서울특별시 관악구 신림동 1730 신림푸르지오아파트 상가동 1층118호
2025타경103079(강제경매) · 서울중앙지방법원 서울중앙지방법원 경매2계 · 철근콘크리트구조 18.26㎡(5.5평)
⚠ 지분매각 — 부동산 전체가 아니라 일부 지분만 사는 경매입니다
지금 최저 입찰가
1억 7,536만원
감정가의 64% 수준
감정가 (법원 감정평가액)
2억 7,400만원
경매 시작 시점의 기준 가격
다음 매각기일 (입찰일)
2026.11.19
D-11 · 경매법정(제4별관211호)
유찰 (아무도 안 산 횟수)
2회
유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다
🔍 서울 관악구 신림동 신림푸르지오 상가동 1층 118호(18.26㎡), 대지권 미등기 상태의 근린생활시설(미용실 영업 중), 감정가 274,000,000원에 최초 매각 예정
확인필수 3건
주의 2건
참고 2건
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이 물건, 꼭 확인할 점
경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.
◐
지분매각 (일부 지분만)
부동산 전체가 아니라 일부 지분만 나온 경매입니다. 온전한 사용·처분에 제약이 크고 공유자 우선매수가 있을 수 있습니다.
↩
취하 가능성 (청구금액 감정가의 8%)
채권자가 받으려는 돈(청구금액 23,000,000원)이 물건 값보다 훨씬 적습니다. 채무자가 이 빚만 갚으면 경매가 취소(취하)될 수 있어, 준비해도 낙찰까지 안 갈 수 있습니다.
경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이
있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요.
입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.
사진·도면 전체 보기 — 총 9장 (배치도·구조도·지적도 포함)
전경·외관 (3장)
현장 사진 (2장)
위치도 (지도) (3장)
내부 구조도 (1장)
🔒 이 물건의 AI 문서 정리가 준비되어 있습니다
위험 신호 개수는 상단 요약에 보입니다. 전체 내용(쉬운 설명·원문 인용·체크리스트)은 회원 열람입니다.
현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)
법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후
명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.
조사일시: 2025년08월06일10시01분 2025년08월09일13시10분
현장에 임하여 상가건물임대차 현황서상 임차인이 점유하고 있음을 확인하고 안내문 교부.
| 임차인(전입세대) | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 점유부분 | 대항력 (말소기준 2024-12-23) |
|---|---|---|---|---|---|
| 임○민 | 2019.01.15. | 2019.01.15. | 10,000,000 | 상가동 1층 118호 | 선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험) |
대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.
가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)
경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.
| 회차 | 날짜 | 종류 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.11.26 14:00 | 매각결정기일 | |||
| 3차 | 2026.11.19 10:00 | 매각기일 | 1억 7,536만원 | |
| 2차 | 2026.10.15 10:00 | 매각기일 | 2억 1,920만원 | 유찰 |
| 신건 | 2026.09.03 10:00 | 매각기일 | 2억 7,400만원 | 유찰 |
인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)
최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 67건 낙찰됐고,
평균 낙찰가는 감정가의 77.0%, 평균 유찰 3.7회였습니다.
판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.
최근 인근 낙찰 (최신 5건)
| 소재지 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 10층1009호 | 2억 4,000만원 | 1억 9,179만원 | 80% | 2026.11.05 |
| 서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 14층1407호 | 2억 5,500만원 | 1억 3,834만원 | 54% | 2026.11.04 |
| 서울특별시 관악구 신림동 1433-55 프라비다트라움 4층416호 | 1억 3,100만원 | 9,882만원 | 75% | 2026.11.04 |
| 서울특별시 관악구 신림동 610-246 레미안아트빌 3층301호 | 2억 6,500만원 | 2억 1,277만원 | 80% | 2026.10.28 |
| 서울특별시 관악구 신림동 1556-48 | 34억 3,134만원 | 22억 3,100만원 | 65% | 2026.10.22 |
지금 진행 중인 인근 물건 (46건 중 5건)
| 소재지 | 감정가 | 최저가 | 유찰 | 매각기일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 4층409호 | 2억 2,900만원 | 2억 2,900만원 | 1회 | 2026.11.12 |
| 서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 4층401호 | 2억 9,300만원 | 2억 9,300만원 | 1회 | 2026.11.12 |
| 서울특별시 관악구 신림동 1437-19 태양오피스텔 3층301호 | 2억 3,900만원 | 2억 3,900만원 | 0회 | 2026.11.12 |
| 서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 12층1209호 | 2억 3,900만원 | 2억 3,900만원 | 0회 | 2026.11.12 |
| 서울특별시 관악구 봉천동 866-11 관악맥스텔 11층1107호 | 1억 7,100만원 | 1억 944만원 | 3회 | 2026.11.17 |
감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록
감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는
진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아,
실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.06.04 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.06.04 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
위치 및 주위환경
본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 '미성초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 인근은 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 일반 주택지대로 제반 주위환경은 보통임.
본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 '미성초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 인근은 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 일반 주택지대로 제반 주위환경은 보통임.
교통상황
본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.
본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.
건물의 구조
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 내 제1층 제118호로서 (사용승인일 : 2005.06.21) 외벽 : 모르타르 위 페인트 마감 등, 내벽 : 인테리어 마감 등, 바닥 : 장판 마감 등임.
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 내 제1층 제118호로서 (사용승인일 : 2005.06.21) 외벽 : 모르타르 위 페인트 마감 등, 내벽 : 인테리어 마감 등, 바닥 : 장판 마감 등임.
이용상태
근린생활시설(미용실)로 이용 중임.
근린생활시설(미용실)로 이용 중임.
설비내역
기본적인 위생 급배수 설비가 되어있음.
기본적인 위생 급배수 설비가 되어있음.
토지의 형상·이용상태
인접도로 대비 등고평탄한 광평수의 부정형토지로, 아파트 및 상가 건부지로 이용 중임.
인접도로 대비 등고평탄한 광평수의 부정형토지로, 아파트 및 상가 건부지로 이용 중임.
인접 도로상태
본건 북측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접함.
본건 북측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접함.
공법상 제한 (용도지역 등)
신림동 1730 :도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변)임.
신림동 1730 :도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변)임.
기타 기재
없음.
없음.
임대관계
- 임대관계 미상임. - 본건은 탐문시 인근 부동산을 통해 사용승인(2005.06.21)이후 상가동 소유자간 분쟁에 의하여 기준시점 현재까지 집합건물 등기사항전부증명서 상 소유권ㆍ대지권이 미등기상태인 것으로 조사되었으며, 추후 분쟁해결 여부에 따라 대지권 등기가 가능할 수있는 점, 일반적으로 본건과 같은 대지권 미정리로 인한 대지권 미등기 건물의 거래는 적정 대지권을 포함하여 건물과 대지지분이 일체로 거래되는 점을 고려하여 건물에 적정 대지지분을 포함하여 감정평가 하되, 대지권이 없는 건물만의 평가액을 별도로 병기하였으니, 경매진행 및 응찰시 참고하시기 바람.
- 임대관계 미상임. - 본건은 탐문시 인근 부동산을 통해 사용승인(2005.06.21)이후 상가동 소유자간 분쟁에 의하여 기준시점 현재까지 집합건물 등기사항전부증명서 상 소유권ㆍ대지권이 미등기상태인 것으로 조사되었으며, 추후 분쟁해결 여부에 따라 대지권 등기가 가능할 수있는 점, 일반적으로 본건과 같은 대지권 미정리로 인한 대지권 미등기 건물의 거래는 적정 대지권을 포함하여 건물과 대지지분이 일체로 거래되는 점을 고려하여 건물에 적정 대지지분을 포함하여 감정평가 하되, 대지권이 없는 건물만의 평가액을 별도로 병기하였으니, 경매진행 및 응찰시 참고하시기 바람.
매각물건명세서 핵심 원문
경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로
적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.
| 최선순위 설정 | 2024.12.23. 가압류 |
|---|---|
| 인수되는 권리 | (기재 없음) |
| 지상권 개요 | (기재 없음) |
| 비고란 | - 토지 등기부(관악구 신림동 1730)상 김광순토지지분은 서울중앙등기국 확인결과 조회되지 않음(감정평가서 참조). - 김광순 건물지분과 관련하여 대지사용권이 있는 지 여부는 등기부상 미등기 상태로 확인불가함(감정평가서 참조). - 점유부분 및 공용부분 과 대지사용권 분리처분 가능 규약이나 공정증서가 있는 지여부에 대한 확인이 불가함(감정평가서 참조). |
원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경103079)로 확인하세요.
건물 등기 사항
📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다.
등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고,
요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다.
올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.
로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.
물건 정보 (정확한 숫자)
| 감정가 | 274,000,000원 |
|---|---|
| 최저매각가격 | 175,360,000원 |
| 입찰 보증금 (10%) | 17,536,000원 최저가의 10% |
| 청구금액 | 23,000,000원 — 채권자가 받으려는 돈 |
| 유찰 | 2회 |
| 매각기일 | 2026.11.19 경매법정(제4별관211호) |
| 도로명주소 | 서울특별시 관악구 신림동 1730 신림푸르지오아파트 상가동 1층118호 |
| 내역 | 철근콘크리트구조 18.26㎡(5.5평) |
| 사건 접수 | 2025.06.04 · 개시결정 2025.07.21 |
| 배당요구종기 | 2025.10.10 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나 |
건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분
1동
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 제1,2종근린생활시설
지1층 철근콘크리트구조(전기실,펌프실) 107.73㎡
지1층 철근콘크리트구조(제1종근린생활시설) 530.87㎡
1층 철근콘크리트구조(제1,2종근린생활시설) 724㎡
2층 철근콘크리트구조(제1,2종근린생활시설) 778.8㎡
옥탑 철근콘크리트구조(계단실(연면적제외)) 19.04㎡
전유
철근콘크리트구조 18.26㎡
| 소재지 | 지목 | 면적 | 지분 |
|---|---|---|---|
| 서울특별시 관악구 신림동 1730 | 대 | 59937.3㎡ | 0/0 |
상세 자료 (원본 문서)
아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다.
우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다.
(등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)
| 자료 | 우리 페이지 반영 |
|---|---|
| 사진 / 지적도 | ✅ 대표 사진 + 전체 보기 |
| 감정평가서 | ✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등) |
| 매각물건명세서 | ✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고) |
| 현황조사서 | ✅ 점유관계·임차인 |
| 기일내역 | ✅ 회차별 유찰·낙찰 이력 |
| 건물 등기 | 💰 유료 — 프로토타입 미제공 |
| 건축물대장 · 문건접수/송달 | 🔜 추가 예정 (무료 자료) |
이 페이지의 용어, 쉽게
- 감정가 / 최저매각가격
- 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
- 유찰
- 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
- 최선순위 설정 (말소기준)
- 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
- 대항력 있는 임차인
- 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
- 인수되는 권리
- 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
- 매각물건명세서
- 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.