서울특별시 강남구 도곡동 458-3
2025타경103511(강제경매) · 서울중앙지방법원 서울중앙지방법원 경매2계 ·
⚠ 지분매각 — 부동산 전체가 아니라 일부 지분만 사는 경매입니다
지금 최저 입찰가
35억 3,871만원
감정가의 80% 수준
감정가 (법원 감정평가액)
44억 2,339만원
경매 시작 시점의 기준 가격
다음 매각기일 (입찰일)
2026.11.19
D-9 · 경매법정(제4별관211호)
유찰 (아무도 안 산 횟수)
1회
유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다
🔍 서울 강남구 도곡동 38년 된 혼합용도 건물(지하1층/지상3층, 716㎡), 무단증축 등 위반건축 표기 상태에서 감정가 44억 2천만원으로 책정
확인필수 2건
주의 2건
참고 1건
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이 물건, 꼭 확인할 점
경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.
◐
지분매각 (일부 지분만)
부동산 전체가 아니라 일부 지분만 나온 경매입니다. 온전한 사용·처분에 제약이 크고 공유자 우선매수가 있을 수 있습니다.
경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이
있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요.
입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.
사진·도면 전체 보기 — 총 14장 (배치도·구조도·지적도 포함)
전경·외관 (6장)
현장 사진 (8장)
🔒 이 물건의 AI 문서 정리가 준비되어 있습니다
위험 신호 개수는 상단 요약에 보입니다. 전체 내용(쉬운 설명·원문 인용·체크리스트)은 회원 열람입니다.
현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)
법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후
명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.
조사일시: 2025년09월23일16시05분
1) 이 건 부동산의 전입세대확인서에 등재된 세대주는 채무자(소유자)를 포함하여 2명이 있으며, 상가건물임대차 현황서에 등재된 임차인 9명이 있음.
2) 현장조사에서 만난 이○명(1층에서 세탁방을 운영함)에 의하면 자신은 3층에서 거주하고 있으며, 소유자도 3층에서 거주하고 있으나 1층 앞 쪽 꽃집을 제외하고는 모두 공실로 있다고 함.
3) 다만, 각 세대에 점유자를 만날 수 없어 점유관계를 직접 확인할 수 없으므로 전입세대확인서 및 상가건물임대차 현황서 상의 임차인 점유로 보고함(안내문은 각 세대에 남겨 놓았음). 따라서 점유관계는 별도 확인이 필요함
| 임차인(전입세대) | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 점유부분 | 대항력 (말소기준 2025-09-09) |
|---|---|---|---|---|---|
| 이○명 | 2002.05.24. | 미상 | 미상 |
선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험)
※ 재확인 필요 |
|
| (○○○○○○○부 | 2024.03.11. | 미상 | 10,000,000 | 2층 201호 |
선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험)
※ 재확인 필요 |
| 송○혁 | 2018.04.24. | 미상 | 10,000,000 | 202호 |
선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험)
※ 재확인 필요 |
| 제○○○○○○○○) | 2021.01.27. | 미상 | 3,000,000 | 201호 |
선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험)
※ 재확인 필요 |
| 정○록 | 2022.02.20. | 미상 | 3,000,000 | 지하 |
선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험)
※ 재확인 필요 |
| 이○명 | 2009.03.24. | 미상 | 20,000,000 | 101호 |
선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험)
※ 재확인 필요 |
| 고○모 | 2015.04.07. | 미상 | 10,000,000 | 2층 |
선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험)
※ 재확인 필요 |
| 이○모 | 2012.09.25. | 미상 | 10,000,000 | 2층 |
선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험)
※ 재확인 필요 |
| 김○산 | 2021.11.25. | 미상 | 미상 | 2층 201호 |
선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험)
※ 재확인 필요 |
| 이○훈 | 2019.01.16. | 미상 | 미상 | 201,202호 |
선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험)
※ 재확인 필요 |
대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.
가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)
경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.
| 회차 | 날짜 | 종류 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.11.26 14:00 | 매각결정기일 | |||
| 2차 | 2026.11.19 10:00 | 매각기일 | 35억 3,871만원 | |
| 신건 | 2026.10.15 10:00 | 매각기일 | 44억 2,339만원 | 유찰 |
인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)
최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 42건 낙찰됐고,
평균 낙찰가는 감정가의 72.9%, 평균 유찰 2.1회였습니다.
판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.
최근 인근 낙찰 (최신 5건)
| 소재지 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 강남구 논현동 209 삼환아르누보3 4층416호 | 2억 2,000만원 | 1억 7,693만원 | 80% | 2026.10.20 |
| 서울특별시 강남구 신사동 617-2 | 18억 8,500만원 | 7억 7,309만원 | 41% | 2026.10.15 |
| 서울특별시 강남구 신사동 617-2 | 18억 8,500만원 | 7억 7,309만원 | 41% | 2026.10.15 |
| 서울특별시 강남구 삼성동 144-14 채널리저브 13층101-1303호 | 17억 9,000만원 | 15억 3,000만원 | 85% | 2026.10.14 |
| 서울특별시 강남구 역삼동 832-3 강남역쉐르빌 8층809호 | 2억 6,600만원 | 2억 2,080만원 | 83% | 2026.10.13 |
지금 진행 중인 인근 물건 (36건 중 5건)
| 소재지 | 감정가 | 최저가 | 유찰 | 매각기일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 강남구 역삼동 832-3 강남역쉐르빌 1층101호 | 86억 4,000만원 | 69억 1,200만원 | 2회 | 2026.11.12 |
| 서울특별시 강남구 역삼동 825-24 강남역효성해링턴타워더퍼스트 4층406호 | 2억 6,200만원 | 2억 6,200만원 | 0회 | 2026.11.12 |
| 서울특별시 강남구 논현동 211-21 펜트힐루논현 지1층비101호 | 10억 8,000만원 | 10억 8,000만원 | 1회 | 2026.11.12 |
| 서울특별시 강남구 자곡동 662 강남지웰홈스 비동 1층119호 | 1억 4,300만원 | 1억 4,300만원 | 0회 | 2026.11.12 |
| 서울특별시 강남구 대치동 916-15 지층비101호 | 1억 3,200만원 | 1억 560만원 | 2회 | 2026.11.17 |
감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록
감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는
진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아,
실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.07.24 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.07.24 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
위치 및 주위환경
기호(1, 2) 본건은 서울특별시 강남구 도곡동 소재 "도곡2동주민센터" 북동측 인근에 위치하며, 주위에는 다가구주택, 연립주택, 아파트, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 소재하는 지역임.
기호(1, 2) 본건은 서울특별시 강남구 도곡동 소재 "도곡2동주민센터" 북동측 인근에 위치하며, 주위에는 다가구주택, 연립주택, 아파트, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 소재하는 지역임.
교통상황
기호(1, 2) 본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(매봉역:3호선)이 소재하는 등 대중교통 사정은 무난시 됨.
기호(1, 2) 본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(매봉역:3호선)이 소재하는 등 대중교통 사정은 무난시 됨.
토지의 형상·이용상태
기호(1, 2) 본건은 인접토지 대비 대체로 등고평탄한 2필 일단의 세장형 토지로서, 근린생활시설 및 주거용 건부지로 이용중임.
기호(1, 2) 본건은 인접토지 대비 대체로 등고평탄한 2필 일단의 세장형 토지로서, 근린생활시설 및 주거용 건부지로 이용중임.
인접 도로상태
기호(1, 2) 본건 북서측 및 남동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 각각 접함.
기호(1, 2) 본건 북서측 및 남동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 각각 접함.
공법상 제한 (용도지역 등)
기호(1, 2) 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(개포택지(단독주택)), 도로(소로)(접합) 상대보호구역(토지전산망의 내용은 참고사항일뿐 교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호 에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀 억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자 : 외국인 등 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구 역(토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.1.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정))임.
기호(1, 2) 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(개포택지(단독주택)), 도로(소로)(접합) 상대보호구역(토지전산망의 내용은 참고사항일뿐 교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호 에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀 억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자 : 외국인 등 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구 역(토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.1.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정))임.
기타 기재
기호(1, 2) 본건 지상위에는 제시외건물(ㄱ~ㄹ(후첨 &quot;사진용지&quot;참조))이 소재함.
기호(1, 2) 본건 지상위에는 제시외건물(ㄱ~ㄹ(후첨 &quot;사진용지&quot;참조))이 소재함.
기타 기재
-.
-.
임대관계
임대관계 미상임.
임대관계 미상임.
건물의 구조
철근콘크리트조 벽돌조 스라브 지하1층/지상3층 건물로서,(사용승인일:1987.09.28) 외벽 : 적벽돌 마감 등 내벽 : 몰탈위페인팅, 벽지 및 일부타일붙임 등 마감. 창호 : 샷시창호 등 마감.
철근콘크리트조 벽돌조 스라브 지하1층/지상3층 건물로서,(사용승인일:1987.09.28) 외벽 : 적벽돌 마감 등 내벽 : 몰탈위페인팅, 벽지 및 일부타일붙임 등 마감. 창호 : 샷시창호 등 마감.
이용상태
근린생활시설 및 주택으로 이용중임.
근린생활시설 및 주택으로 이용중임.
설비내역
위생급배수설비 등이 되어있음.
위생급배수설비 등이 되어있음.
제시외 건물
-.
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기타 기재
-.
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임대관계
임대관계 미상임.
임대관계 미상임.
매각물건명세서 핵심 원문
경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로
적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.
| 최선순위 설정 | 2025.9.9. 강제경매개시결정 |
|---|---|
| 인수되는 권리 | (기재 없음) |
| 지상권 개요 | (기재 없음) |
| 비고란 | 일반건축물대장 상 위반건축물로 표기됨 - 주택과-23188 : 1층/ 조립식 패널/18㎡ /창고, 1층/ 천막/13㎡/영업, 건축과-43019 : 지상1층 전면부 주차장자리 유리 새시등으로 무단증축(37㎡)하여 휴게음식점으로 사용. |
원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경103511)로 확인하세요.
건물 등기 사항
📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다.
등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고,
요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다.
올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.
로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.
물건 정보 (정확한 숫자)
| 감정가 | 4,423,398,080원 |
|---|---|
| 최저매각가격 | 3,538,719,000원 |
| 입찰 보증금 (10%) | 353,871,900원 최저가의 10% |
| 청구금액 | 1,407,248,554원 — 채권자가 받으려는 돈 |
| 유찰 | 1회 |
| 매각기일 | 2026.11.19 경매법정(제4별관211호) |
| 도로명주소 | 서울특별시 강남구 도곡동 458-3 |
| 내역 | |
| 사건 접수 | 2025.07.24 · 개시결정 2025.09.09 |
| 배당요구종기 | 2025.11.26 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나 |
건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분
일반건물
철근콘크리트조 벽돌조 스라브
3층 근린생활시설 및 주택
1층 172.48㎡
2층 197.96㎡
3층 197.96㎡
지하층 290.48㎡
층별용도
지하층-탁구장102.20㎡ 대중음식
점 142.52㎡ 보일러실 14.56
㎡ 계단실 31.20㎡
1층-소매점
2층-독서실
3층-주택 126.82㎡ 독서실 71.14㎡
일반건물
철근콘크리트조 벽돌조 스라브
3층 근린생활시설 및 주택
1층 172.48㎡
2층 197.96㎡
3층 197.96㎡
지하층 290.48㎡
층별용도
지하층-탁구장102.20㎡ 대중음식
점 142.52㎡ 보일러실 14.56
㎡ 계단실 31.20㎡
1층-소매점
2층-독서실
3층-주택 126.82㎡ 독서실 71.14㎡
일반건물
철근콘크리트조 벽돌조 스라브
3층 근린생활시설 및 주택
1층 172.48㎡
2층 197.96㎡
3층 197.96㎡
지하층 290.48㎡
층별용도
지하층-탁구장102.20㎡ 대중음식
점 142.52㎡ 보일러실 14.56
㎡ 계단실 31.20㎡
1층-소매점
2층-독서실
3층-주택 126.82㎡ 독서실 71.14㎡
상세 자료 (원본 문서)
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(등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)
| 자료 | 우리 페이지 반영 |
|---|---|
| 사진 / 지적도 | ✅ 대표 사진 + 전체 보기 |
| 감정평가서 | ✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등) |
| 매각물건명세서 | ✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고) |
| 현황조사서 | ✅ 점유관계·임차인 |
| 기일내역 | ✅ 회차별 유찰·낙찰 이력 |
| 건물 등기 | 💰 유료 — 프로토타입 미제공 |
| 건축물대장 · 문건접수/송달 | 🔜 추가 예정 (무료 자료) |
이 페이지의 용어, 쉽게
- 감정가 / 최저매각가격
- 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
- 유찰
- 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
- 최선순위 설정 (말소기준)
- 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
- 대항력 있는 임차인
- 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
- 인수되는 권리
- 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
- 매각물건명세서
- 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.