서울특별시 성동구 사근동 291-25
2024타경195(강제경매) · 서울동부지방법원 서울동부지방법원 경매3계 ·
#지분매각#인수권리있음#선순위전세권#제시외건물
— 서류 기재 기반 자동 표시, 원문 확인 필요
⚠ 지분매각 — 부동산 전체가 아니라 일부 지분만 사는 경매입니다
지금 최저 입찰가
7억 8,022만원
감정가의 100% 수준
감정가 (법원 감정평가액)
7억 8,022만원
경매 시작 시점의 기준 가격
다음 매각기일 (입찰일)
2026.08.24
D-12 · 제101호 법정
유찰 (아무도 안 산 횟수)
0회
유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다
🔍 서울 성동구 사근동 소재 지하1층~지상4층 근린·주택 혼용 건물의 공유지분으로, 말소기준권리(1986년 근저당)보다 앞선 1985년 선순위 전세권 3건이 낙찰자에게 그대로 인수되며, 신속통합기획 재개발 예정 구역 내에 위치한 첫 경매 물건.
확인필수 4건
주의 3건
참고 2건
🔒 회원 열람 — 무료로 보기 ↓
이 물건, 꼭 확인할 점
경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.
⚠
낙찰자가 인수하는 권리 있음
명세서에 매수인이 떠안는 권리가 기재돼 있습니다: “건물 을구 1번 전세권설정등기(1985.9.13.접수 제50844호), 2번 전세권설정등기(1985.9.23.접수 제50845호), 3번 전세권설정등기(1985.”. 그만큼 실제 취득 비용이 커질 수 있어 반드시 확인하세요.
◐
지분매각 (일부 지분만)
부동산 전체가 아니라 일부 지분만 나온 경매입니다. 온전한 사용·처분에 제약이 크고 공유자 우선매수가 있을 수 있습니다.
↩
취하 가능성 (청구금액 감정가의 2%)
채권자가 받으려는 돈(청구금액 19,312,957원)이 물건 값보다 훨씬 적습니다. 채무자가 이 빚만 갚으면 경매가 취소(취하)될 수 있어, 준비해도 낙찰까지 안 갈 수 있습니다.
🏚
제시외 건물 언급 있음 (감정평가서)
감정평가사가 현장에서 매각 목록 밖의 건물(제시외)을 확인했습니다: “후첨 ‘지적개황도 및 건물개황도’참고하시기 바람.”. 낙찰받아도 그 부분은 내 것이 아닐 수 있어 매각 포함 여부를 반드시 확인하세요.
경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이
있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요.
입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.
사진·도면 전체 보기 — 총 38장 (배치도·구조도·지적도 포함)
전경·외관 (24장)
현장 사진 (10장)
위치도 (지도) (2장)
호별 배치도 (1장)
지적·평가 도면 (1장)
🔒 이 물건의 AI 문서 정리가 준비되어 있습니다
위험 신호 개수는 상단 요약에 보입니다. 전체 내용(쉬운 설명·원문 인용·체크리스트)은 회원 열람입니다.
현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)
법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후
명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.
조사일시: 2026년04월16일15시30분
비고: -목록 2의 대지
-2층 우측에는 김익한이 거주하고 있음
비고: ##재조사명령##
1.매각부동산 3층에 거주하는 이은순(배우자 강광원, 아들 강성태)이 공유자가 아니고 임차인인지 여부 및 1층 좌측방향 호실에 점유하는 성명불상 할머니에 대한 점유관계 및 임대차현황 재조사
-현장에 방문하여 3층에 거주하는 이은순을 만나 확인한 결과, 본인은 공유자가 아니고 임차인이라고 함. 본인의 시누이 강유화(현 공유자인 신원식, 신관식의 모)가 전에 소유하던 건물이라서 공유자들과 임대차계약이나 별도의 약정을 하지 않고 지금까지 살고 있다고 하면서 배우자인 강광원은 2024년에 사망을 하였고 아들인 강성태는 이곳에 거주를 하지 않는다고 함
2.이 사건 매각대상의 소유자인 신원식의 지분에 대하여 구분소유적공유관계가 있는지, 위치면적이 특정되는지, 구조상, 이용상 독립성이 인정되는지 여부
-현장에서 소유자 등에게 확인한 바, 공유자들이 구분소유적공유관계에 대하여 서면이든 구두로든 논의된 바가 전혀 없다고 함. 따라서 구조상, 이용상 독립성에 대한 부분은 더 이상 살펴볼 필요도 없는 것으로 보이나, 이 사건 매각대상은 일부지분이라는 점 등을 종합하면 구조상, 이용상 독립성은 인정하기는 어려울 것으로 보임
-지하 1층에 거주하는 성명불상 할머니가 거주하는 곳은 지하(지하로 보고한 2곳은 공실임)가 아닌 1층인데, 현재는 자물쇠로 잠겨져 있어서 공유자들에게 문의한 바, 현재 공실이라고 함
가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)
경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.
| 회차 | 날짜 | 종류 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.08.31 14:00 | 매각결정기일 | |||
| 신건 | 2026.08.24 10:00 | 매각기일 | 7억 8,022만원 |
인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)
최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 2건 낙찰됐고,
평균 낙찰가는 감정가의 65.1%, 평균 유찰 2.0회였습니다.
판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.
최근 인근 낙찰 (최신 5건)
| 소재지 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 성동구 송정동 84-14 | 6억 2,186만원 | 4억 460만원 | 65% | 2026.01.26 |
| 서울특별시 성동구 송정동 84-14 | 6억 2,186만원 | 4억 460만원 | 65% | 2026.01.26 |
지금 진행 중인 인근 물건 (2건 중 5건)
| 소재지 | 감정가 | 최저가 | 유찰 | 매각기일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 성동구 사근동 183-7 | 4,690만원 | 4,690만원 | 0회 | 2026.08.24 |
| 서울특별시 성동구 사근동 183-7 | 4,690만원 | 4,690만원 | 0회 | 2026.08.24 |
감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록
감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는
진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아,
실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2024.01.23 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2024.01.23 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
위치 및 주위환경
본건은 서울특별시 성동구 사근동 소재 '사근초등학교'북동측 인근에 위치하며 주위는 단독/다가구주택, 다세대주택, 학교 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.
본건은 서울특별시 성동구 사근동 소재 '사근초등학교'북동측 인근에 위치하며 주위는 단독/다가구주택, 다세대주택, 학교 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.
교통상황
본건 인근까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 '마장역(지하철 5호선)'이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.
본건 인근까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 '마장역(지하철 5호선)'이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.
토지의 형상·이용상태
인접도로 대비 일부 단차가 존재하나 대체로 평지의 사다리형 토지로서 주상용 건부지로 이용 중임.
인접도로 대비 일부 단차가 존재하나 대체로 평지의 사다리형 토지로서 주상용 건부지로 이용 중임.
인접 도로상태
본건은 북서측으로 노폭 약 4M의 포장도로에 접하며, 동측으로 중로(단차발생)에 연결되는 세로와 접함.
본건은 북서측으로 노폭 약 4M의 포장도로에 접하며, 동측으로 중로(단차발생)에 연결되는 세로와 접함.
공법상 제한 (용도지역 등)
도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 건축허가·착공제한지역(2022-09-15)<건축법>, 교육환경보호구역(최종확인은 성동교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2021-05-14)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2024. 1. 4. - 2025. 1. 3.)임.
도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 건축허가·착공제한지역(2022-09-15)<건축법>, 교육환경보호구역(최종확인은 성동교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2021-05-14)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2024. 1. 4. - 2025. 1. 3.)임.
기타 기재
'감정평가액 산출근거 및 결정의견 Ⅰ.7.기타참고사항' 참고하시기 바람.
'감정평가액 산출근거 및 결정의견 Ⅰ.7.기타참고사항' 참고하시기 바람.
기타 기재
'감정평가액 산출근거 및 결정의견 Ⅰ.7.기타참고사항' 참고하시기 바람.
'감정평가액 산출근거 및 결정의견 Ⅰ.7.기타참고사항' 참고하시기 바람.
임대관계
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건물의 구조
철근콩크리트조 스라브지붕 4층 건으로서, 외벽: 적벽돌 및 석재붙임 마감 등 내벽: 벽지도배 및 타일(추정) 마감 등 창호: 샷시 창호 등임.
철근콩크리트조 스라브지붕 4층 건으로서, 외벽: 적벽돌 및 석재붙임 마감 등 내벽: 벽지도배 및 타일(추정) 마감 등 창호: 샷시 창호 등임.
이용상태
지1층 및 1층 : 공장 및 창고(주택), 2층 일부 : 근린생활시설, 2층(일부)-4층 : 주택으로 이용 중임.
지1층 및 1층 : 공장 및 창고(주택), 2층 일부 : 근린생활시설, 2층(일부)-4층 : 주택으로 이용 중임.
설비내역
위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등 되어 있음.
위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등 되어 있음.
제시외 건물
확인 필수
후첨 '지적개황도 및 건물개황도'참고하시기 바람.
후첨 '지적개황도 및 건물개황도'참고하시기 바람.
기타 기재
'감정평가액 산출근거 및 결정의견 Ⅰ.7.기타참고사항'참고하시기 바람.
'감정평가액 산출근거 및 결정의견 Ⅰ.7.기타참고사항'참고하시기 바람.
임대관계
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매각물건명세서 핵심 원문
경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로
적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.
| 최선순위 설정 | 1986.05.03. 근저당 |
|---|---|
| 인수되는 권리 | 건물 을구 1번 전세권설정등기(1985.9.13.접수 제50844호), 2번 전세권설정등기(1985.9.23.접수 제50845호), 3번 전세권설정등기(1985.9.16.접수 제51271호)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됨 |
| 지상권 개요 | 해당사항없음 |
| 비고란 | 일괄매각. 제시외 건물 포함. 지분매각. 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음. 감정평가 시 공부상 2층 근린생활시설 및 3층 주택 일부를 특정하여 소유하고 있는 구분소유적 공유관계라고 주장하는 이해관계인이 있으나(일반 공유지분으로 감정평가 함) 현황재조사 시 공유자들이 구분소유적공유관계에 대하여 서면이나 구두로 논의된 바가 없다고 함. '사근동 293번지 일대 신속통합기획' 구역으로 확정됨(서울특별시 보도자료, 2023.12.29.) 건물 중 공부상 지1층과 1층이 현황 지하1층으로 되어 있음. 건물 2층 면적은 등기사항증명서와 건축물대장 상 미미한 차이 있음. 토지에 소재하는 수목은 토지에 포함하여 감정평가 함. |
원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2024타경195)로 확인하세요.
건물 등기 사항
📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다.
등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고,
요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다.
올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.
로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.
물건 정보 (정확한 숫자)
| 감정가 | 780,229,800원 |
|---|---|
| 최저매각가격 | 780,229,000원 |
| 입찰 보증금 (10%) | 78,022,900원 최저가의 10% |
| 청구금액 | 19,312,957원 — 채권자가 받으려는 돈 |
| 유찰 | 0회 |
| 매각기일 | 2026.08.24 제101호 법정 |
| 도로명주소 | 서울특별시 성동구 사근동 291-25 |
| 내역 | |
| 사건 접수 | 2024.01.23 · 개시결정 2024.02.02 |
| 배당요구종기 | 2024.05.07 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나 |
인근 실거래가 (국토부 신고 기준)
경매가 아닌 일반 매매로 실제 거래된 가격입니다. 감정가·최저가가 시세 대비
어느 수준인지 가늠하는 기준이 됩니다.
| 거래일 | 단지 | 전용 | 층 | 거래금액 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.08.05 | 성수동2가 도로 준공업지역 | 2.5㎡ | 1,373만원 | |
| 2026.07.29 | 송정동 도로 제2종일반주거지역 | 3.31㎡ | 750만원 | |
| 2026.07.29 | 송정동 도로 제2종일반주거지역 | 23.14㎡ | 7,700만원 | |
| 2026.07.29 | 송정동 도로 제2종일반주거지역 | 3.31㎡ | 900만원 | |
| 2026.07.29 | 마장동 대 제3종일반주거지역 | 2.84㎡ | 1,000만원 | |
| 2026.07.29 | 마장동 대 제3종일반주거지역 | 3.33㎡ | 1,300만원 | |
| 2026.07.29 | 마장동 대 제3종일반주거지역 | 3.4㎡ | 1,400만원 | |
| 2026.07.29 | 마장동 대 제3종일반주거지역 | 6.27㎡ | 2,500만원 |
건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분
일반건물
철근콩크리트조 스라브4층 근린
생활시설 및 주택
1층 81.90㎡
2층 125.17㎡
3층 122.40㎡
4층 102.64㎡
지층 43.20㎡
(지층 지하실 1층 근린생활시설
2층 주택 86.94㎡ 근린생활시
설 38.16㎡ 3층 주택
4층 주택)
일반건물
철근콩크리트조 스라브4층 근린
생활시설 및 주택
1층 81.90㎡
2층 125.17㎡
3층 122.40㎡
4층 102.64㎡
지층 43.20㎡
(지층 지하실 1층 근린생활시설
2층 주택 86.94㎡ 근린생활시
설 38.16㎡ 3층 주택
4층 주택)
상세 자료 (원본 문서)
아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다.
우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다.
(등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)
| 자료 | 우리 페이지 반영 |
|---|---|
| 사진 / 지적도 | ✅ 대표 사진 + 전체 보기 |
| 감정평가서 | ✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등) |
| 매각물건명세서 | ✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고) |
| 현황조사서 | ✅ 점유관계·임차인 |
| 기일내역 | ✅ 회차별 유찰·낙찰 이력 |
| 건물 등기 | 💰 유료 — 프로토타입 미제공 |
| 건축물대장 · 문건접수/송달 | 🔜 추가 예정 (무료 자료) |
이 페이지의 용어, 쉽게
- 감정가 / 최저매각가격
- 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
- 유찰
- 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
- 최선순위 설정 (말소기준)
- 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
- 대항력 있는 임차인
- 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
- 인수되는 권리
- 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
- 매각물건명세서
- 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.