서울특별시 강동구 천호동 453-5 로데오팰리스 지1층비102호
2025타경52025(임의경매) · 서울동부지방법원 서울동부지방법원 경매4계 · 철근콘크리트구조 제2종근린생활시설 97.13㎡(29.4평)
지금 최저 입찰가
6억 9,600만원
감정가의 80% 수준
감정가 (법원 감정평가액)
8억 7,000만원
경매 시작 시점의 기준 가격
다음 매각기일 (입찰일)
2026.08.03
입찰법정[제101호]
유찰 (아무도 안 산 횟수)
1회
유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다
🔍 서울특별시 강동구 천호동 로데오팰리스 지1층 제비102호, 제2종근린생활시설 97.13㎡가 감정가 8억 7,000만원에서 1회 유찰 후 최저가 6억 9,600만원으로 진행 중입니다.
확인필수 1건
주의 2건
참고 2건
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이 물건, 꼭 확인할 점
경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.
✓
명세서상 인수 권리 기재 없음
매각물건명세서에 낙찰자가 인수하는 권리가 따로 적혀 있지 않습니다(비교적 단순). 다만 등기부 원본과 임차인 현황은 별도 확인이 필요합니다.
경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이
있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요.
입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.
사진·도면 전체 보기 — 총 14장 (배치도·구조도·지적도 포함)
전경·외관 (8장)
현장 사진 (6장)
🔒 이 물건의 AI 문서 정리가 준비되어 있습니다
위험 신호 개수는 상단 요약에 보입니다. 전체 내용(쉬운 설명·원문 인용·체크리스트)은 회원 열람입니다.
현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)
법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후
명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.
조사일시: 2025년09월15일13시49분 2025년09월16일16시38분
전입세대확인서, 외국인체류확인서, 상가건물임대차현황서 공부 상 해당주소에 등재된 자가 존재하지 않으며, 현장 방문조사 당시 폐문부재로 점유자를 만나지 못하여 정확한 점유자 및 점유권원 등에 대하여는 별도의 확인이 필요함
가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)
경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.
| 회차 | 날짜 | 종류 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.08.10 14:00 | 매각결정기일 | |||
| 2차 | 2026.08.03 10:00 | 매각기일 | 6억 9,600만원 | |
| 신건 | 2026.06.15 10:00 | 매각기일 | 8억 7,000만원 | 유찰 |
인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)
최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 13건 낙찰됐고,
평균 낙찰가는 감정가의 59.9%, 평균 유찰 3.8회였습니다.
판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.
최근 인근 낙찰 (최신 5건)
| 소재지 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 강동구 천호동 565 현대코아아파트 지하1층103호 | 2억 8,830만원 | 7,050만원 | 24% | 2026.06.08 |
| 서울특별시 강동구 천호동 565 현대코아아파트 지하1층103-1호 | 2억 8,830만원 | 7,050만원 | 24% | 2026.06.08 |
| 서울특별시 강동구 천호동 565 현대코아아파트 지하1층142호 | 2억 8,830만원 | 7,050만원 | 24% | 2026.06.08 |
| 서울특별시 강동구 천호동 565 현대코아아파트 지하1층146호 | 2억 8,830만원 | 7,050만원 | 24% | 2026.06.08 |
| 서울특별시 강동구 천호동 565 현대코아아파트 2층268호 | 8,400만원 | 1,515만원 | 18% | 2026.04.20 |
지금 진행 중인 인근 물건 (3건 중 5건)
| 소재지 | 감정가 | 최저가 | 유찰 | 매각기일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 강동구 강일동 75-12 경서프라자 1층102호 | 9억 3,500만원 | 9억 3,500만원 | 1회 | 2026.07.27 |
| 서울특별시 강동구 고덕동 688 래미안힐스테이트고덕 상가동 3층307호 | 2억 7,100만원 | 2억 7,100만원 | 0회 | 2026.07.27 |
| 서울특별시 강동구 길동 474 지에스강동자이아파트 상가동 2층201호 | 4억 3,300만원 | 4억 3,300만원 | 1회 | 2026.07.27 |
감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록
감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는
진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아,
실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.09.03 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.09.03 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
위치 및 주위환경
본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 '천호3동주민센터' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 및 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통입니다.
본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 '천호3동주민센터' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 및 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통입니다.
교통상황
본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 지하철역(천호역-5,8호선, 강동역-5호선)이 소재하는 등 제반 교통사정은 양호합니다.
본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 지하철역(천호역-5,8호선, 강동역-5호선)이 소재하는 등 제반 교통사정은 양호합니다.
건물의 구조
철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하2층/지상17층 건내 제지1층 제비102호로서 외벽: 석재 붙임 마감 등 내벽: 내부 공사중 등 창호: 샷시창호 마감 등
철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하2층/지상17층 건내 제지1층 제비102호로서 외벽: 석재 붙임 마감 등 내벽: 내부 공사중 등 창호: 샷시창호 마감 등
이용상태
본건은 제2종근린생활시설(기준시점 현재 공실)로 이용중입니다.
본건은 제2종근린생활시설(기준시점 현재 공실)로 이용중입니다.
설비내역
위생 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 기계식 주차설비 등이 설비되어 있습니다.
위생 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 기계식 주차설비 등이 설비되어 있습니다.
토지의 형상·이용상태
인접지와 등고평탄한 부정형 토지로서 도시형생활주택 및 오피스텔, 근린생활시설 건부지로 이용중입니다.
인접지와 등고평탄한 부정형 토지로서 도시형생활주택 및 오피스텔, 근린생활시설 건부지로 이용중입니다.
인접 도로상태
본건 서측으로 노폭 약 8미터 내외, 북측으로 12미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접하고 있습니다.
본건 서측으로 노폭 약 8미터 내외, 북측으로 12미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접하고 있습니다.
공법상 제한 (용도지역 등)
도시지역, 일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진지구(천호성내재정비촉진지구)<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2호)<수도법>, 공장설립제한지역<수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상:외국인등(단독 다가구 연립 다세대 아파트)기간:25.8.26.~26.8.25.국토부공고2025-1058호 )
도시지역, 일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진지구(천호성내재정비촉진지구)<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2호)<수도법>, 공장설립제한지역<수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상:외국인등(단독 다가구 연립 다세대 아파트)기간:25.8.26.~26.8.25.국토부공고2025-1058호 )
기타 기재
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임대관계
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매각물건명세서 핵심 원문
경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로
적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.
| 최선순위 설정 | 2023.08.21. 근저당권 |
|---|---|
| 인수되는 권리 | (기재 없음) |
| 지상권 개요 | (기재 없음) |
| 비고란 | (기재 없음) |
원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경52025)로 확인하세요.
건물 등기 사항
📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다.
등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고,
요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다.
올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.
로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.
물건 정보 (정확한 숫자)
| 감정가 | 870,000,000원 |
|---|---|
| 최저매각가격 | 696,000,000원 |
| 입찰 보증금 (10%) | 69,600,000원 최저가의 10% |
| 청구금액 | 485,285,227원 — 채권자가 받으려는 돈 |
| 유찰 | 1회 |
| 매각기일 | 2026.08.03 입찰법정[제101호] |
| 도로명주소 | 서울특별시 강동구 천호동 453-5 로데오팰리스 지1층비102호 |
| 내역 | 철근콘크리트구조 제2종근린생활시설 97.13㎡(29.4평) |
| 사건 접수 | 2025.09.03 · 개시결정 2025.09.05 |
| 배당요구종기 | 2025.11.24 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나 |
건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분
1동
철근콘크리트구조 평슬라브지붕 17층 도시형생활주택(원룸형),업무시설(오피스텔),제1,2종근린생활시설
지2층 706.04㎡
지1층 657.59㎡
1층 322.73㎡
2층 458.26㎡
3층 434.09㎡
4층 434.09㎡
5층 434.09㎡
6층 355.22㎡
7층 355.22㎡
8층 355.22㎡
9층 355.22㎡
10층 355.22㎡
11층 355.22㎡
12층 355.22㎡
13층 355.22㎡
14층 355.22㎡
15층 355.22㎡
16층 355.22㎡
17층 114.36㎡
옥탑1층 57.38㎡
옥탑2층 57.38㎡
전유
철근콘크리트구조 제2종근린생활시설 97.13㎡
| 소재지 | 지목 | 면적 | 지분 |
|---|---|---|---|
| 서울특별시 강동구 천호동 453-5 | 대 | 1008㎡ | 21.42/1008 |
상세 자료 (원본 문서)
아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다.
우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다.
(등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)
| 자료 | 우리 페이지 반영 |
|---|---|
| 사진 / 지적도 | ✅ 대표 사진 + 전체 보기 |
| 감정평가서 | ✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등) |
| 매각물건명세서 | ✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고) |
| 현황조사서 | ✅ 점유관계·임차인 |
| 기일내역 | ✅ 회차별 유찰·낙찰 이력 |
| 건물 등기 | 💰 유료 — 프로토타입 미제공 |
| 건축물대장 · 문건접수/송달 | 🔜 추가 예정 (무료 자료) |
이 페이지의 용어, 쉽게
- 감정가 / 최저매각가격
- 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
- 유찰
- 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
- 최선순위 설정 (말소기준)
- 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
- 대항력 있는 임차인
- 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
- 인수되는 권리
- 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
- 매각물건명세서
- 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.