.82㎡
5층 157.56㎡
옥탑1층 21.69㎡ (연면적제외)
전유
철근콘크리트구조 26.49㎡
| 소재지 | 지목 | 면적 | 지분 |
|---|---|---|---|
| 서울특별시관악구남현동1064-23 | 대 | 375.3㎡ | 20.9449/375.3 |
상세 자료 (원본 문서)
아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다.
우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다.
(등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)
| 자료 | 우리 페이지 반영 |
|---|---|
| 사진 / 지적도 | ✅ 대표 사진 + 전체 보기 |
| 감정평가서 | ✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등) |
| 매각물건명세서 | ✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고) |
| 현황조사서 | ✅ 점유관계·임차인 |
| 기일내역 | ✅ 회차별 유찰·낙찰 이력 |
| 건물 등기 | 💰 유료 — 프로토타입 미제공 |
| 건축물대장 · 문건접수/송달 | 🔜 추가 예정 (무료 자료) |
이 페이지의 용어, 쉽게
- 감정가 / 최저매각가격
- 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
- 유찰
- 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
- 최선순위 설정 (말소기준)
- 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
- 대항력 있는 임차인
- 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
- 인수되는 권리
- 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
- 매각물건명세서
- 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.