서울특별시 강동구 천호동 173-62
2025타경51713 · 서울동부지방법원 서울동부지방법원 경매4계 ·
#대항력있는임차인
— 서류 기재 기반 자동 표시, 원문 확인 필요
⚠ 지분매각 — 부동산 전체가 아니라 일부 지분만 사는 경매입니다
지금 최저 입찰가
1억 3,039만원
감정가의 51% 수준
감정가 (법원 감정평가액)
2억 5,467만원
경매 시작 시점의 기준 가격
다음 매각기일 (입찰일)
2026.09.14
D-32 · 입찰법정[제101호]
유찰 (아무도 안 산 횟수)
3회
유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다
🔍 서울 강동구 천호동 173-62 소재 다가구주택 5가구가 일괄매각 대상이며, 감정가 254,670,040원에서 2회 유찰 후 최저매각가격 162,989,000원으로 진행 예정입니다.
확인필수 3건
주의 1건
참고 1건
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이 물건, 꼭 확인할 점
경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.
◐
지분매각 (일부 지분만)
부동산 전체가 아니라 일부 지분만 나온 경매입니다. 온전한 사용·처분에 제약이 크고 공유자 우선매수가 있을 수 있습니다.
↓
감정가의 51%까지 하락 (유찰 3회)
여러 번 유찰돼 최저가가 많이 내렸습니다. 싸진 만큼 “남들이 사지 않은 이유”가 있는지 위 항목들로 확인하세요.
경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이
있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요.
입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.
사진·도면 전체 보기 — 총 25장 (배치도·구조도·지적도 포함)
전경·외관 (9장)
현장 사진 (7장)
위치도 (지도) (2장)
호별 배치도 (3장)
내부 구조도 (4장)
🔒 이 물건의 AI 문서 정리가 준비되어 있습니다
위험 신호 개수는 상단 요약에 보입니다. 전체 내용(쉬운 설명·원문 인용·체크리스트)은 회원 열람입니다.
현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)
법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후
명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.
조사일시: 2025년07월21일09시46분 2025년07월22일14시40분
대지
1. 현장 방문조사 당시 만난 조○자(비02호), 김○승(비01호)에 의하면 본인과 가족들이 점유하여 거주하고 있다고 함.
2. 나머지 점유자들에 대하여는 현장 방문조사 당시 폐문부재로 점유자를 만나지 못하여 정확한 점유자 및 점유권원 등에 대하여는 별도의 확인이 필요함.
| 임차인(전입세대) | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 점유부분 | 대항력 (말소기준 2024-02-20) |
|---|---|---|---|---|---|
| 김○승 | 2012.03.19. | 미상 | 2,500,000 | 비01호 |
선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험)
※ 재확인 필요 |
| 조○자 | 2019.10.30. | 미상 | 10,000,000 | 비02호 |
선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험)
※ 재확인 필요 |
| 고○림 | 2015.05.04. | 미상 | 미상 | 102호 |
선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험)
※ 재확인 필요 |
| 오○근 | 2020.06.05. | 미상 | 미상 | 201호 |
선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험)
※ 재확인 필요 |
| L○○○○○○○○○N | 2025.04.30. | 미상 | 미상 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
|
| L○○○○○○○○○○G | 2020.07.31. | 미상 | 미상 |
선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험)
※ 재확인 필요 |
대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.
가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)
경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.
| 회차 | 날짜 | 종류 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.09.21 14:00 | 매각결정기일 | |||
| 4차 | 2026.09.14 10:00 | 매각기일 | 1억 3,039만원 | |
| 3차 | 2026.08.03 10:00 | 매각기일 | 1억 6,298만원 | 유찰 |
| 2차 | 2026.06.15 10:00 | 매각기일 | 2억 373만원 | 유찰 |
| 신건 | 2026.04.27 10:00 | 매각기일 | 2억 5,467만원 | 유찰 |
인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)
최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 9건 낙찰됐고,
평균 낙찰가는 감정가의 70.9%, 평균 유찰 2.2회였습니다.
판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.
최근 인근 낙찰 (최신 5건)
| 소재지 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 강동구 천호동 326-5 | 7억 4,800만원 | 7억원 | 94% | 2026.08.03 |
| 서울특별시 강동구 천호동 326-5 | 7억 4,800만원 | 7억원 | 94% | 2026.08.03 |
| 서울특별시 강동구 성내동 219-27 | 17억 1,783만원 | 12억 1,100만원 | 70% | 2026.01.19 |
| 서울특별시 강동구 성내동 219-27 더존팰리스 | 17억 1,783만원 | 12억 1,100만원 | 70% | 2026.01.19 |
| 서울특별시 강동구 암사동 471-16 | 7억 4,715만원 | 3억 5,699만원 | 48% | 2026.01.12 |
감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록
감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는
진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아,
실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.07.02 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.07.02 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
위치 및 주위환경
본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 '서울천일초등학교' 남측 인근에 소재하며 주위는 아파트, 다세대주택, 단독주택, 소규모상가 등이 혼재하는 주거지대임.
본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 '서울천일초등학교' 남측 인근에 소재하며 주위는 아파트, 다세대주택, 단독주택, 소규모상가 등이 혼재하는 주거지대임.
교통상황
본건까지 차량 출입 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 제반교통상황은 보통시 됨.
본건까지 차량 출입 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 제반교통상황은 보통시 됨.
토지의 형상·이용상태
대체로 세장형의 토지로 가격시점현재 다가구단독주택으로 이용중임.
대체로 세장형의 토지로 가격시점현재 다가구단독주택으로 이용중임.
인접 도로상태
본건 북서측으로 노폭 약 2~3미터의 포장도로에 접하고 있음.
본건 북서측으로 노폭 약 2~3미터의 포장도로에 접하고 있음.
공법상 제한 (용도지역 등)
도시지역, 제2종일반주거지역(2014-10-29),가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-01-15)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역 (위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역 (전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역 (2016-11-28)(2호)<수도법>
도시지역, 제2종일반주거지역(2014-10-29),가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-01-15)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역 (위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역 (전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역 (2016-11-28)(2호)<수도법>
기타 기재
해당사항 없음.
해당사항 없음.
기타 기재
해당사항 없음.
해당사항 없음.
임대관계
임대내역 미상.
임대내역 미상.
건물의 구조
벽돌조 평슬래브 지붕 2층 건물로서 외벽: 적벽돌 치장쌓기마감. 내벽: 벽지도배 및 타일붙임 마감. 창호: 샷시창호.
벽돌조 평슬래브 지붕 2층 건물로서 외벽: 적벽돌 치장쌓기마감. 내벽: 벽지도배 및 타일붙임 마감. 창호: 샷시창호.
이용상태
다가구 주택으로 이용중임. 지층: 2세대 1층 : 2세대 2층 : 1세대
다가구 주택으로 이용중임. 지층: 2세대 1층 : 2세대 2층 : 1세대
설비내역
기본적인 위생 급수 및 배수시설, 도시가스, 난방설비등 되어 있음.
기본적인 위생 급수 및 배수시설, 도시가스, 난방설비등 되어 있음.
제시외 건물
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기타 기재
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임대관계
임대관계 미상임. 현장방문시 이해관계인 폐문부재로 후첨 내부구조도는 건축물대장 현황도면에 의하였으니 참고하시기 바람.
임대관계 미상임. 현장방문시 이해관계인 폐문부재로 후첨 내부구조도는 건축물대장 현황도면에 의하였으니 참고하시기 바람.
매각물건명세서 핵심 원문
경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로
적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.
| 최선순위 설정 | 2024.02.20. 가압류 |
|---|---|
| 인수되는 권리 | (기재 없음) |
| 지상권 개요 | (기재 없음) |
| 비고란 | 일괄매각 |
원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경51713)로 확인하세요.
건물 등기 사항
📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다.
등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고,
요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다.
올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.
로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.
물건 정보 (정확한 숫자)
| 감정가 | 254,670,040원 |
|---|---|
| 최저매각가격 | 130,391,000원 |
| 입찰 보증금 (10%) | 13,039,100원 최저가의 10% |
| 유찰 | 3회 |
| 매각기일 | 2026.09.14 입찰법정[제101호] |
| 도로명주소 | 서울특별시 강동구 천호동 173-62 |
| 내역 | |
| 사건 접수 | 2025.07.02 · 개시결정 2025.07.09 |
| 배당요구종기 | 2025.09.29 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나 |
건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분
일반건물
벽돌조평슬래브지붕2층다가구
주택(5가구)
1층56.85㎡
2층54.19㎡
지층60.11㎡
일반건물
벽돌조평슬래브지붕2층다가구
주택(5가구)
1층56.85㎡
2층54.19㎡
지층60.11㎡
상세 자료 (원본 문서)
아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다.
우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다.
(등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)
| 자료 | 우리 페이지 반영 |
|---|---|
| 사진 / 지적도 | ✅ 대표 사진 + 전체 보기 |
| 감정평가서 | ✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등) |
| 매각물건명세서 | ✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고) |
| 현황조사서 | ✅ 점유관계·임차인 |
| 기일내역 | ✅ 회차별 유찰·낙찰 이력 |
| 건물 등기 | 💰 유료 — 프로토타입 미제공 |
| 건축물대장 · 문건접수/송달 | 🔜 추가 예정 (무료 자료) |
이 페이지의 용어, 쉽게
- 감정가 / 최저매각가격
- 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
- 유찰
- 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
- 최선순위 설정 (말소기준)
- 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
- 대항력 있는 임차인
- 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
- 인수되는 권리
- 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
- 매각물건명세서
- 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.