2025타경104158 — AI 법원경매 문서 정리

⚠ 이 물건은 대법원 사이트에서 더 이상 조회되지 않습니다(낙찰·취하 등으로 경매가 종료되었을 수 있습니다). 아래 정보는 마지막으로 확인된 내용이며 최신이 아닐 수 있습니다.

서울특별시 강남구 역삼동 603-7 신논현마에스트로 2층202호

2025타경104158(임의경매) · 서울중앙지방법원 서울중앙지방법원 경매1계 · 철근콘크리트구조 15.19㎡(4.6평)

지금 최저 입찰가

2억 398만원

감정가의 41% 수준

감정가 (법원 감정평가액)

4억 9,800만원

경매 시작 시점의 기준 가격

다음 매각기일 (입찰일)

2026.11.17

D-7 · 경매법정 (제4별관 211호)

유찰 (아무도 안 산 횟수)

4회

유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다

🔍 서울 강남구 역삼동 신논현마에스트로 2층 202호 외 1개 전유부분 29.67㎡가 일괄매각되는 사무실 물건입니다.

확인필수 2건 주의 3건 참고 1건 🔒 회원 열람 — 무료로 보기 ↓

이 물건, 꼭 확인할 점

경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.

↓

감정가의 41%까지 하락 (유찰 4회)

여러 번 유찰돼 최저가가 많이 내렸습니다. 싸진 만큼 “남들이 사지 않은 이유”가 있는지 위 항목들로 확인하세요.

✓

명세서상 인수 권리 기재 없음

매각물건명세서에 낙찰자가 인수하는 권리가 따로 적혀 있지 않습니다(비교적 단순). 다만 등기부 원본과 임차인 현황은 별도 확인이 필요합니다.

경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이 있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요. 입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.

전경·외관

위치도 (지도)

전경·외관

현장 사진

대표 사진 4장 (위치도 포함) · 출처: 대법원 법원경매정보 — 클릭하면 원본 크기

사진·도면 전체 보기 — 총 9장 (배치도·구조도·지적도 포함)

전경·외관 (2장)

현장 사진 (4장)

위치도 (지도) (2장)

내부 구조도 (1장)

🔒 이 물건의 AI 문서 정리가 준비되어 있습니다

위험 신호 개수는 상단 요약에 보입니다. 전체 내용(쉬운 설명·원문 인용·체크리스트)은 회원 열람입니다.

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현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)

법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후 명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.

조사일시: 2025년10월31일15시31분 2025년11월03일12시02분

1) 이 건 부동산의 전입세대확인서에 등재된 세대주 1명(채무자)과 상가건물임대차 현황서에 등재된 임차인 2명이 있음.  
2. 현장에 임하여 40대 남성(이름을 밝히지 않음)을 만나 탐문한 바, 자신이 2개월 전부터 현 사무실을 사용하고 있는 대표이나 점유관계는 잘 모른다고 함.따라서 상가건물임대차 현황서 상 임차인 점유로 보고함. 단, 점유관계는 별도 확인이 필요함.
(안내문은 직접 교부함)

11) 이 건 부동산의 전입세대확인서 및 외국인체류확인서에 등재된 세대주는 존재하지 않으나 상가건물임대차 현황서에 등재된 임차인 1명이 있음.  
2. 현장에 임하여 40대 남성(이름을 밝히지 않음)을 만나 탐문한 바, 자신이 2개월 전부터 현 사무실을 사용하고 있는 대표이나 점유관계는 잘 모른다고 함.따라서 상가건물임대차 현황서 상 임차인 점유로 보고함. 단, 점유관계는 별도 확인이 필요함.
(안내문은 직접 교부함)

임차인(전입세대)	전입일	확정일자	보증금	점유부분	대항력 (말소기준 2025-03-19)
(○○○○○○티	2021.02.23.	미상	11,300,000	마에스트로빌딩 2층 202호,203호	선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험) ※ 재확인 필요
소○○○○○○○)	2025.09.02.	미상	미상	203호(신논현마에스트로)	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
(○○○○○○티	2021.02.23.	미상	11,300,000	마에스트로빌딩 2층 202호,203호	선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험) ※ 재확인 필요

대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.

가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)

경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다. 유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.

회차	날짜	종류	최저매각가격	결과
	2026.11.24 14:00	매각결정기일
5차	2026.11.17 10:00	매각기일	2억 398만원
4차	2026.10.13 10:00	매각기일	2억 5,497만원	유찰
3차	2026.09.08 10:00	매각기일	3억 1,872만원	유찰
2차	2026.08.04 10:00	매각기일	3억 9,840만원	유찰
신건	2026.06.30 10:00	매각기일	4억 9,800만원	유찰

인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)

최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 42건 낙찰됐고, 평균 낙찰가는 감정가의 72.9%, 평균 유찰 2.1회였습니다. 판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.

최근 인근 낙찰 (최신 5건)

소재지	감정가	낙찰가	낙찰가율	매각일
서울특별시 강남구 논현동 209 삼환아르누보3 4층416호	2억 2,000만원	1억 7,693만원	80%	2026.10.20
서울특별시 강남구 신사동 617-2	18억 8,500만원	7억 7,309만원	41%	2026.10.15
서울특별시 강남구 신사동 617-2	18억 8,500만원	7억 7,309만원	41%	2026.10.15
서울특별시 강남구 삼성동 144-14 채널리저브 13층101-1303호	17억 9,000만원	15억 3,000만원	85%	2026.10.14
서울특별시 강남구 역삼동 832-3 강남역쉐르빌 8층809호	2억 6,600만원	2억 2,080만원	83%	2026.10.13

지금 진행 중인 인근 물건 (33건 중 5건)

소재지	감정가	최저가	유찰	매각기일
서울특별시 강남구 역삼동 832-3 강남역쉐르빌 1층101호	86억 4,000만원	69억 1,200만원	2회	2026.11.12
서울특별시 강남구 역삼동 825-24 강남역효성해링턴타워더퍼스트 4층406호	2억 6,200만원	2억 6,200만원	0회	2026.11.12
서울특별시 강남구 논현동 211-21 펜트힐루논현 지1층비101호	10억 8,000만원	10억 8,000만원	1회	2026.11.12
서울특별시 강남구 자곡동 662 강남지웰홈스 비동 1층119호	1억 4,300만원	1억 4,300만원	0회	2026.11.12
서울특별시 강남구 대치동 916-15 지층비101호	1억 3,200만원	1억 560만원	2회	2026.11.17

감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록

감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는 진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아, 실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.10.20 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.

위치 및 주위환경
본건은 서울특별시 강남구 역삼동 소재 &quot;삼정호텔&quot; 서측 인근에 위치하며, 주위는 대로변으로 상업시설, 업무시설 및 호텔 등이 혼재하는 상업지대임.

교통상황
본건까지 제반 차량출입 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(언주역, 신논현역)이 소재하여 대중교통여건 양호함.

건물의 구조
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 19층 건내 제2층 제202호외 1개호로서, 외벽: 외장석 및 복층유리 등 마감 내벽: 인테리어 마감 창호: 하이샷시 창호임.

이용상태
기호(가,나): 공히 사무실의 일부로 이용중임.

설비내역
위생 및 급배수설비, 냉난방설비, 소방설비, 승강기설비 등 되어있음.

토지의 형상·이용상태
대체로 삼각형의 완경사지로서, 건부지로 이용중임.

인접 도로상태
본건 북측으로 간선도로(봉은사로)와 접함.

공법상 제한 (용도지역 등)
도시지역, 일반상업지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 건축선지정(도로경계선에서3미터후퇴),가로구역별 건축물 최고높이 지정 구역임 토지거래계약에관한허가구역(대상자 : 외국인 등 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.1.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정)), 건축선임.

기타 기재
-

임대관계
-

매각물건명세서 핵심 원문

경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로 적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.

최선순위 설정	2025.03.19. 근저당권
인수되는 권리	(기재 없음)
지상권 개요	(기재 없음)
비고란	일괄매각 본건 물건 1. 2.는 공부상 구분건물이나, 2층 전체를 사무실의 일부로 이용중임.

원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경104158)로 확인하세요.

건물 등기 사항

📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다. 등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고, 요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다. 올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.

로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.

물건 정보 (정확한 숫자)

감정가	498,000,000원
최저매각가격	203,981,000원
입찰 보증금 (10%)	20,398,100원 최저가의 10%
청구금액	319,068,492원 — 채권자가 받으려는 돈
유찰	4회
매각기일	2026.11.17 경매법정 (제4별관 211호)
도로명주소	서울특별시 강남구 역삼동 603-7 신논현마에스트로 2층202호
내역	철근콘크리트구조 15.19㎡(4.6평)
사건 접수	2025.10.20 · 개시결정 2025.10.23
배당요구종기	2026.01.05 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나

시세·지도 바로가기

입찰 전 주변 시세와 위치를 꼭 직접 비교하세요.

카카오맵 대법원 원문

건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분

1동
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 19층 업무시설(오피스텔) 제1종근린생활시설 지하2층 239.32㎡ 지하1층 340㎡ 1층 273.54㎡ 2층 215.14㎡ 3층 100.22㎡ 4층 200.42㎡ 5층 227.91㎡ 6층 227.91㎡ 7층 227.91㎡ 8층 227.91㎡ 9층 227.91㎡ 10층 227.91㎡ 11층 227.91㎡ 12층 227.91㎡ 13층 227.91㎡ 14층 227.91㎡ 15층 227.91㎡ 16층 227.91㎡ 17층 227.91㎡ 18층 227.91㎡ 19층 186.93㎡

전유
철근콘크리트구조 15.19㎡

전유
철근콘크리트구조 14.48㎡

전유
철근콘크리트구조 15.19㎡

전유
철근콘크리트구조 14.48㎡

소재지	지목	면적	지분
서울특별시 강남구 역삼동 603-7	대	514.4㎡	2.519/514.4
서울특별시 강남구 역삼동 603-7	대	514.4㎡	2.402/514.4
서울특별시 강남구 역삼동 603-7	대	514.4㎡	2.519/514.4
서울특별시 강남구 역삼동 603-7	대	514.4㎡	2.402/514.4

상세 자료 (원본 문서)

아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다. 우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다. (등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)

자료	우리 페이지 반영
사진 / 지적도	✅ 대표 사진 + 전체 보기
감정평가서	✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등)
매각물건명세서	✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고)
현황조사서	✅ 점유관계·임차인
기일내역	✅ 회차별 유찰·낙찰 이력
건물 등기	💰 유료 — 프로토타입 미제공
건축물대장 · 문건접수/송달	🔜 추가 예정 (무료 자료)

대법원에서 원본 전체 보기 (2025타경104158)

이 페이지의 용어, 쉽게

감정가 / 최저매각가격: 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
유찰: 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
최선순위 설정 (말소기준): 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
대항력 있는 임차인: 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
인수되는 권리: 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
매각물건명세서: 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.