2024타경1709 — AI 법원경매 문서 정리

⚠ 이 물건은 대법원 사이트에서 더 이상 조회되지 않습니다(낙찰·취하 등으로 경매가 종료되었을 수 있습니다). 아래 정보는 마지막으로 확인된 내용이며 최신이 아닐 수 있습니다.

서울특별시 광진구 광장동 148-4 워커힐일신아파트 상가동 지하층102호

2024타경1709(임의경매) · 서울동부지방법원 서울동부지방법원 경매7계 · 철근콘크리트조 25.2㎡(7.6평)

지금 최저 입찰가

3억 5,337만원

감정가의 26% 수준

감정가 (법원 감정평가액)

13억 4,800만원

경매 시작 시점의 기준 가격

다음 매각기일 (입찰일)

2026.11.16

D-8 · 입찰법정 제101호

유찰 (아무도 안 산 횟수)

6회

유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다

🔍 워커힐일신아파트 상가동 지하층 5개 호실(102~110호 중 선택)을 일괄매각하는 경매로, 벽체 구분 없이 통합 사용 중이며 선순위 근저당권과 10명 이상의 임차인이 존재한다.

확인필수 5건 주의 2건 참고 1건 🔒 회원 열람 — 무료로 보기 ↓

이 물건, 꼭 확인할 점

경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.

↓

감정가의 26%까지 하락 (유찰 6회)

여러 번 유찰돼 최저가가 많이 내렸습니다. 싸진 만큼 “남들이 사지 않은 이유”가 있는지 위 항목들로 확인하세요.

✓

명세서상 인수 권리 기재 없음

매각물건명세서에 낙찰자가 인수하는 권리가 따로 적혀 있지 않습니다(비교적 단순). 다만 등기부 원본과 임차인 현황은 별도 확인이 필요합니다.

경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이 있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요. 입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.

전경·외관

위치도 (지도)

전경·외관

전경·외관

대표 사진 4장 (위치도 포함) · 출처: 대법원 법원경매정보 — 클릭하면 원본 크기

사진·도면 전체 보기 — 총 15장 (배치도·구조도·지적도 포함)

전경·외관 (6장)

현장 사진 (6장)

위치도 (지도) (2장)

내부 구조도 (1장)

🔒 이 물건의 AI 문서 정리가 준비되어 있습니다

위험 신호 개수는 상단 요약에 보입니다. 전체 내용(쉬운 설명·원문 인용·체크리스트)은 회원 열람입니다.

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현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)

법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후 명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.

조사일시: 2024년06월17일10시06분 2024년06월18일12시00분

- 상가건물임대차현황서 상 전○아가 등재되어 있음
- 현장방문 당시 폐문상태로 점유자 등을 만나지 못하였으나, 현장방문 당시 만난 서○자(채무자 겸 소유자)에 의하면 임차인 전○아가 지하층101호에서 "블레스 에스떼"를 운영하고 있다고 함

- 상가건물임대차현황서 상 주식회사 블랙큐브자산관리대부(대표자 서○자)가 등재되어 있음
- 현장방문 당시 만난 서○자에 의하면 지하층102호, 지하층103호, 지하층106호, 지하층107호, 지하층108호를 1개로 통합하여 자산관리회사인 주식회사 블랙큐브자산관리대부의 사무실로 사용하고 있다고 함

- 상가건물임대차현황서 상 주식회사 블랙큐브자산관리대부(대표자 서○자)가 등재되어 있음
- 현장방문 당시 만난 서○자에 의하면 지하층102호, 지하층103호, 지하층106호, 지하층107호, 지하층108호를 1개로 통합하여 자산관리회사인 주식회사 블랙큐브자산관리대부의 사무실로 사용하고 있다고 함

- 상가건물임대차현황서 상 최○철이 등재되어 있음
- 현장방문 당시 만난 임차인 최○철에 의하면 지하층104호, 지하층105호에서(2개 호실을 1개로 통합) "워커힐푸르지오" 공인중개사 사무실을 운영하고 있다고 함
- 서○자에 의하면 위 워커힐푸르지오 부동산이 지하층104호, 지하층105호를 사용하고 있다고 함

- 상가건물임대차현황서 상 등재된 자가 없음
- 현장방문 당시 만난 임차인 최○철에 의하면 지하층104호, 지하층105호에서(2개 호실을 1개로 통합) "워커힐푸르지오" 공인중개사 사무실을 운영하고 있다고 함
- 서○자에 의하면 위 워커힐푸르지오 부동산이 지하층104호, 지하층105호를 사용하고 있다고 함

- 상가건물임대차현황서 상 주식회사 블랙큐브자산관리대부(대표자 서○자)가 등재되어 있음
- 현장방문 당시 만난 서○자에 의하면 지하층102호, 지하층103호, 지하층106호, 지하층107호, 지하층108호를 1개로 통합하여 자산관리회사인 주식회사 블랙큐브자산관리대부의 사무실로 사용하고 있다고 함

- 상가건물임대차현황서 상 주식회사 블랙큐브자산관리대부(대표자 서○자)가 등재되어 있음
- 현장방문 당시 만난 서○자에 의하면 지하층102호, 지하층103호, 지하층106호, 지하층107호, 지하층108호를 1개로 통합하여 자산관리회사인 주식회사 블랙큐브자산관리대부의 사무실로 사용하고 있다고 함

- 상가건물임대차현황서 상 주식회사 블랙큐브자산관리대부(대표자 서○자)가 등재되어 있음
- 현장방문 당시 만난 서○자에 의하면 지하층102호, 지하층103호, 지하층106호, 지하층107호, 지하층108호를 1개로 통합하여 자산관리회사인 주식회사 블랙큐브자산관리대부의 사무실로 사용하고 있다고 함

- 상가건물임대차현황서 상 주식회사 투앤브릿지(대표자 김○주), 주식회사 탑코리아글로벌(대표자 박○완)이 각 등재되어 있음
- 현장방문 당시 폐문상태로 점유자 등을 만나지 못하였으나, 서○자에 의하면 지하층109호, 지하층110호를 1개로 통합하여 임차인 이○섭과 임차인 주식회사 투앤브릿지가 함께 사용하고 있다고 하며 주식회사 탑코리아글로벌은 과거 임차인이라고 함

- 상가건물임대차현황서 상 안남주가 등재되어 있음
- 현장방문 당시 폐문상태로 점유자 등을 만나지 못하였으나, 서○자에 의하면 지하층109호, 지하층110호를 1개로 통합하여 임차인 이○섭과 임차인 주식회사 투앤브릿지가 함께 사용하고 있다고 하며 안남주는 과거 임차인이라고 함

임차인(전입세대)	전입일	확정일자	보증금	점유부분	대항력 (말소기준 2021-02-05)
전○아	2023.12.29	미상	미상	지하층101호	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
주○○○○○○○○○○○○○부	2022.03.15	미상	미상	지하층102호	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
주○○○○○○○○○○○○○부	2022.03.15	미상	미상	지하층103호	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
최○철	2023.10.30	2023.10.30	미상	지하층104호	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
최○철	미상	미상	미상	지하층105호	판정 불가 (날짜 미상) ※ 재확인 필요
주○○○○○○○○○○○○○부	2022.03.15	미상	미상	지하층106호	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
주○○○○○○○○○○○○○부	2022.03.15	미상	미상	지하층107호	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
주○○○○○○○○○○○○○부	2022.03.15	미상	미상	지하층108호	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
이○섭	미상	미상	미상	지하층109호	판정 불가 (날짜 미상) ※ 재확인 필요
주○○○○○○○○지	2023.02.16	미상	미상	지하층109호	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
이○섭	미상	미상	미상	지하층110호	판정 불가 (날짜 미상) ※ 재확인 필요
주○○○○○○○○지	미상	미상	미상	지하층110호	판정 불가 (날짜 미상) ※ 재확인 필요

대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.

가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)

경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다. 유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.

회차	날짜	종류	최저매각가격	결과
	2026.11.23 14:00	매각결정기일
7차	2026.11.16 10:00	매각기일	3억 5,337만원
6차	2026.10.12 10:00	매각기일	4억 4,171만원	유찰
5차	2026.08.31 10:00	매각기일	5억 5,214만원	유찰
4차	2026.07.20 10:00	매각기일	6억 9,017만원	유찰
3차	2026.03.09 10:00	매각기일	8억 6,272만원	유찰
2차	2026.01.19 10:00	매각기일	10억 7,840만원	유찰
신건	2025.12.01 10:00	매각기일	13억 4,800만원	유찰

인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)

최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 5건 낙찰됐고, 평균 낙찰가는 감정가의 66.9%, 평균 유찰 2.2회였습니다. 판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.

🏢 같은 건물·단지 낙찰 사례

물건	감정가	낙찰가	낙찰가율	매각일
워커힐일신아파트 상가동 지하층101호	4억원	2억 5,001만원	63%	2026.07.20
워커힐일신아파트 상가동 지하층104호	3억 4,900만원	1억 9,000만원	54%	2026.07.20
워커힐일신아파트 상가동 지하층105호	3억 4,900만원	1억 9,000만원	54%	2026.07.20

최근 인근 낙찰 (최신 5건)

소재지	감정가	낙찰가	낙찰가율	매각일
서울특별시 광진구 광장동 148-4 워커힐일신아파트 상가동 지하층101호	4억원	2억 5,001만원	63%	2026.07.20
서울특별시 광진구 광장동 148-4 워커힐일신아파트 상가동 지하층104호	3억 4,900만원	1억 9,000만원	54%	2026.07.20
서울특별시 광진구 광장동 148-4 워커힐일신아파트 상가동 지하층105호	3억 4,900만원	1억 9,000만원	54%	2026.07.20
서울특별시 광진구 구의동 546-4 테크노-마트21 2층시097호	1,700만원	1,405만원	83%	2026.04.13
서울특별시 광진구 구의동 546-4 테크노-마트21 2층시096호	1,700만원	1,370만원	81%	2026.04.13

지금 진행 중인 인근 물건 (2건 중 5건)

소재지	감정가	최저가	유찰	매각기일
서울특별시 광진구 광장동 148-4 워커힐일신아파트 상가동 지하층109호	1억 3,980만원	4,581만원	6회	2026.11.16
서울특별시 광진구 광장동 148-4 워커힐일신아파트 상가동 지하층110호	1억 3,980만원	4,581만원	6회	2026.11.16

감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록

감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는 진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아, 실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2024.06.04 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.

위치 및 주위환경
서울특별시 광진구 광장동 소재 "광진구민체육센터" 북동측 인근에 위치하며 주위는 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황
본건까지 차량출입 가능하며 근거리에 지하철 5호선 "광나루역" 및 노선버스 정류장이 소재함.

건물의 구조
철근콘크리트조 슬래브지붕 1층 건물내 지하층 101호 외 9개호로 외벽: 몰탈위 페인팅 마감 내벽: 몰탈위 페인팅 및 내부 인테리어 마감 등 바닥: 타일깔기 마감 등 창호: 샷시창호

이용상태
근린생활시설, 사무실 등

설비내역
기본적인 위생설비 및 급배수설비 갖춤.

토지의 형상·이용상태
부정형으로 주거용 및 상업용 부지로 이용중임.

인접 도로상태
서측으로 "아차산로", 북측으로 "아차산로78길", 동측으로 "아차산로78가길"에 접함.

공법상 제한 (용도지역 등)
1. 광장동 148-4번지 도시지역 , 제2종일반주거지역 , 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)(2013-09-30)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(한강변),건축선(자세한 사항은 건축과에 문의). 2.광장동 148-24번지 도시지역 , 준주거지역 , 녹지 , 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(가로구역별 건축물 높이 지정(세부사항은 건축과에 문의))<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)(2013-09-30)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(한강변).

기타 기재
없음.

임대관계
1.임대관계:미상임. 2.기타: 1) 본건 기호4,5 및 기호 9.10은 기준시점 현재 벽체 구분없이 사용중이나 각 구분건물의 위치와 면적이 현황도면 등에 의하여 특정 가능하고 이는 이용의 편의를 위한 일시적인 것으로 향후 건축물대장 및 현황도면 등에 의해 물리적·법적 경계복원이 가능한 것으로 판단되는 바 이를 참작하여 평가하였습니다. 2) 본건은 공부상 "지하층"으로 표기되었으나, 인접 토지와의 고저 차이로 인해 현황 1층에 준하는 높이에 소재합니다. 3) 본건 현장조사시 내부구조는 이해관계인의 현황도면 및 현장안내, 본건전례, 외부관찰 등을 참고로 작성하였고 실제 사항과는 다소 차이가 있을 수 있으니 경매진행시 유의 및 재확인 하시기 바랍니다.

매각물건명세서 핵심 원문

경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로 적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.

최선순위 설정	2021.02.05.근저당권
인수되는 권리	해당사항없음
지상권 개요	해당사항없음
비고란	-일괄매각 -현황조사서에 의하면 지하층 102호, 103호, 106호, 107호, 108호를 1개로 통합하여 사용하고 있다고 기재

원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2024타경1709)로 확인하세요.

건물 등기 사항

📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다. 등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고, 요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다. 올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.

로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.

물건 정보 (정확한 숫자)

감정가	1,348,000,000원
최저매각가격	353,370,000원
입찰 보증금 (10%)	35,337,000원 최저가의 10%
청구금액	1,146,070,926원 — 채권자가 받으려는 돈
유찰	6회
매각기일	2026.11.16 입찰법정 제101호
도로명주소	서울특별시 광진구 아차산로78길 12, 지하층102호 (광장동,워커힐일신아파트 상가동)
내역	철근콘크리트조 25.2㎡(7.6평)
사건 접수	2024.06.04 · 개시결정 2024.06.07
배당요구종기	2024.08.26 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나

같은 사건의 다른 물건 (2건)

한 사건에서 여러 부동산이 함께 경매되는 경우입니다. 건물 전체나 여러 호실이 한꺼번에 나온 것일 수 있어, 사건 전체 규모를 보는 데 도움이 됩니다.

물번	물건	최저가
2 현재	워커힐일신아파트 상가동 지하층102호	4억 4,171만원
4	워커힐일신아파트 상가동 지하층109호	4,581만원

인근 실거래가 (국토부 신고 기준)

경매가 아닌 일반 매매로 실제 거래된 가격입니다. 감정가·최저가가 시세 대비 어느 수준인지 가늠하는 기준이 됩니다.

거래일	단지	전용	층	거래금액
2026.10.12	워커힐푸르지오 같은 단지	69㎡	7	14억 9,000만원
2026.07.31	워커힐푸르지오 같은 단지	65.63㎡	6	13억원
2026.07.31	워커힐푸르지오 같은 단지	65.63㎡	6	13억원
2026.07.02	워커힐푸르지오 같은 단지	69㎡	2	12억 8,000만원
2026.07.01	워커힐푸르지오 같은 단지	65.63㎡	3	13억 2,000만원
2026.06.29	워커힐 같은 단지	166.91㎡	8	25억원