서울특별시 강동구 둔촌동 435-1 한울둔촌베아체 11층1101호
2024타경59630(강제경매) · 서울동부지방법원 서울동부지방법원 경매6계 · 철근콘크리트구조 27.95㎡(8.5평)
지금 최저 입찰가
2억 32만원
감정가의 64% 수준
감정가 (법원 감정평가액)
3억 1,300만원
경매 시작 시점의 기준 가격
다음 매각기일 (입찰일)
2026.07.27
입찰법정 제101호
유찰 (아무도 안 산 횟수)
6회
유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다
🔍 서울 강동구 둔촌동 한울둔촌베아체 11층 오피스텔 27.95㎡가 감정가 3억1,300만원 대비 최저가 2억32만원으로 매각 예정인 사건입니다.
확인필수 2건
주의 2건
참고 2건
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이 물건, 꼭 확인할 점
경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.
⚠
대항력 임차인 관련 문구 있음
비고란에 대항력·보증금 관련 내용이 있습니다. 배당으로 정리되지 않으면 낙찰자가 보증금을 떠안을 수 있어 확인이 필요합니다.
경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이
있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요.
입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.
사진·도면 전체 보기 — 총 10장 (배치도·구조도·지적도 포함)
전경·외관 (4장)
현장 사진 (4장)
위치도 (지도) (1장)
내부 구조도 (1장)
🔒 이 물건의 AI 문서 정리가 준비되어 있습니다
위험 신호 개수는 상단 요약에 보입니다. 전체 내용(쉬운 설명·원문 인용·체크리스트)은 회원 열람입니다.
현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)
법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후
명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.
조사일시: 2024년08월12일09시23분 2024년08월13일13시45분
전입세대확인서 및 상가건물임대차현황서 상 해당주소의 등재자가 존재하지 않으며, 현장 방문조사 당시 폐문상태여서 정확한 점유관계는 확인하지 못하였음
가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)
경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.
| 회차 | 날짜 | 종류 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.08.03 14:00 | 매각결정기일 | |||
| 7차 | 2026.07.27 10:00 | 매각기일 | 2억 32만원 | |
| 6차 | 2026.06.08 10:00 | 매각기일 | 2억 5,040만원 | 유찰 |
| 5차 | 2026.04.20 10:00 | 매각기일 | 3억 1,300만원 | 유찰 |
| 4차 | 2026.03.16 10:00 | 매각기일 | 1억 6,025만원 | 유찰 |
| 3차 | 2026.01.26 10:00 | 매각기일 | 2억 32만원 | 유찰 |
| 2차 | 2025.12.08 10:00 | 매각기일 | 2억 5,040만원 | 유찰 |
| 신건 | 2025.11.03 10:00 | 매각기일 | 3억 1,300만원 | 유찰 |
인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)
최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 23건 낙찰됐고,
평균 낙찰가는 감정가의 67.9%, 평균 유찰 3.3회였습니다.
판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.
🏢 같은 건물·단지 낙찰 사례
| 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 한울둔촌베아체 5층504호 | 3억 2,300만원 | 2억 4,878만원 | 77% | 2026.03.23 |
| 한울둔촌베아체 4층 402호 | 3억 3,600만원 | 2억 4,678만원 | 73% | 2026.03.23 |
최근 인근 낙찰 (최신 5건)
| 소재지 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 강동구 천호동 167-73 에스아이팰리스 2층204호 | 2억원 | 1억 3,722만원 | 69% | 2026.06.15 |
| 서울특별시 강동구 천호동 167-73 에스아이팰리스 5층508호 | 2억 1,100만원 | 1억 4,477만원 | 69% | 2026.06.15 |
| 서울특별시 강동구 천호동 167-73 에스아이팰리스 5층509호 | 2억 400만원 | 1억 4,050만원 | 69% | 2026.06.15 |
| 서울특별시 강동구 천호동 167-73 에스아이팰리스 6층606호 | 2억 400만원 | 1억 3,997만원 | 69% | 2026.06.15 |
| 서울특별시 강동구 천호동 167-73 에스아이팰리스 6층609호 | 2억 400만원 | 1억 4,880만원 | 73% | 2026.06.15 |
지금 진행 중인 인근 물건 (23건 중 5건)
| 소재지 | 감정가 | 최저가 | 유찰 | 매각기일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 강동구 천호동 167-97 다성이즈빌 5층501호 | 2억 9,500만원 | 2억 9,500만원 | 1회 | 2026.07.27 |
| 서울특별시 강동구 길동 457 청광플러스원큐브2차 5층 504호 | 1억 3,000만원 | 1억 400만원 | 7회 | 2026.07.27 |
| 서울특별시 강동구 길동 415-16 청광플러스원큐브3차 6층 613호 | 1억 2,400만원 | 9,920만원 | 7회 | 2026.07.27 |
| 서울특별시 강동구 길동 388-7 다성이즈빌 5층506호 | 1억 5,500만원 | 2,080만원 | 10회 | 2026.07.27 |
| 서울특별시 강동구 둔촌동 435-1 한울둔촌베아체 5층501호 | 3억 3,300만원 | 2억 6,640만원 | 5회 | 2026.07.27 |
감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록
감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는
진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아,
실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2024.08.07 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2024.08.07 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
위치 및 주위환경
본 건은 서울특별시 강동구 둔촌동 소재 "서울한산초등학교" 인근에 위치하는 구분건물 1개호(오피스텔)로서, 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하고 있음.
본 건은 서울특별시 강동구 둔촌동 소재 "서울한산초등학교" 인근에 위치하는 구분건물 1개호(오피스텔)로서, 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하고 있음.
교통상황
본건까지 차량진입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중 교통사정은 보통임.
본건까지 차량진입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중 교통사정은 보통임.
건물의 구조
구조: 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 사용승인일 : 2021-07-20
구조: 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 사용승인일 : 2021-07-20
이용상태
오피스텔로 사용중임.
오피스텔로 사용중임.
설비내역
난방설비, 위생 및 급배수시설 등 설비가 있음.
난방설비, 위생 및 급배수시설 등 설비가 있음.
토지의 형상·이용상태
본건은 평지의 정방형 토지로서, 오피스텔 등 건부지로 이용중임.
본건은 평지의 정방형 토지로서, 오피스텔 등 건부지로 이용중임.
인접 도로상태
본건은 포장도로에 접해있으며, 차량진입 가능함.
본건은 포장도로에 접해있으며, 차량진입 가능함.
공법상 제한 (용도지역 등)
도시지역, 준주거지역(2004-11-05), 지구단위계획구역(천호지구), 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법> 임.
도시지역, 준주거지역(2004-11-05), 지구단위계획구역(천호지구), 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법> 임.
기타 기재
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임대관계
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매각물건명세서 핵심 원문
경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로
적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.
| 최선순위 설정 | 2024. 8. 7. 경매개시결정 |
|---|---|
| 인수되는 권리 | 해당사항없음 |
| 지상권 개요 | 해당사항없음 |
| 비고란 | 주택도시보증공사(임차인 신○수)로부터 2026. 03. 16.자에 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다'는 내용의 확약서가 제출됨 |
원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2024타경59630)로 확인하세요.
건물 등기 사항
📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다.
등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고,
요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다.
올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.
로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.
물건 정보 (정확한 숫자)
| 감정가 | 313,000,000원 |
|---|---|
| 최저매각가격 | 200,320,000원 |
| 입찰 보증금 (10%) | 20,032,000원 최저가의 10% |
| 청구금액 | 335,000,000원 — 채권자가 받으려는 돈 |
| 유찰 | 6회 |
| 매각기일 | 2026.07.27 입찰법정 제101호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강동구 양재대로102길 17, 11층1101호 (둔촌동,한울둔촌베아체) |
| 내역 | 철근콘크리트구조 27.95㎡(8.5평) |
| 사건 접수 | 2024.08.07 · 개시결정 2024.08.07 |
| 배당요구종기 | 2024.10.23 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나 |
건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분
1동
철근콘크리트구조 평스라브지붕 12층 제1종근린생활시설, 업무시설(오피스텔)
지1층 134.36㎡
1층 63.98㎡
2층 138.24㎡
3층 138.24㎡
4층 138.24㎡
5층 138.24㎡
6층 138.24㎡
7층 138.24㎡
8층 138.24㎡
9층 138.24㎡
10층 138.24㎡
11층 138.24㎡
12층 78.48㎡
옥탑층 14.28㎡(연면적제외)
전유
철근콘크리트구조 27.95㎡
| 소재지 | 지목 | 면적 | 지분 |
|---|---|---|---|
| 서울특별시강동구둔촌동435-1 | 대 | 211.1㎡ | 9.2/411.3 |
| 서울특별시강동구둔촌동435 | 대 | 200.2㎡ | 9.2/411.3 |
상세 자료 (원본 문서)
아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다.
우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다.
(등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)
| 자료 | 우리 페이지 반영 |
|---|---|
| 사진 / 지적도 | ✅ 대표 사진 + 전체 보기 |
| 감정평가서 | ✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등) |
| 매각물건명세서 | ✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고) |
| 현황조사서 | ✅ 점유관계·임차인 |
| 기일내역 | ✅ 회차별 유찰·낙찰 이력 |
| 건물 등기 | 💰 유료 — 프로토타입 미제공 |
| 건축물대장 · 문건접수/송달 | 🔜 추가 예정 (무료 자료) |
이 페이지의 용어, 쉽게
- 감정가 / 최저매각가격
- 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
- 유찰
- 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
- 최선순위 설정 (말소기준)
- 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
- 대항력 있는 임차인
- 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
- 인수되는 권리
- 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
- 매각물건명세서
- 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.