서울특별시 광진구 화양동 111-88 신원리브웰 화양동 주상복합 4층405호
2023타경60534 · 서울동부지방법원 서울동부지방법원 경매7계 · 철근콘크리트구조 20.665㎡(6.3평)
지금 최저 입찰가
638만원
감정가의 3% 수준
감정가 (법원 감정평가액)
2억 2,700만원
경매 시작 시점의 기준 가격
다음 매각기일 (입찰일)
2026.11.16
D-4 · 입찰법정 제101호
유찰 (아무도 안 산 횟수)
16회
유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다
🔍 서울 광진구 화양동 신원리브웰 화양동 405호(원룸형 20.665㎡) — 감정가 2억2,700만원, 14회 유찰 후 최저가 998만원, 189,000,000원 주택임차권등기 매수인 인수 조항 존재
확인필수 3건
주의 2건
참고 1건
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이 물건, 꼭 확인할 점
경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.
⚠
낙찰자가 인수하는 권리 있음
명세서에 매수인이 떠안는 권리가 기재돼 있습니다: “2023.11.30. 접수 제171816호로 경료된 을구 1번 주택임차권등기는 배당에서 전액 변제받지 않으면 잔액을 매수인이 인수함.”. 그만큼 실제 취득 비용이 커질 수 있어 반드시 확인하세요.
↓
감정가의 3%까지 하락 (유찰 16회)
여러 번 유찰돼 최저가가 많이 내렸습니다. 싸진 만큼 “남들이 사지 않은 이유”가 있는지 위 항목들로 확인하세요.
경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이
있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요.
입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.
사진·도면 전체 보기 — 총 14장 (배치도·구조도·지적도 포함)
전경·외관 (3장)
현장 사진 (8장)
위치도 (지도) (2장)
내부 구조도 (1장)
🔒 이 물건의 AI 문서 정리가 준비되어 있습니다
위험 신호 개수는 상단 요약에 보입니다. 전체 내용(쉬운 설명·원문 인용·체크리스트)은 회원 열람입니다.
현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)
법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후
명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.
조사일시: 2023년12월01일10시30분 2023년12월01일16시40분 2023년12월07일11시31분
임차인으로 기재한 김○연은 전입세대 열람결과 주민등록등본 상 등재자이나 현장 방문 당시 만나지 못하여 임차인 여○나 정확한 임대차 관계는 알 수 없음
| 임차인(전입세대) | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 점유부분 | 대항력 (말소기준 2023-11-22) |
|---|---|---|---|---|---|
| 김○연 | 2020.12.15 | 미상 | 미상 | 405호 |
선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험)
※ 재확인 필요 |
대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.
가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)
경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.
| 회차 | 날짜 | 종류 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.11.23 14:00 | 매각결정기일 | |||
| 17차 | 2026.11.16 10:00 | 매각기일 | 638만원 | |
| 16차 | 2026.10.12 10:00 | 매각기일 | 798만원 | 유찰 |
| 15차 | 2026.08.31 10:00 | 매각기일 | 998만원 | 유찰 |
| 14차 | 2026.07.20 10:00 | 매각기일 | 1,247만원 | 유찰 |
| 13차 | 2026.06.01 10:00 | 매각기일 | 1,559만원 | 유찰 |
| 12차 | 2026.04.13 10:00 | 매각기일 | 1,949만원 | 유찰 |
| 11차 | 2026.03.09 10:00 | 매각기일 | 2,437만원 | 유찰 |
| 10차 | 2026.01.19 10:00 | 매각기일 | 3,046만원 | 유찰 |
| 9차 | 2025.12.01 10:00 | 매각기일 | 3,808만원 | 유찰 |
| 8차 | 2025.10.27 10:00 | 매각기일 | 4,760만원 | 유찰 |
| 7차 | 2025.09.08 10:00 | 매각기일 | 5,950만원 | 유찰 |
| 6차 | 2025.08.04 10:00 | 매각기일 | 7,438만원 | 유찰 |
| 5차 | 2025.06.16 10:00 | 매각기일 | 9,297만원 | 유찰 |
| 4차 | 2025.05.12 10:00 | 매각기일 | 1억 1,622만원 | 유찰 |
| 3차 | 2025.03.31 10:00 | 매각기일 | 1억 4,528만원 | 유찰 |
| 2차 | 2025.02.17 10:00 | 매각기일 | 1억 8,160만원 | 유찰 |
| 신건 | 2024.12.16 10:00 | 매각기일 | 2억 2,700만원 | 유찰 |
인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)
최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 15건 낙찰됐고,
평균 낙찰가는 감정가의 102.3%, 평균 유찰 1.1회였습니다.
판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.
🏢 같은 건물·단지 낙찰 사례
| 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 신원리브웰 화양동 주상복합 4층401호 | 2억 1,800만원 | 1억 7,200만원 | 79% | 2026.10.12 |
최근 인근 낙찰 (최신 5건)
| 소재지 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 광진구 광장동 218-1 광장극동아파트 16동 2층202호 | 20억 9,200만원 | 30억 8,000만원 | 147% | 2026.11.02 |
| 서울특별시 광진구 화양동 111-88 신원리브웰 화양동 주상복합 4층401호 | 2억 1,800만원 | 1억 7,200만원 | 79% | 2026.10.12 |
| 서울특별시 광진구 자양동 829 한강현대아파트 102동 4층405호 | 14억 5,300만원 | 17억 5,700만원 | 121% | 2026.10.12 |
| 서울특별시 광진구 구의동 587-58 1층101호 | 17억 2,000만원 | 14억 3,999만원 | 84% | 2026.09.14 |
| 서울특별시 광진구 구의동 659 세림리오빌아파트 9층 901호 | 12억원 | 10억 7,000만원 | 89% | 2026.09.07 |
지금 진행 중인 인근 물건 (2건 중 5건)
| 소재지 | 감정가 | 최저가 | 유찰 | 매각기일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 광진구 광장동 582 광장힐스테이트 1401동 25층2505호 | 25억 2,000만원 | 25억 2,000만원 | 0회 | 2026.11.16 |
| 서울특별시 광진구 구의동 680 이편한세상광진그랜드파크 104동 10층1003호 | 20억 3,900만원 | 20억 3,900만원 | 0회 | 2026.11.16 |
감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록
감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는
진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아,
실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2023.11.14 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2023.11.14 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
위치 및 주위환경
본건은 서울특별시 광진구 화양동 소재 "어린이대공원역(7호선)" 남측 인근에 위치하며 주위는 근린생활시설, 업무시설, 공동주택 및 단독주택 등이 혼재하는 지대입니다.
본건은 서울특별시 광진구 화양동 소재 "어린이대공원역(7호선)" 남측 인근에 위치하며 주위는 근린생활시설, 업무시설, 공동주택 및 단독주택 등이 혼재하는 지대입니다.
교통상황
대상건물까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 어린이대공원역(7호선)이 소재하는 등 대중교통이용의 편의도는 보통입니다.
대상건물까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 어린이대공원역(7호선)이 소재하는 등 대중교통이용의 편의도는 보통입니다.
건물의 구조
철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하2층/지상11층 건물내 4층 405호로서, 사용승인일은 2019.07.25입니다.
철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하2층/지상11층 건물내 4층 405호로서, 사용승인일은 2019.07.25입니다.
이용상태
도시형생활주택원룸형입니다.
도시형생활주택원룸형입니다.
설비내역
위생및급배수설비, 난방설비, 옥내소화전, 승강기, 기계식주차장 등 되어 있습니다.
위생및급배수설비, 난방설비, 옥내소화전, 승강기, 기계식주차장 등 되어 있습니다.
토지의 형상·이용상태
화양동 111-88외 5필지 일단으로 주상복합건물 부지로 이용중입니다.
화양동 111-88외 5필지 일단으로 주상복합건물 부지로 이용중입니다.
인접 도로상태
북서측으로 능동로 및 북측으로 포장도로에 접합니다.
북서측으로 능동로 및 북측으로 포장도로에 접합니다.
공법상 제한 (용도지역 등)
토지1, 도시지역 , 준주거지역(당초:일반주거지역, (지구단위계획내용에 부합되는 경우에만 상향 되는 용도지역의 적용을 받음)) , 지구단위계획구역 , 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(최종사항은 성동교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도: 77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지2, 도시지역 , 준주거지역(당초:일반주거지역, (지구단위계획내용에 부합되는 경우에만 상향 되는 용도지역의 적용을 받음)) , 지구단위계획구역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(최종사항은 성동교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도: 77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지3, 도시지역 , 준주거지역(당초:일반주거지역, (지구단위계획내용에 부합되는 경우에만 상향 되는 용도지역의 적용을 받음)) , 지구단위계획구역 , 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(최종사항은 성동교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도: 77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 건축선(2019-03-12)(자세한 사항은 건축과에 문의) 토지4, 토지5, 토지6 도시지역 , 준주거지역(당초:일반주거지역, (지구단위계획내용에 부합되는 경우에만 상향 되는 용도지역의 적용을 받음)) , 지구단위계획구역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(최종사항은 성동교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도: 77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 건축선(2019-03-12)(자세한 사항은 건축과에 문의)
토지1, 도시지역 , 준주거지역(당초:일반주거지역, (지구단위계획내용에 부합되는 경우에만 상향 되는 용도지역의 적용을 받음)) , 지구단위계획구역 , 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(최종사항은 성동교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도: 77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지2, 도시지역 , 준주거지역(당초:일반주거지역, (지구단위계획내용에 부합되는 경우에만 상향 되는 용도지역의 적용을 받음)) , 지구단위계획구역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(최종사항은 성동교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도: 77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지3, 도시지역 , 준주거지역(당초:일반주거지역, (지구단위계획내용에 부합되는 경우에만 상향 되는 용도지역의 적용을 받음)) , 지구단위계획구역 , 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(최종사항은 성동교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도: 77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 건축선(2019-03-12)(자세한 사항은 건축과에 문의) 토지4, 토지5, 토지6 도시지역 , 준주거지역(당초:일반주거지역, (지구단위계획내용에 부합되는 경우에만 상향 되는 용도지역의 적용을 받음)) , 지구단위계획구역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(최종사항은 성동교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도: 77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 건축선(2019-03-12)(자세한 사항은 건축과에 문의)
기타 기재
없습니다.
없습니다.
임대관계
1) 임대관계 미상입니다. 2) 임차권설정(주택임차권/임차보증금 189,000,000원) -출처 등기사항전부증명서(발행일:2023.12.06)
1) 임대관계 미상입니다. 2) 임차권설정(주택임차권/임차보증금 189,000,000원) -출처 등기사항전부증명서(발행일:2023.12.06)
매각물건명세서 핵심 원문
경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로
적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.
| 최선순위 설정 | 2023.11.22.임의경매개시결정 |
|---|---|
| 인수되는 권리 | 2023.11.30. 접수 제171816호로 경료된 을구 1번 주택임차권등기는 배당에서 전액 변제받지 않으면 잔액을 매수인이 인수함. |
| 지상권 개요 | (기재 없음) |
| 비고란 | (기재 없음) |
원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2023타경60534)로 확인하세요.
건물 등기 사항
📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다.
등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고,
요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다.
올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.
로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.
물건 정보 (정확한 숫자)
| 감정가 | 227,000,000원 |
|---|---|
| 최저매각가격 | 6,389,000원 |
| 입찰 보증금 (10%) | 638,900원 최저가의 10% |
| 유찰 | 16회 |
| 매각기일 | 2026.11.16 입찰법정 제101호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 광진구 능동로 170, 4층405호 (화양동,신원리브웰 화양동 주상복합) |
| 내역 | 철근콘크리트구조 20.665㎡(6.3평) |
| 사건 접수 | 2023.11.14 · 개시결정 2023.11.22 |
| 배당요구종기 | 2024.02.12 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나 |
건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분
1동
철근콘크리트구조 평슬라브지붕 11층 업무시설(오피스텔36호), 아파트(도시형생활주택원룸형28호), 근린생활시설
지2층 360.333㎡
지1층 317.39㎡
1층 171.255㎡
1층 109.07㎡
2층 104.561㎡
2층 45.914㎡
3층 150.475㎡
4층 150.475㎡
5층 150.475㎡
6층 150.475㎡
7층 150.475㎡
8층 150.475㎡
9층 150.475㎡
10층 204.485㎡
11층 204.485㎡
옥탑1층 19.96㎡(연면적제외)
전유
철근콘크리트구조 20.665㎡
| 소재지 | 지목 | 면적 | 지분 |
|---|---|---|---|
| 서울특별시광진구화양동111-88 | 대 | 413㎡ | 6.109/497 |
| 서울특별시광진구화양동111-90 | 대 | 3㎡ | 6.109/497 |
| 서울특별시광진구화양동111-146 | 대 | 20㎡ | 6.109/497 |
| 서울특별시광진구화양동111-168 | 대 | 36㎡ | 6.109/497 |
| 서울특별시광진구화양동111-170 | 대 | 13㎡ | 6.109/497 |
| 서울특별시광진구화양동111-258 | 대 | 12㎡ | 6.109/497 |
상세 자료 (원본 문서)
아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다.
우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다.
(등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)
| 자료 | 우리 페이지 반영 |
|---|---|
| 사진 / 지적도 | ✅ 대표 사진 + 전체 보기 |
| 감정평가서 | ✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등) |
| 매각물건명세서 | ✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고) |
| 현황조사서 | ✅ 점유관계·임차인 |
| 기일내역 | ✅ 회차별 유찰·낙찰 이력 |
| 건물 등기 | 💰 유료 — 프로토타입 미제공 |
| 건축물대장 · 문건접수/송달 | 🔜 추가 예정 (무료 자료) |
이 페이지의 용어, 쉽게
- 감정가 / 최저매각가격
- 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
- 유찰
- 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
- 최선순위 설정 (말소기준)
- 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
- 대항력 있는 임차인
- 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
- 인수되는 권리
- 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
- 매각물건명세서
- 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.