서울특별시 관악구 봉천동 953-4 이에스하임11차 3층302호
2025타경104452(강제경매) · 서울중앙지방법원 서울중앙지방법원 경매4계 · 철근콘크리트구조 26.96㎡(8.2평)
지금 최저 입찰가
2억 2,400만원
감정가의 64% 수준
감정가 (법원 감정평가액)
3억 5,000만원
경매 시작 시점의 기준 가격
다음 매각기일 (입찰일)
2026.08.19
D-9 · 제4별관 2층 211호 경매법정
유찰 (아무도 안 산 횟수)
2회
유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다
🔍 서울 관악구 봉천동 이에스하임11차 3층 302호 철근콘크리트구조 26.96㎡ 다세대주택 경매 물건입니다.
확인필수 3건
주의 2건
참고 2건
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이 물건, 꼭 확인할 점
경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.
✓
명세서상 인수 권리 기재 없음
매각물건명세서에 낙찰자가 인수하는 권리가 따로 적혀 있지 않습니다(비교적 단순). 다만 등기부 원본과 임차인 현황은 별도 확인이 필요합니다.
경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이
있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요.
입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.
사진·도면 전체 보기 — 총 12장 (배치도·구조도·지적도 포함)
전경·외관 (3장)
현장 사진 (6장)
위치도 (지도) (2장)
내부 구조도 (1장)
🔒 이 물건의 AI 문서 정리가 준비되어 있습니다
위험 신호 개수는 상단 요약에 보입니다. 전체 내용(쉬운 설명·원문 인용·체크리스트)은 회원 열람입니다.
현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)
법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후
명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.
조사일시: 2025년12월01일09시50분 2025년12월02일14시40분
1. 폐문으로 거주자등을 만날수 없었고 점유 및 임대차 관계등을 알수 없음
2. 본건 부동산 전입세대 및 외국체류 확인서 교부 받은 바 전입세대 현황 없음
가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)
경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.
| 회차 | 날짜 | 종류 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.08.26 14:00 | 매각결정기일 | |||
| 3차 | 2026.08.19 10:00 | 매각기일 | 2억 2,400만원 | |
| 2차 | 2026.07.15 10:00 | 매각기일 | 2억 8,000만원 | 유찰 |
| 신건 | 2026.06.10 10:00 | 매각기일 | 3억 5,000만원 | 유찰 |
인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)
최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 125건 낙찰됐고,
평균 낙찰가는 감정가의 66.1%, 평균 유찰 3.4회였습니다.
판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.
🏢 같은 건물·단지 낙찰 사례
| 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 이에스하임11차 6층603호 | 3억 149만원 | 1억 9,784만원 | 66% | 2026.01.21 |
최근 인근 낙찰 (최신 5건)
| 소재지 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 관악구 봉천동 634-65 수팰리스에프티 2층202호 | 4억 6,000만원 | 4억 88만원 | 87% | 2026.07.30 |
| 서울특별시 관악구 신림동 1567-6 위드비엠 4층401호 | 3억 2,000만원 | 4,295만원 | 13% | 2026.07.22 |
| 서울특별시 관악구 신림동 251-368 정원팰리체 에이동 2층203호 | 3억 4,200만원 | 2억 5,923만원 | 76% | 2026.07.22 |
| 서울특별시 관악구 신림동 650-61 씨지아름채 201동 4층403호 | 3억원 | 2억 4,808만원 | 83% | 2026.07.21 |
| 서울특별시 관악구 봉천동 1578-25 2층201호 | 2억 3,100만원 | 1억 6,701만원 | 72% | 2026.07.21 |
지금 진행 중인 인근 물건 (60건 중 5건)
| 소재지 | 감정가 | 최저가 | 유찰 | 매각기일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 관악구 봉천동 1645-19 | 24억 8,888만원 | 24억 8,888만원 | 0회 | 2026.08.05 |
| 서울특별시 관악구 봉천동 1645-19 바다유하우스12차 | 24억 8,888만원 | 24억 8,888만원 | 0회 | 2026.08.05 |
| 서울특별시 관악구 봉천동 180-252 아르떼빌 2층201호 | 2억 7,900만원 | 1억 1,427만원 | 5회 | 2026.08.05 |
| 서울특별시 관악구 봉천동 635-516 아르떼빌 5층502호 | 2억 4,700만원 | 1억 2,646만원 | 4회 | 2026.08.05 |
| 서울특별시 관악구 봉천동 180-252 아르떼빌 4층403호 | 1억 3,900만원 | 8,896만원 | 3회 | 2026.08.05 |
감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록
감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는
진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아,
실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.11.21 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.11.21 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
위치 및 주위환경
본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재'서울은천초등학교'서측 인근에 위치하고, 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 등 주위환경은 보통시됨.
본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재'서울은천초등학교'서측 인근에 위치하고, 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 등 주위환경은 보통시됨.
교통상황
본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철2호선인 "봉천역"등이 소재하여 교통상황은 보통임.
본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철2호선인 "봉천역"등이 소재하여 교통상황은 보통임.
건물의 구조
대상물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 6층 건물 내 제3층 제302호로서, 외벽: 석재 붙임 마감 등 내벽: - 창호: 샤시 창호 등임.
대상물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 6층 건물 내 제3층 제302호로서, 외벽: 석재 붙임 마감 등 내벽: - 창호: 샤시 창호 등임.
이용상태
다세대주택(도시형생활주택단지형)으로 이용중임.
다세대주택(도시형생활주택단지형)으로 이용중임.
설비내역
위생 및 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비 등임.
위생 및 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비 등임.
토지의 형상·이용상태
본건은 세장형의 평지로서, 주거용 건부지로 이용중임.
본건은 세장형의 평지로서, 주거용 건부지로 이용중임.
인접 도로상태
본건 남측으로 노폭 약 5~6m 내외의 포장도로와 접함.
본건 남측으로 노폭 약 5~6m 내외의 포장도로와 접함.
공법상 제한 (용도지역 등)
도시지역, 제2종일반주거지역((7층이하)), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(서울시동작관악교육지원청고시 제2016-12호(2016.8.24.))<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호범>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-10)(토지거래허가구역(모아타운 내 지목 도로 토지)지정기간: 2024.9.10.~2029.9.9.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)), 토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인 등,용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.
도시지역, 제2종일반주거지역((7층이하)), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(서울시동작관악교육지원청고시 제2016-12호(2016.8.24.))<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호범>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-10)(토지거래허가구역(모아타운 내 지목 도로 토지)지정기간: 2024.9.10.~2029.9.9.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)), 토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인 등,용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.
기타 기재
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임대관계
임대관계 미상
임대관계 미상
매각물건명세서 핵심 원문
경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로
적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.
| 최선순위 설정 | 2023.03.20. 압류 |
|---|---|
| 인수되는 권리 | (기재 없음) |
| 지상권 개요 | (기재 없음) |
| 비고란 | 특별매각조건: 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각 |
원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경104452)로 확인하세요.
건물 등기 사항
📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다.
등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고,
요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다.
올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.
로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.
물건 정보 (정확한 숫자)
| 감정가 | 350,000,000원 |
|---|---|
| 최저매각가격 | 224,000,000원 |
| 입찰 보증금 (10%) | 22,400,000원 최저가의 10% |
| 청구금액 | 410,052,614원 — 채권자가 받으려는 돈 |
| 유찰 | 2회 |
| 매각기일 | 2026.08.19 제4별관 2층 211호 경매법정 |
| 도로명주소 | 서울특별시 관악구 봉천동 953-4 이에스하임11차 3층302호 |
| 내역 | 철근콘크리트구조 26.96㎡(8.2평) |
| 사건 접수 | 2025.11.21 · 개시결정 2025.11.24 |
| 배당요구종기 | 2026.02.04 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나 |
건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분
1동
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕
6층 공동주택
1층 201.98㎡
1층 15.88㎡
2층 129.09㎡
3층 129.09㎡
4층 129.09㎡
5층 129.09㎡
6층 127.23㎡
옥탑1층 15.88㎡
전유
철근콘크리트구조 26.96㎡
| 소재지 | 지목 | 면적 | 지분 |
|---|---|---|---|
| 서울특별시 관악구 봉천동 953-4 | 대 | 373.2㎡ | 19.164/373.2 |
상세 자료 (원본 문서)
아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다.
우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다.
(등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)
| 자료 | 우리 페이지 반영 |
|---|---|
| 사진 / 지적도 | ✅ 대표 사진 + 전체 보기 |
| 감정평가서 | ✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등) |
| 매각물건명세서 | ✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고) |
| 현황조사서 | ✅ 점유관계·임차인 |
| 기일내역 | ✅ 회차별 유찰·낙찰 이력 |
| 건물 등기 | 💰 유료 — 프로토타입 미제공 |
| 건축물대장 · 문건접수/송달 | 🔜 추가 예정 (무료 자료) |
이 페이지의 용어, 쉽게
- 감정가 / 최저매각가격
- 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
- 유찰
- 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
- 최선순위 설정 (말소기준)
- 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
- 대항력 있는 임차인
- 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
- 인수되는 권리
- 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
- 매각물건명세서
- 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.