2025타경102185 서울특별시 서초구 서초동 1603-71

서울특별시 서초구 서초동 1603-71 서초동베스트원주건축물 1동 지1층비101호

2025타경102185(임의경매) · 서울중앙지방법원 서울중앙지방법원 경매11계 · 철근콘크리트구조 124.42㎡(37.6평)

관련 물건 4건 — [1] 현재[2] 9억 6,000만원 [3] 11억 5,200만원 [4] 11억 4,400만원

지금 최저 입찰가

11억 2,000만원

감정가의 64% 수준

감정가 (법원 감정평가액)

17억 5,000만원

경매 시작 시점의 기준 가격

다음 매각기일 (입찰일)

2026.08.27

D-13 · 경매법정 4별관 211호

유찰 (아무도 안 산 횟수)

2회

유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다

🔍 서울 서초구 서초동 소재 철근콘크리트구조 124.42㎡ 휴게음식점 용도 구분건물이 감정가 17억5,000만원에서 1회 유찰되어 최저가 14억원으로 진행 중입니다.

확인필수 3건 주의 2건 참고 2건 🔒 회원 열람 — 무료로 보기 ↓

이 물건, 꼭 확인할 점

경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.

✓

명세서상 인수 권리 기재 없음

매각물건명세서에 낙찰자가 인수하는 권리가 따로 적혀 있지 않습니다(비교적 단순). 다만 등기부 원본과 임차인 현황은 별도 확인이 필요합니다.

경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이 있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요. 입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.

전경·외관

위치도 (지도)

전경·외관

전경·외관

대표 사진 4장 (위치도 포함) · 출처: 대법원 법원경매정보 — 클릭하면 원본 크기

사진·도면 전체 보기 — 총 12장 (배치도·구조도·지적도 포함)

전경·외관 (6장)

현장 사진 (4장)

위치도 (지도) (2장)

🔒 이 물건의 AI 문서 정리가 준비되어 있습니다

위험 신호 개수는 상단 요약에 보입니다. 전체 내용(쉬운 설명·원문 인용·체크리스트)은 회원 열람입니다.

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현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)

법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후 명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.

조사일시: 2025년03월17일16시13분 2025년03월18일10시58분

1) 이건 부동산의 상가건물임대차현황서 내역에 2명(임대차관계조사서 참조)이 등재되어 있으며,
2) 이건 부동산의 현장에 임하여 주식회사 제이더블유시스템과 주식회사 오름에듀테크(101호)의 직원 고결(과장, 여)을 만나 조사한 바, 자신들이 101호와 102호를 전부 임차하여 공동으로 두 회사가 전부를 점유하여 사용하고 있다고 진술(각 안내문 교부)하였고, 
3) 이건 부동산을 방문하였으나 위 사람들을 제외한 점유자들을 만나지 못해 연락처가 기재된 안내문을 부착해 두었으나 점유자 등으로부터 아무 연락이 없어 상가건물임대차현황서내역에 등재된 점유자를 일응 임차인으로 보고하고, 나머지 사람들은 점유미상으로 보고함.

1) 이건 부동산의 전입세대열람 및 외국인체류확인서 내역에 등재된 자 없으며
2) 이건 부동산의 점유자를 만나지 못해 연락처가 기재된 안내문을 부착해 두었으나 점유자 등으로부터 아무 연락이 없어 일응 점유미상으로 보고함.

1) 이건 부동산의 전입세대열람 내역에 임차인만 등재되어 있으나,
2) 이건 부동산을 방문하여 조사한 결과, 전입세대열람서상의 임차인을 거주하지 않고 있으며, 현 거주자 남○원만 거주하고 있다고 하며, 전입신고는 하지 않은 상태라고 진술(안내문 교부)
3) 전입세대상의 임차인은 만나거나 확인하지 못하여 일단 임차인으로 보고함

1) 이건 부동산의 전입세대열람 내역에 임차인만 등재되어 있으며,
2) 이건 부동산의 현장에 임하여 임차인을 만나 조사한 바, 자신 가족만 거주하고 있다고 진술(안내문 교부)

임차인(전입세대)	전입일	확정일자	보증금	점유부분	대항력
주○○○○○○○○○○○템	2023.10.25	미상	미상	1동 지1층비101호	판정 불가 (날짜 미상) ※ 재확인 필요
주○○○○○○○○○크	2023.11.26	2025.03.18	미상	1동 지1층비101호	판정 불가 (날짜 미상) ※ 재확인 필요
박○규	2023.09.11	미상	미상	1동 1층102호	판정 불가 (날짜 미상) ※ 재확인 필요
남○원	2024.10.16	미상	미상	1동 1층102호	판정 불가 (날짜 미상) ※ 재확인 필요
김○연	2024.03.28	미상	미상	1동 1층103호	판정 불가 (날짜 미상) ※ 재확인 필요

대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.

가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)

경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다. 유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.

회차	날짜	종류	최저매각가격	결과
	2026.09.03 14:00	매각결정기일
3차	2026.08.27 10:00	매각기일	11억 2,000만원
2차	2026.07.23 10:00	매각기일	14억원	유찰
신건	2026.06.18 10:00	매각기일	17억 5,000만원	유찰

인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)

최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 1건 낙찰됐고, 평균 낙찰가는 감정가의 84.0%, 평균 유찰 4.0회였습니다. 판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.

최근 인근 낙찰 (최신 5건)

소재지	감정가	낙찰가	낙찰가율	매각일
서울특별시 서초구 서초동 1601-10 서초어반하이오피스텔 18층1814호	2억 2,000만원	1억 8,483만원	84%	2026.06.23

감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록

감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는 진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아, 실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.02.18 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.

위치 및 주위환경
본건은 서울특별시 서초구 서초동 소재 '서울교육대학교' 남측 인근에 위치함.

교통상황
본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 "지하철 3호선 남부터미널역"이 위치하는 등 전반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조
철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층/지상2층 건물로서,(2022.09.01 사용승인) 외벽 : 외장 석재붙임 마감 등 창호 : 알루미늄 창호 등임.

이용상태
기호(가) : 공부상 휴게음식점으로 이용중임. 기호(나~라) : 공부상 다세대주택으로 이용중임. (후첨 건물개황도 참조)

설비내역
위생설비 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비가 되어있음.

토지의 형상·이용상태
인접 도로와 대체로 등고 평탄한 정방형의 토지임.

인접 도로상태
본건 소재 부지 서측 및 북측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

공법상 제한 (용도지역 등)
도시지역, 제1종전용주거지역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

기타 기재
없음.

임대관계
임대 미상임.

매각물건명세서 핵심 원문

경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로 적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.

최선순위 설정	22.10.07. 근저당권
인수되는 권리	(기재 없음)
지상권 개요	(기재 없음)
비고란	1. 이용상태 : 공부상 휴게음식점으로 이용중임. 2. 참고사항 : 공부상 지하층으로 등재되어 있으나, 서측 도로를 기준으로 2층에 소재함

원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경102185)로 확인하세요.

건물 등기 사항

📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다. 등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고, 요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다. 올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.

로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.

물건 정보 (정확한 숫자)

감정가	1,750,000,000원
최저매각가격	1,120,000,000원
입찰 보증금 (10%)	112,000,000원 최저가의 10%
청구금액	4,301,147,110원 — 채권자가 받으려는 돈
유찰	2회
매각기일	2026.08.27 경매법정 4별관 211호
도로명주소	서울특별시 서초구 서초동 1603-71 서초동베스트원주건축물 1동 지1층비101호
내역	철근콘크리트구조 124.42㎡(37.6평)
사건 접수	2025.02.18 · 개시결정 2025.03.10
배당요구종기	2025.05.22 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나

같은 사건의 다른 물건 (4건)

한 사건에서 여러 부동산이 함께 경매되는 경우입니다. 건물 전체나 여러 호실이 한꺼번에 나온 것일 수 있어, 사건 전체 규모를 보는 데 도움이 됩니다.

물번	물건	최저가
1 현재	서초동베스트원주건축물 1동 지1층비101호	14억원
2	서초동베스트원주건축물 1동 1층101호	9억 6,000만원
3	서초동베스트원주건축물 1동 1층102호	11억 5,200만원
4	서초동베스트원주건축물 1동 1층103호	11억 4,400만원

시세·지도 바로가기

입찰 전 주변 시세와 위치를 꼭 직접 비교하세요.

카카오맵 대법원 원문

건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분

1동
철근콘크리트구조 평스라브지붕 2층 다세대 지2층 278.78㎡ 지1층 255.71㎡ 1층 185.58㎡ 2층 192.04㎡ 옥탑1층 12.88㎡

전유
철근콘크리트구조 124.42㎡

소재지	지목	면적	지분
서울특별시 서초구 서초동 1603-71	대	390.9㎡	85.4/390.9

상세 자료 (원본 문서)

아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다. 우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다. (등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)

자료	우리 페이지 반영
사진 / 지적도	✅ 대표 사진 + 전체 보기
감정평가서	✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등)
매각물건명세서	✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고)
현황조사서	✅ 점유관계·임차인
기일내역	✅ 회차별 유찰·낙찰 이력
건물 등기	💰 유료 — 프로토타입 미제공
건축물대장 · 문건접수/송달	🔜 추가 예정 (무료 자료)

대법원에서 원본 전체 보기 (2025타경102185)

이 페이지의 용어, 쉽게

감정가 / 최저매각가격: 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
유찰: 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
최선순위 설정 (말소기준): 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
대항력 있는 임차인: 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
인수되는 권리: 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
매각물건명세서: 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.