서울특별시 종로구 부암동 302-2
2025타경102485(임의경매) · 서울중앙지방법원 서울중앙지방법원 경매4계 ·
#제시외건물
— 서류 기재 기반 자동 표시, 원문 확인 필요
지금 최저 입찰가
47억 3,974만원
감정가의 80% 수준
감정가 (법원 감정평가액)
59억 2,467만원
경매 시작 시점의 기준 가격
다음 매각기일 (입찰일)
2026.08.19
D-9 · 제4별관 2층 211호 경매법정
유찰 (아무도 안 산 횟수)
1회
유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다
🔍 서울 종로구 부암동 단독주택 및 부속토지로, 감정가 59억2467만8000원에서 1회 유찰되어 최저매각가격은 47억3974만2000원입니다.
확인필수 5건
주의 1건
참고 1건
🔒 회원 열람 — 무료로 보기 ↓
이 물건, 꼭 확인할 점
경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.
↩
취하 가능성 (청구금액 감정가의 27%)
채권자가 받으려는 돈(청구금액 1,596,307,491원)이 물건 값보다 훨씬 적습니다. 채무자가 이 빚만 갚으면 경매가 취소(취하)될 수 있어, 준비해도 낙찰까지 안 갈 수 있습니다.
🏚
제시외 건물 언급 있음 (감정평가서)
감정평가사가 현장에서 매각 목록 밖의 건물(제시외)을 확인했습니다: “본건 건물은 후첨 '내부구조도' 및 '사진용지에 표시한 바와 같이 제시외건물(㉠, ㉡, ㉢)과 ”. 낙찰받아도 그 부분은 내 것이 아닐 수 있어 매각 포함 여부를 반드시 확인하세요.
경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이
있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요.
입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.
사진·도면 전체 보기 — 총 28장 (배치도·구조도·지적도 포함)
전경·외관 (6장)
현장 사진 (16장)
위치도 (지도) (2장)
호별 배치도 (3장)
지적·평가 도면 (1장)
🔒 이 물건의 AI 문서 정리가 준비되어 있습니다
위험 신호 개수는 상단 요약에 보입니다. 전체 내용(쉬운 설명·원문 인용·체크리스트)은 회원 열람입니다.
현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)
법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후
명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.
조사일시: 2025년04월08일15시49분 2025년04월10일15시13분
1) 이건 부동산의 전입세대열람 내역에 2명(각 채무자겸소유자세대임)이 등재되어 있으며,
2) 이건 부동산을 방문하였으나 점유자들을 만나지 못해 연락처가 기재된 안내문을 부착해 두었으나 점유자 등으로부터 아무 연락이 없어 채무자겸소유자세대로 각 보고함
1. "창의문로11가길 8"의 마당(잔디밭)으로 이용중인 대지
2. 토지의 정확한 위치, 면적 등은 측량감정에 밝혀져야 할 것이고, 인접토지와의 경계등은 별도의 확인이 필요함
가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)
경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.
| 회차 | 날짜 | 종류 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.08.26 14:00 | 매각결정기일 | |||
| 2차 | 2026.08.19 10:00 | 매각기일 | 47억 3,974만원 | |
| 신건 | 2026.07.15 10:00 | 매각기일 | 59억 2,467만원 | 유찰 |
인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)
최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 13건 낙찰됐고,
평균 낙찰가는 감정가의 79.4%, 평균 유찰 1.2회였습니다.
판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.
최근 인근 낙찰 (최신 5건)
| 소재지 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 종로구 계동 2-127 | 2억 2,709만원 | 2억 4,110만원 | 106% | 2026.02.10 |
| 서울특별시 종로구 계동 2-127 | 2억 2,709만원 | 2억 4,110만원 | 106% | 2026.02.10 |
| 서울특별시 종로구 평창동 489-8 | 154억 8,729만원 | 105억 1,899만원 | 68% | 2026.01.15 |
| 서울특별시 종로구 평창동 489-8 | 154억 8,729만원 | 105억 1,899만원 | 68% | 2026.01.15 |
| 서울특별시 종로구 평창동 489-16 | 154억 8,729만원 | 105억 1,899만원 | 68% | 2026.01.15 |
지금 진행 중인 인근 물건 (2건 중 5건)
| 소재지 | 감정가 | 최저가 | 유찰 | 매각기일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 종로구 명륜4가 140-2 | 7억 8,438만원 | 5억 200만원 | 3회 | 2026.08.19 |
| 서울특별시 종로구 명륜4가 140-2 | 7억 8,438만원 | 5억 200만원 | 3회 | 2026.08.19 |
감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록
감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는
진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아,
실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.03.24 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.03.24 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
위치 및 주위환경
본건은 서울특별시 종로구 부암동 소재 '석파정 서울미술관' 남동측 인근에 위치하며, 주위 는 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재한 지역임.
본건은 서울특별시 종로구 부암동 소재 '석파정 서울미술관' 남동측 인근에 위치하며, 주위 는 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재한 지역임.
교통상황
본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 상황은 보통임.
본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 상황은 보통임.
토지의 형상·이용상태
기호 1 토지는 부정형의 단독주택 건부지로 이용 중이며, 기호 3 토지는 부정형의 기호 1 토 지의 부속토지(정원)으로 이용 중임.
기호 1 토지는 부정형의 단독주택 건부지로 이용 중이며, 기호 3 토지는 부정형의 기호 1 토 지의 부속토지(정원)으로 이용 중임.
인접 도로상태
본건 남측으로 폭 약 6미터 내외의 도로가 소재함.
본건 남측으로 폭 약 6미터 내외의 도로가 소재함.
공법상 제한 (용도지역 등)
[기호 1. 부암동 302-2] 제1종전용주거지역, 지구단위계획구역(부암동 지구단위계획구역) 가축사육제한구역<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:54-236m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(후방지역:500m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권 정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파 트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임. [기호 3. 부암동 302-18] 제1종일반주거지역, 제1종전용주거지역, 자연경관지구, 지구단위계획구역(부암동 지구단위계 획구역) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고 도:54-236m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(후방지역:500m)<군사기지 및 군사 시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거 래계약에관한허가구역(용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.
[기호 1. 부암동 302-2] 제1종전용주거지역, 지구단위계획구역(부암동 지구단위계획구역) 가축사육제한구역<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:54-236m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(후방지역:500m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권 정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파 트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임. [기호 3. 부암동 302-18] 제1종일반주거지역, 제1종전용주거지역, 자연경관지구, 지구단위계획구역(부암동 지구단위계 획구역) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고 도:54-236m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(후방지역:500m)<군사기지 및 군사 시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거 래계약에관한허가구역(용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.
기타 기재
본건 토지 지상에는 제시외물건(㉠, ㉡, ㉢)과 소나무, 단풍나무 등 수목 및 정원석 등이 소 재하며, 그 세부내역은 후첨 &apos;건물개황도&apos;와 &apos;사진용지&apos; 등을 참조하시기 바람.
본건 토지 지상에는 제시외물건(㉠, ㉡, ㉢)과 소나무, 단풍나무 등 수목 및 정원석 등이 소 재하며, 그 세부내역은 후첨 &apos;건물개황도&apos;와 &apos;사진용지&apos; 등을 참조하시기 바람.
기타 기재
없음.
없음.
임대관계
임대관계 미상임.
임대관계 미상임.
건물의 구조
조적조 경사스라브 위 슁글지붕 지하1층/지상1층 건으로, (사용승인일 1961.10.20) 외벽 : 자연석 돌붙임 등 마감, 창호 : 샷시 창호임.
조적조 경사스라브 위 슁글지붕 지하1층/지상1층 건으로, (사용승인일 1961.10.20) 외벽 : 자연석 돌붙임 등 마감, 창호 : 샷시 창호임.
이용상태
단독주택으로 이용 중이며, 상세내역은 후첨 &apos;건물개황도&apos; 참고바람.
단독주택으로 이용 중이며, 상세내역은 후첨 &apos;건물개황도&apos; 참고바람.
설비내역
위생설비, 급배수설비, 도시가스 및 난방설비, 심야전기보일러, 태양광 설비 등이 구비되어 있는 것으로 탐문조사됨.
위생설비, 급배수설비, 도시가스 및 난방설비, 심야전기보일러, 태양광 설비 등이 구비되어 있는 것으로 탐문조사됨.
제시외 건물
확인 필수
본건 건물은 후첨 &apos;내부구조도&apos; 및 &apos;사진용지에 표시한 바와 같이 제시외건물(㉠, ㉡, ㉢)과 담장, 대문, 데크, 돌계단 등이 소재하고 있음.
본건 건물은 후첨 &apos;내부구조도&apos; 및 &apos;사진용지에 표시한 바와 같이 제시외건물(㉠, ㉡, ㉢)과 담장, 대문, 데크, 돌계단 등이 소재하고 있음.
기타 기재
일반건축물대장 상 지1층, 1층으로 되어 있으나 별첨 <사진용지>와 같이 현황 1층, 2층임.
일반건축물대장 상 지1층, 1층으로 되어 있으나 별첨 <사진용지>와 같이 현황 1층, 2층임.
임대관계
임대관계 미상임.
임대관계 미상임.
매각물건명세서 핵심 원문
경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로
적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.
| 최선순위 설정 | 2016.07.29. 근저당권 |
|---|---|
| 인수되는 권리 | (기재 없음) |
| 지상권 개요 | (기재 없음) |
| 비고란 | (기재 없음) |
원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경102485)로 확인하세요.
건물 등기 사항
📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다.
등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고,
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올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.
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물건 정보 (정확한 숫자)
| 감정가 | 5,924,678,000원 |
|---|---|
| 최저매각가격 | 4,739,742,000원 |
| 입찰 보증금 (10%) | 473,974,200원 최저가의 10% |
| 청구금액 | 1,596,307,491원 — 채권자가 받으려는 돈 |
| 유찰 | 1회 |
| 매각기일 | 2026.08.19 제4별관 2층 211호 경매법정 |
| 도로명주소 | 서울특별시 종로구 부암동 302-2 |
| 내역 | |
| 사건 접수 | 2025.03.24 · 개시결정 2025.04.01 |
| 배당요구종기 | 2025.06.13 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나 |
건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분
일반건물
조석조 경 스라브 위 싱글주택
1층 98.82㎡
지층 98.81㎡
일반건물
조석조 경 스라브 위 싱글주택
1층 98.82㎡
지층 98.81㎡
일반건물
조석조 경 스라브 위 싱글주택
1층 98.82㎡
지층 98.81㎡
상세 자료 (원본 문서)
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(등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)
| 자료 | 우리 페이지 반영 |
|---|---|
| 사진 / 지적도 | ✅ 대표 사진 + 전체 보기 |
| 감정평가서 | ✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등) |
| 매각물건명세서 | ✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고) |
| 현황조사서 | ✅ 점유관계·임차인 |
| 기일내역 | ✅ 회차별 유찰·낙찰 이력 |
| 건물 등기 | 💰 유료 — 프로토타입 미제공 |
| 건축물대장 · 문건접수/송달 | 🔜 추가 예정 (무료 자료) |
이 페이지의 용어, 쉽게
- 감정가 / 최저매각가격
- 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
- 유찰
- 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
- 최선순위 설정 (말소기준)
- 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
- 대항력 있는 임차인
- 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
- 인수되는 권리
- 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
- 매각물건명세서
- 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.