2025타경102711 서울특별시 종로구 구기동 230-16

서울특별시 종로구 구기동 230-16

2025타경102711(임의경매) · 서울중앙지방법원 서울중앙지방법원 경매7계 ·

#제시외건물#대항력있는임차인 — 서류 기재 기반 자동 표시, 원문 확인 필요

지금 최저 입찰가

9억 7,364만원

감정가의 41% 수준

감정가 (법원 감정평가액)

23억 7,705만원

경매 시작 시점의 기준 가격

다음 매각기일 (입찰일)

2026.08.20

D-9 · 4별관 211호 경매법정

유찰 (아무도 안 산 횟수)

4회

유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다

🔍 서울 종로구 구기동 230-16 소재 대지와 2층 단독주택 일괄매각 물건으로, 감정가 2,377,055,200원에서 4회 유찰 후 최저매각가격 973,642,000원에 2026년 8월 20일 매각기일이 예정되어 있습니다.

확인필수 3건 주의 2건 참고 2건 🔒 회원 열람 — 무료로 보기 ↓

이 물건, 꼭 확인할 점

경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.

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취하 가능성 (청구금액 감정가의 13%)

채권자가 받으려는 돈(청구금액 300,000,000원)이 물건 값보다 훨씬 적습니다. 채무자가 이 빚만 갚으면 경매가 취소(취하)될 수 있어, 준비해도 낙찰까지 안 갈 수 있습니다.

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제시외 건물 언급 있음 (감정평가서)

감정평가사가 현장에서 매각 목록 밖의 건물(제시외)을 확인했습니다: “발견하지 못하였음”. 낙찰받아도 그 부분은 내 것이 아닐 수 있어 매각 포함 여부를 반드시 확인하세요.

↓

감정가의 41%까지 하락 (유찰 4회)

여러 번 유찰돼 최저가가 많이 내렸습니다. 싸진 만큼 “남들이 사지 않은 이유”가 있는지 위 항목들로 확인하세요.

경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이 있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요. 입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.

전경·외관

위치도 (지도)

전경·외관

전경·외관

대표 사진 4장 (위치도 포함) · 출처: 대법원 법원경매정보 — 클릭하면 원본 크기

사진·도면 전체 보기 — 총 14장 (배치도·구조도·지적도 포함)

전경·외관 (3장)

현장 사진 (8장)

위치도 (지도) (2장)

지적·평가 도면 (1장)

🔒 이 물건의 AI 문서 정리가 준비되어 있습니다

위험 신호 개수는 상단 요약에 보입니다. 전체 내용(쉬운 설명·원문 인용·체크리스트)은 회원 열람입니다.

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현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)

법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후 명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.

조사일시: 2025년04월25일16시04분 2025년04월28일16시55분

1) 이건 부동산의 전입세대열람 내역에 2명, 상가건물임대차현황서 내역에 1명(채무자겸소유자세대 포함, 임대차관계조사서 참조)이 등재되어 있으며,
2) 이건 부동산의 현장에 임하여 김○숙을 만나 조사한 바, 자신과 채무자겸소유자세대가 거주하고 있다고 진술(각 안내문 교부)하였고, 
3) 이건 부동산을 방문하였으나 위 사람들을 제외한 점유자들을 만나지 못해 연락처가 기재된 안내문을 부착해 두었으나 점유자 등으로부터 아무 연락이 없어 상가건물임대차현황서내역에 등재된 점유자를 일응 임차인으로 보고하고, 나머지 사람들은 점유미상으로 보고함.

임차인(전입세대)	전입일	확정일자	보증금	점유부분	대항력 (말소기준 2006-12-08)
김○숙	1999.02.01	미상	미상		선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험) ※ 재확인 필요
김○오	2023.01.06	미상	미상		후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요

대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.

가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)

경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다. 유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.

회차	날짜	종류	최저매각가격	결과
	2026.08.27 14:00	매각결정기일
5차	2026.08.20 10:00	매각기일	9억 7,364만원
4차	2026.07.16 10:00	매각기일	12억 1,705만원	유찰
3차	2026.06.11 10:00	매각기일	15억 2,131만원	유찰
2차	2026.05.07 10:00	매각기일	19억 164만원	유찰
신건	2026.04.02 10:00	매각기일	23억 7,705만원	유찰

인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)

최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 2건 낙찰됐고, 평균 낙찰가는 감정가의 57.1%, 평균 유찰 3.0회였습니다. 판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.

최근 인근 낙찰 (최신 5건)

소재지	감정가	낙찰가	낙찰가율	매각일
서울특별시 종로구 평창동 499-10	36억 8,721만원	21억 500만원	57%	2026.06.18
서울특별시 종로구 평창동 499-10	36억 8,721만원	21억 500만원	57%	2026.06.18

감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록

감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는 진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아, 실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.04.14 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.

위치 및 주위환경
본건은 서울특별시 종로구 구기동 소재 ""이북5도청"" 남서측 인근에 위치하며 주변환경은 고급 단독주택, 근린생활시설 및 공공시설 등이 혼재함

교통상황
비봉길 등이 연결되어 있고 차량출입이 자유로우며 인근에 시내버스정류장 등이 소재하는 등 대중교통 여건 무난시 됨

토지의 형상·이용상태
부정형 대지로서 급경사지에 위치하며 세로각지에 있음

인접 도로상태
부정형 토지로서 북동측으로 비봉길 세로 각지에 접함

공법상 제한 (용도지역 등)
도시지역, 제1종일반주거지역, 자연경관지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도: 54-236m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

기타 기재
""건물 요항표"" 참조

기타 기재
세부 지적도를 보면 본건 토지의 일부가 도로에 포함되어 있어 정확한 면적을 산출하고자 하는 경우에는 현황측량이 필요할 것임

임대관계
임대관계는 미상임

건물의 구조
벽돌조 경사슬래브위 자연스래이트 지붕 2층 단독주택으로 외벽 : 적벽돌조 표면에 시멘트와 페인트로 표면 마감 내벽 : 수성페이트 및 벽지로 마감 창호 : 샤시창임

이용상태
단독주택으로 이용 1층 : 주택 2층 : 주택 지하층 : 일부 차고 및 주택

설비내역
위생 및 급배수시설 등 구비

제시외 건물 확인 필수
발견하지 못하였음

기타 기재
없 음

임대관계
임대관계는 미상임

매각물건명세서 핵심 원문

경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로 적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.

최선순위 설정	2006. 12. 8.
인수되는 권리	(기재 없음)
지상권 개요	(기재 없음)
비고란	1. 일괄매각 2. 세부 지적도를 보면 본건 토지의 일부가 도로에 포함되어 있어 정확한 면적을 산출하고자 하는 경우에는 현황측량이 필요할 것임

원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경102711)로 확인하세요.

건물 등기 사항

📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다. 등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고, 요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다. 올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.

로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.

물건 정보 (정확한 숫자)

감정가	2,377,055,200원
최저매각가격	973,642,000원
입찰 보증금 (10%)	97,364,200원 최저가의 10%
청구금액	300,000,000원 — 채권자가 받으려는 돈
유찰	4회
매각기일	2026.08.20 4별관 211호 경매법정
도로명주소	서울특별시 종로구 구기동 230-16
내역
사건 접수	2025.04.14 · 개시결정 2025.04.21
배당요구종기	2025.07.04 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나

시세·지도 바로가기

입찰 전 주변 시세와 위치를 꼭 직접 비교하세요.

카카오맵 대법원 원문

건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분

일반건물
벽돌조 경사슬래브위 천연스레이트 지붕 2층 단독주택 1층 112.98㎡ 2층 80.40㎡ 지층 69.22㎡ (내역:지층-43.57㎡ 주택 25.65㎡ 차고 1층,2층-주택)

상세 자료 (원본 문서)

아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다. 우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다. (등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)

자료	우리 페이지 반영
사진 / 지적도	✅ 대표 사진 + 전체 보기
감정평가서	✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등)
매각물건명세서	✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고)
현황조사서	✅ 점유관계·임차인
기일내역	✅ 회차별 유찰·낙찰 이력
건물 등기	💰 유료 — 프로토타입 미제공
건축물대장 · 문건접수/송달	🔜 추가 예정 (무료 자료)

대법원에서 원본 전체 보기 (2025타경102711)

이 페이지의 용어, 쉽게

감정가 / 최저매각가격: 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
유찰: 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
최선순위 설정 (말소기준): 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
대항력 있는 임차인: 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
인수되는 권리: 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
매각물건명세서: 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.