서울특별시 광진구 구의동 243-48 5층501호
2024타경58576(강제경매) · 서울동부지방법원 서울동부지방법원 경매2계 · 철근콘크리트구조 39.83㎡(12.0평)
지금 최저 입찰가
2억 4,384만원
감정가의 64% 수준
감정가 (법원 감정평가액)
3억 8,100만원
경매 시작 시점의 기준 가격
다음 매각기일 (입찰일)
2026.08.10
D-0 · 제101호 법정
유찰 (아무도 안 산 횟수)
9회
유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다
🔍 서울 광진구 구의동 5층 오피스텔 39.83㎡ 물건으로, 감정가 3억8,100만원에서 현재 최저매각가격 2억4,384만원으로 진행 중입니다.
확인필수 3건
주의 2건
참고 1건
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이 물건, 꼭 확인할 점
경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.
⚠
대항력 임차인 관련 문구 있음
비고란에 대항력·보증금 관련 내용이 있습니다. 배당으로 정리되지 않으면 낙찰자가 보증금을 떠안을 수 있어 확인이 필요합니다.
경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이
있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요.
입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.
사진·도면 전체 보기 — 총 17장 (배치도·구조도·지적도 포함)
전경·외관 (5장)
현장 사진 (9장)
위치도 (지도) (2장)
내부 구조도 (1장)
🔒 이 물건의 AI 문서 정리가 준비되어 있습니다
위험 신호 개수는 상단 요약에 보입니다. 전체 내용(쉬운 설명·원문 인용·체크리스트)은 회원 열람입니다.
현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)
법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후
명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.
조사일시: 2024년07월22일10시51분 2024년07월23일14시38분
전입세대확인서 및 주민등록표 등본 상 문기백(채무자 겸 소유자) 세대가 등재되어 있으나, 현장 방문조사 당시 폐문상태여서 정확한 점유관계는 확인하지 못하였음
가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)
경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.
| 회차 | 날짜 | 종류 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.08.18 14:00 | 매각결정기일 | |||
| 10차 | 2026.08.10 10:00 | 매각기일 | 2억 4,384만원 | |
| 9차 | 2026.07.06 10:00 | 매각기일 | 3억 480만원 | 유찰 |
| 8차 | 2026.05.11 10:00 | 매각기일 | 3억 8,100만원 | 유찰 |
| 7차 | 2026.02.09 10:00 | 매각기일 | 9,987만원 | 유찰 |
| 6차 | 2026.01.05 10:00 | 매각기일 | 1억 2,484만원 | 유찰 |
| 5차 | 2025.11.17 10:00 | 매각기일 | 1억 5,605만원 | 유찰 |
| 4차 | 2025.10.13 10:00 | 매각기일 | 1억 9,507만원 | 유찰 |
| 3차 | 2025.08.25 10:00 | 매각기일 | 2억 4,384만원 | 유찰 |
| 2차 | 2025.07.21 10:00 | 매각기일 | 3억 480만원 | 유찰 |
| 신건 | 2025.06.02 10:00 | 매각기일 | 3억 8,100만원 | 유찰 |
인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)
최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 29건 낙찰됐고,
평균 낙찰가는 감정가의 85.5%, 평균 유찰 2.4회였습니다.
판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.
최근 인근 낙찰 (최신 5건)
| 소재지 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 광진구 구의동 546-4 테크노-마트21 6층시098호 | 1,020만원 | 3,002만원 | 294% | 2026.08.03 |
| 서울특별시 광진구 구의동 546-4 테크노-마트21 6층시099호 | 1,000만원 | 3,002만원 | 300% | 2026.08.03 |
| 서울특별시 광진구 능동 177-3 빌라헤르메스 지층105호 | 1억 6,400만원 | 1억 3,131만원 | 80% | 2026.07.27 |
| 서울특별시 광진구 화양동 94-13 엘리시아1차 7층701호 | 2억 1,000만원 | 1억 7,500만원 | 83% | 2026.07.20 |
| 서울특별시 광진구 중곡동 117-12 연리지7 2층202호 | 3억 4,345만원 | 1억 4,888만원 | 43% | 2026.07.06 |
지금 진행 중인 인근 물건 (10건 중 5건)
| 소재지 | 감정가 | 최저가 | 유찰 | 매각기일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 광진구 중곡동 158-31 홀가하우스 2층201호 | 9억 800만원 | 4억 6,489만원 | 4회 | 2026.08.10 |
| 서울특별시 광진구 군자동 91-1 뫼비우스 2층202호 | 3억 3,000만원 | 2억 6,400만원 | 2회 | 2026.08.10 |
| 서울특별시 광진구 중곡동 639-4 정익제이타워1차 11층1112호 | 1억 9,500만원 | 1억 5,600만원 | 2회 | 2026.08.10 |
| 서울특별시 광진구 자양동 861 자양호반써밋아브뉴프랑센트럴 1층119호 | 8억 1,000만원 | 8억 1,000만원 | 1회 | 2026.08.10 |
| 서울특별시 광진구 구의동 80-29 구의동 홀가하우스 3층303호 | 3억 3,900만원 | 3억 3,900만원 | 0회 | 2026.08.24 |
감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록
감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는
진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아,
실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2024.07.11 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2024.07.11 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
위치 및 주위환경
본건은 서울특별시 광진구 구의동 소재 "구의역(지하철 2호선)" 북동측 인근에 위치하며 주위는 오피스텔, 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하고 있음.
본건은 서울특별시 광진구 구의동 소재 "구의역(지하철 2호선)" 북동측 인근에 위치하며 주위는 오피스텔, 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하고 있음.
교통상황
본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장 및 지하철 2호선 "구의역"이 소재하고 있음.
본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장 및 지하철 2호선 "구의역"이 소재하고 있음.
건물의 구조
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상10층 건물 내 제5층 제501호로서 (사용승인일 : 2019.01.21) 외벽 : 석재 붙임 등 마감 내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 등 마감 창호 : 샷시 창호 등임.
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상10층 건물 내 제5층 제501호로서 (사용승인일 : 2019.01.21) 외벽 : 석재 붙임 등 마감 내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 등 마감 창호 : 샷시 창호 등임.
이용상태
오피스텔로 이용중임. (후첨 "내부구조도" 참조)
오피스텔로 이용중임. (후첨 "내부구조도" 참조)
설비내역
위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기 및 기계식주차설비 등이 설치되어 있음.
위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기 및 기계식주차설비 등이 설치되어 있음.
토지의 형상·이용상태
2필지 일단의 인접필지 대비 등고평탄한 가장형의 토지로서 도시형생활주택단지형다세대, 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.
2필지 일단의 인접필지 대비 등고평탄한 가장형의 토지로서 도시형생활주택단지형다세대, 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.
인접 도로상태
본건 서측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로와 접하고 있음.
본건 서측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로와 접하고 있음.
공법상 제한 (용도지역 등)
< (1) 구의동 243-48 >, < (2) 구의동 243-49 > 공히 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진지구(구의-자양)<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.
< (1) 구의동 243-48 >, < (2) 구의동 243-49 > 공히 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진지구(구의-자양)<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.
기타 기재
-
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임대관계
임대관계 미상임.
임대관계 미상임.
매각물건명세서 핵심 원문
경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로
적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.
| 최선순위 설정 | 2021.08.03.가압류 |
|---|---|
| 인수되는 권리 | 해당사항없음 |
| 지상권 개요 | 해당사항없음 |
| 비고란 | 주택도시보증공사:-임차인 김○훈의 임대차보증금반환채권 전액(290,000,000원)을 대위변제로 인하여 승계함 -우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 배당금으로 임대차보증금반환채권을 전액받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기말소에 동의한다는 대항력포기확약서를 제출(2026.3.16.) |
원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2024타경58576)로 확인하세요.
건물 등기 사항
📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다.
등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고,
요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다.
올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.
로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.
물건 정보 (정확한 숫자)
| 감정가 | 381,000,000원 |
|---|---|
| 최저매각가격 | 243,840,000원 |
| 입찰 보증금 (10%) | 24,384,000원 최저가의 10% |
| 청구금액 | 290,000,000원 — 채권자가 받으려는 돈 |
| 유찰 | 9회 |
| 매각기일 | 2026.08.10 제101호 법정 |
| 도로명주소 | 서울특별시 광진구 자양로18길 90-3, 5층501호 |
| 내역 | 철근콘크리트구조 39.83㎡(12.0평) |
| 사건 접수 | 2024.07.11 · 개시결정 2024.07.12 |
| 배당요구종기 | 2024.09.30 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나 |
건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분
1동
철근콘크리트구조 (철근) 콘크리트지붕 10층
도시형생활주택단지형다세대 및 오피스텔 및 근린생활시설
지1층 70.92㎡
1층 39.41㎡
1층 24.55㎡
2층 65.04㎡
3층 80.23㎡
4층 80.23㎡
5층 133.63㎡
6층 97.91㎡
7층 97.91㎡
8층 97.91㎡
9층 97.91㎡
10층 78.45㎡
옥탑1층 16.05㎡ (연면적제외)
전유
철근콘크리트구조 39.83㎡
| 소재지 | 지목 | 면적 | 지분 |
|---|---|---|---|
| 서울특별시광진구구의동243-48 | 대 | 118.3㎡ | 10.7/238 |
| 서울특별시광진구구의동243-49 | 대 | 119.7㎡ | 10.7/238 |
상세 자료 (원본 문서)
아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다.
우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다.
(등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)
| 자료 | 우리 페이지 반영 |
|---|---|
| 사진 / 지적도 | ✅ 대표 사진 + 전체 보기 |
| 감정평가서 | ✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등) |
| 매각물건명세서 | ✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고) |
| 현황조사서 | ✅ 점유관계·임차인 |
| 기일내역 | ✅ 회차별 유찰·낙찰 이력 |
| 건물 등기 | 💰 유료 — 프로토타입 미제공 |
| 건축물대장 · 문건접수/송달 | 🔜 추가 예정 (무료 자료) |
이 페이지의 용어, 쉽게
- 감정가 / 최저매각가격
- 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
- 유찰
- 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
- 최선순위 설정 (말소기준)
- 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
- 대항력 있는 임차인
- 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
- 인수되는 권리
- 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
- 매각물건명세서
- 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.