서울특별시 동작구 대방동 384-2 엘리시아 1동 2층202호
2025타경102400(강제경매) · 서울중앙지방법원 서울중앙지방법원 경매9계 · 철근콘크리트구조 55.03㎡(16.6평)
#위반건축물#인수권리있음#대항력있는임차인
— 서류 기재 기반 자동 표시, 원문 확인 필요
지금 최저 입찰가
5,328만원
감정가의 13% 수준
감정가 (법원 감정평가액)
3억 9,700만원
경매 시작 시점의 기준 가격
다음 매각기일 (입찰일)
2026.09.01
D-22 · 제4별관 211호 법정(2층)
유찰 (아무도 안 산 횟수)
9회
유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다
🔍 서울 동작구 대방동 엘리시아 1동 2층 202호, 전유 55.03㎡ 구분건물로 최저매각가격은 66,604,000원입니다.
확인필수 5건
주의 2건
참고 1건
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이 물건, 꼭 확인할 점
경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.
⚠
낙찰자가 인수하는 권리 있음
명세서에 매수인이 떠안는 권리가 기재돼 있습니다: “을구 5번 주택임차권은 배당에서 보증금전액을 받지 않으면 매수인이 인수”. 그만큼 실제 취득 비용이 커질 수 있어 반드시 확인하세요.
↓
감정가의 13%까지 하락 (유찰 9회)
여러 번 유찰돼 최저가가 많이 내렸습니다. 싸진 만큼 “남들이 사지 않은 이유”가 있는지 위 항목들로 확인하세요.
경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이
있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요.
입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.
사진·도면 전체 보기 — 총 6장 (배치도·구조도·지적도 포함)
전경·외관 (4장)
위치도 (지도) (2장)
🔒 이 물건의 AI 문서 정리가 준비되어 있습니다
위험 신호 개수는 상단 요약에 보입니다. 전체 내용(쉬운 설명·원문 인용·체크리스트)은 회원 열람입니다.
현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)
법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후
명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.
조사일시: 2025년03월25일09시40분 2025년03월27일15시48분
1) 이 건 부동산의 전입세대열람 내역(전입세대확인서, 외국인체류확인서)에 등재된 세대주는 없음.
2) 현장에 임하여 점유자 등을 만날 수 없어서 연락처가 기재된 안내문을 출입문에 부착해두었으나 점유자 등으로부터 아무런 연락이 없으므로 점유자 미상으로 보고함. 단, 점유관계는 별도 확인이 필요함.
1) 이 건 부동산의 전입세대열람 내역(전입세대확인서)에는 세대주 1명이 등재되어 있음.
2) 현장에 임하여 점유자 등을 만날 수 없어서 전입세대열람 내역에 등재된 세대주를 임차인 점유로 보고함. 단, 점유관계는 별도 확인이 필요함.
(안내문 세대현관문 부착)
| 임차인(전입세대) | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 점유부분 | 대항력 (말소기준 2025-03-04) |
|---|---|---|---|---|---|
| 박○열 | 2021.05.03 | 미상 | 미상 | 1동 6층602호 |
선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험)
※ 재확인 필요 |
대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.
가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)
경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.
| 회차 | 날짜 | 종류 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.09.08 14:00 | 매각결정기일 | |||
| 10차 | 2026.09.01 10:00 | 매각기일 | 5,328만원 | |
| 9차 | 2026.07.28 10:00 | 매각기일 | 6,660만원 | 유찰 |
| 8차 | 2026.06.23 10:00 | 매각기일 | 8,325만원 | 유찰 |
| 7차 | 2026.05.19 10:00 | 매각기일 | 1억 407만원 | 유찰 |
| 6차 | 2026.04.07 10:00 | 매각기일 | 1억 3,008만원 | 유찰 |
| 5차 | 2026.03.03 10:00 | 매각기일 | 1억 6,261만원 | 유찰 |
| 4차 | 2026.01.20 10:00 | 매각기일 | 2억 326만원 | 유찰 |
| 3차 | 2025.12.16 10:00 | 매각기일 | 2억 5,408만원 | 유찰 |
| 2차 | 2025.11.04 10:00 | 매각기일 | 3억 1,760만원 | 유찰 |
| 신건 | 2025.09.30 10:00 | 매각기일 | 3억 9,700만원 | 유찰 |
인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)
최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 99건 낙찰됐고,
평균 낙찰가는 감정가의 93.9%, 평균 유찰 1.7회였습니다.
판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.
🏢 같은 건물·단지 낙찰 사례
| 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 엘리시아 1동 6층601호 | 1억 6,900만원 | 1억 3,052만원 | 77% | 2025.12.02 |
| 엘리시아 1동 5층502호 | 4억 3,600만원 | 3억 1,435만원 | 72% | 2025.10.28 |
| 엘리시아 1동 3층301호 | 5억 1,000만원 | 4억 7,438만원 | 93% | 2025.08.20 |
최근 인근 낙찰 (최신 5건)
| 소재지 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 동작구 상도동 214-134 2층201호 | 2억 6,900만원 | 5억 1,091만원 | 190% | 2026.08.06 |
| 서울특별시 동작구 신대방동 597-5 아트라움 1층103호 | 3억 5,700만원 | 3억 7,385만원 | 105% | 2026.08.05 |
| 서울특별시 동작구 상도동 356-1 2층203호 | 3억 1,300만원 | 2억 9,888만원 | 95% | 2026.08.05 |
| 서울특별시 동작구 상도동 264-172 제승더하임 2층201호 | 5억 1,200만원 | 7억 1,811만원 | 140% | 2026.08.04 |
| 서울특별시 동작구 상도동 126-13 상도그린빌 에이동 3층301호 | 4억 5,700만원 | 4억 5,700만원 | 100% | 2026.08.04 |
지금 진행 중인 인근 물건 (14건 중 5건)
| 소재지 | 감정가 | 최저가 | 유찰 | 매각기일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 동작구 상도동 299-176 휴먼넥스빌 5층501호 | 3억 900만원 | 3억 900만원 | 1회 | 2026.08.11 |
| 서울특별시 동작구 신대방동 360-112 한백리츠빌2 5층502호 | 2억 2,000만원 | 2억 2,000만원 | 1회 | 2026.08.11 |
| 서울특별시 동작구 상도동 256-229 웰리치파크 2층201호 | 3억 2,600만원 | 3억 2,600만원 | 0회 | 2026.08.11 |
| 서울특별시 동작구 사당동 1049-18 디에스타운6차 7층702호 | 4억 7,700만원 | 4억 7,700만원 | 4회 | 2026.08.19 |
| 서울특별시 동작구 상도동 301-101 시나빌 5층502호 | 3억 7,300만원 | 2억 9,840만원 | 4회 | 2026.08.19 |
감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록
감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는
진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아,
실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.03.17 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.03.17 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
위치 및 주위환경
본건은 서울특별시 동작구 대방동 소재 ""성남고등학교"" 서측 인근에 소재하는 구분건물로서, 주위는 다세대주택, 연립주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주거용으로서 제반 주위 환경은 보통임.
본건은 서울특별시 동작구 대방동 소재 ""성남고등학교"" 서측 인근에 소재하는 구분건물로서, 주위는 다세대주택, 연립주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주거용으로서 제반 주위 환경은 보통임.
교통상황
본건까지 차량의 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철역(""서울지방병무청역"", 신림선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난한 편임.
본건까지 차량의 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철역(""서울지방병무청역"", 신림선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난한 편임.
건물의 구조
철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 제2층 제202호 및 제6층 제602호로서, (2014.11.07. 사용승인) 외벽 : 시멘트모르타르 위 페인팅 및 석재마감 등 창호 : 샷시 창호 등임.
철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 제2층 제202호 및 제6층 제602호로서, (2014.11.07. 사용승인) 외벽 : 시멘트모르타르 위 페인팅 및 석재마감 등 창호 : 샷시 창호 등임.
이용상태
기호 (1) : 공부상 제2종근린생활시설(사무소), 현황 주거용임. 기호 (2) : 다세대주택으로 이용중임. (후첨 ""건물개황도"" 참조)
기호 (1) : 공부상 제2종근린생활시설(사무소), 현황 주거용임. 기호 (2) : 다세대주택으로 이용중임. (후첨 ""건물개황도"" 참조)
설비내역
기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 있음.
기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 있음.
토지의 형상·이용상태
인접 토지 대비 대체로 등고평탄한 가장형 토지로서, 다세대주택 및 제2종근린생활시설(현황 주거용) 건부지로 이용중임.
인접 토지 대비 대체로 등고평탄한 가장형 토지로서, 다세대주택 및 제2종근린생활시설(현황 주거용) 건부지로 이용중임.
인접 도로상태
본건 남동측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.
본건 남동측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.
공법상 제한 (용도지역 등)
도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 건축용도지역기타(가로구역별 건축물 최고높이 지정구역)<건축법>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종확인은 관할교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.
도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 건축용도지역기타(가로구역별 건축물 최고높이 지정구역)<건축법>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종확인은 관할교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.
기타 기재
없 음.
없 음.
임대관계
- 임대관계는 미상임. - 현장조사 당시 점유자의 폐문부재 등으로 내부를 확인할 수 없어 제반 설비의 작동 여부 및 내부 인테리어 여부 등은 확인이 불가하니 경매 입찰 시 이점에 유의하시기 바람.
- 임대관계는 미상임. - 현장조사 당시 점유자의 폐문부재 등으로 내부를 확인할 수 없어 제반 설비의 작동 여부 및 내부 인테리어 여부 등은 확인이 불가하니 경매 입찰 시 이점에 유의하시기 바람.
매각물건명세서 핵심 원문
경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로
적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.
| 최선순위 설정 | 2025.3.4.가압류 |
|---|---|
| 인수되는 권리 | 을구 5번 주택임차권은 배당에서 보증금전액을 받지 않으면 매수인이 인수 |
| 지상권 개요 | (기재 없음) |
| 비고란 | 집합건축물대장상(표제부, 갑) 위반건축물 등재되어 있음 |
원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경102400)로 확인하세요.
건물 등기 사항
📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다.
등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고,
요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다.
올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.
로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.
물건 정보 (정확한 숫자)
| 감정가 | 397,000,000원 |
|---|---|
| 최저매각가격 | 53,283,000원 |
| 입찰 보증금 (10%) | 5,328,300원 최저가의 10% |
| 청구금액 | 300,000,000원 — 채권자가 받으려는 돈 |
| 유찰 | 9회 |
| 매각기일 | 2026.09.01 제4별관 211호 법정(2층) |
| 도로명주소 | 서울특별시 동작구 대방동 384-2 엘리시아 1동 2층202호 |
| 내역 | 철근콘크리트구조 55.03㎡(16.6평) |
| 사건 접수 | 2025.03.17 · 개시결정 2025.03.19 |
| 배당요구종기 | 2025.06.09 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나 |
건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분
1동
철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 다세대주택 및 제2종근린생활시설
1층 16.38㎡
2층 126.44㎡
3층 126.44㎡
4층 99.46㎡
5층 84.25㎡
6층 74.57㎡
옥탑1층 14.42㎡ 계단실(연면적제외)
전유
철근콘크리트구조 55.03㎡
| 소재지 | 지목 | 면적 | 지분 |
|---|---|---|---|
| 서울특별시 동작구 대방동 384-2 | 대 | 253.9㎡ | 32.55/253.9 |
상세 자료 (원본 문서)
아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다.
우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다.
(등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)
| 자료 | 우리 페이지 반영 |
|---|---|
| 사진 / 지적도 | ✅ 대표 사진 + 전체 보기 |
| 감정평가서 | ✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등) |
| 매각물건명세서 | ✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고) |
| 현황조사서 | ✅ 점유관계·임차인 |
| 기일내역 | ✅ 회차별 유찰·낙찰 이력 |
| 건물 등기 | 💰 유료 — 프로토타입 미제공 |
| 건축물대장 · 문건접수/송달 | 🔜 추가 예정 (무료 자료) |
이 페이지의 용어, 쉽게
- 감정가 / 최저매각가격
- 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
- 유찰
- 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
- 최선순위 설정 (말소기준)
- 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
- 대항력 있는 임차인
- 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
- 인수되는 권리
- 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
- 매각물건명세서
- 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.