서울특별시 강남구 청담동 62-10
2025타경104068 · 서울중앙지방법원 서울중앙지방법원 경매9계 ·
#위반건축물#제시외건물#대항력있는임차인
— 서류 기재 기반 자동 표시, 원문 확인 필요
지금 최저 입찰가
101억 212만원
감정가의 51% 수준
감정가 (법원 감정평가액)
197억 3,071만원
경매 시작 시점의 기준 가격
다음 매각기일 (입찰일)
2026.09.01
D-21 · 제4별관 211호 법정(2층)
유찰 (아무도 안 산 횟수)
3회
유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다
🔍 서울 강남구 청담동 62-10 소재 토지 및 1989년 사용승인 철근콘크리트조 5층 근린생활시설·주택이 일괄매각되는 공유물분할 경매 사건입니다.
확인필수 4건
주의 2건
참고 2건
🔒 회원 열람 — 무료로 보기 ↓
이 물건, 꼭 확인할 점
경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.
🏚
제시외 건물 언급 있음 (감정평가서)
감정평가사가 현장에서 매각 목록 밖의 건물(제시외)을 확인했습니다: “제시외 ㉠~㉤소재함.”. 낙찰받아도 그 부분은 내 것이 아닐 수 있어 매각 포함 여부를 반드시 확인하세요.
↓
감정가의 51%까지 하락 (유찰 3회)
여러 번 유찰돼 최저가가 많이 내렸습니다. 싸진 만큼 “남들이 사지 않은 이유”가 있는지 위 항목들로 확인하세요.
경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이
있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요.
입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.
사진·도면 전체 보기 — 총 27장 (배치도·구조도·지적도 포함)
전경·외관 (6장)
현장 사진 (13장)
위치도 (지도) (2장)
호별 배치도 (5장)
지적·평가 도면 (1장)
🔒 이 물건의 AI 문서 정리가 준비되어 있습니다
위험 신호 개수는 상단 요약에 보입니다. 전체 내용(쉬운 설명·원문 인용·체크리스트)은 회원 열람입니다.
현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)
법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후
명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.
조사일시: 2025년10월17일09시25분 2025년10월27일12시37분
1) 이 사건 부동산의 전입세대확인서에는 소유자 2명을 포함하여 세대주 34명이 등재되어 있음.
2) 현장 조사에 의하면 본 건 부동산은 '101호~111호', '201호~204호','301호~310호','401호~410호'"501호~509호'다수의 세대로 구성된 오피스텔임.
3) 현장에 소유자 김○연을 만나 문의한 바, 본 건 건물에는 소유자 김○희 및 김○연을 포함하여 다수의 사람이 거주하고 있으나 외국인은 없다고 함.
4) 안내문은 소유자 김○연 및 김○희에게 전달하고 다른 세대는 점유자를 만나지 못해 각 현관문에 안내문을 부착하였음. 다만, 점유관계는 별도 확인이 필요함.
| 임차인(전입세대) | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 점유부분 | 대항력 (말소기준 2019-02-21) |
|---|---|---|---|---|---|
| 오○현 | 2023.04.21. | 미상 | 미상 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
|
| 이○철 | 2017.04.10. | 미상 | 미상 |
선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험)
※ 재확인 필요 |
|
| 주○화 | 2024.05.13. | 미상 | 미상 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
|
| 나○지 | 2017.03.15. | 미상 | 미상 |
선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험)
※ 재확인 필요 |
|
| 윤○환 | 2024.04.29. | 미상 | 미상 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
|
| 정○훈 | 2025.05.07. | 미상 | 미상 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
|
| 황○웅 | 2021.07.01. | 미상 | 미상 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
|
| 박○은 | 2020.07.31. | 미상 | 미상 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
|
| 김○정 | 2018.10.11. | 미상 | 미상 |
선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험)
※ 재확인 필요 |
|
| 정○은 | 2022.02.07. | 미상 | 미상 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
|
| 박○미 | 2023.09.18. | 미상 | 미상 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
|
| 임○선 | 2025.04.02. | 미상 | 미상 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
|
| 남○령 | 2025.03.31. | 미상 | 미상 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
|
| 배○경 | 2022.12.26. | 미상 | 미상 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
|
| 박○림 | 2020.12.21. | 미상 | 미상 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
|
| 이○이 | 2025.09.16. | 미상 | 미상 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
|
| 우○이 | 2025.03.07. | 미상 | 미상 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
|
| 한○지 | 2021.08.06. | 미상 | 미상 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
|
| 최○우 | 2025.08.18. | 미상 | 미상 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
|
| 김○경 | 2023.12.20. | 미상 | 미상 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
|
| 박○미 | 2024.11.05. | 미상 | 미상 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
|
| 최○리 | 2025.06.11. | 미상 | 미상 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
|
| 신○본 | 2025.02.19. | 미상 | 미상 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
|
| 차○아 | 2024.01.30. | 미상 | 미상 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
|
| 정○민 | 2025.08.29. | 미상 | 미상 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
|
| 윤○은 | 2025.07.09. | 미상 | 미상 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
|
| 배○윤 | 2023.10.19. | 미상 | 미상 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
|
| 이○연 | 2025.01.23. | 미상 | 미상 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
|
| 김○경 | 2024.01.29. | 미상 | 미상 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
|
| 김○원 | 2025.01.13. | 미상 | 미상 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
|
| 최○지 | 2025.08.13. | 미상 | 미상 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
|
| 남○원 | 2025.02.19. | 미상 | 미상 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.
가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)
경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.
| 회차 | 날짜 | 종류 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.09.08 14:00 | 매각결정기일 | |||
| 4차 | 2026.09.01 10:00 | 매각기일 | 101억 212만원 | |
| 3차 | 2026.07.28 10:00 | 매각기일 | 126억 2,766만원 | 유찰 |
| 2차 | 2026.06.23 10:00 | 매각기일 | 157억 8,457만원 | 유찰 |
| 신건 | 2026.05.19 10:00 | 매각기일 | 197억 3,071만원 | 유찰 |
인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)
최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 31건 낙찰됐고,
평균 낙찰가는 감정가의 79.3%, 평균 유찰 1.6회였습니다.
판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.
최근 인근 낙찰 (최신 5건)
| 소재지 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 강남구 자곡동 658 강남힐스테이트에코 4층451호 | 1억 6,600만원 | 1억 6,600만원 | 100% | 2026.08.06 |
| 서울특별시 강남구 역삼동 647-5 5층503호 | 4억 5,200만원 | 3억 4,511만원 | 76% | 2026.08.05 |
| 서울특별시 강남구 역삼동 647-5 7층704호 | 4억 6,100만원 | 3억 4,333만원 | 74% | 2026.08.05 |
| 서울특별시 강남구 역삼동 647-5 8층803호 | 4억 6,100만원 | 3억 4,651만원 | 75% | 2026.08.05 |
| 서울특별시 강남구 역삼동 647-5 10층1003호 | 4억 6,100만원 | 3억 4,567만원 | 75% | 2026.08.05 |
지금 진행 중인 인근 물건 (9건 중 5건)
| 소재지 | 감정가 | 최저가 | 유찰 | 매각기일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 강남구 역삼동 647-5 7층702호 | 3억 3,700만원 | 2억 1,568만원 | 3회 | 2026.08.11 |
| 서울특별시 강남구 역삼동 647-5 8층801호 | 4억 1,400만원 | 2억 6,496만원 | 3회 | 2026.08.11 |
| 서울특별시 강남구 역삼동 647-5 8층802호 | 3억 3,700만원 | 2억 1,568만원 | 3회 | 2026.08.11 |
| 서울특별시 강남구 역삼동 647-5 9층901호 | 4억 1,400만원 | 2억 6,496만원 | 3회 | 2026.08.11 |
| 서울특별시 강남구 논현동 209 삼환아르누보3 4층416호 | 2억 2,000만원 | 2억 2,000만원 | 0회 | 2026.08.11 |
감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록
감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는
진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아,
실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.09.30 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.09.30 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
위치 및 주위환경
본건은 서울특별시 강남구 청담동 소재 지하철7호선 "청담역" 북서측 인근에 위치하고 주위는 주상복합건물, 업무시설, 다가구주택 등이 혼재하며 주위환경은 보통시됨.
본건은 서울특별시 강남구 청담동 소재 지하철7호선 "청담역" 북서측 인근에 위치하고 주위는 주상복합건물, 업무시설, 다가구주택 등이 혼재하며 주위환경은 보통시됨.
교통상황
본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장 및 지하철7호선 청담역이 소재하는 등 대중교통상황은 양호함.
본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장 및 지하철7호선 청담역이 소재하는 등 대중교통상황은 양호함.
토지의 형상·이용상태
본건은 인접지 대비 완경사지를 평탄하게 조성한 세장형의 토지로 주택 및 근린생활시설 등 건부지로 이용중임.
본건은 인접지 대비 완경사지를 평탄하게 조성한 세장형의 토지로 주택 및 근린생활시설 등 건부지로 이용중임.
인접 도로상태
본건 남동측으로 노폭 약6m 도로에 일부 및 남서측으로 노폭 약4m도로에 접함.
본건 남동측으로 노폭 약6m 도로에 일부 및 남서측으로 노폭 약4m도로에 접함.
공법상 제한 (용도지역 등)
도시지역, 제3종일반주거지역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역(대장자:외국인등 용도 :단독 다가구 아파트 연립 다세대 지정 기간:2025.08.26.~2026.8.25)), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20~2026.12.31)/아파트 용도 한정)), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계악에관한허가구역(지정기간:2025.10.1~2026.12.31/아파트 용도 한정))임.
도시지역, 제3종일반주거지역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역(대장자:외국인등 용도 :단독 다가구 아파트 연립 다세대 지정 기간:2025.08.26.~2026.8.25)), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20~2026.12.31)/아파트 용도 한정)), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계악에관한허가구역(지정기간:2025.10.1~2026.12.31/아파트 용도 한정))임.
기타 기재
없음.
없음.
기타 기재
-.
-.
임대관계
임대관계미상임.
임대관계미상임.
건물의 구조
본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕의 근린생활시설 및 주택 (사용승인일:1989.12.26.). 외벽:인조석붙임 마감 등 내벽:벽지 및 타일 마감 등, 창호:샤시창호 등임.
본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕의 근린생활시설 및 주택 (사용승인일:1989.12.26.). 외벽:인조석붙임 마감 등 내벽:벽지 및 타일 마감 등, 창호:샤시창호 등임.
이용상태
본건은 공부상 근린생활시설 및 주택임. 현황 지하1층:원룸 및 보일러실 1층:원룸, 2층:주택 및 원룸, 3~5층:원룸으로 이용중임.
본건은 공부상 근린생활시설 및 주택임. 현황 지하1층:원룸 및 보일러실 1층:원룸, 2층:주택 및 원룸, 3~5층:원룸으로 이용중임.
설비내역
위생설비 및 급배수설비, 전기설비, 난방설비 등임.
위생설비 및 급배수설비, 전기설비, 난방설비 등임.
제시외 건물
확인 필수
제시외 ㉠~㉤소재함.
제시외 ㉠~㉤소재함.
기타 기재
공부상 지하1층은 대피소 및 보일러실 이나 현황 원룸 및 보일러실, 공부상 1층은 대중음식점 및 주차장이나 현황 원룸, 공부상 2층은 주택 및 독서실이나 현황 주택 및 원룸, 공부상 3~5층은 독서실이나 현황 원룸임.
공부상 지하1층은 대피소 및 보일러실 이나 현황 원룸 및 보일러실, 공부상 1층은 대중음식점 및 주차장이나 현황 원룸, 공부상 2층은 주택 및 독서실이나 현황 주택 및 원룸, 공부상 3~5층은 독서실이나 현황 원룸임.
임대관계
1.임대관계 미상임. 2.본건 공부상 지하1층과 1층은 외부관측상 동일층에 소재함. 3.본건은 완경사지를 조성한 토지로 공부상 1층은 남서측 도로에서 바라볼때는 1층이나 남동측 도로에서 바라볼때는 지하1층임.
1.임대관계 미상임. 2.본건 공부상 지하1층과 1층은 외부관측상 동일층에 소재함. 3.본건은 완경사지를 조성한 토지로 공부상 1층은 남서측 도로에서 바라볼때는 1층이나 남동측 도로에서 바라볼때는 지하1층임.
매각물건명세서 핵심 원문
경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로
적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.
| 최선순위 설정 | 김필중 지분: 2019.2.21.가압류 나머지 지분: 2025.10.2.경매개시결정 |
|---|---|
| 인수되는 권리 | (기재 없음) |
| 지상권 개요 | (기재 없음) |
| 비고란 | 일괄매각. 제시외 건물 포함 일반건축물대장(갑) 상 위반건축물 등재있음 |
원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경104068)로 확인하세요.
건물 등기 사항
📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다.
등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고,
요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다.
올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.
로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.
물건 정보 (정확한 숫자)
| 감정가 | 19,730,719,200원 |
|---|---|
| 최저매각가격 | 10,102,128,000원 |
| 입찰 보증금 (10%) | 1,010,212,800원 최저가의 10% |
| 유찰 | 3회 |
| 매각기일 | 2026.09.01 제4별관 211호 법정(2층) |
| 도로명주소 | 서울특별시 강남구 청담동 62-10 |
| 내역 | |
| 사건 접수 | 2025.09.30 · 개시결정 2025.10.02 |
| 배당요구종기 | 2026.01.02 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나 |
건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분
일반건물
철근콘크리트조 슬래브 5층 근린
생활시설 주택
1층 118.56㎡ 2층 188.76㎡
3층 188.76㎡ 4층 188.76㎡
5층 182.13㎡ 지하층 125.44㎡
층별용도
지하층:대피소
1층:대중음식점 92.04㎡
주차장26.52㎡
2층:주택105.30㎡
독서실83.46㎡
3-5층:독서실
일반건물
철근콘크리트조 슬래브 5층 근린
생활시설 주택
1층 118.56㎡ 2층 188.76㎡
3층 188.76㎡ 4층 188.76㎡
5층 182.13㎡ 지하층 125.44㎡
층별용도
지하층:대피소
1층:대중음식점 92.04㎡
주차장26.52㎡
2층:주택105.30㎡
독서실83.46㎡
3-5층:독서실
상세 자료 (원본 문서)
아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다.
우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다.
(등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)
| 자료 | 우리 페이지 반영 |
|---|---|
| 사진 / 지적도 | ✅ 대표 사진 + 전체 보기 |
| 감정평가서 | ✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등) |
| 매각물건명세서 | ✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고) |
| 현황조사서 | ✅ 점유관계·임차인 |
| 기일내역 | ✅ 회차별 유찰·낙찰 이력 |
| 건물 등기 | 💰 유료 — 프로토타입 미제공 |
| 건축물대장 · 문건접수/송달 | 🔜 추가 예정 (무료 자료) |
이 페이지의 용어, 쉽게
- 감정가 / 최저매각가격
- 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
- 유찰
- 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
- 최선순위 설정 (말소기준)
- 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
- 대항력 있는 임차인
- 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
- 인수되는 권리
- 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
- 매각물건명세서
- 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.