2025타경103308 — AI 법원경매 문서 정리

⚠ 이 물건은 대법원 사이트에서 더 이상 조회되지 않습니다(낙찰·취하 등으로 경매가 종료되었을 수 있습니다). 아래 정보는 마지막으로 확인된 내용이며 최신이 아닐 수 있습니다.

서울특별시 서초구 서초동 1330-16 비201호

2025타경103308(강제경매) · 서울중앙지방법원 서울중앙지방법원 경매2계 · 철골철근콘크리트조 537.17㎡(162.5평)(근린생활시설) (목욕탕(남,여)피부관리실)

지금 최저 입찰가

47억 3,900만원

감정가의 100% 수준

감정가 (법원 감정평가액)

47억 3,900만원

경매 시작 시점의 기준 가격

다음 매각기일 (입찰일)

2026.11.19

D-10 · 경매법정(제4별관211호)

유찰 (아무도 안 산 횟수)

1회

유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다

🔍 강남역 인근 상업 건물(PC방·체력단련장) 657.44㎡ 일괄 경매, 감정가 47.39억원, 등기상 용도와 실제 용도 불일치

확인필수 2건 주의 2건 참고 1건 🔒 회원 열람 — 무료로 보기 ↓

이 물건, 꼭 확인할 점

경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.

↩

취하 가능성 (청구금액 감정가의 4%)

채권자가 받으려는 돈(청구금액 199,666,849원)이 물건 값보다 훨씬 적습니다. 채무자가 이 빚만 갚으면 경매가 취소(취하)될 수 있어, 준비해도 낙찰까지 안 갈 수 있습니다.

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명세서상 인수 권리 기재 없음

매각물건명세서에 낙찰자가 인수하는 권리가 따로 적혀 있지 않습니다(비교적 단순). 다만 등기부 원본과 임차인 현황은 별도 확인이 필요합니다.

경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이 있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요. 입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.

전경·외관

전경·외관

전경·외관

전경·외관

대표 사진 4장 (위치도 포함) · 출처: 대법원 법원경매정보 — 클릭하면 원본 크기

사진·도면 전체 보기 — 총 17장 (배치도·구조도·지적도 포함)

전경·외관 (5장)

현장 사진 (12장)

🔒 이 물건의 AI 문서 정리가 준비되어 있습니다

위험 신호 개수는 상단 요약에 보입니다. 전체 내용(쉬운 설명·원문 인용·체크리스트)은 회원 열람입니다.

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현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)

법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후 명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.

조사일시: 2025년07월23일16시20분 2025년07월29일16시08분

1) 이 건 부동산의 전입세대확인서 및 외국인체류확인서에 등재된 세대주는 없으며, 상가건물임대차 현황서의 임차인 1명이 있음. 
2) 이 건 부동산은 지하 2층 전체를 옵티멈존피씨카폐(전세권자)로 운영하고 있음. 현장에서 매장을 담당하는 매니져에게 문의한 바, 이전에는 찜질방으로 운영했는데 리모델링 후 2층 전부를 피씨카페로 운영하고 있다고 함. 상가건물임대차현황서 내역에 등재된 임차인의 점유는 미상이나, 현 임차인과 상가건물임대차현황서의 임차인의 점유로 보고함. 단, 점유관계는 별도 확인이 필요함.

1) 이 건 부동산의 전입세대확인서 및 외국인체류확인서에 등재된 세대주는 없으며, 상가건물임대차 현황서의 임차인 1명이 있음. 
2) 이 건 부동산은 지하 2층 전체를 옵티멈존피씨카폐(전세권자)로 운영하고 있음. 현장에서 매장을 담당하는 매니져에게 문의한 바, 이전에는 찜질방으로 운영했는데 리모델링 후 2층 전부를 피씨카페로 운영하고 있다고 함. 상가건물임대차현황서 내역에 등재된 임차인의 점유는 미상이나, 현 임차인과 상가건물임대차현황서의 임차인의 점유로 보고함. 단, 점유관계는 별도 확인이 필요함.

임차인(전입세대)	전입일	확정일자	보증금	점유부분	대항력 (말소기준 2020-05-06)
김○형	2021.12.21.	미상	1,000,000	B201, B202	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
옵○○○○○○페	미상	미상	미상	지하2층 전체	판정 불가 (날짜 미상) ※ 재확인 필요
김○형	2021.12.21.	미상	1,000,000	B201, B202	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
옵○○○○○○페	미상	미상	미상	지하2층 전체	판정 불가 (날짜 미상) ※ 재확인 필요

대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.

가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)

경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다. 유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.

회차	날짜	종류	최저매각가격	결과
	2026.11.26 14:00	매각결정기일
2차	2026.11.19 10:00	매각기일	47억 3,900만원
신건	2026.10.15 10:00	매각기일	47억 3,900만원	유찰

인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)

최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 22건 낙찰됐고, 평균 낙찰가는 감정가의 67.5%, 평균 유찰 2.6회였습니다. 판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.

최근 인근 낙찰 (최신 5건)

소재지	감정가	낙찰가	낙찰가율	매각일
서울특별시 서초구 양재동 324-1 3층301호	63억 5,000만원	30억원	47%	2026.10.28
서울특별시 서초구 서초동 1327-27 강남역한화오벨리스크 3층311호	2억 6,000만원	1억 3,312만원	51%	2026.10.20
서울특별시 서초구 우면동 787 서초리슈빌에스글로벌 5층513호	1억 7,100만원	4,482만원	26%	2026.10.15
서울특별시 서초구 서초동 1598-1 큐브플러스 9층909호	1억 6,500만원	1억 7,000만원	103%	2026.10.15
서울특별시 서초구 서초동 1601-10 서초어반하이오피스텔 3층315호	1억 9,700만원	1억 7,355만원	88%	2026.10.13

지금 진행 중인 인근 물건 (19건 중 5건)

소재지	감정가	최저가	유찰	매각기일
서울특별시 서초구 서초동 1598-1 큐브플러스 7층701호	2억 800만원	2억 800만원	1회	2026.11.12
서울특별시 서초구 양재동 217 서울오토갤러리 지1층금관(가동)비113호	8억 8,700만원	7억 960만원	2회	2026.11.17
서울특별시 서초구 신원동 559 서초케이타운오피스텔 1층108호	1억 9,500만원	1억 5,600만원	6회	2026.11.17
서울특별시 서초구 우면동 787 서초리슈빌에스글로벌 5층503호	1억 6,500만원	1억 6,500만원	1회	2026.11.17
서울특별시 서초구 우면동 759 서초에비뉴클래식주건축물제1동 4층404호	1억 3,000만원	1억 3,000만원	2회	2026.11.17

감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록

감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는 진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아, 실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.07.02 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.

위치 및 주위환경
본건은 서울특별시 서초구 서초동 소재 ""지하철2호선, 신분당선 강남역"" 남서측 인근에 위치하며 주위는 상업용건물, 업무용건물, 주상복합건물 등이 혼재된 후면상업지대로 제반 주위환경 양호함.

교통상황
본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(지하철2호선, 신분당선 강남역)이 위치하고 거리 및 운행상태 등을 보았을 때 교통상황은 양호함.

건물의 구조
철골철근콘크리트조 및 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하5층/지상15층 건 내 제지2층 제비201호 및 제비202호로서, (사용승인일: 1996년 06월 07일) 외벽: 석재붙임 마감 등 내부: 인테리어 마감 등임.

이용상태
본건 기호(1),(2) 일단으로 PC방(상호:OPTIMUM ZONE)으로 이용중임(후첨 '내부구조도' 참고).

설비내역
위생설비, 급배수설비, 냉난방설비, 승강기설비, 주차장 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상·이용상태
2필지 일단의 세장형의 토지로서 아파트, 업무시설, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태
본건 북동측으로 노폭 약11미터 내외의 도로와 접함.

공법상 제한 (용도지역 등)
1)서초동1330-16:도시지역, 일반상업지역 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 토지거래계약에관한허가구역(허가대상:건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지, 지정기간:2025.3.24.~2025.9.30.). 2)서초동1330-17:도시지역, 일반상업지역 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 토지거래계약에관한허가구역(허가대상:건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지, 지정기간:2025.3.24.~2025.9.30.).

기타 기재
-

임대관계
1)임대미상임. 2)본건은 기준시점 현재 호별 구분없이 지하2층 내 일부 공용부분과 함께 PC방으로 이용중인 것으로 조사되었음. 3)본건은 등기사항전부증명서 기준 기호(1)은 목욕탕,피부관리실, 기호(2)는 체력단련장이나, 집합건축물대장 기준 용도변경(변동일2025.04.18)되어 판매시설(복합유통게임제공업)로 용도 기재되어 있음.

매각물건명세서 핵심 원문

경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로 적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.

최선순위 설정	2020.5.6. 근저당권
인수되는 권리	(기재 없음)
지상권 개요	(기재 없음)
비고란	일괄매각

원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경103308)로 확인하세요.

건물 등기 사항

📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다. 등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고, 요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다. 올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.

로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.

물건 정보 (정확한 숫자)

감정가	4,739,000,000원
최저매각가격	4,739,000,000원
입찰 보증금 (10%)	473,900,000원 최저가의 10%
청구금액	199,666,849원 — 채권자가 받으려는 돈
유찰	1회
매각기일	2026.11.19 경매법정(제4별관211호)
도로명주소	서울특별시 서초구 서초동 1330-16 비201호
내역	철골철근콘크리트조 537.17㎡(162.5평)(근린생활시설) (목욕탕(남,여)피부관리실)
사건 접수	2025.07.02 · 개시결정 2025.07.08
배당요구종기	2025.09.26 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나

시세·지도 바로가기

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카카오맵 대법원 원문

건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분

1동
철골철근콘크리트조 및 철근콘크리트조 평슬래브지붕 아파트, 업무시설,근린생활시설 지하5층 744.67㎡ (전기실 57.59,기계전기 276.47 기타 7.54,계단 45.91,복도 53.71,엘리베이터 8.84,주차장 294.61) 지하4층 942.98㎡ (아파트개별창고 139.35,계단24.14,엘리베이터 10.15,복도 50.95, 주차장 718.39) 지하3층 942.98㎡ (아파트개별창고 114.70,계단 24.14,엘리베이터 10.15,복도 50.95,목욕탕공용 46.49 방재/씨오2 24.65,주차장 671.90) 지하2층 923.39㎡ (근린생활시설 657.44,엘리베이터 18.99,계단실 58.51,복도 104.38,공조실 27.41,기타 3.91,주차장 52.75) 지하1층 923.39㎡ (근린생활시설 787.74㎡ 엘리베이터 18.99,계단실 60.00 기타 3.91,주차장 52.75) 1층 640.24㎡ (근린생활시설 435.4,계단 32.52,엘리베이터 18.99,관리실 11.65, 기계교환실 17.2 복도 71.35,주차장 53.13) 2층 695.78㎡ (근린생활시설 587.88,복도 39.44,엘리베이터 18.99,계단실 31.95,화장실 13.78,기타 3.74) 3층 695.78㎡ (업무시설 560.65,엘리베이터 18.99,계단 31.95,복도 66.67, 화장실 13.78,기타 3.74) 4층 695.78㎡ (업무시설 560.65,엘리베이터 18.99,계단 31.95,복도 66.67, 화장실 13.78,기타 3.74) 5층 694.06㎡ (업무시설 558.93,엘리베이터 18.99,계단 31.95,복도 66.67, 화장실 13.78,기타 3.74) 6층 472.04㎡ (아파트 286.71,계단 13.68,엘리베이터 36.41,복도 15.09 운동/휴 게실 107.55,관리실 12.60) 7층 440.34㎡ (아파트 398.07,계단 13.68,엘리베이터 12.33,복도 16.26) 8층 440.34㎡ (아파트 398.07,계단 13.68,엘리베이터 12.33,복도 16.26) 9층 440.34㎡ (아파트 398.07,계단 13.68,엘리베이터 12.33,복도 16.26) 10층 427.02㎡ (아파트 384.75,계단 13.68,엘리베이터 12.33,복도 16.26) 11층 394.76㎡ (아파트 352.49,계단 13.68,엘리베이터 12.33,복도 16.26) 12층 366.09㎡ (아파트 324.99,계단 13.68,엘리베이터 12.33,복도 15.09) 13층 331.62㎡ (아파트 290.52,계단 13.68,엘리베이터 12.33,복도 15.09) 14층 247.59㎡ (아파트 206.12,계단 13.68,엘리베이터 12.33,복도 15.46) 15층 220.79㎡ (아파트 183.53,계단 11.28,엘리베이터 12.33,복도 13.65) (구조 지하5층-5층-철골철근콘크리트조 6층-15층-철근콘크리트조)

전유
철골철근콘크리트조 537.17㎡(근린생활시설) (목욕탕(남,여)피부관리실)

전유
철골철근콘크리트조 120.27㎡(근린생활시설) (체력단련장)

전유
철골철근콘크리트조 537.17㎡(근린생활시설) (목욕탕(남,여)피부관리실)

전유
철골철근콘크리트조 120.27㎡(근린생활시설) (체력단련장)

소재지	지목	면적	지분
서울특별시 서초구 서초동 1330-16	대	641.5㎡	90.37/1283
서울특별시 서초구 서초동 1330-17	대	641.5㎡	90.37/1283
서울특별시 서초구 서초동 1330-16	대	641.5㎡	20.23/1283
서울특별시 서초구 서초동 1330-17	대	641.5㎡	20.23/1283
서울특별시 서초구 서초동 1330-16	대	641.5㎡	90.37/1283
서울특별시 서초구 서초동 1330-17	대	641.5㎡	90.37/1283
서울특별시 서초구 서초동 1330-16	대	641.5㎡	20.23/1283
서울특별시 서초구 서초동 1330-17	대	641.5㎡	20.23/1283

상세 자료 (원본 문서)

아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다. 우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다. (등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)

자료	우리 페이지 반영
사진 / 지적도	✅ 대표 사진 + 전체 보기
감정평가서	✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등)
매각물건명세서	✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고)
현황조사서	✅ 점유관계·임차인
기일내역	✅ 회차별 유찰·낙찰 이력
건물 등기	💰 유료 — 프로토타입 미제공
건축물대장 · 문건접수/송달	🔜 추가 예정 (무료 자료)

대법원에서 원본 전체 보기 (2025타경103308)

이 페이지의 용어, 쉽게

감정가 / 최저매각가격: 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
유찰: 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
최선순위 설정 (말소기준): 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
대항력 있는 임차인: 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
인수되는 권리: 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
매각물건명세서: 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.