서울특별시 광진구 중곡동 147-216 헤라힐스 5층501호
2025타경50142(강제경매) · 서울동부지방법원 서울동부지방법원 경매2계 · 철근콘크리트구조 29.82㎡(9.0평)
#위반건축물
— 서류 기재 기반 자동 표시, 원문 확인 필요
지금 최저 입찰가
6,039만원
감정가의 21% 수준
감정가 (법원 감정평가액)
2억 8,800만원
경매 시작 시점의 기준 가격
다음 매각기일 (입찰일)
2026.08.10
D-0 · 제101호 법정
유찰 (아무도 안 산 횟수)
7회
유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다
🔍 서울 광진구 중곡동 헤라힐스 5층 501호 도시형생활주택 29.82㎡가 감정가 2억8,800만원에서 7회 유찰되어 최저가 6,039만8천원으로 진행 예정입니다.
확인필수 4건
주의 2건
참고 2건
🔒 회원 열람 — 무료로 보기 ↓
이 물건, 꼭 확인할 점
경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.
⚠
낙찰자가 인수하는 권리 있음
명세서에 매수인이 떠안는 권리가 기재돼 있습니다: “을구4번 주택임차권”. 그만큼 실제 취득 비용이 커질 수 있어 반드시 확인하세요.
↓
감정가의 21%까지 하락 (유찰 7회)
여러 번 유찰돼 최저가가 많이 내렸습니다. 싸진 만큼 “남들이 사지 않은 이유”가 있는지 위 항목들로 확인하세요.
경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이
있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요.
입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.
사진·도면 전체 보기 — 총 18장 (배치도·구조도·지적도 포함)
전경·외관 (4장)
현장 사진 (11장)
위치도 (지도) (2장)
내부 구조도 (1장)
🔒 이 물건의 AI 문서 정리가 준비되어 있습니다
위험 신호 개수는 상단 요약에 보입니다. 전체 내용(쉬운 설명·원문 인용·체크리스트)은 회원 열람입니다.
현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)
법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후
명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.
조사일시: 2025년04월14일10시39분 2025년04월15일11시27분
임차인으로 기재한 조○연은 전입세대 열람결과 주민등록등본 상 등재자이나 현장 방문 당시 만나지 못하여 임차인 여○나 정확한 임대차 관계는 알 수 없음
| 임차인(전입세대) | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 점유부분 | 대항력 (말소기준 2018-11-21) |
|---|---|---|---|---|---|
| 조○연 | 2018.05.02 | 미상 | 미상 | 501호 |
선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험)
※ 재확인 필요 |
대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.
가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)
경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.
| 회차 | 날짜 | 종류 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.08.18 14:00 | 매각결정기일 | |||
| 8차 | 2026.08.10 10:00 | 매각기일 | 6,039만원 | |
| 7차 | 2026.07.06 10:00 | 매각기일 | 7,549만원 | 유찰 |
| 6차 | 2026.05.11 10:00 | 매각기일 | 9,437만원 | 유찰 |
| 5차 | 2026.03.30 10:00 | 매각기일 | 1억 1,796만원 | 유찰 |
| 4차 | 2026.02.09 10:00 | 매각기일 | 1억 4,745만원 | 유찰 |
| 3차 | 2026.01.05 10:00 | 매각기일 | 1억 8,432만원 | 유찰 |
| 2차 | 2025.11.17 10:00 | 매각기일 | 2억 3,040만원 | 유찰 |
| 신건 | 2025.10.13 10:00 | 매각기일 | 2억 8,800만원 | 유찰 |
인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)
최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 56건 낙찰됐고,
평균 낙찰가는 감정가의 90.2%, 평균 유찰 1.4회였습니다.
판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.
🏢 같은 건물·단지 낙찰 사례
| 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 헤라힐스 4층401호 | 3억 2,700만원 | 2억 7,188만원 | 83% | 2026.07.13 |
최근 인근 낙찰 (최신 5건)
| 소재지 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 광진구 화양동 94-13 엘리시아1차 13층1305호 | 2억 1,300만원 | 1억 4,000만원 | 66% | 2026.07.20 |
| 서울특별시 광진구 구의동 23-32 욱현하이브 2층201호 | 3억 9,700만원 | 3억 7,670만원 | 95% | 2026.07.20 |
| 서울특별시 광진구 중곡동 175-75 예림스마트빌 3층301호 | 4억 8,200만원 | 4억 6,131만원 | 96% | 2026.07.20 |
| 서울특별시 광진구 구의동 31-1 현진빌 에이동 6층601호 | 3억 5,700만원 | 3억 6,226만원 | 101% | 2026.07.20 |
| 서울특별시 광진구 중곡동 130-15 대성팰리스 2층202호 | 3억 7,600만원 | 3억 8,541만원 | 103% | 2026.07.13 |
지금 진행 중인 인근 물건 (19건 중 5건)
| 소재지 | 감정가 | 최저가 | 유찰 | 매각기일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 광진구 군자동 355-16 애드하우징 3층305호 | 1억 8,100만원 | 1억 8,100만원 | 5회 | 2026.07.27 |
| 서울특별시 광진구 구의동 201-11 다솜빌 4층 403호 | 1억 6,000만원 | 1억 2,800만원 | 2회 | 2026.07.27 |
| 서울특별시 광진구 구의동 201-11 다솜빌 2층 203호 | 1억 6,000만원 | 1억 2,800만원 | 2회 | 2026.07.27 |
| 서울특별시 광진구 중곡동 130-11 4층 404호 | 3억 900만원 | 1억 125만원 | 6회 | 2026.07.27 |
| 서울특별시 광진구 중곡동 175-75 예림스마트빌 2층 201호 | 4억 7,900만원 | 1억 5,695만원 | 6회 | 2026.07.27 |
감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록
감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는
진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아,
실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.01.07 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.01.07 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
위치 및 주위환경
본건은 서울특별시 광진구 중곡동 소재 ""대원여자고등학교"" 남동측 인근에 다소 고지대에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택, 다가구 및 단독주택, 근린생활시설, 재래시장(신성시장), 공공시설 및 교육시설 등이 혼재되어 형성된 지역으로서, 주위환경은 보통 정도임.
본건은 서울특별시 광진구 중곡동 소재 ""대원여자고등학교"" 남동측 인근에 다소 고지대에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택, 다가구 및 단독주택, 근린생활시설, 재래시장(신성시장), 공공시설 및 교육시설 등이 혼재되어 형성된 지역으로서, 주위환경은 보통 정도임.
교통상황
본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 마을버스 및 시내버스정류장이 소재하고 근거리에 지하철 7호선 '중곡역'이 소재하는 등 제반교통상황은 대체로 보통 정도임.
본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 마을버스 및 시내버스정류장이 소재하고 근거리에 지하철 7호선 '중곡역'이 소재하는 등 제반교통상황은 대체로 보통 정도임.
건물의 구조
철근콘크리트구조 평지붕 5층건 내 5층 501호(사용승인일 : 2018.02.26)로서, 외벽 : 치장 벽돌 쌓기 마감 등, 내벽 : 벽지 도배 마감 등, 창호 : 샷시 및 유리 등임.
철근콘크리트구조 평지붕 5층건 내 5층 501호(사용승인일 : 2018.02.26)로서, 외벽 : 치장 벽돌 쌓기 마감 등, 내벽 : 벽지 도배 마감 등, 창호 : 샷시 및 유리 등임.
이용상태
도시형생활주택(단지형다세대주택)(후면 '내부구조도' 참조)으로 이용 중임.
도시형생활주택(단지형다세대주택)(후면 '내부구조도' 참조)으로 이용 중임.
설비내역
위생설비, 급배수설비, 도시가스 보일러에의한 난방설비, 승강기 설비, 1층 필로티 주차장 시설 등이 되어 있음.
위생설비, 급배수설비, 도시가스 보일러에의한 난방설비, 승강기 설비, 1층 필로티 주차장 시설 등이 되어 있음.
토지의 형상·이용상태
2필 일단지 남서측 하향 완경사지를 축대 이용 평탄하게 택지조성한 가장형의 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용 중임.
2필 일단지 남서측 하향 완경사지를 축대 이용 평탄하게 택지조성한 가장형의 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용 중임.
인접 도로상태
본건 북동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접함.
본건 북동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접함.
공법상 제한 (용도지역 등)
기호'1': 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(200m)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>. 기호'2': 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(200m)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.
기호'1': 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(200m)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>. 기호'2': 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(200m)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.
기타 기재
없음.
없음.
임대관계
1) 본건은 등기사항전부증명서상에 주택 임차권 설정 등기 되어 있음. ┌o 임차보증금 : 275,000,000, o 점유개시일자 : 2018년4월30일 └o 확정일자 : 2018년4월24일, 임차권자 : 조○연 (기타 자세한 내용은 등기사항전부증명서 참조) 2) 본건 건물에 연접하여 소재한 제시외건물(위반건축물추정)[위반건축물(기호ㄱ)]면적은 집합건축물대장상에 기재된 면적과 내·외부에서 개략적으로 측정한 면적이 근소한 차이로 추정되어 집합건축물대장상 위반건축물로 기재된 면적(7㎡)으로 표기하였으므로 세부 측량할 경우 면적이 다소 상이할 수도 있는 바, 경매참가인은 확인 하시기 바랍니다. 3) 본건은 수 차례 현장답사 하였으나 폐문 및 이해관계인 부재(인접 호수 5층 5XX호 및 3층 3XX호 거주인의 구두진술에 의하면 기준시점 현재 공실로 추정됨)등으로 인해 내부를 확인할 수 없어, 내부구조 및 이용 현황 등은 집합건축물대장상의 건축물현황도면 및 표준적인 사양 등을 기준으로하여 내·외부적 관찰, 평가전례, 인접 5층 5XX호 내부 구조 및 이용 현황 등 조사확인사항, 인근 부동산 공인중개사 사무소 등에서 탐문조사된 사항 등을 종합참작하여 작성하였으므로 실제와 상이할 수 있는 바, 경매참가인은 재확인 하시기 바랍니다.
1) 본건은 등기사항전부증명서상에 주택 임차권 설정 등기 되어 있음. ┌o 임차보증금 : 275,000,000, o 점유개시일자 : 2018년4월30일 └o 확정일자 : 2018년4월24일, 임차권자 : 조○연 (기타 자세한 내용은 등기사항전부증명서 참조) 2) 본건 건물에 연접하여 소재한 제시외건물(위반건축물추정)[위반건축물(기호ㄱ)]면적은 집합건축물대장상에 기재된 면적과 내·외부에서 개략적으로 측정한 면적이 근소한 차이로 추정되어 집합건축물대장상 위반건축물로 기재된 면적(7㎡)으로 표기하였으므로 세부 측량할 경우 면적이 다소 상이할 수도 있는 바, 경매참가인은 확인 하시기 바랍니다. 3) 본건은 수 차례 현장답사 하였으나 폐문 및 이해관계인 부재(인접 호수 5층 5XX호 및 3층 3XX호 거주인의 구두진술에 의하면 기준시점 현재 공실로 추정됨)등으로 인해 내부를 확인할 수 없어, 내부구조 및 이용 현황 등은 집합건축물대장상의 건축물현황도면 및 표준적인 사양 등을 기준으로하여 내·외부적 관찰, 평가전례, 인접 5층 5XX호 내부 구조 및 이용 현황 등 조사확인사항, 인근 부동산 공인중개사 사무소 등에서 탐문조사된 사항 등을 종합참작하여 작성하였으므로 실제와 상이할 수 있는 바, 경매참가인은 재확인 하시기 바랍니다.
매각물건명세서 핵심 원문
경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로
적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.
| 최선순위 설정 | 2018.11.21. 근저당권 |
|---|---|
| 인수되는 권리 | 을구4번 주택임차권 |
| 지상권 개요 | 해당사항없음 |
| 비고란 | -주택도시보증공사: 신청채권자로 임차권자 조○연의 임대차보증금반환채권(양도)에 대하여 대위행사(구상권) -건축물대장 (표제부, 갑) 및 (전유부, 갑) 상 위반건축물표시 있음 -감정평가액은 위반건축물면적 포함 가액임 |
원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경50142)로 확인하세요.
건물 등기 사항
📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다.
등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고,
요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다.
올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.
로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.
물건 정보 (정확한 숫자)
| 감정가 | 288,000,000원 |
|---|---|
| 최저매각가격 | 60,398,000원 |
| 입찰 보증금 (10%) | 6,039,800원 최저가의 10% |
| 청구금액 | 275,000,000원 — 채권자가 받으려는 돈 |
| 유찰 | 7회 |
| 매각기일 | 2026.08.10 제101호 법정 |
| 도로명주소 | 서울특별시 광진구 용마산로8다길 20-2, 5층501호 (중곡동,헤라힐스) |
| 내역 | 철근콘크리트구조 29.82㎡(9.0평) |
| 사건 접수 | 2025.01.07 · 개시결정 2025.01.20 |
| 배당요구종기 | 2025.06.23 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나 |
건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분
1동
철근콘크리트구조 평지붕 5층 도시형생활주택(단지형다세대)
1층 17.74㎡
2층 117.88㎡
3층 117.88㎡
4층 117.88㎡
5층 106.92㎡
옥탑1층 19.74㎡(연면적제외)
전유
철근콘크리트구조 29.82㎡
| 소재지 | 지목 | 면적 | 지분 |
|---|---|---|---|
| 서울특별시광진구중곡동147-216 | 대 | 165㎡ | 25.79/337 |
| 서울특별시광진구중곡동147-60 | 대 | 172㎡ | 25.79/337 |
상세 자료 (원본 문서)
아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다.
우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다.
(등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)
| 자료 | 우리 페이지 반영 |
|---|---|
| 사진 / 지적도 | ✅ 대표 사진 + 전체 보기 |
| 감정평가서 | ✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등) |
| 매각물건명세서 | ✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고) |
| 현황조사서 | ✅ 점유관계·임차인 |
| 기일내역 | ✅ 회차별 유찰·낙찰 이력 |
| 건물 등기 | 💰 유료 — 프로토타입 미제공 |
| 건축물대장 · 문건접수/송달 | 🔜 추가 예정 (무료 자료) |
이 페이지의 용어, 쉽게
- 감정가 / 최저매각가격
- 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
- 유찰
- 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
- 최선순위 설정 (말소기준)
- 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
- 대항력 있는 임차인
- 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
- 인수되는 권리
- 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
- 매각물건명세서
- 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.