서울특별시 동작구 상도1동 519-1 더포레스트 4층402호
2025타경102466(강제경매) · 서울중앙지방법원 서울중앙지방법원 경매21계 · 철근콘크리트구조 12.72 ㎡
지금 최저 입찰가
1억 1,520만원
감정가의 64% 수준
감정가 (법원 감정평가액)
1억 8,000만원
경매 시작 시점의 기준 가격
다음 매각기일 (입찰일)
2026.08.11
경매법정(4별관 211호)
유찰 (아무도 안 산 횟수)
7회
유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다
이 물건, 꼭 확인할 점
경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.
⚠
대항력 임차인 관련 문구 있음
비고란에 대항력·보증금 관련 내용이 있습니다. 배당으로 정리되지 않으면 낙찰자가 보증금을 떠안을 수 있어 확인이 필요합니다.
경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이
있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요.
입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.
사진·도면 전체 보기 — 총 12장 (배치도·구조도·지적도 포함)
전경·외관 (3장)
현장 사진 (6장)
위치도 (지도) (2장)
내부 구조도 (1장)
🔒 이 물건의 AI 문서 정리가 준비되어 있습니다
위험 신호 개수는 상단 요약에 보입니다. 전체 내용(쉬운 설명·원문 인용·체크리스트)은 회원 열람입니다.
현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)
법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후
명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.
조사일시: 2025년04월04일15시09분 2025년04월05일18시55분
1) 이 건 부동산의 전입세대열람 내역(외국인체류확인서)에는 세대주 1명이 등재되어 있음.
2) 현장에 임하여 외국인체류확인서에 등재된 세대주를 만나 조사한 바, 임차인으로 점유하고 있다고 하므로 안내문을 교부하고, 임차인의 점유로 보고함.
✓ 임차인 1세대 전원이 말소기준(2023.09.15)보다 후순위 전입 — 보증금 인수 부담이 없을 가능성이 높습니다 (단, 명세서·권리신고·등기부로 확인 필요).
| 임차인(전입세대) | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 점유부분 | 대항력 (말소기준 2023-09-15) |
|---|---|---|---|---|---|
| K○○○○○○○○○○○○○○Y | 2024.06.17 | 미상 | 700,000 | 4층402호 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.
가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)
경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.
| 회차 | 날짜 | 종류 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.08.18 14:00 | 매각결정기일 | |||
| 8차 | 2026.08.11 10:00 | 매각기일 | 1억 1,520만원 | |
| 7차 | 2026.07.07 10:00 | 매각기일 | 1억 4,400만원 | 유찰 |
| 6차 | 2026.06.02 10:00 | 매각기일 | 1억 8,000만원 | 유찰 |
| 5차 | 2026.04.21 10:00 | 매각기일 | 7,372만원 | 유찰 |
| 4차 | 2026.03.17 10:00 | 매각기일 | 9,216만원 | 유찰 |
| 3차 | 2026.02.10 10:00 | 매각기일 | 1억 1,520만원 | 유찰 |
| 2차 | 2026.01.06 10:00 | 매각기일 | 1억 4,400만원 | 유찰 |
| 신건 | 2025.12.02 10:00 | 매각기일 | 1억 8,000만원 | 유찰 |
인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)
최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 26건 낙찰됐고,
평균 낙찰가는 감정가의 73.1%, 평균 유찰 2.4회였습니다.
판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.
🏢 같은 건물·단지 낙찰 사례
| 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 더포레스트 7층702호 | 2억 300만원 | 1억 5,450만원 | 76% | 2026.08.04 |
| 더포레스트 9층901호 | 2억 1,700만원 | 1억 4,028만원 | 65% | 2026.07.30 |
| 더포레스트 5층501호 | 1억 7,500만원 | 1억 2,688만원 | 73% | 2026.01.21 |
| 더포레스트 5층502호 | 1억 7,400만원 | 1억 2,230만원 | 70% | 2026.01.21 |
| 더포레스트 3층303호 | 1억 7,800만원 | 1억 2,347만원 | 69% | 2026.01.14 |
최근 인근 낙찰 (최신 5건)
| 소재지 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 동작구 상도1동 519-1 더포레스트 7층702호 | 2억 300만원 | 1억 5,450만원 | 76% | 2026.08.04 |
| 서울특별시 동작구 상도1동 519-1 더포레스트 9층901호 | 2억 1,700만원 | 1억 4,028만원 | 65% | 2026.07.30 |
| 서울특별시 동작구 노량진동 266-4 한강큐브스테이트 5층507호 | 2억 8,900만원 | 1억 6,799만원 | 58% | 2026.06.17 |
| 서울특별시 동작구 상도동 244-29 다인캐슬2차 2층201호 | 2억 7,600만원 | 2억 4,000만원 | 87% | 2026.05.13 |
| 서울특별시 동작구 상도동 360-45 | 33억 6,149만원 | 19억 5,138만원 | 58% | 2026.04.23 |
지금 진행 중인 인근 물건 (5건 중 5건)
| 소재지 | 감정가 | 최저가 | 유찰 | 매각기일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 동작구 상도1동 519-1 더포레스트 9층903호 | 2억 2,400만원 | 1억 7,920만원 | 7회 | 2026.08.11 |
| 서울특별시 동작구 상도1동 519-1 더포레스트 8층803호 | 2억 2,300만원 | 1억 7,840만원 | 7회 | 2026.08.11 |
| 서울특별시 동작구 대방동 384-2 엘리시아 1동 2층201호 | 3억 6,500만원 | 1억 4,950만원 | 5회 | 2026.08.11 |
| 서울특별시 동작구 신대방동 719 동작상떼빌 105동 2층209호 | 4억 8,700만원 | 4억 8,700만원 | 1회 | 2026.08.19 |
| 서울특별시 동작구 상도1동 519-1 더포레스트 6층605호 | 1억 7,000만원 | 1억 3,600만원 | 2회 | 2026.08.19 |
감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록
감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는
진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아,
실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.03.21 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.03.21 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
위치 및 주위환경
본건은 서울특별시 동작구 상도1동 소재 '서울강남초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상가 혼 용지대로서 제반 주위환경은 보통인 편임.
본건은 서울특별시 동작구 상도1동 소재 '서울강남초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상가 혼 용지대로서 제반 주위환경은 보통인 편임.
교통상황
본건까지 차량출입 및 주정차가 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 상도역(지하철7호선)이 소재하는 바 정류장 및 역까지의 거리, 운행빈도 등으로 보아 제반 대중교통상황은 양호한 편임.
본건까지 차량출입 및 주정차가 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 상도역(지하철7호선)이 소재하는 바 정류장 및 역까지의 거리, 운행빈도 등으로 보아 제반 대중교통상황은 양호한 편임.
건물의 구조
철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층/지상9층 건 내 4층 402호로서, 외벽: 석재타일붙임 마감 등, 창호: 하이샷시 창호임.
철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층/지상9층 건 내 4층 402호로서, 외벽: 석재타일붙임 마감 등, 창호: 하이샷시 창호임.
이용상태
주거용 오피스텔로 이용중임.
주거용 오피스텔로 이용중임.
설비내역
위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 기계식주차장 등이 되어 있음.
위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 기계식주차장 등이 되어 있음.
토지의 형상·이용상태
인접지 대비 대체로 평탄한 사다리형의 토지로서 오피스텔 건부지로 이용중임.
인접지 대비 대체로 평탄한 사다리형의 토지로서 오피스텔 건부지로 이용중임.
인접 도로상태
본건 남동측으로 노폭 약 4미터인 아스팔트 포장도로에 접함.
본건 남동측으로 노폭 약 4미터인 아스팔트 포장도로에 접함.
공법상 제한 (용도지역 등)
제3종일반주거지역, 도로(저촉), 가축사육제한구역, 상대보호구역(2015-05-21)(자세한 사항 은 관할 교육청 문의), 상대보호구역(자세한 사항은 동작교육지원청으로 문의), 대공방어협 조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 건축법(201 9-04-11)(도로경계선에서 3미터후퇴, 동작구고시 제2019-30호(2019.4.11) 세부사항 건축과문 의), 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.
제3종일반주거지역, 도로(저촉), 가축사육제한구역, 상대보호구역(2015-05-21)(자세한 사항 은 관할 교육청 문의), 상대보호구역(자세한 사항은 동작교육지원청으로 문의), 대공방어협 조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 건축법(201 9-04-11)(도로경계선에서 3미터후퇴, 동작구고시 제2019-30호(2019.4.11) 세부사항 건축과문 의), 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.
기타 기재
없 음.
없 음.
임대관계
1) 임대관계는 미상임. 2) 본건은 등기사항전부증명서상 2023년 10월 12일자로 서울중앙지방법원의 임차권등기명령 (2023카임31682)에 의거 주택임차권이 설정되어 있으며, 상세 내역은 다음과 같음. - 임차보증금: 230,000,000원 - 범위: 전유부분 전부 - 임대차계약일자: 2022년 4월 9일 - 주민등록일자: 2022년 5월 11일 - 점유개시일자: 2022년 5월 10일 - 확정일자: 2022년 4월 11일 - 임차권자: 백○인
1) 임대관계는 미상임. 2) 본건은 등기사항전부증명서상 2023년 10월 12일자로 서울중앙지방법원의 임차권등기명령 (2023카임31682)에 의거 주택임차권이 설정되어 있으며, 상세 내역은 다음과 같음. - 임차보증금: 230,000,000원 - 범위: 전유부분 전부 - 임대차계약일자: 2022년 4월 9일 - 주민등록일자: 2022년 5월 11일 - 점유개시일자: 2022년 5월 10일 - 확정일자: 2022년 4월 11일 - 임차권자: 백○인
매각물건명세서 핵심 원문
경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로
적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.
| 최선순위 설정 | 2023.9.15.압류 |
|---|---|
| 인수되는 권리 | (기재 없음) |
| 지상권 개요 | (기재 없음) |
| 비고란 | - 2026. 5. 11. 신청채권자 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하여 임대차보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 내용의 확약서가 제출됨 - 을구 3번 주택임차권등기는 매수인에게 인수되지 않고 말소됨 |
원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경102466)로 확인하세요.
건물 등기 사항
📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다.
등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고,
요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다.
올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.
로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.
물건 정보 (정확한 숫자)
| 감정가 | 180,000,000원 |
|---|---|
| 최저매각가격 | 115,200,000원 |
| 입찰 보증금 (10%) | 11,520,000원 최저가의 10% |
| 청구금액 | 230,000,000원 — 채권자가 받으려는 돈 |
| 유찰 | 7회 |
| 매각기일 | 2026.08.11 경매법정(4별관 211호) |
| 도로명주소 | 서울특별시 동작구 상도1동 519-1 더포레스트 4층402호 |
| 내역 | 철근콘크리트구조 12.72 ㎡ |
| 사건 접수 | 2025.03.21 · 개시결정 2025.03.28 |
| 배당요구종기 | 2025.06.12 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나 |
건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분
1동
철근콘크리트구조 평슬라브지붕 9층 업무시설(오피스텔-47호)
지1층 124.56 ㎡
지1층 48.91 ㎡
지1층 13.16 ㎡
1층 48.91 ㎡
1층 13.16 ㎡
1층 6.6 ㎡
2층 144.12 ㎡
3층 144.12 ㎡
4층 144.12 ㎡
5층 144.12 ㎡
6층 144.12 ㎡
7층 102.92 ㎡
8층 102.92 ㎡
9층 102.92 ㎡
옥탑1층 13.16 ㎡
전유
철근콘크리트구조 12.72 ㎡
| 소재지 | 지목 | 면적 | 지분 |
|---|---|---|---|
| 서울특별시 동작구 상도1동 519-1 | 대 | 422.5㎡ | 9.02/437.9 |
상세 자료 (원본 문서)
아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다.
우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다.
(등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)
| 자료 | 우리 페이지 반영 |
|---|---|
| 사진 / 지적도 | ✅ 대표 사진 + 전체 보기 |
| 감정평가서 | ✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등) |
| 매각물건명세서 | ✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고) |
| 현황조사서 | ✅ 점유관계·임차인 |
| 기일내역 | ✅ 회차별 유찰·낙찰 이력 |
| 건물 등기 | 💰 유료 — 프로토타입 미제공 |
| 건축물대장 · 문건접수/송달 | 🔜 추가 예정 (무료 자료) |
이 페이지의 용어, 쉽게
- 감정가 / 최저매각가격
- 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
- 유찰
- 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
- 최선순위 설정 (말소기준)
- 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
- 대항력 있는 임차인
- 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
- 인수되는 권리
- 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
- 매각물건명세서
- 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.