서울특별시 관악구 봉천동 649-22 4층401호
2025타경102587(강제경매) · 서울중앙지방법원 서울중앙지방법원 경매7계 · 철근콘크리트구조 36.3㎡(11.0평)
지금 최저 입찰가
1억 2,923만원
감정가의 26% 수준
감정가 (법원 감정평가액)
4억 9,300만원
경매 시작 시점의 기준 가격
다음 매각기일 (입찰일)
2026.08.20
D-10 · 4별관 211호 경매법정
유찰 (아무도 안 산 횟수)
6회
유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다
🔍 서울 관악구 봉천동 4층 401호 다세대주택 36.3㎡가 감정가 4억9,300만원에서 6회 유찰되어 최저가 1억2,923만7천원으로 진행 예정입니다.
확인필수 3건
주의 2건
참고 1건
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이 물건, 꼭 확인할 점
경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.
⚠
낙찰자가 인수하는 권리 있음
명세서에 매수인이 떠안는 권리가 기재돼 있습니다: “을구 순위 1번 접수 제99222호 주택임차권등기는 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함”. 그만큼 실제 취득 비용이 커질 수 있어 반드시 확인하세요.
↓
감정가의 26%까지 하락 (유찰 6회)
여러 번 유찰돼 최저가가 많이 내렸습니다. 싸진 만큼 “남들이 사지 않은 이유”가 있는지 위 항목들로 확인하세요.
경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이
있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요.
입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.
사진·도면 전체 보기 — 총 12장 (배치도·구조도·지적도 포함)
전경·외관 (3장)
현장 사진 (6장)
위치도 (지도) (2장)
호별 배치도 (1장)
🔒 이 물건의 AI 문서 정리가 준비되어 있습니다
위험 신호 개수는 상단 요약에 보입니다. 전체 내용(쉬운 설명·원문 인용·체크리스트)은 회원 열람입니다.
현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)
법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후
명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.
조사일시: 2025년04월15일10시08분 2025년04월20일16시36분
1) 이 건 부동산의 전입세대열람 내역(전입세대확인서, 외국인체류확인서)에 등재된 세대주는 없음.
2) 현장에 임하여 점유자 등을 만날 수 없어서 연락처가 기재된 안내문을 출입문에 부착해두었으나 점유자 등으로부터 아무런 연락이 없으므로 점유자 미상으로 보고함. 단, 점유관계는 별도 확인이 필요함.
가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)
경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.
| 회차 | 날짜 | 종류 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.08.27 14:00 | 매각결정기일 | |||
| 7차 | 2026.08.20 10:00 | 매각기일 | 1억 2,923만원 | |
| 6차 | 2026.07.16 10:00 | 매각기일 | 1억 6,154만원 | 유찰 |
| 5차 | 2026.06.11 10:00 | 매각기일 | 2억 193만원 | 유찰 |
| 4차 | 2026.05.07 10:00 | 매각기일 | 2억 5,241만원 | 유찰 |
| 3차 | 2026.04.02 10:00 | 매각기일 | 3억 1,552만원 | 유찰 |
| 2차 | 2026.02.26 10:00 | 매각기일 | 3억 9,440만원 | 유찰 |
| 신건 | 2026.01.15 10:00 | 매각기일 | 4억 9,300만원 | 유찰 |
인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)
최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 170건 낙찰됐고,
평균 낙찰가는 감정가의 71.0%, 평균 유찰 4.9회였습니다.
판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.
🏢 같은 건물·단지 낙찰 사례
| 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 한나래19차 4층401호 | 2억 7,200만원 | 2억 617만원 | 76% | 2026.07.30 |
| 한샘타운 4층401호 | 4억 6,600만원 | 2억 6,659만원 | 57% | 2026.06.23 |
| 샤롯캐슬 4층401호 | 3억 3,900만원 | 2억 5,000만원 | 74% | 2026.06.18 |
| 한샘빌라 4층401호 | 2억 4,000만원 | 1억 5,000만원 | 62% | 2026.03.19 |
| 4층401호 | 3억 9,100만원 | 2억 4,512만원 | 63% | 2026.01.15 |
최근 인근 낙찰 (최신 5건)
| 소재지 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 관악구 신림동 706-91 한나래19차 4층401호 | 2억 7,200만원 | 2억 617만원 | 76% | 2026.07.30 |
| 서울특별시 관악구 신림동 707-8 금화하이빌 2층202호 | 2억 2,100만원 | 1억 5,833만원 | 72% | 2026.07.28 |
| 서울특별시 관악구 봉천동 1535-52 수팰리스에프티 102동 2층203호 | 4억 1,000만원 | 2억 992만원 | 51% | 2026.07.21 |
| 서울특별시 관악구 신림동 99-23 3층302호 | 1억 3,200만원 | 9,500만원 | 72% | 2026.07.21 |
| 서울특별시 관악구 신림동 610-393 대성아트빌 403호 | 2억 4,200만원 | 1억 9,470만원 | 80% | 2026.07.16 |
지금 진행 중인 인근 물건 (15건 중 5건)
| 소재지 | 감정가 | 최저가 | 유찰 | 매각기일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 관악구 봉천동 218-30 6층601호 | 5억 300만원 | 5억 300만원 | 1회 | 2026.08.06 |
| 서울특별시 관악구 봉천동 218-30 7층701호 | 3억 1,900만원 | 3억 1,900만원 | 1회 | 2026.08.06 |
| 서울특별시 관악구 신림동 534-8 한차임빌 3층303호 | 3억 8,500만원 | 8,074만원 | 8회 | 2026.08.06 |
| 서울특별시 관악구 봉천동 1511-3 송암하이츠빌라 3층302호 | 2억 9,100만원 | 9,535만원 | 6회 | 2026.08.06 |
| 서울특별시 관악구 봉천동 635-449 1층101호 | 2억 4,200만원 | 9,912만원 | 5회 | 2026.08.06 |
감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록
감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는
진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아,
실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.04.02 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.04.02 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
위치 및 주위환경
본건 서울특별시 관악구 봉천동 소재 '당곡고등학교' 남동측에 위치하며, 인근은 다세대주택, 소규모 아파트, 학교, 근린생활시설 등으로 형성된 주거지역임.
본건 서울특별시 관악구 봉천동 소재 '당곡고등학교' 남동측에 위치하며, 인근은 다세대주택, 소규모 아파트, 학교, 근린생활시설 등으로 형성된 주거지역임.
교통상황
본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재함.
본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재함.
건물의 구조
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 내 제4층 제401호로서, ［사용승인일: 2021.03.23］ 외벽: 모르타르 위 페인팅 및 석재붙임 등 마감, 창호: PVC 창호 임.
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 내 제4층 제401호로서, ［사용승인일: 2021.03.23］ 외벽: 모르타르 위 페인팅 및 석재붙임 등 마감, 창호: PVC 창호 임.
이용상태
다세대주택으로서 (방2, 거실, 주방/식당, 욕실, 발코니 등)으로 이용중임.
다세대주택으로서 (방2, 거실, 주방/식당, 욕실, 발코니 등)으로 이용중임.
설비내역
위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비, 주차장설비 등을 갖추고있음.
위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비, 주차장설비 등을 갖추고있음.
토지의 형상·이용상태
본건 완경사한 세장형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.
본건 완경사한 세장형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.
인접 도로상태
본건 북측 및 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접함.
본건 북측 및 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접함.
공법상 제한 (용도지역 등)
도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(서울시동작관악교육지원청고시 제2016-12호(2016.8.24.))<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(서울시동작관악교육지원청고시 제2016-12호(2016.8.24.))<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
기타 기재
-.
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임대관계
임대미상임.
임대미상임.
매각물건명세서 핵심 원문
경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로
적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.
| 최선순위 설정 | 2024. 12. 31. 근저당권 |
|---|---|
| 인수되는 권리 | 을구 순위 1번 접수 제99222호 주택임차권등기는 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함 |
| 지상권 개요 | (기재 없음) |
| 비고란 | (기재 없음) |
원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경102587)로 확인하세요.
건물 등기 사항
📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다.
등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고,
요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다.
올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.
로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.
물건 정보 (정확한 숫자)
| 감정가 | 493,000,000원 |
|---|---|
| 최저매각가격 | 129,237,000원 |
| 입찰 보증금 (10%) | 12,923,700원 최저가의 10% |
| 청구금액 | 395,000,000원 — 채권자가 받으려는 돈 |
| 유찰 | 6회 |
| 매각기일 | 2026.08.20 4별관 211호 경매법정 |
| 도로명주소 | 서울특별시 관악구 봉천동 649-22 4층401호 |
| 내역 | 철근콘크리트구조 36.3㎡(11.0평) |
| 사건 접수 | 2025.04.02 · 개시결정 2025.04.03 |
| 배당요구종기 | 2025.06.17 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나 |
건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분
1동
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 공동주택 및 제2종근린생활시설
지1층 93.78㎡
1층 68.2㎡
2층 68.2㎡
3층 68.2㎡
4층 48㎡
옥탑1층 37.76㎡(연면적제외)
전유
철근콘크리트구조 36.3㎡
| 소재지 | 지목 | 면적 | 지분 |
|---|---|---|---|
| 서울특별시 관악구 봉천동 649-22 | 대 | 175㎡ | 26.59/175 |
상세 자료 (원본 문서)
아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다.
우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다.
(등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)
| 자료 | 우리 페이지 반영 |
|---|---|
| 사진 / 지적도 | ✅ 대표 사진 + 전체 보기 |
| 감정평가서 | ✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등) |
| 매각물건명세서 | ✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고) |
| 현황조사서 | ✅ 점유관계·임차인 |
| 기일내역 | ✅ 회차별 유찰·낙찰 이력 |
| 건물 등기 | 💰 유료 — 프로토타입 미제공 |
| 건축물대장 · 문건접수/송달 | 🔜 추가 예정 (무료 자료) |
이 페이지의 용어, 쉽게
- 감정가 / 최저매각가격
- 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
- 유찰
- 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
- 최선순위 설정 (말소기준)
- 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
- 대항력 있는 임차인
- 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
- 인수되는 권리
- 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
- 매각물건명세서
- 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.