서울특별시 광진구 구의동 201-11 다솜빌 4층401호
2023타경61964(강제경매) · 서울동부지방법원 서울동부지방법원 경매6계 · 철근콘크리트구조
19.41㎡(5.9평)
#인수권리있음#재매각#대항력있는임차인
— 서류 기재 기반 자동 표시, 원문 확인 필요
특별매각조건 — 입찰 보증금 20%
지금 최저 입찰가
3,145만원
감정가의 21% 수준
감정가 (법원 감정평가액)
1억 5,000만원
경매 시작 시점의 기준 가격
다음 매각기일 (입찰일)
2026.07.27
입찰법정 제101호
유찰 (아무도 안 산 횟수)
7회
유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다
🔍 서울 광진구 구의동 다솜빌 4층 401호 전유 19.41㎡ 다세대주택으로, 감정가 1억5,000만원에서 유찰과 대금 미납 후 최저매각가격 3,145만8,000원으로 진행 중인 물건입니다.
확인필수 3건
주의 2건
참고 2건
🔒 회원 열람 — 무료로 보기 ↓
이 물건, 꼭 확인할 점
경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.
⚠
낙찰자가 인수하는 권리 있음
명세서에 매수인이 떠안는 권리가 기재돼 있습니다: “을구 순위번호 9번 2023.2.3. 제13052호로 경료된 주택임차권등기는 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 말소되지 않고 그 잔액을 매수인이 인수함”. 그만큼 실제 취득 비용이 커질 수 있어 반드시 확인하세요.
✖
과거 대금 미납 이력
낙찰 후 잔금을 내지 않아 다시 나온 이력이 있습니다. 앞 낙찰자가 포기한 이유(권리 문제 등)가 있는지 특히 주의하세요.
₩
입찰보증금 20% (특별매각조건)
보통 10%인 입찰보증금이 20%(6,291,600원)입니다. 자금을 더 준비해야 합니다.
↓
감정가의 21%까지 하락 (유찰 7회)
여러 번 유찰돼 최저가가 많이 내렸습니다. 싸진 만큼 “남들이 사지 않은 이유”가 있는지 위 항목들로 확인하세요.
경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이
있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요.
입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.
사진·도면 전체 보기 — 총 22장 (배치도·구조도·지적도 포함)
전경·외관 (6장)
현장 사진 (12장)
위치도 (지도) (2장)
내부 구조도 (2장)
🔒 이 물건의 AI 문서 정리가 준비되어 있습니다
위험 신호 개수는 상단 요약에 보입니다. 전체 내용(쉬운 설명·원문 인용·체크리스트)은 회원 열람입니다.
현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)
법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후
명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.
조사일시: 2024년01월09일16시00분 2024년01월10일09시43분 2024년01월10일15시55분
임차인으로 기재한 황○진은 전입세대 열람결과 주민등록등본 상 등재자이나 현장 방문 당시 만나지 못하여 임차인 여○나 정확한 임대차 관계는 알 수 없음
임차인으로 기재한 김○기는 전입세대 열람결과 주민등록등본 상 등재자이나 현장 방문 당시 만나지 못하여 임차인 여○나 정확한 임대차 관계는 알 수 없음
전입세대확인서 상 해당주소의 세대주가 존재하지 않으며, 현장 방문조사 당시 폐문상태여서 정확한 점유관계는 확인하지 못하였음
- 전입세대확인서 및 주민등록표 등본 상 장진화(채무자 겸 소유자) 세대가 등재되어 있으나, 현장 방문조사 당시 폐문상태여서 정확한 점유관계는 확인하지 못하였음
- 임차인으로 기재한 박○완은 전입세대 열람결과 주민등록등본상 등재자이나 현장 방문조사 당시 만나지 못하여 임차인 여○나 정확한 임대차 관계는 알 수 없음
| 임차인(전입세대) | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 점유부분 | 대항력 (말소기준 2021-04-15) |
|---|---|---|---|---|---|
| 황○진 | 2022.08.08 | 미상 | 미상 | 201호 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
| 김○기 | 2021.07.30 | 미상 | 미상 | 301호 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
| 박○완 | 2015.11.03 | 미상 | 미상 | 501호 |
선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험)
※ 재확인 필요 |
대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.
가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)
경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.
| 회차 | 날짜 | 종류 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.08.03 14:00 | 매각결정기일 | |||
| 9차 | 2026.07.27 10:00 | 매각기일 | 3,145만원 | |
| 8차 | 2026.06.08 10:00 | 매각기일 | 3,932만원 | 유찰 |
| 7차 | 2026.04.20 10:00 | 매각기일 | 4,915만원 | 유찰 |
| 2026.03.09 14:00 | 대금지급기한 | 미납 | ||
| 2026.02.02 14:00 | 매각결정기일 | 매각허가결정 | ||
| 6차 | 2026.01.26 10:00 | 매각기일 | 4,915만원 | 매각 |
| 5차 | 2025.12.08 10:00 | 매각기일 | 6,144만원 | 유찰 |
| 4차 | 2025.11.03 10:00 | 매각기일 | 7,680만원 | 유찰 |
| 3차 | 2025.09.15 10:00 | 매각기일 | 9,600만원 | 유찰 |
| 2차 | 2025.07.07 10:00 | 매각기일 | 1억 2,000만원 | 유찰 |
| 신건 | 2025.05.19 10:00 | 매각기일 | 1억 5,000만원 | 유찰 |
⚠️ 이 물건은 과거에 낙찰됐다가 대금이 납부되지 않아 다시 나온 이력이 있습니다.
앞 낙찰자가 잔금을 포기한 이유(권리 문제 등)가 있는지 특히 주의해서 확인하세요.
인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)
최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 34건 낙찰됐고,
평균 낙찰가는 감정가의 95.0%, 평균 유찰 2.6회였습니다.
판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.
🏢 같은 건물·단지 낙찰 사례
| 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 다솜빌 5층501호 | 4억 3,149만원 | 3억 2,510만원 | 75% | 2025.09.15 |
최근 인근 낙찰 (최신 5건)
| 소재지 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 광진구 중곡동 117-12 연리지7 3층303호 | 2억 9,300만원 | 1억 6,175만원 | 55% | 2026.07.06 |
| 서울특별시 광진구 중곡동 56-18 3층 301호 | 3억 8,100만원 | 3억 3,700만원 | 88% | 2026.06.15 |
| 서울특별시 광진구 중곡동 56-18 3층303호 | 3억 3,700만원 | 3억 9,573만원 | 117% | 2026.06.15 |
| 서울특별시 광진구 중곡동 239-54 미래하이츠 3층303호 | 6억 3,200만원 | 6억 8,188만원 | 108% | 2026.06.08 |
| 서울특별시 광진구 광장동 340-11 2층204호 | 2억 2,400만원 | 3억원 | 134% | 2026.06.08 |
지금 진행 중인 인근 물건 (9건 중 5건)
| 소재지 | 감정가 | 최저가 | 유찰 | 매각기일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 광진구 중곡동 67-10 2층203호 | 3억 6,500만원 | 3억 6,500만원 | 13회 | 2026.07.20 |
| 서울특별시 광진구 중곡동 64-10 2층201호 | 3억 7,100만원 | 3억 7,100만원 | 7회 | 2026.07.27 |
| 서울특별시 광진구 중곡동 67-10 3층303호 | 3억 8,300만원 | 3억 8,300만원 | 6회 | 2026.07.27 |
| 서울특별시 광진구 중곡동 117-12 연리지7 5층502호 | 3억 4,700만원 | 3억 4,700만원 | 3회 | 2026.07.27 |
| 서울특별시 광진구 중곡동 116-18 레졸루트아차산 비동 4층402호 | 4억 200만원 | 2억 5,728만원 | 3회 | 2026.07.27 |
감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록
감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는
진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아,
실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2023.12.14 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2023.12.14 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
위치 및 주위환경
본건은 서울특별시 광진구 소재 "올림픽대교북단교차로" 북서측 인근에 위치한 다세대주택 및 근린생활시설(통칭 "다솜빌") 내 제2층 제201호 외 3개호로서, 주변은 다세대, 단독, 아파트 및 근린생활시설, 학원 등이 혼재함.
본건은 서울특별시 광진구 소재 "올림픽대교북단교차로" 북서측 인근에 위치한 다세대주택 및 근린생활시설(통칭 "다솜빌") 내 제2층 제201호 외 3개호로서, 주변은 다세대, 단독, 아파트 및 근린생활시설, 학원 등이 혼재함.
교통상황
본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하며, 직선거리 약 700m 거리에 지하철2호선 "강변역", 약 900m 거리에 지하철5호선 "광나루역" 등이 소재하여 대중교통사정은 보통임.
본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하며, 직선거리 약 700m 거리에 지하철2호선 "강변역", 약 900m 거리에 지하철5호선 "광나루역" 등이 소재하여 대중교통사정은 보통임.
건물의 구조
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 5층 건 내 제2층 제201호 외 3개호로서, 외벽 : 치장벽돌 등 창호 : PVC섀시 등
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 5층 건 내 제2층 제201호 외 3개호로서, 외벽 : 치장벽돌 등 창호 : PVC섀시 등
이용상태
기호2)-기호5) 공히 다세대주택(후첨 "내부구조도" 참조)으로 이용중임.
기호2)-기호5) 공히 다세대주택(후첨 "내부구조도" 참조)으로 이용중임.
설비내역
위생 및 급배수설비, 도시가스, 난방설비 등
위생 및 급배수설비, 도시가스, 난방설비 등
토지의 형상·이용상태
세장형 평지로서, 다세대주택(13세대) 및 근린생활시설(1호) 1개동의 건부지로 이용중임.
세장형 평지로서, 다세대주택(13세대) 및 근린생활시설(1호) 1개동의 건부지로 이용중임.
인접 도로상태
남서측 및 북동측으로 각각 노폭 약 6m 포장도로에 접함.
남서측 및 북동측으로 각각 노폭 약 6m 포장도로에 접함.
공법상 제한 (용도지역 등)
도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역 (세부사항은 건축과에 문의), 교육환경보호구역(최종사항은 성동교육청에 반드시 확인요망), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 공장설립제한지역(2016-11-28), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역임.
도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역 (세부사항은 건축과에 문의), 교육환경보호구역(최종사항은 성동교육청에 반드시 확인요망), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 공장설립제한지역(2016-11-28), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역임.
기타 기재
기호2)-기호4)의 대지권면적이 의뢰목록(등기)과 토지대장이 상이한 바, 토지대장이 미정리된 것으로 사료되니 참고바람.
기호2)-기호4)의 대지권면적이 의뢰목록(등기)과 토지대장이 상이한 바, 토지대장이 미정리된 것으로 사료되니 참고바람.
임대관계
1. 임대관계는 미상임. 2. 기호5)의 토지에 별도등기(근저당권 설정) 등재되어 있으니 확인바라며, 건축물대장에 위반건축물(원인: 연와조/판넬구조 14.0
1. 임대관계는 미상임. 2. 기호5)의 토지에 별도등기(근저당권 설정) 등재되어 있으니 확인바라며, 건축물대장에 위반건축물(원인: 연와조/판넬구조 14.0
매각물건명세서 핵심 원문
경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로
적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.
| 최선순위 설정 | 2021.4.15.근저당권 |
|---|---|
| 인수되는 권리 | 을구 순위번호 9번 2023.2.3. 제13052호로 경료된 주택임차권등기는 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 말소되지 않고 그 잔액을 매수인이 인수함 |
| 지상권 개요 | 해당사항없음 |
| 비고란 | 감정평가서에 의하면 대지권비율이 등기사항전부증명서(10.8095/183.1㎡)와 토지대장(22.3877/183.1㎡) 간 상이함 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2023타경61964)로 확인하세요.
건물 등기 사항
📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다.
등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고,
요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다.
올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.
로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.
물건 정보 (정확한 숫자)
| 감정가 | 150,000,000원 |
|---|---|
| 최저매각가격 | 31,458,000원 |
| 입찰 보증금 (20%) | 6,291,600원 특별매각조건 |
| 청구금액 | 151,229,508원 — 채권자가 받으려는 돈 |
| 유찰 | 7회 |
| 매각기일 | 2026.07.27 입찰법정 제101호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 광진구 구의로16길 79, 4층401호 (구의동,다솜빌) |
| 내역 | 철근콘크리트구조 19.41㎡(5.9평) |
| 사건 접수 | 2023.12.14 · 개시결정 2023.12.22 |
| 배당요구종기 | 2024.03.18 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나 |
인근 실거래가 (국토부 신고 기준)
경매가 아닌 일반 매매로 실제 거래된 가격입니다. 감정가·최저가가 시세 대비
어느 수준인지 가늠하는 기준이 됩니다.
| 거래일 | 단지 | 전용 | 층 | 거래금액 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.07.07 | 자양동 도로 제2종일반주거지역 | 3.31㎡ | 1,700만원 | |
| 2026.07.07 | 자양동 도로 제2종일반주거지역 | 3.31㎡ | 1,700만원 | |
| 2026.07.07 | 자양동 도로 제2종일반주거지역 | 3.31㎡ | 1,700만원 | |
| 2026.07.07 | 자양동 도로 제2종일반주거지역 | 3.31㎡ | 1,700만원 | |
| 2026.07.06 | 자양동 도로 제2종일반주거지역 | 6.61㎡ | 3,400만원 | |
| 2026.07.02 | 자양동 도로 제2종일반주거지역 | 3.31㎡ | 1,700만원 | |
| 2026.07.02 | 자양동 도로 준주거지역 | 90.4㎡ | 5억 8,847만원 | |
| 2026.06.30 | 자양동 도로 제2종일반주거지역 | 3.31㎡ | 1,700만원 |
건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분
1동
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 5층 공동주택,제2종근린생활시설
1층 42㎡
2층 91.2㎡
3층 91.2㎡
4층 91.2㎡
5층 73.66㎡
전유
철근콘크리트구조
19.41㎡
| 소재지 | 지목 | 면적 | 지분 |
|---|---|---|---|
| 서울특별시광진구구의동201-11 | 대 | 183.1㎡ | 10.8095/183.1 |
상세 자료 (원본 문서)
아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다.
우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다.
(등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)
| 자료 | 우리 페이지 반영 |
|---|---|
| 사진 / 지적도 | ✅ 대표 사진 + 전체 보기 |
| 감정평가서 | ✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등) |
| 매각물건명세서 | ✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고) |
| 현황조사서 | ✅ 점유관계·임차인 |
| 기일내역 | ✅ 회차별 유찰·낙찰 이력 |
| 건물 등기 | 💰 유료 — 프로토타입 미제공 |
| 건축물대장 · 문건접수/송달 | 🔜 추가 예정 (무료 자료) |
이 페이지의 용어, 쉽게
- 감정가 / 최저매각가격
- 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
- 유찰
- 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
- 최선순위 설정 (말소기준)
- 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
- 대항력 있는 임차인
- 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
- 인수되는 권리
- 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
- 매각물건명세서
- 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.