2025타경185 — AI 법원경매 문서 정리

⚠ 이 물건은 대법원 사이트에서 더 이상 조회되지 않습니다(낙찰·취하 등으로 경매가 종료되었을 수 있습니다). 아래 정보는 마지막으로 확인된 내용이며 최신이 아닐 수 있습니다.

서울특별시 광진구 중곡동 91-16

2025타경185(임의경매) · 서울동부지방법원 서울동부지방법원 경매7계 ·

지금 최저 입찰가

7억 7,230만원

감정가의 64% 수준

감정가 (법원 감정평가액)

12억 672만원

경매 시작 시점의 기준 가격

다음 매각기일 (입찰일)

2026.11.16

D-7 · 입찰법정 제101호

유찰 (아무도 안 산 횟수)

2회

유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다

🔍 서울 광진구 중곡동 노후 2층주택, 제시외 건물과 임대차 관계 불명확, 1회 유찰 후 최저가 인하

확인필수 3건 주의 2건 참고 1건 🔒 회원 열람 — 무료로 보기 ↓

이 물건, 꼭 확인할 점

경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.

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취하 가능성 (청구금액 감정가의 25%)

채권자가 받으려는 돈(청구금액 300,000,000원)이 물건 값보다 훨씬 적습니다. 채무자가 이 빚만 갚으면 경매가 취소(취하)될 수 있어, 준비해도 낙찰까지 안 갈 수 있습니다.

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제시외 건물 언급 있음 (감정평가서)

감정평가사가 현장에서 매각 목록 밖의 건물(제시외)을 확인했습니다: “㉠샷시조 슬래브지붕 1층 소재(발코니) : 약 6.4㎡㉡벽돌조 슬래브지붕 1층 소재(거실 일부) : 약 2.0㎡㉢경량철골조 렉산지붕 1층”. 낙찰받아도 그 부분은 내 것이 아닐 수 있어 매각 포함 여부를 반드시 확인하세요.

경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이 있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요. 입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.

전경·외관

위치도 (지도)

전경·외관

전경·외관

대표 사진 4장 (위치도 포함) · 출처: 대법원 법원경매정보 — 클릭하면 원본 크기

사진·도면 전체 보기 — 총 23장 (배치도·구조도·지적도 포함)

전경·외관 (9장)

현장 사진 (8장)

위치도 (지도) (2장)

내부 구조도 (3장)

지적·평가 도면 (1장)

🔒 이 물건의 AI 문서 정리가 준비되어 있습니다

위험 신호 개수는 상단 요약에 보입니다. 전체 내용(쉬운 설명·원문 인용·체크리스트)은 회원 열람입니다.

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현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)

법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후 명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.

조사일시: 2025년02월21일15시50분 2025년02월24일13시30분 2025년02월25일11시36분

목록1의 대지

비고: 목록2의 대지

- 전입세대확인서 및 주민등록표 등본 상 안○대(소유자) 세대가 등재되어 있으며, 현장 방문조사 당시 만난 안○대에 의하면 본인의 가족이 1층을 점유하여 거주하고 있다고 함
- 임차인으로 기재한 강○룡, 박○호, 김○동은 전입세대 열람결과 주민등록등본 상 등재자이나 현장 방문 당시 만나지 못하여 임차인 여○나 정확한 임대차 관계는 알 수 없음

✓ 임차인 6세대 전원이 말소기준(2005.06.29)보다 후순위 전입 — 보증금 인수 부담이 없을 가능성이 높습니다 (단, 명세서·권리신고·등기부로 확인 필요).

임차인(전입세대)	전입일	확정일자	보증금	점유부분	대항력 (말소기준 2005-06-29)
강○룡	2015.12.15	미상	미상	미상	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
박○호	2016.06.14	미상	미상	미상	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
김○동	2010.02.16	미상	미상	미상	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
강○룡	2015.12.15	미상	미상	미상	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
박○호	2016.06.14	미상	미상	미상	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
김○동	2010.02.16	미상	미상	미상	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요

대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.

가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)

경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다. 유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.

회차	날짜	종류	최저매각가격	결과
	2026.11.23 14:00	매각결정기일
3차	2026.11.16 10:00	매각기일	7억 7,230만원
2차	2026.10.12 10:00	매각기일	9억 6,538만원	유찰
신건	2026.08.31 10:00	매각기일	12억 672만원	유찰

인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)

최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 6건 낙찰됐고, 평균 낙찰가는 감정가의 56.5%, 평균 유찰 3.0회였습니다. 판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.

최근 인근 낙찰 (최신 5건)

소재지	감정가	낙찰가	낙찰가율	매각일
서울특별시 광진구 광장동 332-3	15억 4,550만원	8억 9,999만원	58%	2026.03.16
서울특별시 광진구 광장동 332-3	15억 4,550만원	8억 9,999만원	58%	2026.03.16
서울특별시 광진구 군자동 76-3	8억 6,845만원	4억 4,655만원	51%	2026.01.26
서울특별시 광진구 군자동 76-3	8억 6,845만원	4억 4,655만원	51%	2026.01.26
서울특별시 광진구 중곡동 104-82	13억 7,225만원	8억 2,014만원	60%	2025.11.24

감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록

감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는 진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아, 실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.01.22 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.

위치 및 주위환경
대상물건은 서울특별시 광진구 중곡동 소재 '서울용마초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주 위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황
대상물건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철역(5호선 아차산역)이 소재하여 제반 대중교통상황은 보통임.

토지의 형상·이용상태
인접필지와 등고평탄한 세장형 토지로 단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태
대상물건 동측으로 노폭 약 6m 도로에, 서측으로 3m의 막다른 도로에 각각 접함.

공법상 제한 (용도지역 등)
도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산주변) 임.

기타 기재
-

기타 기재
없음.

임대관계
임대관계는 미상임.

건물의 구조
연와조 평슬래브지붕 2층건으로서, (사용승인일 : 1988.10.12.) 외벽 : 적벽돌쌓기, 몰탈위페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지도배, 타일붙임 마감 등, 창호 : 샷시창호임.

이용상태
1층 : 주택 1가구, 2층 : 주택 1가구, 지층 : 주택 2가구로 이용중임.

설비내역
위생 및 급·배수설비, 전기설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

제시외 건물 확인 필수
㉠샷시조 슬래브지붕 1층 소재(발코니) : 약 6.4㎡㉡벽돌조 슬래브지붕 1층 소재(거실 일부) : 약 2.0㎡㉢경량철골조 렉산지붕 1층 소재(차양막) : 약 9.0㎡㉣샷시조 슬래브지붕 2층 소재(발코니) : 약 6.4㎡㉤벽돌조 슬래브지붕 2층 소재(거실 일부) : 약 2.0㎡㉥샷시조 슬래브지붕 2층 소재(발코니) : 약 5.5㎡㉦판넬조 판넬지붕 지층 소재(차고 일부) : 약 3.2㎡ (후첨 : 내부구조도 참조)

기타 기재
없음.

임대관계
임대관계는 미상임.

매각물건명세서 핵심 원문

경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로 적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.

최선순위 설정	2005. 6. 29. 근저당
인수되는 권리	해당사항없음
지상권 개요	해당사항없음
비고란	일괄매각. 제시외 건물 포함

원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경185)로 확인하세요.

건물 등기 사항

📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다. 등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고, 요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다. 올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.

로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.

물건 정보 (정확한 숫자)

감정가	1,206,725,200원
최저매각가격	772,304,000원
입찰 보증금 (10%)	77,230,400원 최저가의 10%
청구금액	300,000,000원 — 채권자가 받으려는 돈
유찰	2회
매각기일	2026.11.16 입찰법정 제101호
도로명주소	서울특별시 광진구 중곡동 91-16
내역
사건 접수	2025.01.22 · 개시결정 2025.02.13
배당요구종기	2025.05.07 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나

인근 실거래가 (국토부 신고 기준)

경매가 아닌 일반 매매로 실제 거래된 가격입니다. 감정가·최저가가 시세 대비 어느 수준인지 가늠하는 기준이 됩니다.

거래일	단지	전용	거래금액
2026.10.29	구의동 대 제1종일반주거지역	2㎡	1,039만원
2026.10.29	구의동 대 제1종일반주거지역	1㎡	530만원
2026.10.29	광장동 임야 제1종일반주거지역	19.8㎡	2,911만원
2026.10.28	구의동 대 제1종일반주거지역	2㎡	1,028만원
2026.10.28	구의동 대 제1종일반주거지역	3㎡	1,542만원
2026.10.28	구의동 대 제1종일반주거지역	1㎡	514만원
2026.10.28	광장동 임야 제1종일반주거지역	16.7㎡	2,426만원
2026.10.27	구의동 대 제1종일반주거지역	3㎡	1,558만원

시세·지도 바로가기

입찰 전 주변 시세와 위치를 꼭 직접 비교하세요.

카카오맵 대법원 원문

건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분

일반건물
연와조 평 슬래브 지붕 2층주택 1층 63.03㎡ 2층 63.03㎡ 지층 76.18㎡

상세 자료 (원본 문서)

아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다. 우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다. (등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)

자료	우리 페이지 반영
사진 / 지적도	✅ 대표 사진 + 전체 보기
감정평가서	✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등)
매각물건명세서	✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고)
현황조사서	✅ 점유관계·임차인
기일내역	✅ 회차별 유찰·낙찰 이력
건물 등기	💰 유료 — 프로토타입 미제공
건축물대장 · 문건접수/송달	🔜 추가 예정 (무료 자료)

대법원에서 원본 전체 보기 (2025타경185)

이 페이지의 용어, 쉽게

감정가 / 최저매각가격: 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
유찰: 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
최선순위 설정 (말소기준): 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
대항력 있는 임차인: 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
인수되는 권리: 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
매각물건명세서: 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.