서울특별시 관악구 신림동 654-3 더클래스 2층203호
2025타경102716(강제경매) · 서울중앙지방법원 서울중앙지방법원 경매21계 · 철근콘크리트구조 45.95㎡(13.9평)
#인수권리있음#대항력있는임차인
— 서류 기재 기반 자동 표시, 원문 확인 필요
지금 최저 입찰가
2억 2,016만원
감정가의 64% 수준
감정가 (법원 감정평가액)
3억 4,400만원
경매 시작 시점의 기준 가격
다음 매각기일 (입찰일)
2026.07.07
경매법정(4별관 211호)
유찰 (아무도 안 산 횟수)
2회
유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다
🔍 서울특별시 관악구 신림동 더클래스 2층 203호 철근콘크리트구조 45.95㎡ 도시형생활주택으로, 감정가 3억4,400만원에서 2회 유찰되어 최저매각가격은 2억2,016만원입니다.
확인필수 4건
주의 2건
참고 1건
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이 물건, 꼭 확인할 점
경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.
⚠
낙찰자가 인수하는 권리 있음
명세서에 매수인이 떠안는 권리가 기재돼 있습니다: “을구 5번 주택임차권등기(2025.2.24. 등기)는 배당에서 임대차보증금반환채권이 전액 변제되지 아니하면 잔액의 범위에서 말소되지 않고 매수인이 인수함”. 그만큼 실제 취득 비용이 커질 수 있어 반드시 확인하세요.
경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이
있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요.
입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.
사진·도면 전체 보기 — 총 12장 (배치도·구조도·지적도 포함)
전경·외관 (3장)
현장 사진 (6장)
위치도 (지도) (2장)
호별 배치도 (1장)
🔒 이 물건의 AI 문서 정리가 준비되어 있습니다
위험 신호 개수는 상단 요약에 보입니다. 전체 내용(쉬운 설명·원문 인용·체크리스트)은 회원 열람입니다.
현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)
법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후
명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.
조사일시: 2025년05월09일15시15분 2025년05월12일14시56분
1) 이 건 부동산의 전입세대열람 내역(전입세대확인서)에는 세대주 1명이 등재되어 있음.
2) 현장에 임하여 점유자 등을 만날 수 없어서 전입세대열람 내역에 등재된 세대주를 임차인 점유로 보고함. 단, 점유관계는 별도 확인이 필요함.
(안내문 세대현관문 부착)
| 임차인(전입세대) | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 점유부분 | 대항력 (말소기준 2020-10-05) |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤○운 | 2020.07.31 | 미상 | 미상 | 2층203호 |
선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험)
※ 재확인 필요 |
대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.
가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)
경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.
| 회차 | 날짜 | 종류 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.07.14 14:00 | 매각결정기일 | |||
| 3차 | 2026.07.07 10:00 | 매각기일 | 2억 2,016만원 | |
| 2차 | 2026.06.02 10:00 | 매각기일 | 2억 7,520만원 | 유찰 |
| 신건 | 2026.04.21 10:00 | 매각기일 | 3억 4,400만원 | 유찰 |
인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)
최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 117건 낙찰됐고,
평균 낙찰가는 감정가의 65.7%, 평균 유찰 3.4회였습니다.
판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.
최근 인근 낙찰 (최신 5건)
| 소재지 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 관악구 봉천동 1620-36 샤로수메이플 2층204호 | 4억 6,600만원 | 2억 2,510만원 | 48% | 2026.06.30 |
| 서울특별시 관악구 봉천동 1620-36 샤로수메이플 4층402호 | 4억 7,500만원 | 2억 4,124만원 | 51% | 2026.06.30 |
| 서울특별시 관악구 봉천동 649-22 3층301호 | 3억 3,600만원 | 2억 1,036만원 | 63% | 2026.06.30 |
| 서울특별시 관악구 봉천동 1583-16 3층301호 | 3억 3,800만원 | 2억 6,101만원 | 77% | 2026.06.30 |
| 서울특별시 관악구 남현동 1054-41 남광센트빌 2층204호 | 3억 4,300만원 | 2억 7,516만원 | 80% | 2026.06.30 |
지금 진행 중인 인근 물건 (40건 중 5건)
| 소재지 | 감정가 | 최저가 | 유찰 | 매각기일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 관악구 봉천동 1535-52 수팰리스에프티 102동 6층601호 | 4억 3,700만원 | 1억 4,319만원 | 6회 | 2026.07.07 |
| 서울특별시 관악구 신림동 1437-19 태양오피스텔 7층705호 | 2억 1,100만원 | 2억 1,100만원 | 6회 | 2026.07.07 |
| 서울특별시 관악구 신림동 98-249 팔로스22 1동 1층202호 | 2억 9,100만원 | 2억 9,100만원 | 5회 | 2026.07.07 |
| 서울특별시 관악구 봉천동 180-41 지하층101호 | 1억 4,500만원 | 1억 1,600만원 | 2회 | 2026.07.07 |
| 서울특별시 관악구 봉천동 56-51 3층302호 | 3억 1,400만원 | 3억 1,400만원 | 1회 | 2026.07.07 |
감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록
감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는
진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아,
실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.04.15 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.04.15 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
위치 및 주위환경
[난우중학교] 북서측 인근, [난곡동 주민센터] 남측 인근에 위치함 단독주택, 다가구주택, 다세대주택등이 중심이 되며 주요 내측 도로변으로는 근린생활시설이 혼재하는 주거지대임
[난우중학교] 북서측 인근, [난곡동 주민센터] 남측 인근에 위치함 단독주택, 다가구주택, 다세대주택등이 중심이 되며 주요 내측 도로변으로는 근린생활시설이 혼재하는 주거지대임
교통상황
본건이 소재한 다세대주택 건물로 차량 접근 및 출입 가능하며 지하철역과는 다소 거리가 있으나 인근에 506, 5522A, 5523, 5616등의 노선버스가 정차하는 버스정류장(난우중학교입구)이 소재하여 전반적인 교통상황은 보통인 편임
본건이 소재한 다세대주택 건물로 차량 접근 및 출입 가능하며 지하철역과는 다소 거리가 있으나 인근에 506, 5522A, 5523, 5616등의 노선버스가 정차하는 버스정류장(난우중학교입구)이 소재하여 전반적인 교통상황은 보통인 편임
건물의 구조
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 중 2층 203호 단위세대로 (사용승인일:2017.04.18) 외벽 : 화강석타일 붙임 등 내벽 : 벽지 및 타일 등 샷시 : 하이샷시 이중창 등임
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 중 2층 203호 단위세대로 (사용승인일:2017.04.18) 외벽 : 화강석타일 붙임 등 내벽 : 벽지 및 타일 등 샷시 : 하이샷시 이중창 등임
이용상태
다세대주택(도시형생활주택) 1개호로 이용 중임 (별첨 도면 참고)
다세대주택(도시형생활주택) 1개호로 이용 중임 (별첨 도면 참고)
설비내역
도시가스에 의한 개별 난방임 급배수 및 위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 건물입구 출입보안설비 등 되어 있음
도시가스에 의한 개별 난방임 급배수 및 위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 건물입구 출입보안설비 등 되어 있음
토지의 형상·이용상태
2필 일단의 사다리형 유사한 부정형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중임
2필 일단의 사다리형 유사한 부정형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중임
인접 도로상태
남동측으로 '난곡로10길'에 접하고 있으며 남서측으로는 내측과 연결되는 연결도로에 접하고 있음
남동측으로 '난곡로10길'에 접하고 있으며 남서측으로는 내측과 연결되는 연결도로에 접하고 있음
공법상 제한 (용도지역 등)
제2종일반주거지역, 도로(접함), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:194m), 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역으로 근거 법령 및 세부내역은 별첨한 확인서 사본 참고바람
제2종일반주거지역, 도로(접함), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:194m), 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역으로 근거 법령 및 세부내역은 별첨한 확인서 사본 참고바람
기타 기재
별무함
별무함
임대관계
폐문부재로 미상이며 현황 등은 의견서 내용을 참고 바람(주택임차권등기 되어 있으나 거주자가 있을 가능성이 높음) 가로주택정비사업 사업지구 내 물건임
폐문부재로 미상이며 현황 등은 의견서 내용을 참고 바람(주택임차권등기 되어 있으나 거주자가 있을 가능성이 높음) 가로주택정비사업 사업지구 내 물건임
매각물건명세서 핵심 원문
경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로
적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.
| 최선순위 설정 | 2020.10.5. 가압류 |
|---|---|
| 인수되는 권리 | 을구 5번 주택임차권등기(2025.2.24. 등기)는 배당에서 임대차보증금반환채권이 전액 변제되지 아니하면 잔액의 범위에서 말소되지 않고 매수인이 인수함 |
| 지상권 개요 | (기재 없음) |
| 비고란 | - 본 건은 신림동 655-78 일원 가로주택정비사업 조합이 진행 중인 상태로 조합설립인가(2023.2.22.)를 받고 사업시행계획 인가 준비중 임(2026.2.11.자 관악구청 사실조회 회신일 기준) - 본 건 소유자는 '빈집 및 소규모주택 정부에 관한 특례법 제24조(조합원의 자격) 제1항에 따른 조합원이지만 분양에 관하여 현재까지 조합에서 진행된 바는 없으며 본 건 매수인이 같은법 제24조 제2항 및 시행령 제22조에 따라 조합원의 지위 승계여부 및 현금청산 대상 여부 불분명 |
원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경102716)로 확인하세요.
건물 등기 사항
📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다.
등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고,
요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다.
올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.
로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.
물건 정보 (정확한 숫자)
| 감정가 | 344,000,000원 |
|---|---|
| 최저매각가격 | 220,160,000원 |
| 입찰 보증금 (10%) | 22,016,000원 최저가의 10% |
| 청구금액 | 260,000,000원 — 채권자가 받으려는 돈 |
| 유찰 | 2회 |
| 매각기일 | 2026.07.07 경매법정(4별관 211호) |
| 도로명주소 | 서울특별시 관악구 신림동 654-3 더클래스 2층203호 |
| 내역 | 철근콘크리트구조 45.95㎡(13.9평) |
| 사건 접수 | 2025.04.15 · 개시결정 2025.04.28 |
| 배당요구종기 | 2025.07.11 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나 |
건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분
1동
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 공동주택
1층 20.28㎡
2층 151.01㎡
3층 151.01㎡
4층 109.09㎡
5층 109.09㎡
6층 98.46㎡
옥탑1층 22.92㎡ 연면적제외
전유
철근콘크리트구조 45.95㎡
| 소재지 | 지목 | 면적 | 지분 |
|---|---|---|---|
| 서울특별시 관악구 신림동 654-3 | 대 | 172㎡ | 29.64/327 |
| 서울특별시 관악구 신림동 654-30 | 대 | 155㎡ | 29.64/327 |
상세 자료 (원본 문서)
아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다.
우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다.
(등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)
| 자료 | 우리 페이지 반영 |
|---|---|
| 사진 / 지적도 | ✅ 대표 사진 + 전체 보기 |
| 감정평가서 | ✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등) |
| 매각물건명세서 | ✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고) |
| 현황조사서 | ✅ 점유관계·임차인 |
| 기일내역 | ✅ 회차별 유찰·낙찰 이력 |
| 건물 등기 | 💰 유료 — 프로토타입 미제공 |
| 건축물대장 · 문건접수/송달 | 🔜 추가 예정 (무료 자료) |
이 페이지의 용어, 쉽게
- 감정가 / 최저매각가격
- 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
- 유찰
- 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
- 최선순위 설정 (말소기준)
- 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
- 대항력 있는 임차인
- 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
- 인수되는 권리
- 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
- 매각물건명세서
- 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.