서울특별시 관악구 신림동 610-246 레미안아트빌 2층203호
2025타경103866(강제경매) · 서울중앙지방법원 서울중앙지방법원 경매8계 · 철근콘크리트구조 28.15㎡(8.5평)
지금 최저 입찰가
2억 3,680만원
감정가의 80% 수준
감정가 (법원 감정평가액)
2억 9,600만원
경매 시작 시점의 기준 가격
다음 매각기일 (입찰일)
2026.11.18
D-8 · 제4별관 제211호법정(2층)
유찰 (아무도 안 산 횟수)
1회
유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다
아직 AI 정리가 없는 물건입니다
무료로 분석 만들기 ↓
이 물건, 꼭 확인할 점
경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.
✓
명세서상 인수 권리 기재 없음
매각물건명세서에 낙찰자가 인수하는 권리가 따로 적혀 있지 않습니다(비교적 단순). 다만 등기부 원본과 임차인 현황은 별도 확인이 필요합니다.
경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이
있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요.
입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.
사진·도면 전체 보기 — 총 15장 (배치도·구조도·지적도 포함)
전경·외관 (4장)
현장 사진 (8장)
위치도 (지도) (2장)
내부 구조도 (1장)
이 물건의 AI 문서 정리 만들기
법원 문서(매각물건명세서·현황조사서·감정평가서)와 인근 낙찰 통계를 AI가 읽고, 확인해야 할 문구를 원문 인용으로 짚어드립니다. 30초~2분 걸립니다.
현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)
법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후
명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.
조사일시: 2025년09월15일10시43분 2025년09월17일16시00분
2회 방문하였으나 폐문부재이고, 방문한 취지 및 연락처를 남겼으나 아무런 연락이 없으므 외국인체류확인서에 전입된 세대만 임차인으로 보고함.
✓ 임차인 1세대 전원이 말소기준(2023.01.27)보다 후순위 전입 — 보증금 인수 부담이 없을 가능성이 높습니다 (단, 명세서·권리신고·등기부로 확인 필요).
| 임차인(전입세대) | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 점유부분 | 대항력 (말소기준 2023-01-27) |
|---|---|---|---|---|---|
| N○○○○○○○○○○○○○○○○G | 2024.09.02. | 미상 | 미상 | 2층203호 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.
가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)
경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.
| 회차 | 날짜 | 종류 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.11.25 14:00 | 매각결정기일 | |||
| 2차 | 2026.11.18 10:00 | 매각기일 | 2억 3,680만원 | |
| 신건 | 2026.10.14 10:00 | 매각기일 | 2억 9,600만원 | 유찰 |
인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)
최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 67건 낙찰됐고,
평균 낙찰가는 감정가의 77.0%, 평균 유찰 3.7회였습니다.
판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.
🏢 같은 건물·단지 낙찰 사례
| 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 레미안아트빌 3층301호 | 2억 6,500만원 | 2억 1,277만원 | 80% | 2026.10.28 |
최근 인근 낙찰 (최신 5건)
| 소재지 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 10층1009호 | 2억 4,000만원 | 1억 9,179만원 | 80% | 2026.11.05 |
| 서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 14층1407호 | 2억 5,500만원 | 1억 3,834만원 | 54% | 2026.11.04 |
| 서울특별시 관악구 신림동 1433-55 프라비다트라움 4층416호 | 1억 3,100만원 | 9,882만원 | 75% | 2026.11.04 |
| 서울특별시 관악구 신림동 610-246 레미안아트빌 3층301호 | 2억 6,500만원 | 2억 1,277만원 | 80% | 2026.10.28 |
| 서울특별시 관악구 신림동 1556-48 | 34억 3,134만원 | 22억 3,100만원 | 65% | 2026.10.22 |
지금 진행 중인 인근 물건 (49건 중 5건)
| 소재지 | 감정가 | 최저가 | 유찰 | 매각기일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 4층409호 | 2억 2,900만원 | 2억 2,900만원 | 1회 | 2026.11.12 |
| 서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 4층401호 | 2억 9,300만원 | 2억 9,300만원 | 1회 | 2026.11.12 |
| 서울특별시 관악구 신림동 1437-19 태양오피스텔 3층301호 | 2억 3,900만원 | 2억 3,900만원 | 0회 | 2026.11.12 |
| 서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 12층1209호 | 2억 3,900만원 | 2억 3,900만원 | 0회 | 2026.11.12 |
| 서울특별시 관악구 봉천동 866-11 관악맥스텔 11층1107호 | 1억 7,100만원 | 1억 944만원 | 3회 | 2026.11.17 |
감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록
감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는
진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아,
실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.09.04 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.09.04 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
위치 및 주위환경
본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "남강중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세 대주택, 다가구형 단독주택 등이 밀집하는 주거지대로 서측 인근 난곡로변을 중심으로 소규 모 근린생활시설이 형성되어 있고 주변에 각급 학교가 소재하는 등 주거지로서 제반 입지여 건은 보통인 편임.
본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "남강중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세 대주택, 다가구형 단독주택 등이 밀집하는 주거지대로 서측 인근 난곡로변을 중심으로 소규 모 근린생활시설이 형성되어 있고 주변에 각급 학교가 소재하는 등 주거지로서 제반 입지여 건은 보통인 편임.
교통상황
본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스 및 마을버스 정류장이 소재하고 있어 제반 교 통사정은 보통인 편임.
본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스 및 마을버스 정류장이 소재하고 있어 제반 교 통사정은 보통인 편임.
건물의 구조
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상4층 중 2층 203호로서 (집합건축물대장상 사용승인일 : 2021.04.30) 외 벽 : 화강석붙임 마감 내 벽 : 미 상 바 닥 : 미 상 창 호 : PVC 이중창호 등임.
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상4층 중 2층 203호로서 (집합건축물대장상 사용승인일 : 2021.04.30) 외 벽 : 화강석붙임 마감 내 벽 : 미 상 바 닥 : 미 상 창 호 : PVC 이중창호 등임.
이용상태
다세대주택(방2, 거실, 주방, 욕실, 발코니)으로 이용 중임.
다세대주택(방2, 거실, 주방, 욕실, 발코니)으로 이용 중임.
설비내역
기본적 위생설비 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.
기본적 위생설비 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.
토지의 형상·이용상태
2필 일단의 완경사 가장형 토지이며, 현황 주거용(다세대주택) 건부지로 이용 중임.
2필 일단의 완경사 가장형 토지이며, 현황 주거용(다세대주택) 건부지로 이용 중임.
인접 도로상태
본건 남서측으로 노폭 약 4m미터의 포장도로와 접함.
본건 남서측으로 노폭 약 4m미터의 포장도로와 접함.
공법상 제한 (용도지역 등)
도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건 축허가·착공제한지역(제한기간: (최초)제한공고(고시)일로부터 2년)<건축법>, 교육환경보호 구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경보 호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설보호법>, 과밀억제 권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독 다가 구 아파트 연립 다세대, 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(지 정기간: 2025.6.17.~2026.8.30.)
도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건 축허가·착공제한지역(제한기간: (최초)제한공고(고시)일로부터 2년)<건축법>, 교육환경보호 구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경보 호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설보호법>, 과밀억제 권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독 다가 구 아파트 연립 다세대, 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(지 정기간: 2025.6.17.~2026.8.30.)
기타 기재
없 음.
없 음.
임대관계
- 등기사항전부증명서상 임차권(보증금 249,000,000원) 설정되어 있으며, 자세한 임대관계 미상임. - 본건 일대는 조사시점 현재 신속통합기획 주택재개발 후보지에 선정된 것으로 조사되며, 향후 개발사업 진행에 따라 가격변동이 있을 수 있으니 경매진행 시 유의하시기 바람.
- 등기사항전부증명서상 임차권(보증금 249,000,000원) 설정되어 있으며, 자세한 임대관계 미상임. - 본건 일대는 조사시점 현재 신속통합기획 주택재개발 후보지에 선정된 것으로 조사되며, 향후 개발사업 진행에 따라 가격변동이 있을 수 있으니 경매진행 시 유의하시기 바람.
매각물건명세서 핵심 원문
경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로
적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.
| 최선순위 설정 | 2023. 1. 27. 압류 |
|---|---|
| 인수되는 권리 | (기재 없음) |
| 지상권 개요 | (기재 없음) |
| 비고란 | 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각 신림10구역 재개발사업 정비구역 지정 전 단계(정비계획안 수립 중) |
원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경103866)로 확인하세요.
건물 등기 사항
📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다.
등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고,
요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다.
올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.
로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.
물건 정보 (정확한 숫자)
| 감정가 | 296,000,000원 |
|---|---|
| 최저매각가격 | 236,800,000원 |
| 입찰 보증금 (10%) | 23,680,000원 최저가의 10% |
| 청구금액 | 249,000,000원 — 채권자가 받으려는 돈 |
| 유찰 | 1회 |
| 매각기일 | 2026.11.18 제4별관 제211호법정(2층) |
| 도로명주소 | 서울특별시 관악구 신림동 610-246 레미안아트빌 2층203호 |
| 내역 | 철근콘크리트구조 28.15㎡(8.5평) |
| 사건 접수 | 2025.09.04 · 개시결정 2025.09.04 |
| 배당요구종기 | 2025.11.28 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나 |
건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분
1동
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 공동주택 및 제2종근린생활시설
지1층 165.17㎡
1층 127.58㎡
2층 127.58㎡
3층 127.58㎡
4층 113.61㎡
옥탑1층 12.96㎡(연면적제외)
전유
철근콘크리트구조 28.15㎡
| 소재지 | 지목 | 면적 | 지분 |
|---|---|---|---|
| 서울특별시 관악구 신림동 610-246 | 대 | 166㎡ | 18.3965/331 |
| 서울특별시 관악구 신림동 610-552 | 대 | 165㎡ | 18.3965/331 |
상세 자료 (원본 문서)
아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다.
우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다.
(등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)
| 자료 | 우리 페이지 반영 |
|---|---|
| 사진 / 지적도 | ✅ 대표 사진 + 전체 보기 |
| 감정평가서 | ✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등) |
| 매각물건명세서 | ✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고) |
| 현황조사서 | ✅ 점유관계·임차인 |
| 기일내역 | ✅ 회차별 유찰·낙찰 이력 |
| 건물 등기 | 💰 유료 — 프로토타입 미제공 |
| 건축물대장 · 문건접수/송달 | 🔜 추가 예정 (무료 자료) |
이 페이지의 용어, 쉽게
- 감정가 / 최저매각가격
- 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
- 유찰
- 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
- 최선순위 설정 (말소기준)
- 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
- 대항력 있는 임차인
- 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
- 인수되는 권리
- 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
- 매각물건명세서
- 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.