서울특별시 동작구 사당동 419-152 씨에스하우스 5층501호
2025타경3389(강제경매) · 서울중앙지방법원 서울중앙지방법원 경매10계 · 철근콘크리트구조 25.58㎡(7.7평)
#위반건축물#인수권리있음#대항력있는임차인
— 서류 기재 기반 자동 표시, 원문 확인 필요
지금 최저 입찰가
2억 9,800만원
감정가의 100% 수준
감정가 (법원 감정평가액)
2억 9,800만원
경매 시작 시점의 기준 가격
다음 매각기일 (입찰일)
2026.07.22
제4별관 211호 법정
유찰 (아무도 안 산 횟수)
0회
유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다
이 물건, 꼭 확인할 점
경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.
⚠
낙찰자가 인수하는 권리 있음
명세서에 매수인이 떠안는 권리가 기재돼 있습니다: “을구 순위 15번 주택임차권등기(임대차보증금 250,000,000원, 전입일 2021.12.06., 확정일자 2021.12.06.)는 배당에서 보증금이 전액 변제”. 그만큼 실제 취득 비용이 커질 수 있어 반드시 확인하세요.
경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이
있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요.
입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.
사진·도면 전체 보기 — 총 7장 (배치도·구조도·지적도 포함)
전경·외관 (3장)
현장 사진 (4장)
🔒 이 물건의 AI 문서 정리가 준비되어 있습니다
위험 신호 개수는 상단 요약에 보입니다. 전체 내용(쉬운 설명·원문 인용·체크리스트)은 회원 열람입니다.
현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)
법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후
명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.
조사일시: 2025년11월07일10시37분 2025년11월11일11시30분
방문하였으나 폐문부재이고, 방문한 취지 및 연락처를 남겼으나 아무런 연락이 없으므로 주민등록 전입된 세대만 임차인으로 보고함.
| 임차인(전입세대) | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 점유부분 | 대항력 (말소기준 2022-01-26) |
|---|---|---|---|---|---|
| 김○순 | 2021.12.06. | 미상 | 미상 | 5층501호 |
선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험)
※ 재확인 필요 |
| 이○ | 2024.12.11. | 미상 | 미상 | 5층501호 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.
가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)
경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.
| 회차 | 날짜 | 종류 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.07.29 14:00 | 매각결정기일 | |||
| 신건 | 2026.07.22 10:00 | 매각기일 | 2억 9,800만원 |
인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)
최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 78건 낙찰됐고,
평균 낙찰가는 감정가의 88.5%, 평균 유찰 1.8회였습니다.
판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.
🏢 같은 건물·단지 낙찰 사례
| 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 씨에스하우스 3층303호 | 3억 9,500만원 | 2억 879만원 | 53% | 2026.01.21 |
| 씨에스하우스 5층502호 | 2억 8,800만원 | 3억 2,537만원 | 113% | 2025.12.09 |
최근 인근 낙찰 (최신 5건)
| 소재지 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 동작구 대방동 402-22 디안 3층303호 | 1억 7,500만원 | 9,350만원 | 53% | 2026.07.01 |
| 서울특별시 동작구 사당동 180-31 엘파라시오 5층501호 | 2억 6,700만원 | 2억 7,145만원 | 102% | 2026.07.01 |
| 서울특별시 동작구 상도동 214-203 로뎀하우스22차 2층201호 | 3억 9,700만원 | 5억 9,999만원 | 151% | 2026.07.01 |
| 서울특별시 동작구 사당동 44-179 디에스리브1단지디에스리브1단지102동 3층304호 | 6억 8,500만원 | 1억 8,500만원 | 27% | 2026.06.30 |
| 서울특별시 동작구 상도동 209-9 더포레스트 4층401호 | 2억 8,700만원 | 4억 8,389만원 | 169% | 2026.06.30 |
지금 진행 중인 인근 물건 (17건 중 5건)
| 소재지 | 감정가 | 최저가 | 유찰 | 매각기일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 동작구 상도동 175-28 모던힐타운3차모던힐타운 1동 5층502호 | 5억 700만원 | 5억 700만원 | 0회 | 2026.07.15 |
| 서울특별시 동작구 사당동 1049-18 디에스타운6차 7층702호 | 4억 7,700만원 | 3억 528만원 | 3회 | 2026.07.15 |
| 서울특별시 동작구 상도동 301-101 시나빌 5층502호 | 3억 7,300만원 | 3억 7,300만원 | 3회 | 2026.07.15 |
| 서울특별시 동작구 상도동 299-164 휴먼빌레 3층301호 | 2억 8,300만원 | 2억 2,640만원 | 6회 | 2026.07.15 |
| 서울특별시 동작구 상도동 159-32 필하우스 5층503호 | 2억 7,800만원 | 2억 7,800만원 | 1회 | 2026.07.15 |
감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록
감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는
진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아,
실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.09.29 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.09.29 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
위치 및 주위환경
대상물건은 서울특별시 동작구 사당동 소재 '남성중학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.
대상물건은 서울특별시 동작구 사당동 소재 '남성중학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.
교통상황
대상물건 건물까지 차량의 진출입이 가능하고, 남동측 인근에 수도권 지하철 2호선 및 4호선 '사당역'이 소재하며, 남측 인근에 '남부순환로'를 따라 다수의 버스정류장이 소재함.
대상물건 건물까지 차량의 진출입이 가능하고, 남동측 인근에 수도권 지하철 2호선 및 4호선 '사당역'이 소재하며, 남측 인근에 '남부순환로'를 따라 다수의 버스정류장이 소재함.
건물의 구조
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제5층 제501호로서, (사용승인일 : 2014.02.19.) 외벽 : 석재붙임 마감 등, 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등, 창호 : 하이샤시 창호 등임.
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제5층 제501호로서, (사용승인일 : 2014.02.19.) 외벽 : 석재붙임 마감 등, 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등, 창호 : 하이샤시 창호 등임.
이용상태
다세대주택 등으로 이용 중임.
다세대주택 등으로 이용 중임.
설비내역
기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 피로티주차장 등이 있음.
기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 피로티주차장 등이 있음.
토지의 형상·이용상태
인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 2필 일단의 가장형 평지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.
인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 2필 일단의 가장형 평지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.
인접 도로상태
본건 남동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접함.
본건 남동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접함.
공법상 제한 (용도지역 등)
1, 2 토지 모두 도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)((대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.))임.
1, 2 토지 모두 도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)((대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.))임.
기타 기재
집합건축물대장에 등재되지 않은 제시외건물 ㉠이 소재하며, 개략적으로 면적사정하여 평가하였으니 경매 진행 시 재확인하시기 바람.
집합건축물대장에 등재되지 않은 제시외건물 ㉠이 소재하며, 개략적으로 면적사정하여 평가하였으니 경매 진행 시 재확인하시기 바람.
임대관계
임대관계 - 미상임. 기타 - 집합건축물대장상 위반건축물에 등재(2014.06.30. 주택과-22915호에 의거 무단증축으로 인한 위반건축물 표시(다용도, 11.25㎡, 판넬/새시유리))되어 있으니 업무진행 시 유의하시기 바람. - 등기사항전부증명서상 임차권설정(임차보증금 250,000,000원, 임차권자 김○순)이 설정되어 있으니, 업무진행 시 참고하시기 바람. - 등기사항전부증명서상 압류(8,9,13,14), 가압류(10,11), 근저당권설정(11,12,13,14)이 기재되어 있으니, 업무진행 시 참고하시기 바람.
임대관계 - 미상임. 기타 - 집합건축물대장상 위반건축물에 등재(2014.06.30. 주택과-22915호에 의거 무단증축으로 인한 위반건축물 표시(다용도, 11.25㎡, 판넬/새시유리))되어 있으니 업무진행 시 유의하시기 바람. - 등기사항전부증명서상 임차권설정(임차보증금 250,000,000원, 임차권자 김○순)이 설정되어 있으니, 업무진행 시 참고하시기 바람. - 등기사항전부증명서상 압류(8,9,13,14), 가압류(10,11), 근저당권설정(11,12,13,14)이 기재되어 있으니, 업무진행 시 참고하시기 바람.
매각물건명세서 핵심 원문
경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로
적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.
| 최선순위 설정 | 2022.01.26. 근저당권 |
|---|---|
| 인수되는 권리 | 을구 순위 15번 주택임차권등기(임대차보증금 250,000,000원, 전입일 2021.12.06., 확정일자 2021.12.06.)는 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함 |
| 지상권 개요 | (기재 없음) |
| 비고란 | - 제시외 건물 포함 - 집합건축물대장 표제부에 '위반건축물'로 기재되어 있음 |
원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경3389)로 확인하세요.
건물 등기 사항
📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다.
등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고,
요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다.
올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.
로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.
물건 정보 (정확한 숫자)
| 감정가 | 298,000,000원 |
|---|---|
| 최저매각가격 | 298,000,000원 |
| 입찰 보증금 (10%) | 29,800,000원 최저가의 10% |
| 청구금액 | 287,027,396원 — 채권자가 받으려는 돈 |
| 유찰 | 0회 |
| 매각기일 | 2026.07.22 제4별관 211호 법정 |
| 도로명주소 | 서울특별시 동작구 사당동 419-152 씨에스하우스 5층501호 |
| 내역 | 철근콘크리트구조 25.58㎡(7.7평) |
| 사건 접수 | 2025.09.29 · 개시결정 2025.10.20 |
| 배당요구종기 | 2026.01.05 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나 |
건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분
1동
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 다세대주택
1층 26.67㎡
2층 172.19㎡
3층 172.19㎡
4층 157.75㎡
5층 127.77㎡
옥탑1층 16㎡ (연면적제외)
전유
철근콘크리트구조 25.58㎡
| 소재지 | 지목 | 면적 | 지분 |
|---|---|---|---|
| 서울특별시 동작구 사당동 419-152 | 대 | 185㎡ | 18.47/383 |
| 서울특별시 동작구 사당동 419-153 | 대 | 198㎡ | 18.47/383 |
상세 자료 (원본 문서)
아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다.
우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다.
(등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)
| 자료 | 우리 페이지 반영 |
|---|---|
| 사진 / 지적도 | ✅ 대표 사진 + 전체 보기 |
| 감정평가서 | ✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등) |
| 매각물건명세서 | ✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고) |
| 현황조사서 | ✅ 점유관계·임차인 |
| 기일내역 | ✅ 회차별 유찰·낙찰 이력 |
| 건물 등기 | 💰 유료 — 프로토타입 미제공 |
| 건축물대장 · 문건접수/송달 | 🔜 추가 예정 (무료 자료) |
이 페이지의 용어, 쉽게
- 감정가 / 최저매각가격
- 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
- 유찰
- 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
- 최선순위 설정 (말소기준)
- 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
- 대항력 있는 임차인
- 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
- 인수되는 권리
- 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
- 매각물건명세서
- 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.