서울특별시 관악구 남현동 1054-4 1층1호
2025타경103721(임의경매) · 서울중앙지방법원 서울중앙지방법원 경매4계 · 벽돌조 57.75㎡(17.5평)
지금 최저 입찰가
2억 5,200만원
감정가의 80% 수준
감정가 (법원 감정평가액)
3억 1,500만원
경매 시작 시점의 기준 가격
다음 매각기일 (입찰일)
2026.08.19
D-9 · 제4별관 2층 211호 경매법정
유찰 (아무도 안 산 횟수)
1회
유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다
🔍 서울 관악구 남현동 1054-4 소재 벽돌조 다세대주택 1층 1호, 감정가 3억1500만원에서 1회 유찰되어 최저매각가격 2억5200만원으로 진행 예정인 물건입니다.
확인필수 2건
주의 1건
참고 2건
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이 물건, 꼭 확인할 점
경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.
↩
취하 가능성 (청구금액 감정가의 27%)
채권자가 받으려는 돈(청구금액 86,024,786원)이 물건 값보다 훨씬 적습니다. 채무자가 이 빚만 갚으면 경매가 취소(취하)될 수 있어, 준비해도 낙찰까지 안 갈 수 있습니다.
✓
명세서상 인수 권리 기재 없음
매각물건명세서에 낙찰자가 인수하는 권리가 따로 적혀 있지 않습니다(비교적 단순). 다만 등기부 원본과 임차인 현황은 별도 확인이 필요합니다.
경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이
있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요.
입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.
사진·도면 전체 보기 — 총 12장 (배치도·구조도·지적도 포함)
전경·외관 (3장)
현장 사진 (6장)
위치도 (지도) (2장)
호별 배치도 (1장)
🔒 이 물건의 AI 문서 정리가 준비되어 있습니다
위험 신호 개수는 상단 요약에 보입니다. 전체 내용(쉬운 설명·원문 인용·체크리스트)은 회원 열람입니다.
현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)
법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후
명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.
조사일시: 2025년09월04일16시51분 2025년09월09일14시20분
1) 이 건 부동산의 전입세대확인서에는 채무자(소유자) 등재되어 있음.
2) 현장에 임하여 점유자 등을 만날 수 없어서 연락처가 기재된 안내문을 출입문에 부착해두었으나 점유자 등으로부터 아무런 연락이 없으므로 전입세대확인서에 등재된 채무자(소유자) 점유로 보고함. 단, 점유관계는 별도 확인이 필요함.
가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)
경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.
| 회차 | 날짜 | 종류 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.08.26 14:00 | 매각결정기일 | |||
| 2차 | 2026.08.19 10:00 | 매각기일 | 2억 5,200만원 | |
| 신건 | 2026.07.15 10:00 | 매각기일 | 3억 1,500만원 | 유찰 |
인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)
최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 125건 낙찰됐고,
평균 낙찰가는 감정가의 66.1%, 평균 유찰 3.4회였습니다.
판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.
최근 인근 낙찰 (최신 5건)
| 소재지 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 관악구 봉천동 634-65 수팰리스에프티 2층202호 | 4억 6,000만원 | 4억 88만원 | 87% | 2026.07.30 |
| 서울특별시 관악구 신림동 1567-6 위드비엠 4층401호 | 3억 2,000만원 | 4,295만원 | 13% | 2026.07.22 |
| 서울특별시 관악구 신림동 251-368 정원팰리체 에이동 2층203호 | 3억 4,200만원 | 2억 5,923만원 | 76% | 2026.07.22 |
| 서울특별시 관악구 신림동 650-61 씨지아름채 201동 4층403호 | 3억원 | 2억 4,808만원 | 83% | 2026.07.21 |
| 서울특별시 관악구 봉천동 1578-25 2층201호 | 2억 3,100만원 | 1억 6,701만원 | 72% | 2026.07.21 |
지금 진행 중인 인근 물건 (60건 중 5건)
| 소재지 | 감정가 | 최저가 | 유찰 | 매각기일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 관악구 봉천동 1645-19 | 24억 8,888만원 | 24억 8,888만원 | 0회 | 2026.08.05 |
| 서울특별시 관악구 봉천동 1645-19 바다유하우스12차 | 24억 8,888만원 | 24억 8,888만원 | 0회 | 2026.08.05 |
| 서울특별시 관악구 봉천동 180-252 아르떼빌 2층201호 | 2억 7,900만원 | 1억 1,427만원 | 5회 | 2026.08.05 |
| 서울특별시 관악구 봉천동 635-516 아르떼빌 5층502호 | 2억 4,700만원 | 1억 2,646만원 | 4회 | 2026.08.05 |
| 서울특별시 관악구 봉천동 180-252 아르떼빌 4층403호 | 1억 3,900만원 | 8,896만원 | 3회 | 2026.08.05 |
감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록
감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는
진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아,
실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.08.21 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.08.21 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
위치 및 주위환경
서울특별시 관악구 남현동 소재 사당초등학교 북서측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택 위주의 주택지대와 북측 인근대로변으로 중저밀도 상업업무지대가 형성되어 있음.
서울특별시 관악구 남현동 소재 사당초등학교 북서측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택 위주의 주택지대와 북측 인근대로변으로 중저밀도 상업업무지대가 형성되어 있음.
교통상황
본건까지 차량 접근 가능하며, 북측 인근 소재 대로변에 노선버스정류장이 위치하는 등으로 대중교통 편의성은 보통임.
본건까지 차량 접근 가능하며, 북측 인근 소재 대로변에 노선버스정류장이 위치하는 등으로 대중교통 편의성은 보통임.
건물의 구조
벽돌조 슬래브위 기와지붕 지상2층 지하1층 건물 내 본건은 지상 1층으로서, 외벽:벽졸조적조 등, 내벽;벽지,타일 등, 창호:샷시 등임.
벽돌조 슬래브위 기와지붕 지상2층 지하1층 건물 내 본건은 지상 1층으로서, 외벽:벽졸조적조 등, 내벽;벽지,타일 등, 창호:샷시 등임.
이용상태
다세대주택임.
다세대주택임.
설비내역
급배수 및 위생설비, 난방설비 등 되어 있음.
급배수 및 위생설비, 난방설비 등 되어 있음.
토지의 형상·이용상태
완경사지대에 소재한 가로장방형 토지로서 다세대주택 건부지임.
완경사지대에 소재한 가로장방형 토지로서 다세대주택 건부지임.
인접 도로상태
본건 남측으로 포장된 세로에 접함.
본건 남측으로 포장된 세로에 접함.
공법상 제한 (용도지역 등)
도시지역 , 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임) <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:150m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.
도시지역 , 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임) <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:150m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.
기타 기재
없음.
없음.
임대관계
임대관계 기타 미상임.
임대관계 기타 미상임.
매각물건명세서 핵심 원문
경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로
적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.
| 최선순위 설정 | 2020.01.15. 근저당권 |
|---|---|
| 인수되는 권리 | (기재 없음) |
| 지상권 개요 | (기재 없음) |
| 비고란 | (기재 없음) |
원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경103721)로 확인하세요.
건물 등기 사항
📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다.
등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고,
요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다.
올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.
로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.
물건 정보 (정확한 숫자)
| 감정가 | 315,000,000원 |
|---|---|
| 최저매각가격 | 252,000,000원 |
| 입찰 보증금 (10%) | 25,200,000원 최저가의 10% |
| 청구금액 | 86,024,786원 — 채권자가 받으려는 돈 |
| 유찰 | 1회 |
| 매각기일 | 2026.08.19 제4별관 2층 211호 경매법정 |
| 도로명주소 | 서울특별시 관악구 남현동 1054-4 1층1호 |
| 내역 | 벽돌조 57.75㎡(17.5평) |
| 사건 접수 | 2025.08.21 · 개시결정 2025.08.26 |
| 배당요구종기 | 2025.11.06 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나 |
건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분
1동
벽돌조 슬래브위 기와지붕 2층
다세대주택
1층 115.50㎡
2층 115.50㎡
지하1층 98.22㎡
전유
벽돌조
57.75㎡
| 소재지 | 지목 | 면적 | 지분 |
|---|---|---|---|
| 서울특별시 관악구 남현동 1054-4 | 대 | 238.5㎡ | 41.298/238.5 |
상세 자료 (원본 문서)
아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다.
우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다.
(등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)
| 자료 | 우리 페이지 반영 |
|---|---|
| 사진 / 지적도 | ✅ 대표 사진 + 전체 보기 |
| 감정평가서 | ✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등) |
| 매각물건명세서 | ✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고) |
| 현황조사서 | ✅ 점유관계·임차인 |
| 기일내역 | ✅ 회차별 유찰·낙찰 이력 |
| 건물 등기 | 💰 유료 — 프로토타입 미제공 |
| 건축물대장 · 문건접수/송달 | 🔜 추가 예정 (무료 자료) |
이 페이지의 용어, 쉽게
- 감정가 / 최저매각가격
- 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
- 유찰
- 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
- 최선순위 설정 (말소기준)
- 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
- 대항력 있는 임차인
- 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
- 인수되는 권리
- 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
- 매각물건명세서
- 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.