2025타경102398 — AI 법원경매 문서 정리

서울특별시 관악구 신림동 706-7

2025타경102398(임의경매) · 서울중앙지방법원 서울중앙지방법원 경매1계 ·

지금 최저 입찰가

14억 1,896만원

감정가의 51% 수준

감정가 (법원 감정평가액)

27억 7,141만원

경매 시작 시점의 기준 가격

다음 매각기일 (입찰일)

2026.11.17

D-8 · 경매법정 (제4별관 211호)

유찰 (아무도 안 산 횟수)

3회

유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다

아직 AI 정리가 없는 물건입니다 무료로 분석 만들기 ↓

이 물건, 꼭 확인할 점

경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.

🏚

제시외 건물 언급 있음 (감정평가서)

감정평가사가 현장에서 매각 목록 밖의 건물(제시외)을 확인했습니다: “지적 및 건물개황도 참조.”. 낙찰받아도 그 부분은 내 것이 아닐 수 있어 매각 포함 여부를 반드시 확인하세요.

↓

감정가의 51%까지 하락 (유찰 3회)

여러 번 유찰돼 최저가가 많이 내렸습니다. 싸진 만큼 “남들이 사지 않은 이유”가 있는지 위 항목들로 확인하세요.

경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이 있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요. 입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.

전경·외관

위치도 (지도)

전경·외관

전경·외관

대표 사진 4장 (위치도 포함) · 출처: 대법원 법원경매정보 — 클릭하면 원본 크기

사진·도면 전체 보기 — 총 26장 (배치도·구조도·지적도 포함)

전경·외관 (14장)

현장 사진 (9장)

위치도 (지도) (2장)

지적·평가 도면 (1장)

이 물건의 AI 문서 정리 만들기

법원 문서(매각물건명세서·현황조사서·감정평가서)와 인근 낙찰 통계를 AI가 읽고, 확인해야 할 문구를 원문 인용으로 짚어드립니다. 30초~2분 걸립니다.

가입하고 무료 3건 받기 로그인

현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)

법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후 명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.

조사일시: 2025년03월27일14시27분 2025년03월29일17시58분

1) 이 건 부동산의 전입세대열람 내역(전입세대확인서, 외국인체류확인서)에 등재된 세대주는 없음.
2) 현장에 임하여 점유자 등을 만날 수 없어서 연락처가 기재된 안내문을 출입문에 부착해두었으나 점유자 등으로부터 아무런 연락이 없으므로 점유자 미상으로 보고함. 단, 점유관계는 별도 확인이 필요함.

가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)

경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다. 유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.

회차	날짜	종류	최저매각가격	결과
	2026.11.24 14:00	매각결정기일
4차	2026.11.17 10:00	매각기일	14억 1,896만원
3차	2026.01.27 10:00	매각기일	17억 7,370만원	유찰
2차	2025.12.23 10:00	매각기일	22억 1,713만원	유찰
신건	2025.11.18 10:00	매각기일	27억 7,141만원	유찰

인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)

최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 76건 낙찰됐고, 평균 낙찰가는 감정가의 72.2%, 평균 유찰 2.1회였습니다. 판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.

최근 인근 낙찰 (최신 5건)

소재지	감정가	낙찰가	낙찰가율	매각일
서울특별시 관악구 신림동 87-13	19억 9,224만원	14억 10만원	70%	2026.10.28
서울특별시 관악구 신림동 87-13	19억 9,224만원	14억 10만원	70%	2026.10.28
서울특별시 관악구 신림동 563-51	24억 2,005만원	16억원	66%	2026.10.06
서울특별시 관악구 신림동 563-51 바다유하우스	24억 2,005만원	16억원	66%	2026.10.06
서울특별시 관악구 봉천동 712-70	29억 4,314만원	24억 5,000만원	83%	2026.09.30

지금 진행 중인 인근 물건 (40건 중 5건)

소재지	감정가	최저가	유찰	매각기일
서울특별시 관악구 봉천동 635-588	20억 4,896만원	20억 4,896만원	0회	2026.11.10
서울특별시 관악구 봉천동 635-588 수노-하우스	20억 4,896만원	20억 4,896만원	0회	2026.11.10
서울특별시 관악구 신림동 412-23	15억 1,682만원	15억 1,682만원	0회	2026.11.10
서울특별시 관악구 신림동 412-23	15억 1,682만원	15억 1,682만원	0회	2026.11.10
서울특별시 관악구 신림동 1666-31	22억 7,980만원	18억 2,384만원	2회	2026.11.10

감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록

감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는 진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아, 실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.03.17 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.

위치 및 주위환경
본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 '서울난곡초등학교' 북동측 인근에 위치한 토지로서, 주위는 단독·다가구주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황
본건 인근까지 제 차량의 출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

토지의 형상·이용상태
인접 도로 대비 대체로 등고 평탄한 장방형의 토지이고, 주거용(다중주택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태
본건은 남서측으로 약4미터 내외의 포장도로에 접함.

공법상 제한 (용도지역 등)
도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(주요산 주변)임.

기타 기재
해당사항 없음.

임대관계
임대관계 미상임.

건물의 구조
철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상5층 건물로서, 외벽 : 돌붙임 등 마감, 창호 : 새시창호(일부 창호 없음) 등임.

이용상태
1. 등기사항전부증명서 상 건축법상 사용승인 받지 않은 건물로 등재되어있으며, 현재 건축물대장이 없는 상태임. 2. 본건은 현장조사 시 건축허가(허가번호 : 2022-건축과-신축허가-36)를 득하고 건물신축이 상당히 진행되어있는 상태로서, 유치권 행사 중임이 표시되어있음.

설비내역
일부 위생 · 급배수설비 등이 구비되어 있으나 공부상 확인 안됨. (건축법상 사용승인 받지 않은 건물로 유치권 행사중)

제시외 건물 확인 필수
지적 및 건물개황도 참조.

기타 기재
등기사항전부증명서 상 건축법상 사용승인 받지 않은 건물로 등재되어있으며, 현재 건축물대장이 없는 상태임.

임대관계
현장조사 시 건축허가(허가번호 : 2022-건축과-신축허가-36)를 득하고 건물신축이 상당히 진행되어있는 상태로서 유치권 행사 중임이 표시되어있고, 폐문부재중으로 인해 내부진입이 곤란하여 이용상태 등은 유리창을 통한 목측확인 및 외부관찰 등을 기준으로 도시하였는바, 경매진행시 참고바람.

매각물건명세서 핵심 원문

경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로 적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.

최선순위 설정	2022.07.21.근저당권(토지) 2024.08.27.가압류(건물)
인수되는 권리	(기재 없음)
지상권 개요	(기재 없음)
비고란	1. 일괄매각 2. 본건 감정평가서에 의하면 - 토지 중 건축허가서 상 대지면적(287.5㎡)을 제외한 부분 43.5㎡는 현황 '도로'로서 개별요인으로 고려하여 평가함 - 본건 건물은 등기사항전부증명서 상 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물로 등재되어 있고, 현재 건축물대장이 없음 3. 본건 현황조사보고서에 의하면 - 본건 건물 내부 벽면에 세오종합건설외 14개 업체에서 유치권행사 중임을 알리는 안내표시가 있음 4. 2025.6.16. 이종섭의 창호공사대금 85,800,000원의, 2025.7.3. 송용달의 미장, 방수, 바닥공사대금 49,000,000원의 각 유치권신고가 있으나, 그 성립 여부는 불분명함. 이에 대하여 채권자 파주중앙새마을금고로부터 2025.9.30.자 유치권 배제신청서[위 유치권 신고자는 본건 시공사 3D ENG(구 세오종합건설)의 유치권 관련 업체 리스트 상의 업체가 아니며, 점유사실 불분명함)] 제출됨

원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경102398)로 확인하세요.

건물 등기 사항

📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다. 등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고, 요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다. 올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.

로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.

물건 정보 (정확한 숫자)

감정가	2,771,416,000원
최저매각가격	1,418,964,000원
입찰 보증금 (10%)	141,896,400원 최저가의 10%
청구금액	2,268,312,990원 — 채권자가 받으려는 돈
유찰	3회
매각기일	2026.11.17 경매법정 (제4별관 211호)
도로명주소	서울특별시 관악구 신림동 706-7
내역
사건 접수	2025.03.17 · 개시결정 2025.03.19
배당요구종기	2025.06.20 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나

시세·지도 바로가기

입찰 전 주변 시세와 위치를 꼭 직접 비교하세요.

카카오맵 대법원 원문

건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분

일반건물
철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상5층 단독주택(근린생활시설 및 다중주택) 1층 137.75㎡ 2층 68.42㎡ 3층 134.18㎡ 4층 127.06㎡ 5층 107.44㎡ 옥탑1층 14.88㎡

상세 자료 (원본 문서)

아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다. 우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다. (등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)

자료	우리 페이지 반영
사진 / 지적도	✅ 대표 사진 + 전체 보기
감정평가서	✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등)
매각물건명세서	✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고)
현황조사서	✅ 점유관계·임차인
기일내역	✅ 회차별 유찰·낙찰 이력
건물 등기	💰 유료 — 프로토타입 미제공
건축물대장 · 문건접수/송달	🔜 추가 예정 (무료 자료)

대법원에서 원본 전체 보기 (2025타경102398)

이 페이지의 용어, 쉽게

감정가 / 최저매각가격: 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
유찰: 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
최선순위 설정 (말소기준): 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
대항력 있는 임차인: 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
인수되는 권리: 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
매각물건명세서: 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.