2025타경274 — AI 법원경매 문서 정리

서울특별시 강동구 고덕동 197-3

2025타경274(임의경매) · 서울동부지방법원 서울동부지방법원 경매7계 ·

지금 최저 입찰가

34억 1,366만원

감정가의 100% 수준

감정가 (법원 감정평가액)

34억 1,366만원

경매 시작 시점의 기준 가격

다음 매각기일 (입찰일)

2026.11.16

D-6 · 입찰법정 제101호

유찰 (아무도 안 산 횟수)

0회

유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다

아직 AI 정리가 없는 물건입니다 무료로 분석 만들기 ↓

이 물건, 꼭 확인할 점

경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.

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취하 가능성 (청구금액 감정가의 10%)

채권자가 받으려는 돈(청구금액 346,442,912원)이 물건 값보다 훨씬 적습니다. 채무자가 이 빚만 갚으면 경매가 취소(취하)될 수 있어, 준비해도 낙찰까지 안 갈 수 있습니다.

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제시외 건물 언급 있음 (감정평가서)

감정평가사가 현장에서 매각 목록 밖의 건물(제시외)을 확인했습니다: “후첨 '지적 및 건물개황도' 참고바랍니다.”. 낙찰받아도 그 부분은 내 것이 아닐 수 있어 매각 포함 여부를 반드시 확인하세요.

경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이 있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요. 입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.

전경·외관

전경·외관

전경·외관

전경·외관

대표 사진 4장 (위치도 포함) · 출처: 대법원 법원경매정보 — 클릭하면 원본 크기

사진·도면 전체 보기 — 총 16장 (배치도·구조도·지적도 포함)

전경·외관 (12장)

현장 사진 (4장)

이 물건의 AI 문서 정리 만들기

법원 문서(매각물건명세서·현황조사서·감정평가서)와 인근 낙찰 통계를 AI가 읽고, 확인해야 할 문구를 원문 인용으로 짚어드립니다. 30초~2분 걸립니다.

가입하고 무료 3건 받기 로그인

현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)

법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후 명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.

조사일시: 2025년05월26일14시54분 2025년05월27일12시23분

목록2의 대지

- 전입세대확인서 및 주민등록표 등본 상 박○수(동거인 이복규 포함), 이○혜 세대가 등재되어 있으며, 현장 방문조사 당시 만난 박○수(301호), 이○혜(102호)에 의하면 각 호실을 본인의 가족들 및 본인들이 전부 점유하여 거주하고 있다고 함 
- 전입세대확인서 및 주민등록표 등본 상 이○준(소유자), 김○숙(채무자) 세대가 등재되어 있으며, 현장 방문조사 당시 만난 이0화(자녀)에 의하면 본인의 가족이 지층01호,02호, 103호에 거주하고 있다고 함
- 임차인으로 기재한 정○학은 전입세대확인서 및 주민등록등본 상 등재자이나 현장 방문 당시 만나지 못하여 임차인 여○나 정확한 임대차 관계는 알 수 없음.

✓ 임차인 4세대 전원이 말소기준(2004.04.13)보다 후순위 전입 — 보증금 인수 부담이 없을 가능성이 높습니다 (단, 명세서·권리신고·등기부로 확인 필요).

임차인(전입세대)	전입일	확정일자	보증금	점유부분	대항력 (말소기준 2004-04-13)
박○수	2018.11.29	미상	미상	301호	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
정○학	2012.02.14	미상	미상	미상	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
이○혜	2024.09.30	미상	미상	102호	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
이○혜	2024.09.30	미상	미상	102호	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요

대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.

가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)

경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다. 유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.

회차	날짜	종류	최저매각가격	결과
	2026.11.23 14:00	매각결정기일
신건	2026.11.16 10:00	매각기일	34억 1,366만원

인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)

최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 6건 낙찰됐고, 평균 낙찰가는 감정가의 67.0%, 평균 유찰 2.0회였습니다. 판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.

최근 인근 낙찰 (최신 5건)

소재지	감정가	낙찰가	낙찰가율	매각일
서울특별시 강동구 길동 396-11	27억 8,924만원	18억 5,360만원	66%	2026.07.27
서울특별시 강동구 길동 396-11	27억 8,924만원	18억 5,360만원	66%	2026.07.27
서울특별시 강동구 암사동 470-12 엘림파크	19억 9,635만원	12억 7,867만원	64%	2026.04.27
서울특별시 강동구 암사동 470-12	19억 9,635만원	12억 7,867만원	64%	2026.04.27
서울특별시 강동구 둔촌동 470-21	32억 7,167만원	23억 150만원	70%	2026.02.09

감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록

감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는 진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아, 실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.03.25 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.

위치 및 주위환경
서울특별시 강동구 고덕동 <서울고덕초등학교> 남동측 인근에 위치하는 부동산으로 주변은 단독(다가구)주택 및 다세대주택, 아파트 단지, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 입지여건은 대체로 무난합니다.

교통상황
대상물건 인근까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철역(상일동역, 강일역-5호선)이 소재하는 등 대중교통 여건은 양호합니다.

토지의 형상·이용상태
인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서 단독(다가구)주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태
북측으로 노폭 약 8미터 정도의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

공법상 제한 (용도지역 등)
도시지역 , 제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(도시관리계획(지구단위계획)결정(변경)서고시 제2025-247호 및 제2025-248호(2025.5.1.)참조) , 도로(접합), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

기타 기재
후첨 '지적 및 건물개황도' 참고바랍니다.

기타 기재
-

임대관계
1) 임대관계 : 미상입니다. 2) 기타 : -

건물의 구조
벽돌조 평슬래브지붕 지하1층/지상3층건으로 외벽 : 적벽돌쌓기 마감. 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감. 창호 : 알루미늄샤시 및 하이샤시 창호 마감 등임.

이용상태
지하1층/지상3층의 다가구주택으로 이용중입니다. - 본건의 이용상황 및 내부구조는 폐문 및 이해관계인 부재 등의 사유로 미상 처리하였으니 경매진행 및 입찰시 참조하시기 바랍니다.

설비내역
위생 및 급배수, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

제시외 건물 확인 필수
후첨 '지적 및 건물개황도' 참고바랍니다.

기타 기재
-

임대관계
임대관계는 미상입니다.

매각물건명세서 핵심 원문

경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로 적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.

최선순위 설정	2004.04.13. 근저당권
인수되는 권리	해당사항없음
지상권 개요	해당사항없음
비고란	* 일괄매각. 제시외 건물 포함 * 위반건축물표시(건축과-15806,2005.12.28.)위반내용: 2층6㎡ 다용도로 무단증축, 옥상17.5㎡ 다용도로 무단증축 * 위반건축물표시(건축과-21373,2011.10.13.)위반내용: 옥상 주거(다용도) 4㎡ 무단축조

원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경274)로 확인하세요.

건물 등기 사항

📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다. 등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고, 요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다. 올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.

로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.

물건 정보 (정확한 숫자)

감정가	3,413,669,790원
최저매각가격	3,413,669,790원
입찰 보증금 (10%)	341,366,979원 최저가의 10%
청구금액	346,442,912원 — 채권자가 받으려는 돈
유찰	0회
매각기일	2026.11.16 입찰법정 제101호
도로명주소	서울특별시 강동구 고덕동 197-3
내역
사건 접수	2025.03.25 · 개시결정 2025.05.08
배당요구종기	2025.07.28 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나

시세·지도 바로가기

입찰 전 주변 시세와 위치를 꼭 직접 비교하세요.

카카오맵 대법원 원문

건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분

일반건물
벽돌조 평슬래브지붕3층 단독 주택 1층 84.36㎡ 2층 84.36㎡ 3층 76.25㎡ 지층 84.36㎡

상세 자료 (원본 문서)

아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다. 우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다. (등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)

자료	우리 페이지 반영
사진 / 지적도	✅ 대표 사진 + 전체 보기
감정평가서	✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등)
매각물건명세서	✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고)
현황조사서	✅ 점유관계·임차인
기일내역	✅ 회차별 유찰·낙찰 이력
건물 등기	💰 유료 — 프로토타입 미제공
건축물대장 · 문건접수/송달	🔜 추가 예정 (무료 자료)

대법원에서 원본 전체 보기 (2025타경274)

이 페이지의 용어, 쉽게

감정가 / 최저매각가격: 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
유찰: 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
최선순위 설정 (말소기준): 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
대항력 있는 임차인: 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
인수되는 권리: 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
매각물건명세서: 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.