2025타경102601 — AI 법원경매 문서 정리

서울특별시 관악구 봉천동 27-2 시우트리 3층302호

2025타경102601(임의경매) · 서울중앙지방법원 서울중앙지방법원 경매8계 · 철근콘크리트구조 16.15㎡(4.9평)

지금 최저 입찰가

1억 5,200만원

감정가의 80% 수준

감정가 (법원 감정평가액)

1억 9,000만원

경매 시작 시점의 기준 가격

다음 매각기일 (입찰일)

2026.11.18

D-10 · 제4별관 제211호법정(2층)

유찰 (아무도 안 산 횟수)

1회

유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다

🔍 서울 관악구 봉천동 시우트리 3층 302호 주거 오피스텔 16.15㎡, 감정가 1억 9,000만원 부동산임의경매

확인필수 3건 주의 2건 참고 1건 🔒 회원 열람 — 무료로 보기 ↓

이 물건, 꼭 확인할 점

경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.

✓

명세서상 인수 권리 기재 없음

매각물건명세서에 낙찰자가 인수하는 권리가 따로 적혀 있지 않습니다(비교적 단순). 다만 등기부 원본과 임차인 현황은 별도 확인이 필요합니다.

경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이 있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요. 입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.

전경·외관

위치도 (지도)

전경·외관

전경·외관

대표 사진 4장 (위치도 포함) · 출처: 대법원 법원경매정보 — 클릭하면 원본 크기

사진·도면 전체 보기 — 총 30장 (배치도·구조도·지적도 포함)

전경·외관 (10장)

현장 사진 (15장)

위치도 (지도) (2장)

내부 구조도 (3장)

🔒 이 물건의 AI 문서 정리가 준비되어 있습니다

위험 신호 개수는 상단 요약에 보입니다. 전체 내용(쉬운 설명·원문 인용·체크리스트)은 회원 열람입니다.

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현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)

법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후 명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.

조사일시: 2025년04월16일12시48분 2025년04월19일17시53분

1) 이 건 부동산의 전입세대열람 내역(전입세대확인서)에는 세대주 1명이 등재되어 있음.
2) 현장에 임하여 전입세대열람내역에 등재된 세대주를 만나 조사한 바, 임차인으로 점유하고 있다고 하므로 안내문을 교부하고, 임차인의 점유로 보고함.

1) 이 건 부동산의 전입세대열람 내역(전입세대확인서, 외국인체류확인서)에 등재된 세대주는 없음.
2) 현장에 임하여 점유자 등을 만날 수 없어서 연락처가 기재된 안내문을 출입문에 부착해두었으나 점유자 등으로부터 아무런 연락이 없으므로 점유자 미상으로 보고함. 단, 점유관계는 별도 확인이 필요함.

1) 이 건 부동산의 전입세대열람 내역(전입세대확인서)에는 세대주 1명이 등재되어 있음.
2) 현장에 임하여 전입세대열람내역에 등재된 세대주를 만나 조사한 바, 임차인으로 점유하고 있다고 하므로 안내문을 교부하고, 임차인의 점유로 보고함.

1) 이 건 부동산의 전입세대열람 내역(전입세대확인서)에는 세대주 1명이 등재되어 있음.
2) 현장에 임하여 점유자 등을 만날 수 없어서 전입세대열람 내역에 등재된 세대주를 임차인 점유로 보고함. 단, 점유관계는 별도 확인이 필요함.
(안내문 세대현관문 부착)

1) 이 건 부동산의 전입세대열람 내역(전입세대확인서)에는 세대주 1명이 등재되어 있음.
2) 현장에 임하여 점유자 등을 만날 수 없어서 전입세대열람 내역에 등재된 세대주를 임차인 점유로 보고함. 단, 점유관계는 별도 확인이 필요함.
(안내문 세대현관문 부착)

1) 이 건 부동산의 전입세대열람 내역(전입세대확인서)에는 세대주 1명이 등재되어 있음.
2) 현장에 임하여 점유자 등을 만날 수 없어서 전입세대열람 내역에 등재된 세대주를 임차인 점유로 보고함. 단, 점유관계는 별도 확인이 필요함.
(안내문 세대현관문 부착)

1) 이 건 부동산의 전입세대열람 내역(전입세대확인서)에는 세대주 1명이 등재되어 있음.
2) 현장에 임하여 점유자 등을 만날 수 없어서 전입세대열람 내역에 등재된 세대주를 임차인 점유로 보고함. 단, 점유관계는 별도 확인이 필요함.
(안내문 세대현관문 부착)

임차인(전입세대)	전입일	확정일자	보증금	점유부분	대항력 (말소기준 2021-12-29)
변○보	2022.02.03	미상	미상	3층301호	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
이○빈	2021.12.17	미상	미상	5층501호	선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험) ※ 재확인 필요
전○지	2022.02.28	미상	미상	5층502호	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
김○은	2022.01.10	미상	미상	6층602호	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
강○지	2022.02.11	미상	미상	6층603호	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
이○택	2023.12.26	미상	미상	6층604호	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요

대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.

가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)

경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다. 유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.

회차	날짜	종류	최저매각가격	결과
	2026.11.25 14:00	매각결정기일
2차	2026.11.18 10:00	매각기일	1억 5,200만원
신건	2026.10.14 10:00	매각기일	1억 9,000만원	유찰

인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)

최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 67건 낙찰됐고, 평균 낙찰가는 감정가의 77.0%, 평균 유찰 3.7회였습니다. 판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.

🏢 같은 건물·단지 낙찰 사례

물건	감정가	낙찰가	낙찰가율	매각일
시우트리 2층201호	1억 7,400만원	9,090만원	52%	2026.03.18

최근 인근 낙찰 (최신 5건)

소재지	감정가	낙찰가	낙찰가율	매각일
서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 10층1009호	2억 4,000만원	1억 9,179만원	80%	2026.11.05
서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 14층1407호	2억 5,500만원	1억 3,834만원	54%	2026.11.04
서울특별시 관악구 신림동 1433-55 프라비다트라움 4층416호	1억 3,100만원	9,882만원	75%	2026.11.04
서울특별시 관악구 신림동 610-246 레미안아트빌 3층301호	2억 6,500만원	2억 1,277만원	80%	2026.10.28
서울특별시 관악구 신림동 1556-48	34억 3,134만원	22억 3,100만원	65%	2026.10.22

지금 진행 중인 인근 물건 (46건 중 5건)

소재지	감정가	최저가	유찰	매각기일
서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 4층409호	2억 2,900만원	2억 2,900만원	1회	2026.11.12
서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 4층401호	2억 9,300만원	2억 9,300만원	1회	2026.11.12
서울특별시 관악구 신림동 1437-19 태양오피스텔 3층301호	2억 3,900만원	2억 3,900만원	0회	2026.11.12
서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 12층1209호	2억 3,900만원	2억 3,900만원	0회	2026.11.12
서울특별시 관악구 봉천동 866-11 관악맥스텔 11층1107호	1억 7,100만원	1억 944만원	3회	2026.11.17

감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록

감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는 진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아, 실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.04.03 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.

위치 및 주위환경
본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 ""봉원중학교"" 서측 인근에 위치하며 주위는 단독주택 다세대주택, 오피스텔, 점포, 음식점, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황
본건은 차량 접근이 가능하고, 노선 버스 정류장 및 지하철역과의 거리 등으로 보아 대중교 통 이용의 편의도는 무난함.

건물의 구조
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상14층 건내 3층 301호(기호1), 3층 302호 (기호2), 5층 501호(기호3), 5층 502호(기호4), 6층 602호(기호6), 6층 603호(기호7), 6층 604호(기호8)로서 외벽 : 석재 등 마감. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태
본건 기호1~4,6~8는 공부상 사무소 용도(별첨 '내부구조도' 참조)이며 현황은 주거용으로 이 용 중인 것으로 탐문 조사됨.

설비내역
본건 기호1~4,6~8는 급ㆍ배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설, 타워형 주차설비 등이 되 어 있음.

토지의 형상·이용상태
2필 일단지 부정형의 평탄한 토지로서 집합건축물(제2종근린생활시설외3) 건부임.

인접 도로상태
본건은 동측으로 세로와 접함.

공법상 제한 (용도지역 등)
*기호1 : 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(봉천지역중심(서울특별시 고시 제2016- 202호(2016.07.14.))), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이 용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확 인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사 기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 건축법 제2조제1항제11호나목 에 따른 도로(도로일부포함). *기호2 : 도시지역, 일반상업지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(봉천지역중심(서울특별시 고시 제2016-202호(2016.07.14.))), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육 청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고 도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

기타 기재
-.

임대관계
임대관계는 미상임.

매각물건명세서 핵심 원문

경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로 적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.

최선순위 설정	2021. 12. 29. 근저당권
인수되는 권리	(기재 없음)
지상권 개요	(기재 없음)
비고란	공부상 사무소, 현황은 주거용 집합건축물대장(표제부, 갑)에 '위반건축물' 표기(내역: 옥탑1층 30㎡ 패널 공동주택)가 기재되어 있으므로 위반건축물에 대한 원상회복의무의 유무는 해당 구청에 확인 요함

원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경102601)로 확인하세요.

건물 등기 사항

📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다. 등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고, 요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다. 올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.

로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.

물건 정보 (정확한 숫자)

감정가	190,000,000원
최저매각가격	152,000,000원
입찰 보증금 (10%)	15,200,000원 최저가의 10%
청구금액	709,200,000원 — 채권자가 받으려는 돈
유찰	1회
매각기일	2026.11.18 제4별관 제211호법정(2층)
도로명주소	서울특별시 관악구 봉천동 27-2 시우트리 3층302호
내역	철근콘크리트구조 16.15㎡(4.9평)
사건 접수	2025.04.03 · 개시결정 2025.04.04
배당요구종기	2025.06.24 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나

같은 사건의 다른 물건 (7건)

한 사건에서 여러 부동산이 함께 경매되는 경우입니다. 건물 전체나 여러 호실이 한꺼번에 나온 것일 수 있어, 사건 전체 규모를 보는 데 도움이 됩니다.

물번	물건	최저가
1	시우트리 3층301호	2억 1,000만원
2 현재	시우트리 3층302호	1억 9,000만원
3	시우트리 5층501호	2억 1,400만원
4	시우트리 5층502호	1억 9,400만원
5	시우트리 6층602호	1억 9,400만원
6	시우트리 6층603호	1억 7,600만원
7	시우트리 6층604호	1억 8,600만원

시세·지도 바로가기

입찰 전 주변 시세와 위치를 꼭 직접 비교하세요.

카카오맵 대법원 원문

건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분

전유
철근콘크리트구조 16.15㎡

소재지	지목	면적	지분
서울특별시 관악구 봉천동 27-2	대	129㎡	4.1347/208
서울특별시 관악구 봉천동 27-7	대	79㎡	4.1347/208

상세 자료 (원본 문서)

아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다. 우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다. (등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)

자료	우리 페이지 반영
사진 / 지적도	✅ 대표 사진 + 전체 보기
감정평가서	✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등)
매각물건명세서	✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고)
현황조사서	✅ 점유관계·임차인
기일내역	✅ 회차별 유찰·낙찰 이력
건물 등기	💰 유료 — 프로토타입 미제공
건축물대장 · 문건접수/송달	🔜 추가 예정 (무료 자료)

대법원에서 원본 전체 보기 (2025타경102601)

이 페이지의 용어, 쉽게

감정가 / 최저매각가격: 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
유찰: 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
최선순위 설정 (말소기준): 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
대항력 있는 임차인: 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
인수되는 권리: 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
매각물건명세서: 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.