서울특별시 동작구 상도동 159-27
2025타경103876(임의경매) · 서울중앙지방법원 서울중앙지방법원 경매10계 ·
#대항력있는임차인
— 서류 기재 기반 자동 표시, 원문 확인 필요
지금 최저 입찰가
38억 6,662만원
감정가의 80% 수준
감정가 (법원 감정평가액)
48억 3,328만원
경매 시작 시점의 기준 가격
다음 매각기일 (입찰일)
2026.07.22
제4별관 211호 법정
유찰 (아무도 안 산 횟수)
1회
유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다
🔍 서울 동작구 상도동 소재 지하 1층·지상 6층 근린생활시설 및 주택 건물이 감정가 4,833,286,680원에서 1회 유찰 후 최저매각가격 3,866,629,000원으로 2026.07.22 매각 예정입니다.
확인필수 5건
주의 2건
참고 2건
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이 물건, 꼭 확인할 점
경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.
✓
명세서상 인수 권리 기재 없음
매각물건명세서에 낙찰자가 인수하는 권리가 따로 적혀 있지 않습니다(비교적 단순). 다만 등기부 원본과 임차인 현황은 별도 확인이 필요합니다.
경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이
있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요.
입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.
사진·도면 전체 보기 — 총 31장 (배치도·구조도·지적도 포함)
전경·외관 (10장)
현장 사진 (14장)
위치도 (지도) (2장)
내부 구조도 (4장)
지적·평가 도면 (1장)
🔒 이 물건의 AI 문서 정리가 준비되어 있습니다
위험 신호 개수는 상단 요약에 보입니다. 전체 내용(쉬운 설명·원문 인용·체크리스트)은 회원 열람입니다.
현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)
법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후
명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.
조사일시: 2025년09월22일10시20분 2025년09월23일14시00분
현장에 임하여 지하층 및 1층 점유자에게 안내문을 교부함. 나머지 호실에 대하여 방문한 취지 및 연락처를 남겼으나 아무런 연락이 없으므로 전입세대 및 상가건물임대차현황서에 등재된 세대를 임차인으로 보고함.(단, 점유관계 별도 확인 필요)
| 임차인(전입세대) | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 점유부분 | 대항력 (말소기준 2016-08-09) |
|---|---|---|---|---|---|
| 주○자 | 2024.05.20. | 미상 | 미상 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
|
| 김○주 | 2015.02.24. | 미상 | 미상 |
선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험)
※ 재확인 필요 |
|
| 윤○민 | 2010.12.16. | 미상 | 미상 |
선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험)
※ 재확인 필요 |
|
| 백○아 | 2023.09.27. | 미상 | 미상 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
|
| 박○호 | 2025.01.13. | 2025.01.13. | 30,000,000 | 지하1층 | 후순위 (대항력 없음 추정) |
| 김○수 | 2017.09.13. | 미상 | 200,000,000 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
|
| 박○호 | 2025.08.07. | 2025.08.07. | 30,000,000 | 지하1층 | 후순위 (대항력 없음 추정) |
대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.
가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)
경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.
| 회차 | 날짜 | 종류 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.07.29 14:00 | 매각결정기일 | |||
| 2차 | 2026.07.22 10:00 | 매각기일 | 38억 6,662만원 | |
| 신건 | 2026.06.17 10:00 | 매각기일 | 48억 3,328만원 | 유찰 |
인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)
최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 24건 낙찰됐고,
평균 낙찰가는 감정가의 73.3%, 평균 유찰 2.4회였습니다.
판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.
최근 인근 낙찰 (최신 5건)
| 소재지 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 동작구 노량진동 266-4 한강큐브스테이트 5층507호 | 2억 8,900만원 | 1억 6,799만원 | 58% | 2026.06.17 |
| 서울특별시 동작구 상도동 244-29 다인캐슬2차 2층201호 | 2억 7,600만원 | 2억 4,000만원 | 87% | 2026.05.13 |
| 서울특별시 동작구 상도동 360-45 | 33억 6,149만원 | 19억 5,138만원 | 58% | 2026.04.23 |
| 서울특별시 동작구 상도동 360-46 | 33억 6,149만원 | 19억 5,138만원 | 58% | 2026.04.23 |
| 서울특별시 동작구 상도동 360-45 청솔 | 33억 6,149만원 | 19억 5,138만원 | 58% | 2026.04.23 |
지금 진행 중인 인근 물건 (4건 중 5건)
| 소재지 | 감정가 | 최저가 | 유찰 | 매각기일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 동작구 신대방동 719 동작상떼빌 105동 2층209호 | 4억 8,700만원 | 4억 8,700만원 | 0회 | 2026.07.15 |
| 서울특별시 동작구 상도1동 519-1 더포레스트 6층605호 | 1억 7,000만원 | 1억 7,000만원 | 1회 | 2026.07.15 |
| 서울특별시 동작구 신대방동 395-66 보라매삼성쉐르빌 지1층지112호 | 3억 3,200만원 | 1억 3,598만원 | 5회 | 2026.07.21 |
| 서울특별시 동작구 노량진동 16-1 노량진드림스퀘어복합빌딩 8층에이804호 | 2억 3,100만원 | 1억 8,480만원 | 2회 | 2026.07.22 |
감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록
감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는
진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아,
실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.09.04 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.09.04 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
위치 및 주위환경
본건은 서울특별시 동작구 상도1동 소재 지하철7호선 "상도역" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.
본건은 서울특별시 동작구 상도1동 소재 지하철7호선 "상도역" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.
교통상황
본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철7호선 "상도역"이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 양호함.
본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철7호선 "상도역"이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 양호함.
토지의 형상·이용상태
북동측 하향 완경사지 내 사다리형 토지로서 현황 근린생활시설 및 주택 건부지로 이용 중임.
북동측 하향 완경사지 내 사다리형 토지로서 현황 근린생활시설 및 주택 건부지로 이용 중임.
인접 도로상태
본건 북동측으로 노폭 약 40미터 내외의 상도로와 북서측으로 노폭 약 4미터 내외의 막다른 도로인 상도로38길, 남동측으로 계단도로와 각각 접하고 있음.
본건 북동측으로 노폭 약 40미터 내외의 상도로와 북서측으로 노폭 약 4미터 내외의 막다른 도로인 상도로38길, 남동측으로 계단도로와 각각 접하고 있음.
공법상 제한 (용도지역 등)
도시지역 , 제3종일반주거지역 , 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)),건축선(2019-04-11)(도로경계선에서 3미터후퇴, 동작구고시 제2019-30호(2019.4.11.), 세부사항 건축과문의)
도시지역 , 제3종일반주거지역 , 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)),건축선(2019-04-11)(도로경계선에서 3미터후퇴, 동작구고시 제2019-30호(2019.4.11.), 세부사항 건축과문의)
기타 기재
기호1 북동측 소유미상의 가설건축물(기존벽체이용 천막지붕, 창고, 면적 약 19.2㎡)이 소재하고 있으나 소유자의 진술에 따르면 본이 소유가 아니라고 주장하는 바 해당 가설건축물은 감정평가 제외하였음.
기호1 북동측 소유미상의 가설건축물(기존벽체이용 천막지붕, 창고, 면적 약 19.2㎡)이 소재하고 있으나 소유자의 진술에 따르면 본이 소유가 아니라고 주장하는 바 해당 가설건축물은 감정평가 제외하였음.
기타 기재
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임대관계
후첨 건물 감정평가 요항표 참고.
후첨 건물 감정평가 요항표 참고.
건물의 구조
철근콘크리트구조 및 벽돌조 평슬래브지붕 지1층/ 지상6층 건물로서 (사용승인일 : 1994.07.01) 외벽 : 대리석 타일 마감 및 치장벽돌 마감 등, 창호 : 샷시창호 등임.
철근콘크리트구조 및 벽돌조 평슬래브지붕 지1층/ 지상6층 건물로서 (사용승인일 : 1994.07.01) 외벽 : 대리석 타일 마감 및 치장벽돌 마감 등, 창호 : 샷시창호 등임.
이용상태
지1~2층 - 근린생활시설(금강불교사) 3층 - 주차장 4층 - 근린생활시설(수빈정사) 5층 - 주거용(2가구) 6층 - 주거용(1가구) 옥탑층 - 계단실
지1~2층 - 근린생활시설(금강불교사) 3층 - 주차장 4층 - 근린생활시설(수빈정사) 5층 - 주거용(2가구) 6층 - 주거용(1가구) 옥탑층 - 계단실
설비내역
기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비(5~6층) 등이 구비되어 있음.
기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비(5~6층) 등이 구비되어 있음.
제시외 건물
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기타 기재
기호2 건물의 건축물 현황도 상 1층은 3점포로 구획되어 있으나 현장조사 시 벽체의 구분 없이 일괄로 상호명'금강불교사'로 이용 중이며, 건축물 현황도 상 5층은 1가구로 등재되어 있으나, 현장실사 시 확인결과'501호'와'502호'주택 2가구로 이용 중인 것으로 조사되었음. (후첨 내부구조도 참고)
기호2 건물의 건축물 현황도 상 1층은 3점포로 구획되어 있으나 현장조사 시 벽체의 구분 없이 일괄로 상호명'금강불교사'로 이용 중이며, 건축물 현황도 상 5층은 1가구로 등재되어 있으나, 현장실사 시 확인결과'501호'와'502호'주택 2가구로 이용 중인 것으로 조사되었음. (후첨 내부구조도 참고)
임대관계
임대 미상임.
임대 미상임.
매각물건명세서 핵심 원문
경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로
적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.
| 최선순위 설정 | 2016.08.09. 근저당권 |
|---|---|
| 인수되는 권리 | (기재 없음) |
| 지상권 개요 | (기재 없음) |
| 비고란 | - 일괄매각 - 토지 북동쪽 소유미상의 가설건축물(기존벽체이용 천막지붕, 창고, 면적 약 19.2㎡)이 소재하고 있으나 소유자의 것이 아니라고 하여 감정평가에서 제외함. 건축물현황도상 5층은 1가구로 등재되어 있으나, 현장실사 시 '501호'와 '502호' 주택 2가구로 이용중인 것으로 조사됨. (감정평가서 참조) |
원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경103876)로 확인하세요.
건물 등기 사항
📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다.
등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고,
요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다.
올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.
로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.
물건 정보 (정확한 숫자)
| 감정가 | 4,833,286,680원 |
|---|---|
| 최저매각가격 | 3,866,629,000원 |
| 입찰 보증금 (10%) | 386,662,900원 최저가의 10% |
| 청구금액 | 2,327,437,212원 — 채권자가 받으려는 돈 |
| 유찰 | 1회 |
| 매각기일 | 2026.07.22 제4별관 211호 법정 |
| 도로명주소 | 서울특별시 동작구 상도동 159-27 |
| 내역 | |
| 사건 접수 | 2025.09.04 · 개시결정 2025.09.10 |
| 배당요구종기 | 2025.12.31 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나 |
건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분
일반건물
철근콘크리트조(지-4층) 및 벽돌조
(5층-6층)평슬래브지붕 6층 근린
생활 및 주택
1층 113.67㎡(소매점)
2층 113.67㎡(사무소)
3층 104.55㎡(주차장)
4층 113.67㎡(사무소)
5층 113.67㎡(주택)
6층 113.67㎡(주택)
지층 113.67㎡(다방)
옥탑 11.52㎡
계단실(연면적 제외)
일반건물
철근콘크리트조(지-4층) 및 벽돌조
(5층-6층)평슬래브지붕 6층 근린
생활 및 주택
1층 113.67㎡(소매점)
2층 113.67㎡(사무소)
3층 104.55㎡(주차장)
4층 113.67㎡(사무소)
5층 113.67㎡(주택)
6층 113.67㎡(주택)
지층 113.67㎡(다방)
옥탑 11.52㎡
계단실(연면적 제외)
상세 자료 (원본 문서)
아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다.
우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다.
(등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)
| 자료 | 우리 페이지 반영 |
|---|---|
| 사진 / 지적도 | ✅ 대표 사진 + 전체 보기 |
| 감정평가서 | ✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등) |
| 매각물건명세서 | ✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고) |
| 현황조사서 | ✅ 점유관계·임차인 |
| 기일내역 | ✅ 회차별 유찰·낙찰 이력 |
| 건물 등기 | 💰 유료 — 프로토타입 미제공 |
| 건축물대장 · 문건접수/송달 | 🔜 추가 예정 (무료 자료) |
이 페이지의 용어, 쉽게
- 감정가 / 최저매각가격
- 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
- 유찰
- 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
- 최선순위 설정 (말소기준)
- 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
- 대항력 있는 임차인
- 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
- 인수되는 권리
- 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
- 매각물건명세서
- 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.