서울특별시 광진구 화양동 430-1
2026타경50042(강제경매) · 서울동부지방법원 서울동부지방법원 경매7계 ·
지금 최저 입찰가
1억 8,780만원
감정가의 100% 수준
감정가 (법원 감정평가액)
1억 8,780만원
경매 시작 시점의 기준 가격
다음 매각기일 (입찰일)
2026.11.16
D-6 · 입찰법정 제101호
유찰 (아무도 안 산 횟수)
0회
유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다
아직 AI 정리가 없는 물건입니다
무료로 분석 만들기 ↓
이 물건, 꼭 확인할 점
경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.
✓
명세서상 인수 권리 기재 없음
매각물건명세서에 낙찰자가 인수하는 권리가 따로 적혀 있지 않습니다(비교적 단순). 다만 등기부 원본과 임차인 현황은 별도 확인이 필요합니다.
경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이
있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요.
입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.
사진·도면 전체 보기 — 총 18장 (배치도·구조도·지적도 포함)
전경·외관 (5장)
현장 사진 (8장)
위치도 (지도) (3장)
내부 구조도 (2장)
이 물건의 AI 문서 정리 만들기
법원 문서(매각물건명세서·현황조사서·감정평가서)와 인근 낙찰 통계를 AI가 읽고, 확인해야 할 문구를 원문 인용으로 짚어드립니다. 30초~2분 걸립니다.
현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)
법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후
명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.
조사일시: 2026년03월24일11시30분 2026년03월26일10시20분
-임차인으로 기재한 조○복 세대주는 전입세대확인서(동거인포함) 및 주민등록표등본 상 등재자이나 현장 방문조사 당시 폐문부재로 점유자를 만나지 못하여 정확한 점유자 및 점유권원 등에 대하여는 별도의 확인이 필요함
-주택은 창문이 깨져있고 사람이 거주하지 않는 상태였음
| 임차인(전입세대) | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 점유부분 | 대항력 (말소기준 2022-12-12) |
|---|---|---|---|---|---|
| 조○복 | 2007.05.15. | 미상 | 미상 | 미상(공실임) |
선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험)
※ 재확인 필요 |
대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.
가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)
경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.
| 회차 | 날짜 | 종류 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.11.23 14:00 | 매각결정기일 | |||
| 신건 | 2026.11.16 10:00 | 매각기일 | 1억 8,780만원 |
인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)
최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 5건 낙찰됐고,
평균 낙찰가는 감정가의 66.2%, 평균 유찰 2.4회였습니다.
판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.
최근 인근 낙찰 (최신 5건)
| 소재지 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 광진구 화양동 132-50 | 20억 5,808만원 | 14억 1,000만원 | 69% | 2026.10.19 |
| 서울특별시 광진구 화양동 132-54 | 20억 5,808만원 | 14억 1,000만원 | 69% | 2026.10.19 |
| 서울특별시 광진구 화양동 132-10 | 20억 5,808만원 | 14억 1,000만원 | 69% | 2026.10.19 |
| 서울특별시 광진구 자양동 16-60 | 56억 4,400만원 | 35억 4,200만원 | 63% | 2026.06.15 |
| 서울특별시 광진구 자양동 16-61 | 56억 4,400만원 | 35억 4,200만원 | 63% | 2026.06.15 |
감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록
감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는
진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아,
실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2026.01.09 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2026.01.09 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
위치 및 주위환경
본건은 서울특별시 광진구 화양동 소재 "건국대학교 서울캠퍼스" 북문 경비실 인근에 위치한 토지로서 인근은 남측으로 건국대학교, 북측으로 어린이대공원 , 인근은 대학교 주변 주택 및 다세대주택, 다가구주택, 주상복합건물, 도로변으로 근린생활시설이 혼재한 지역이며 학교주변으로 주위환경은 보통시 됩니다.
본건은 서울특별시 광진구 화양동 소재 "건국대학교 서울캠퍼스" 북문 경비실 인근에 위치한 토지로서 인근은 남측으로 건국대학교, 북측으로 어린이대공원 , 인근은 대학교 주변 주택 및 다세대주택, 다가구주택, 주상복합건물, 도로변으로 근린생활시설이 혼재한 지역이며 학교주변으로 주위환경은 보통시 됩니다.
교통상황
인근에 지하철 7호선 "어린이대공원역"과 북측 근거리에 "광나루로"가 위치하여 제반 교통사정은 보통시 됩니다.
인근에 지하철 7호선 "어린이대공원역"과 북측 근거리에 "광나루로"가 위치하여 제반 교통사정은 보통시 됩니다.
토지의 형상·이용상태
삼각형의 토지로서 인접지와 대체로 등고 평탄한 상태이며, 인접지(화양동 511-2번지 토지)와 함께 블록조 스래트지붕 주택건물이 소재하며, 조사일 현재 장기간 사용하지 않아 생활쓰래기들이 방치되어 있는 폐가 상태입니다.
삼각형의 토지로서 인접지와 대체로 등고 평탄한 상태이며, 인접지(화양동 511-2번지 토지)와 함께 블록조 스래트지붕 주택건물이 소재하며, 조사일 현재 장기간 사용하지 않아 생활쓰래기들이 방치되어 있는 폐가 상태입니다.
인접 도로상태
지적도상 맹지이며 인접 화양동 430-4번지 토지를 통하여 접근하는 상태입니다.
지적도상 맹지이며 인접 화양동 430-4번지 토지를 통하여 접근하는 상태입니다.
공법상 제한 (용도지역 등)
일련번호(1) :도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(최종사항은 성동교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-20)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~ 2026.12.31.),도시관리계획 입안중(2017-08-24)(지구단위계획구역)
일련번호(1) :도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(최종사항은 성동교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-20)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~ 2026.12.31.),도시관리계획 입안중(2017-08-24)(지구단위계획구역)
기타 기재
토지상에 인접지(화양동 511-2번지토지)와 일단으로 제시외 건물 (블럭조 스래트지붕 주택)이 소재하고 있으나 폐가 상태로서 경제적 가치가 없는 것으로 판단됩니다.(지적 및 건물개황도, 사진용지 참조)
토지상에 인접지(화양동 511-2번지토지)와 일단으로 제시외 건물 (블럭조 스래트지붕 주택)이 소재하고 있으나 폐가 상태로서 경제적 가치가 없는 것으로 판단됩니다.(지적 및 건물개황도, 사진용지 참조)
기타 기재
공부와의 차이는 없습니다.
공부와의 차이는 없습니다.
임대관계
가. 폐가상태로 방치되어 있으며 임대관계는 확인 할 수 없습니다. 나. 화양동그랜드파크지역주택조합추진위원회와 및 모아타운 추진위원회가 개발을 추진중으로,향후 주택조합사업등 개발 사업진행시 주택 수분양권 존부 여부는 별도의 확인이 필요하니 경매진행시 유의하시기 바랍니다.
가. 폐가상태로 방치되어 있으며 임대관계는 확인 할 수 없습니다. 나. 화양동그랜드파크지역주택조합추진위원회와 및 모아타운 추진위원회가 개발을 추진중으로,향후 주택조합사업등 개발 사업진행시 주택 수분양권 존부 여부는 별도의 확인이 필요하니 경매진행시 유의하시기 바랍니다.
매각물건명세서 핵심 원문
경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로
적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.
| 최선순위 설정 | 2022.12.12. 근저당권 |
|---|---|
| 인수되는 권리 | 해당사항없음 |
| 지상권 개요 | 해당사항없음 |
| 비고란 | 토지상에 인접지(화양동 511-2번지토지)와 일단으로 제시외건물(블럭조 스래트지붕 주택)이 소재하고 있으나 폐가 상태로서 경제적 가치가 없는 것으로 판단되어 평가하지 아니하였으므로 경매진행시 참고 바람. |
원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2026타경50042)로 확인하세요.
건물 등기 사항
📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다.
등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고,
요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다.
올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.
로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.
물건 정보 (정확한 숫자)
| 감정가 | 187,800,000원 |
|---|---|
| 최저매각가격 | 187,800,000원 |
| 입찰 보증금 (10%) | 18,780,000원 최저가의 10% |
| 청구금액 | 92,456,000원 — 채권자가 받으려는 돈 |
| 유찰 | 0회 |
| 매각기일 | 2026.11.16 입찰법정 제101호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 광진구 화양동 430-1 |
| 내역 | |
| 사건 접수 | 2026.01.09 · 개시결정 2026.03.18 |
| 배당요구종기 | 2026.06.02 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나 |
상세 자료 (원본 문서)
아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다.
우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다.
(등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)
| 자료 | 우리 페이지 반영 |
|---|---|
| 사진 / 지적도 | ✅ 대표 사진 + 전체 보기 |
| 감정평가서 | ✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등) |
| 매각물건명세서 | ✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고) |
| 현황조사서 | ✅ 점유관계·임차인 |
| 기일내역 | ✅ 회차별 유찰·낙찰 이력 |
| 건물 등기 | 💰 유료 — 프로토타입 미제공 |
| 건축물대장 · 문건접수/송달 | 🔜 추가 예정 (무료 자료) |
이 페이지의 용어, 쉽게
- 감정가 / 최저매각가격
- 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
- 유찰
- 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
- 최선순위 설정 (말소기준)
- 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
- 대항력 있는 임차인
- 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
- 인수되는 권리
- 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
- 매각물건명세서
- 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.