서울특별시 관악구 신림동 98-256
2025타경102876(강제경매) · 서울중앙지방법원 서울중앙지방법원 경매8계 ·
#지분매각
— 서류 기재 기반 자동 표시, 원문 확인 필요
⚠ 지분매각 — 부동산 전체가 아니라 일부 지분만 사는 경매입니다
지금 최저 입찰가
4억 254만원
감정가의 100% 수준
감정가 (법원 감정평가액)
4억 254만원
경매 시작 시점의 기준 가격
다음 매각기일 (입찰일)
2026.08.05
제4별관 제211호법정(2층)
유찰 (아무도 안 산 횟수)
0회
유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다
🔍 서울 관악구 신림동 소재 다가구용 단독주택 7가구 일괄매각 물건으로, 최저매각가격은 감정가와 같은 402,543,680원입니다.
확인필수 5건
주의 2건
참고 1건
🔒 회원 열람 — 무료로 보기 ↓
이 물건, 꼭 확인할 점
경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.
⚠
낙찰자가 인수하는 권리 있음
명세서에 매수인이 떠안는 권리가 기재돼 있습니다: “을구 1,2번 주택임차권은 배당에서 보증금전액을 받지 않으면 매수인이 인수”. 그만큼 실제 취득 비용이 커질 수 있어 반드시 확인하세요.
◐
지분매각 (일부 지분만)
부동산 전체가 아니라 일부 지분만 나온 경매입니다. 온전한 사용·처분에 제약이 크고 공유자 우선매수가 있을 수 있습니다.
↩
취하 가능성 (청구금액 감정가의 17%)
채권자가 받으려는 돈(청구금액 70,122,400원)이 물건 값보다 훨씬 적습니다. 채무자가 이 빚만 갚으면 경매가 취소(취하)될 수 있어, 준비해도 낙찰까지 안 갈 수 있습니다.
🏚
제시외 건물 언급 있음 (감정평가서)
감정평가사가 현장에서 매각 목록 밖의 건물(제시외)을 확인했습니다: “본건 지하1층, 1층, 2층, 3층에 제시외건물(기호㉠~㉣)이 소재하는 바, 경매진행 및 참여시 유의하시기 바람.(후첨 ""지적 및 건물개황도"”. 낙찰받아도 그 부분은 내 것이 아닐 수 있어 매각 포함 여부를 반드시 확인하세요.
경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이
있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요.
입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.
사진·도면 전체 보기 — 총 30장 (배치도·구조도·지적도 포함)
전경·외관 (11장)
현장 사진 (12장)
위치도 (지도) (2장)
호별 배치도 (2장)
내부 구조도 (2장)
지적·평가 도면 (1장)
🔒 이 물건의 AI 문서 정리가 준비되어 있습니다
위험 신호 개수는 상단 요약에 보입니다. 전체 내용(쉬운 설명·원문 인용·체크리스트)은 회원 열람입니다.
현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)
법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후
명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.
조사일시: 2025년05월28일10시26분 2025년06월05일13시55분
1) 이 건 부동산의 전입세대열람 내역(전입세대확인서)에는 소유자와 임차인 6명이 등재되어 있음.
2) 현장에 임하여 전입세대열람 내역에 등재된 함*훈(102호)의 조카 주*우 점유자를 만나 조사한 바, 위 임차인은 위 호실을 점유하고 있다고 하므로 안내문을 교부하고 나머지 점유자 등은 만날 수 없어서 각 출입문에 안내문을 부착하고 위 전입세대열람 내역에 등재된 세대주들을 각 임차인으로 보고함. 단, 점유관계는 확인이 필요함.
| 임차인(전입세대) | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 점유부분 | 대항력 (말소기준 2025-05-13) |
|---|---|---|---|---|---|
| 박○애 | 2020.03.13 | 미상 | 미상 |
선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험)
※ 재확인 필요 |
|
| 박○용 | 2021.02.04 | 미상 | 미상 |
선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험)
※ 재확인 필요 |
|
| 유○숙 | 2024.01.16 | 미상 | 미상 |
선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험)
※ 재확인 필요 |
|
| 김○진 | 2011.09.15 | 미상 | 미상 |
선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험)
※ 재확인 필요 |
|
| 함○훈 | 2022.03.28 | 미상 | 미상 |
선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험)
※ 재확인 필요 |
|
| 김○민 | 2023.05.26 | 미상 | 미상 |
선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험)
※ 재확인 필요 |
대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.
가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)
경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.
| 회차 | 날짜 | 종류 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.08.12 14:00 | 매각결정기일 | |||
| 신건 | 2026.08.05 10:00 | 매각기일 | 4억 254만원 |
인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)
최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 64건 낙찰됐고,
평균 낙찰가는 감정가의 72.0%, 평균 유찰 2.2회였습니다.
판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.
최근 인근 낙찰 (최신 5건)
| 소재지 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 관악구 봉천동 909-42 클로토 | 20억 3,452만원 | 16억 6,388만원 | 82% | 2026.07.15 |
| 서울특별시 관악구 봉천동 909-42 | 20억 3,452만원 | 16억 6,388만원 | 82% | 2026.07.15 |
| 서울특별시 관악구 봉천동 909-31 | 15억 5,746만원 | 11억원 | 71% | 2026.07.07 |
| 서울특별시 관악구 봉천동 909-31 베스트빌 | 15억 5,746만원 | 11억원 | 71% | 2026.07.07 |
| 서울특별시 관악구 남현동 602-169 | 37억 4,166만원 | 28억 4,300만원 | 76% | 2026.07.01 |
지금 진행 중인 인근 물건 (18건 중 5건)
| 소재지 | 감정가 | 최저가 | 유찰 | 매각기일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 관악구 신림동 563-51 | 24억 2,005만원 | 24억 2,005만원 | 1회 | 2026.07.28 |
| 서울특별시 관악구 신림동 563-51 바다유하우스 | 24억 2,005만원 | 24억 2,005만원 | 1회 | 2026.07.28 |
| 서울특별시 관악구 신림동 75-58 | 17억 7,490만원 | 9억 875만원 | 4회 | 2026.07.28 |
| 서울특별시 관악구 신림동 75-58 | 17억 7,490만원 | 9억 875만원 | 4회 | 2026.07.28 |
| 서울특별시 관악구 신림동 587-80 | 14억 4,085만원 | 14억 4,085만원 | 1회 | 2026.07.28 |
감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록
감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는
진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아,
실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.05.09 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.05.09 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
위치 및 주위환경
본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 ""영락고등학교"" 남서측 약 250미터 지점에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로서 제반 주위환경은 무난함.
본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 ""영락고등학교"" 남서측 약 250미터 지점에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로서 제반 주위환경은 무난함.
교통상황
본건까지 제반차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 (마을)버스정류장이 소재하고 남서측 약 700m 지점에 전철역(서울대벤처타운역 : 신림선)이 소재하는 등 제반적인 교통사정은 보통임.
본건까지 제반차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 (마을)버스정류장이 소재하고 남서측 약 700m 지점에 전철역(서울대벤처타운역 : 신림선)이 소재하는 등 제반적인 교통사정은 보통임.
토지의 형상·이용상태
본건은 서측 하향 급경사지에 평탄하게 조성된 사다리형의 토지로서, 건부지(다가구용 단독주택(7가구))로 이용 중임.
본건은 서측 하향 급경사지에 평탄하게 조성된 사다리형의 토지로서, 건부지(다가구용 단독주택(7가구))로 이용 중임.
인접 도로상태
본건은 북측으로 노폭 약 10미터의 아스팔트 포장도로와 접하며 이 도로를 통하여 서측으로 ""신림로""와 연계됨.
본건은 북측으로 노폭 약 10미터의 아스팔트 포장도로와 접하며 이 도로를 통하여 서측으로 ""신림로""와 연계됨.
공법상 제한 (용도지역 등)
도시지역, 제1종일반주거지역, 도로(사도)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.
도시지역, 제1종일반주거지역, 도로(사도)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.
기타 기재
없 음.
없 음.
기타 기재
없 음.
없 음.
임대관계
미상임.
미상임.
건물의 구조
구조 : 철근콘크리트조 및 벽돌조 스라브위기와 지하1층/지상3층 건으로서 외벽 : 적벽돌쌓기 마감 등 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등 창호 : 알루미늄샷시 및 목재유리 창호 등
구조 : 철근콘크리트조 및 벽돌조 스라브위기와 지하1층/지상3층 건으로서 외벽 : 적벽돌쌓기 마감 등 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등 창호 : 알루미늄샷시 및 목재유리 창호 등
이용상태
다가구용 단독주택(7가구)으로 이용 중임.
다가구용 단독주택(7가구)으로 이용 중임.
설비내역
기본적인 위생 및 급·배수설비, 도시가스공급에 의한 난방설비 등이 되어 있음.
기본적인 위생 및 급·배수설비, 도시가스공급에 의한 난방설비 등이 되어 있음.
제시외 건물
확인 필수
본건 지하1층, 1층, 2층, 3층에 제시외건물(기호㉠~㉣)이 소재하는 바, 경매진행 및 참여시 유의하시기 바람.(후첨 ""지적 및 건물개황도"" 참조)
본건 지하1층, 1층, 2층, 3층에 제시외건물(기호㉠~㉣)이 소재하는 바, 경매진행 및 참여시 유의하시기 바람.(후첨 ""지적 및 건물개황도"" 참조)
기타 기재
없 음.
없 음.
임대관계
미상임.
미상임.
매각물건명세서 핵심 원문
경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로
적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.
| 최선순위 설정 | 2025.05.13. 경매개시결정 |
|---|---|
| 인수되는 권리 | 을구 1,2번 주택임차권은 배당에서 보증금전액을 받지 않으면 매수인이 인수 |
| 지상권 개요 | (기재 없음) |
| 비고란 | 일괄매각. 제시외 건물 포함 지분매각, 공유자우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(공유자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우 그 공유자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음) |
원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경102876)로 확인하세요.
건물 등기 사항
📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다.
등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고,
요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다.
올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.
로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.
물건 정보 (정확한 숫자)
| 감정가 | 402,543,680원 |
|---|---|
| 최저매각가격 | 402,543,680원 |
| 입찰 보증금 (10%) | 40,254,368원 최저가의 10% |
| 청구금액 | 70,122,400원 — 채권자가 받으려는 돈 |
| 유찰 | 0회 |
| 매각기일 | 2026.08.05 제4별관 제211호법정(2층) |
| 도로명주소 | 서울특별시 관악구 신림동 98-256 |
| 내역 | |
| 사건 접수 | 2025.05.09 · 개시결정 2025.05.12 |
| 배당요구종기 | 2025.07.30 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나 |
건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분
일반건물
철근콘크리트조및 벽돌조 스라브위기
와 3층 다가구용단독주택(7가구)
1층 59.28㎡
2층 59.28㎡
3층 59.28㎡
지하1층 59.28㎡
(지하1층 1층 2층:철근콘크리트조
3층 벽돌조 지하1층중주택 50.44㎡
차고 8.84㎡)
일반건물
철근콘크리트조및 벽돌조 스라브위기
와 3층 다가구용단독주택(7가구)
1층 59.28㎡
2층 59.28㎡
3층 59.28㎡
지하1층 59.28㎡
(지하1층 1층 2층:철근콘크리트조
3층 벽돌조 지하1층중주택 50.44㎡
차고 8.84㎡)
상세 자료 (원본 문서)
아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다.
우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다.
(등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)
| 자료 | 우리 페이지 반영 |
|---|---|
| 사진 / 지적도 | ✅ 대표 사진 + 전체 보기 |
| 감정평가서 | ✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등) |
| 매각물건명세서 | ✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고) |
| 현황조사서 | ✅ 점유관계·임차인 |
| 기일내역 | ✅ 회차별 유찰·낙찰 이력 |
| 건물 등기 | 💰 유료 — 프로토타입 미제공 |
| 건축물대장 · 문건접수/송달 | 🔜 추가 예정 (무료 자료) |
이 페이지의 용어, 쉽게
- 감정가 / 최저매각가격
- 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
- 유찰
- 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
- 최선순위 설정 (말소기준)
- 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
- 대항력 있는 임차인
- 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
- 인수되는 권리
- 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
- 매각물건명세서
- 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.