서울특별시 관악구 신림동 1703-1 건영아파트 4동 13층1302호
2025타경3006(임의경매) · 서울중앙지방법원 서울중앙지방법원 경매21계 · 철근콘크리트 벽식구조 84.82㎡(25.7평)
지금 최저 입찰가
6억 1,440만원
감정가의 80% 수준
감정가 (법원 감정평가액)
7억 6,800만원
경매 시작 시점의 기준 가격
다음 매각기일 (입찰일)
2026.11.24
D-12 · 경매법정(4별관 211호)
유찰 (아무도 안 산 횟수)
1회
유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다
🔍 관악구 신림동 84.82㎡ 아파트, 감정가 7억 6천만원에 최저가 동일 책정, 폐문부재로 점유 상황 불명확, 청구금액 30억 9천만원으로 선순위 채권 시사
확인필수 2건
주의 3건
참고 1건
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이 물건, 꼭 확인할 점
경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.
✓
명세서상 인수 권리 기재 없음
매각물건명세서에 낙찰자가 인수하는 권리가 따로 적혀 있지 않습니다(비교적 단순). 다만 등기부 원본과 임차인 현황은 별도 확인이 필요합니다.
경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이
있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요.
입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.
사진·도면 전체 보기 — 총 12장 (배치도·구조도·지적도 포함)
전경·외관 (3장)
현장 사진 (6장)
위치도 (지도) (2장)
호별 배치도 (1장)
🔒 이 물건의 AI 문서 정리가 준비되어 있습니다
위험 신호 개수는 상단 요약에 보입니다. 전체 내용(쉬운 설명·원문 인용·체크리스트)은 회원 열람입니다.
현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)
법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후
명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.
조사일시: 2025년09월22일11시12분 2025년09월23일13시00분
방문하였으나 폐문부재이고, 방문한 취지 및 연락처를 남겼으나 아무런 연락이 없으므로 주민등록 전입된 세대만 임차인으로 보고함.
✓ 임차인 1세대 전원이 말소기준(2015.08.07)보다 후순위 전입 — 보증금 인수 부담이 없을 가능성이 높습니다 (단, 명세서·권리신고·등기부로 확인 필요).
| 임차인(전입세대) | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 점유부분 | 대항력 (말소기준 2015-08-07) |
|---|---|---|---|---|---|
| 강○기 | 2021.10.18. | 미상 | 미상 | 4동 13층1302호 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.
가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)
경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.
| 회차 | 날짜 | 종류 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.12.01 14:00 | 매각결정기일 | |||
| 2차 | 2026.11.24 10:00 | 매각기일 | 6억 1,440만원 | |
| 신건 | 2026.10.20 10:00 | 매각기일 | 7억 6,800만원 | 유찰 |
인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)
최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 28건 낙찰됐고,
평균 낙찰가는 감정가의 87.5%, 평균 유찰 2.6회였습니다.
판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.
최근 인근 낙찰 (최신 5건)
| 소재지 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 관악구 신림동 1700 라이프아파트 10층1005호 | 6억 6,500만원 | 5억 7,877만원 | 87% | 2026.11.10 |
| 서울특별시 관악구 봉천동 645 6층602호 | 5억 1,200만원 | 3억 2,879만원 | 64% | 2026.11.04 |
| 서울특별시 관악구 봉천동 893-12 마에스트로캠퍼스타운 11층1104호 | 1억 3,800만원 | 8,832만원 | 64% | 2026.11.04 |
| 서울특별시 관악구 신림동 1735 관악산휴먼시아 229동 7층704호 | 7억 3,000만원 | 7억 2,499만원 | 99% | 2026.10.22 |
| 서울특별시 관악구 신림동 1433-55 프라비다트라움 10층1005호 | 1억 4,000만원 | 1억 727만원 | 77% | 2026.10.14 |
지금 진행 중인 인근 물건 (6건 중 5건)
| 소재지 | 감정가 | 최저가 | 유찰 | 매각기일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 관악구 봉천동 1718 벽산블루밍 108동 14층1406호 | 9억 4,800만원 | 9억 4,800만원 | 0회 | 2026.11.12 |
| 서울특별시 관악구 신림동 1699 동마아파트 14층1403호 | 4억 7,100만원 | 4억 7,100만원 | 1회 | 2026.11.17 |
| 서울특별시 관악구 신림동 1714 삼성산주공아파트 302동 19층1913호 | 6억 3,700만원 | 6억 3,700만원 | 1회 | 2026.11.17 |
| 서울특별시 관악구 신림동 1728 제창그로힐아파트 101동 1층110호 | 6억 5,700만원 | 6억 5,700만원 | 1회 | 2026.11.17 |
| 서울특별시 관악구 신림동 763 한라타운아파트 4층404호 | 6억 5,000만원 | 6억 5,000만원 | 1회 | 2026.11.24 |
감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록
감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는
진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아,
실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.09.03 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.09.03 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
위치 및 주위환경
[서울대학교입구 교차로] 서측 근거리 및 [신림선 관악산역] 남서측 인근에 위치하고 있음 아파트단지와 단독주택, 중소규모 공동주택, 일부 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대임
[서울대학교입구 교차로] 서측 근거리 및 [신림선 관악산역] 남서측 인근에 위치하고 있음 아파트단지와 단독주택, 중소규모 공동주택, 일부 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대임
교통상황
본건 소재 아파트 단지 내로 차량의 접근 및 출입 가능하며 인근에 지하철역(신림선) 및 다수의 노선버스가 정차하는 버스정류장이 위치하여 전반적인 교통상황은 보통임
본건 소재 아파트 단지 내로 차량의 접근 및 출입 가능하며 인근에 지하철역(신림선) 및 다수의 노선버스가 정차하는 버스정류장이 위치하여 전반적인 교통상황은 보통임
건물의 구조
철근콘크리트벽식구조 경사스라브지붕 지하1층, 지상15층 아파트 중 13층 1302호 단위세대로(사용승인일:1996.06.18) 외벽 : 몰탈 위 페인팅 외 내벽 : 벽지 및 타일붙임 등임
철근콘크리트벽식구조 경사스라브지붕 지하1층, 지상15층 아파트 중 13층 1302호 단위세대로(사용승인일:1996.06.18) 외벽 : 몰탈 위 페인팅 외 내벽 : 벽지 및 타일붙임 등임
이용상태
아파트 1개호로 이용 중임
아파트 1개호로 이용 중임
설비내역
도시가스에 의한 개별난방임 급배수 및 위생설비, 승강기설비, 소화전설비 등 되어 있음
도시가스에 의한 개별난방임 급배수 및 위생설비, 승강기설비, 소화전설비 등 되어 있음
토지의 형상·이용상태
2필 일단의 부정형 토지로 전반적인 경사지를 아파트건부지로 조성, 총 7개동의 아파트 및 부대 건물의 건부지로 이용 중임
2필 일단의 부정형 토지로 전반적인 경사지를 아파트건부지로 조성, 총 7개동의 아파트 및 부대 건물의 건부지로 이용 중임
인접 도로상태
북동측으로 '신림로3길'에 북측으로 '신림로3가길'에 접하고 있으며 각 도로와 단지내 도로가 연결되어 차량의 출입이 가능한 상태임
북동측으로 '신림로3길'에 북측으로 '신림로3가길'에 접하고 있으며 각 도로와 단지내 도로가 연결되어 차량의 출입이 가능한 상태임
공법상 제한 (용도지역 등)
2필 공히 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:194m), 과밀억제권역, 중점경관관리구역(주요산주변), 토지거래계약에 관한허가구역이며 일부 도로(저촉), 비오톱1등급(저촉)임 (별첨한 사본 참고하시기 바람)
2필 공히 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:194m), 과밀억제권역, 중점경관관리구역(주요산주변), 토지거래계약에 관한허가구역이며 일부 도로(저촉), 비오톱1등급(저촉)임 (별첨한 사본 참고하시기 바람)
기타 기재
별무함
별무함
임대관계
2차례 현장 방문하였으나 폐문부재 계속되어 미상임
2차례 현장 방문하였으나 폐문부재 계속되어 미상임
매각물건명세서 핵심 원문
경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로
적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.
| 최선순위 설정 | 2015.8.7. 근저당권 |
|---|---|
| 인수되는 권리 | (기재 없음) |
| 지상권 개요 | (기재 없음) |
| 비고란 | (기재 없음) |
원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경3006)로 확인하세요.
건물 등기 사항
📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다.
등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고,
요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다.
올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.
로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.
물건 정보 (정확한 숫자)
| 감정가 | 768,000,000원 |
|---|---|
| 최저매각가격 | 614,400,000원 |
| 입찰 보증금 (10%) | 61,440,000원 최저가의 10% |
| 청구금액 | 308,931,322원 — 채권자가 받으려는 돈 |
| 유찰 | 1회 |
| 매각기일 | 2026.11.24 경매법정(4별관 211호) |
| 도로명주소 | 서울특별시 관악구 신림동 1703-1 건영아파트 4동 13층1302호 |
| 내역 | 철근콘크리트 벽식구조 84.82㎡(25.7평) |
| 사건 접수 | 2025.09.03 · 개시결정 2025.09.04 |
| 배당요구종기 | 2025.11.20 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나 |
건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분
1동
철근콘크리트벽식구조 경사슬래브
지붕 15층 아파트
지하층 755.76㎡
1층 761.68㎡
2층 761.68㎡
3층 761.68㎡
4층 761.68㎡
5층 761.68㎡
6층 761.68㎡
7층 761.68㎡
8층 761.68㎡
9층 761.68㎡
10층 761.68㎡
11층 761.68㎡
12층 761.68㎡
13층 761.68㎡
14층 761.68㎡
15층 761.68㎡
전유
철근콘크리트 벽식구조
84.82㎡
| 소재지 | 지목 | 면적 | 지분 |
|---|---|---|---|
| 서울특별시 관악구 신림동 1703-1 | 대 | 27871.3㎡ | 37.91/27999.8 |
| 서울특별시 관악구 신림동 1703-2 | 대 | 128.5㎡ | 37.91/27999.8 |
상세 자료 (원본 문서)
아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다.
우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다.
(등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)
| 자료 | 우리 페이지 반영 |
|---|---|
| 사진 / 지적도 | ✅ 대표 사진 + 전체 보기 |
| 감정평가서 | ✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등) |
| 매각물건명세서 | ✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고) |
| 현황조사서 | ✅ 점유관계·임차인 |
| 기일내역 | ✅ 회차별 유찰·낙찰 이력 |
| 건물 등기 | 💰 유료 — 프로토타입 미제공 |
| 건축물대장 · 문건접수/송달 | 🔜 추가 예정 (무료 자료) |
이 페이지의 용어, 쉽게
- 감정가 / 최저매각가격
- 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
- 유찰
- 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
- 최선순위 설정 (말소기준)
- 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
- 대항력 있는 임차인
- 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
- 인수되는 권리
- 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
- 매각물건명세서
- 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.