서울특별시 광진구 중곡동 686-11
2024타경63950(강제경매) · 서울동부지방법원 서울동부지방법원 경매6계 ·
#인수권리있음#제시외건물#대항력있는임차인
— 서류 기재 기반 자동 표시, 원문 확인 필요
지금 최저 입찰가
4억 3,440만원
감정가의 64% 수준
감정가 (법원 감정평가액)
6억 7,876만원
경매 시작 시점의 기준 가격
다음 매각기일 (입찰일)
2026.07.27
입찰법정 제101호
유찰 (아무도 안 산 횟수)
2회
유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다
🔍 서울 광진구 중곡동 소재 다가구용 단독주택으로, 감정가 678,760,220원에서 2회 유찰되어 최저매각가격 434,406,000원으로 진행 예정인 물건입니다.
확인필수 5건
주의 2건
참고 2건
🔒 회원 열람 — 무료로 보기 ↓
이 물건, 꼭 확인할 점
경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.
⚠
낙찰자가 인수하는 권리 있음
명세서에 매수인이 떠안는 권리가 기재돼 있습니다: “2024.1.11. 접수 제5819호(을구14번), 2025.3.7.접수 제833247호(을구16번), 2025.4.9.접수 제1576656호(을구17번)로 각 ”. 그만큼 실제 취득 비용이 커질 수 있어 반드시 확인하세요.
↩
취하 가능성 (청구금액 감정가의 22%)
채권자가 받으려는 돈(청구금액 150,000,000원)이 물건 값보다 훨씬 적습니다. 채무자가 이 빚만 갚으면 경매가 취소(취하)될 수 있어, 준비해도 낙찰까지 안 갈 수 있습니다.
🏚
제시외 건물 언급 있음 (감정평가서)
감정평가사가 현장에서 매각 목록 밖의 건물(제시외)을 확인했습니다: “후첨 "내부구조도"에 도시된 바와 같이 본건 지상에 제시외 건물로서, 시멘트벽돌 및
하이샷시조 슬래브지붕 1층 소재 다용도실 포함 약65.8㎡”. 낙찰받아도 그 부분은 내 것이 아닐 수 있어 매각 포함 여부를 반드시 확인하세요.
경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이
있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요.
입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.
사진·도면 전체 보기 — 총 20장 (배치도·구조도·지적도 포함)
전경·외관 (7장)
현장 사진 (6장)
위치도 (지도) (2장)
내부 구조도 (4장)
지적·평가 도면 (1장)
🔒 이 물건의 AI 문서 정리가 준비되어 있습니다
위험 신호 개수는 상단 요약에 보입니다. 전체 내용(쉬운 설명·원문 인용·체크리스트)은 회원 열람입니다.
현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)
법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후
명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.
조사일시: 2024년11월18일09시49분 2024년11월19일11시31분
목록2의 대지
임차인으로 기재한 우○규, 박○항, 김○준, 박○정, 김○림은 전입세대 열람결과 주민등록등본 상 등재자이나 현장 방문 당시 만나지 못하여 임차인 여○나 정확한 임대차 관계는 알 수 없음
| 임차인(전입세대) | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 점유부분 | 대항력 (말소기준 2022-09-27) |
|---|---|---|---|---|---|
| 우○규 | 2020.02.10 | 미상 | 미상 | 미상 |
선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험)
※ 재확인 필요 |
| 박○항 | 2022.06.29 | 미상 | 미상 | 미상 |
선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험)
※ 재확인 필요 |
| 김○준 | 2022.04.21 | 미상 | 미상 | 미상 |
선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험)
※ 재확인 필요 |
| 박○정 | 2023.06.09 | 미상 | 미상 | 미상 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
| 김○림 | 2022.04.25 | 미상 | 미상 | 미상 |
선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험)
※ 재확인 필요 |
대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.
가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)
경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.
| 회차 | 날짜 | 종류 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.08.03 14:00 | 매각결정기일 | |||
| 3차 | 2026.07.27 10:00 | 매각기일 | 4억 3,440만원 | |
| 2차 | 2026.01.26 10:00 | 매각기일 | 5억 4,300만원 | 유찰 |
| 신건 | 2025.12.08 10:00 | 매각기일 | 6억 7,876만원 | 유찰 |
인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)
최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 9건 낙찰됐고,
평균 낙찰가는 감정가의 66.2%, 평균 유찰 2.1회였습니다.
판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.
최근 인근 낙찰 (최신 5건)
| 소재지 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 광진구 중곡동 176-45 | 10억 3,811만원 | 5억 3,251만원 | 51% | 2026.04.20 |
| 서울특별시 광진구 중곡동 176-45 | 10억 3,811만원 | 5억 3,251만원 | 51% | 2026.04.20 |
| 서울특별시 광진구 중곡동 43-30 | 12억 3,407만원 | 8억 1,011만원 | 66% | 2026.03.16 |
| 서울특별시 광진구 중곡동 43-30 | 12억 3,407만원 | 8억 1,011만원 | 66% | 2026.03.16 |
| 서울특별시 광진구 구의동 224-37 | 15억 41만원 | 12억 199만원 | 80% | 2026.03.09 |
지금 진행 중인 인근 물건 (9건 중 5건)
| 소재지 | 감정가 | 최저가 | 유찰 | 매각기일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 광진구 중곡동 545-6 | 7억 9,882만원 | 5억 1,125만원 | 3회 | 2026.07.13 |
| 서울특별시 광진구 중곡동 545-6 | 7억 9,882만원 | 5억 1,125만원 | 3회 | 2026.07.13 |
| 서울특별시 광진구 화양동 94-13 엘리시아1차 14층1401호 | 2억 3,300만원 | 1억 8,640만원 | 2회 | 2026.07.20 |
| 서울특별시 광진구 화양동 94-13 엘리시아1차 14층1406호 | 1억 9,700만원 | 1억 5,760만원 | 2회 | 2026.07.20 |
| 서울특별시 광진구 구의동 250-2 | 15억 2,711만원 | 15억 2,711만원 | 1회 | 2026.07.20 |
감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록
감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는
진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아,
실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2024.11.08 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2024.11.08 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
위치 및 주위환경
본건은 서울특별시 광진구 중곡동 소재 "중마초등교" 북측 인근에 위치함. 부근은 공동주택 및 단독주택·주상용건물·근린생활시설·관공서·공원 등이 혼재 되어 형성된 지역으로서 주위환경은 보통임.
본건은 서울특별시 광진구 중곡동 소재 "중마초등교" 북측 인근에 위치함. 부근은 공동주택 및 단독주택·주상용건물·근린생활시설·관공서·공원 등이 혼재 되어 형성된 지역으로서 주위환경은 보통임.
교통상황
대중교통수단인 버스정류장 및 지하철7호선 "중곡역"까지 도보로 각각 약3-4분 및 약9-10분 정도 소요되므로 대중교통이용편의도는 보통임.
대중교통수단인 버스정류장 및 지하철7호선 "중곡역"까지 도보로 각각 약3-4분 및 약9-10분 정도 소요되므로 대중교통이용편의도는 보통임.
토지의 형상·이용상태
자루형으로서 다가구용단독주택 건부지로 이용중임.
자루형으로서 다가구용단독주택 건부지로 이용중임.
인접 도로상태
지적도상 남서측 일부로 노폭 약4m 내외의 도로와 접함.
지적도상 남서측 일부로 노폭 약4m 내외의 도로와 접함.
공법상 제한 (용도지역 등)
제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도 권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지 원 등에 관한 법률>
제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도 권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지 원 등에 관한 법률>
기타 기재
없 음.
없 음.
기타 기재
없 음.
없 음.
임대관계
1) 임대관계 미상임.
1) 임대관계 미상임.
건물의 구조
연와조 평스라브지붕 2층건으로서, 외벽은 적벽돌쌓기 마감 등, 내벽은 벽지·타일붙임 마감 등, 창호는 하이샷시 창호 마감으로서 현상은 보통임.
연와조 평스라브지붕 2층건으로서, 외벽은 적벽돌쌓기 마감 등, 내벽은 벽지·타일붙임 마감 등, 창호는 하이샷시 창호 마감으로서 현상은 보통임.
이용상태
1 층: 주택1가구(현관1·방2·주방1·거실1·욕실겸화장실1) 2 층: 주택1가구(현관1·방2·주방1·거실1·욕실겸화장실1) 지층: 주택1가구(현관1·방1·주방1·욕실겸화장실1) 주택1가구(현관1·방1·주방1·욕실겸화장실1) 등으로 이용중인 것으로 탐문됨.
1 층: 주택1가구(현관1·방2·주방1·거실1·욕실겸화장실1) 2 층: 주택1가구(현관1·방2·주방1·거실1·욕실겸화장실1) 지층: 주택1가구(현관1·방1·주방1·욕실겸화장실1) 주택1가구(현관1·방1·주방1·욕실겸화장실1) 등으로 이용중인 것으로 탐문됨.
설비내역
도시가스보일러에 의한 난방설비 및 기본적인 위생 및 급·배수설비 등 되어있음.
도시가스보일러에 의한 난방설비 및 기본적인 위생 및 급·배수설비 등 되어있음.
제시외 건물
확인 필수
후첨 "내부구조도"에 도시된 바와 같이 본건 지상에 제시외 건물로서, 시멘트벽돌 및 하이샷시조 슬래브지붕 1층 소재 다용도실 포함 약65.8㎡가 소재함.
후첨 "내부구조도"에 도시된 바와 같이 본건 지상에 제시외 건물로서, 시멘트벽돌 및 하이샷시조 슬래브지붕 1층 소재 다용도실 포함 약65.8㎡가 소재함.
기타 기재
없 음.
없 음.
임대관계
임대관계 미상임.
임대관계 미상임.
매각물건명세서 핵심 원문
경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로
적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.
| 최선순위 설정 | 2022.9.27.근저당권 |
|---|---|
| 인수되는 권리 | 2024.1.11. 접수 제5819호(을구14번), 2025.3.7.접수 제833247호(을구16번), 2025.4.9.접수 제1576656호(을구17번)로 각 경료된 주택임차권등기는 배당에서 전액 변제받지 않으면 잔액을 매수인이 인수함 |
| 지상권 개요 | 해당사항없음 |
| 비고란 | 일괄매각 제시외 건물 포함 감정평가서에 따르면, '본건 지상에 제시외 건물로서, 시멘트벽돌 및 하이샷시조 슬래브지붕 1층 소재 다용도실 포함 약65.8㎡가 소재함'으로 기재( 1층 다용도실 6.5㎡ , 2층 다용도실 7.1㎡, 계단실 6.8㎡, 지층 보일러실 2㎡, 옥탑 주거용 43.4㎡ ) |
원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2024타경63950)로 확인하세요.
건물 등기 사항
📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다.
등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고,
요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다.
올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.
로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.
물건 정보 (정확한 숫자)
| 감정가 | 678,760,220원 |
|---|---|
| 최저매각가격 | 434,406,000원 |
| 입찰 보증금 (10%) | 43,440,600원 최저가의 10% |
| 청구금액 | 150,000,000원 — 채권자가 받으려는 돈 |
| 유찰 | 2회 |
| 매각기일 | 2026.07.27 입찰법정 제101호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 광진구 중곡동 686-11 |
| 내역 | |
| 사건 접수 | 2024.11.08 · 개시결정 2024.11.08 |
| 배당요구종기 | 2025.01.31 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나 |
인근 실거래가 (국토부 신고 기준)
경매가 아닌 일반 매매로 실제 거래된 가격입니다. 감정가·최저가가 시세 대비
어느 수준인지 가늠하는 기준이 됩니다.
| 거래일 | 단지 | 전용 | 층 | 거래금액 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.07.07 | 자양동 도로 제2종일반주거지역 | 3.31㎡ | 1,700만원 | |
| 2026.07.07 | 자양동 도로 제2종일반주거지역 | 3.31㎡ | 1,700만원 | |
| 2026.07.07 | 자양동 도로 제2종일반주거지역 | 3.31㎡ | 1,700만원 | |
| 2026.07.07 | 자양동 도로 제2종일반주거지역 | 3.31㎡ | 1,700만원 | |
| 2026.07.06 | 자양동 도로 제2종일반주거지역 | 6.61㎡ | 3,400만원 | |
| 2026.07.02 | 자양동 도로 제2종일반주거지역 | 3.31㎡ | 1,700만원 | |
| 2026.07.02 | 자양동 도로 준주거지역 | 90.4㎡ | 5억 8,847만원 | |
| 2026.06.30 | 자양동 도로 제2종일반주거지역 | 3.31㎡ | 1,700만원 |
건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분
일반건물
연와조 평스라브지붕 2층 다가구용
단독주택(4가구용)
1층 38.97㎡
2층 39.97㎡
지층 40.39㎡
일반건물
연와조 평스라브지붕 2층 다가구용
단독주택(4가구용)
1층 38.97㎡
2층 39.97㎡
지층 40.39㎡
상세 자료 (원본 문서)
아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다.
우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다.
(등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)
| 자료 | 우리 페이지 반영 |
|---|---|
| 사진 / 지적도 | ✅ 대표 사진 + 전체 보기 |
| 감정평가서 | ✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등) |
| 매각물건명세서 | ✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고) |
| 현황조사서 | ✅ 점유관계·임차인 |
| 기일내역 | ✅ 회차별 유찰·낙찰 이력 |
| 건물 등기 | 💰 유료 — 프로토타입 미제공 |
| 건축물대장 · 문건접수/송달 | 🔜 추가 예정 (무료 자료) |
이 페이지의 용어, 쉽게
- 감정가 / 최저매각가격
- 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
- 유찰
- 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
- 최선순위 설정 (말소기준)
- 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
- 대항력 있는 임차인
- 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
- 인수되는 권리
- 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
- 매각물건명세서
- 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.