서울특별시 양천구 신월동 135-29 토브하우스 제3층 제302호
2023타경4858(강제경매) · 서울남부지방법원 서울남부지방법원 경매9계 · 철근콘크리트구조 29.06㎡(8.8평)
#인수권리있음#재매각#대항력있는임차인
— 서류 기재 기반 자동 표시, 원문 확인 필요
특별매각조건 — 입찰 보증금 20%
지금 최저 입찰가
553만원
감정가의 2% 수준
감정가 (법원 감정평가액)
2억 4,600만원
경매 시작 시점의 기준 가격
다음 매각기일 (입찰일)
2026.08.11
D-0 · 제112호 법정
유찰 (아무도 안 산 횟수)
17회
유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다
이 물건, 꼭 확인할 점
경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.
⚠
낙찰자가 인수하는 권리 있음
명세서에 매수인이 떠안는 권리가 기재돼 있습니다: “매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위3번 임차권등기(배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함)”. 그만큼 실제 취득 비용이 커질 수 있어 반드시 확인하세요.
✖
과거 대금 미납 이력
낙찰 후 잔금을 내지 않아 다시 나온 이력이 있습니다. 앞 낙찰자가 포기한 이유(권리 문제 등)가 있는지 특히 주의하세요.
₩
입찰보증금 20% (특별매각조건)
보통 10%인 입찰보증금이 20%(1,107,800원)입니다. 자금을 더 준비해야 합니다.
↓
감정가의 2%까지 하락 (유찰 17회)
여러 번 유찰돼 최저가가 많이 내렸습니다. 싸진 만큼 “남들이 사지 않은 이유”가 있는지 위 항목들로 확인하세요.
경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이
있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요.
입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.
사진·도면 전체 보기 — 총 11장 (배치도·구조도·지적도 포함)
전경·외관 (4장)
현장 사진 (4장)
위치도 (지도) (2장)
호별 배치도 (1장)
AI 문서 정리
AI 분석 분석일시 2026-07-05T01:29:20이 물건은 서울 양천구 신월동에 위치한 다세대주택 1실(29.06㎡)입니다. 감정가는 2억4,600만원이지만 현재 최저가가 692만4천원까지 내려왔고, 이미 16번이나 유찰되었습니다. 가장 조심해야 할 점은 임차인 문○입니다. 현장 조사에서 점유자가 확인되지 않았지만, 주민등록상 주○진이라는 세대주가 임차인으로 추정됩니다. 보증금 액수는 알 수 없지만, 만약 보증금이 있다면 매수인이 추가로 부담해야 할 수 있습니다. 입찰 전에는 반드시 등기부등본을 확인해 실제 임대차 계약 상태와 보증금 액수를 확인해야 합니다.
확인필수임차인 보증금 인수 가능성
임차인 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 매수인이 잔액을 부담해야 합니다. 보증금 액수가 확인되지 않아 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.
매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위3번 임차권등기(배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함) (매각물건명세서)
임대차 계약서 확인을 통해 실제 보증금 액수는 얼마인가요?
주의점유자 미○인
현장 조사 당시 실제 점유자를 확인할 수 없었습니다. 임차인이 실제로 거주 중인지, 공실인지 확인이 필요합니다.
현장에 임하였으나 아무도 만나지 못하여 점유관계 미상임 (현황조사서)
현재 물건의 실제 점유 상태는 어떻게 되나요?
주의내부구조 확인 불가
감정평가 당시 내부를 확인할 수 없어 건축물대장과 외관 관찰로만 평가했습니다. 실제 내부 상태는 확인이 필요합니다.
현장조사 당시 이해관계인의 폐문부재로 인하여 건축물대장상 건축물현황도와 외부관찰, 탐문조사 등을 통하여 표기하였으니 경매참여시 재확인하시기 바람 (감정평가서)
물건의 실제 내부 상태는 어떤가요?
사실 요약
| 감정가 대비 최저가 | 2.81% — 감정가 246,000,000원 대비 최저가 6,924,000원 |
|---|---|
| 유찰 횟수 | 16회 — 20250527~20260707 기간 동안 16회 유찰 |
| 인근 평균 낙찰가율 | 84.1% — 같은 시군구·같은 용도 최근 12개월 평균 낙찰가율 |
| 같은 건물 낙찰 사례 | 182,714,000원~228,676,000원 — 토브하우스 동일 건물 최근 낙찰가 범위 |
입찰 전 체크리스트
아래 항목을 하나씩 지워가며 확인하세요. 하나라도 확인이 안 되면 입찰을 미루는 게 안전합니다.
- 등기부등본 확인을 통해 임대차 계약 상태와 보증금 액수 확인
- 현장 방문을 통해 실제 점유 상태 확인
- 내부 구조 확인 가능 여부 확인
- 임차인과의 협의 필요성 검토
- 인근 유사 물건 실거래가 비교
- 추가 비용(관리비, 공과금 등) 발생 가능성 확인
- 대출 계획 시 은행 담보 평가 가능 여부 확인
이 문서만으로 알 수 없는 것
경매 사고의 대부분은 "문서에 없는 것"에서 납니다. 아래는 별도로 직접 확인해야 하는 정보입니다.
- 등기부등본 원본
- 임대차 계약서 상세 내용
- 보증금 액수
- 현재 점유 상태
- 내부 구조 현황
현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)
법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후
명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.
조사일시: 2023년09월23일10시04분
현장에 임하였으나 아무도 만나지 못하여 점유관계 미상임. 별도의 확인이 필요함. 덧붙인 주민등록표등본에는 소유자 아닌 세대주 주○진 세대가 등재되어 있으므로, 그를 그 등본에 의해 일응 임차인으로 기재함. 안내문을 현관문에 끼워 두었음. 안내문을 우편함에 넣어 두었음.
| 임차인(전입세대) | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 점유부분 | 대항력 (말소기준 2023-06-12) |
|---|---|---|---|---|---|
| 주○진 | 2021년 1월 22일(전입세대확인서) | 미상 | 미상 | 302호(전입세대확인서) |
선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험)
※ 재확인 필요 |
대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.
가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)
경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.
| 회차 | 날짜 | 종류 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.08.18 14:00 | 매각결정기일 | |||
| 19차 | 2026.08.11 10:00 | 매각기일 | 553만원 | |
| 18차 | 2026.07.07 10:00 | 매각기일 | 692만원 | 유찰 |
| 17차 | 2026.05.19 10:00 | 매각기일 | 865만원 | 유찰 |
| 16차 | 2026.04.07 10:00 | 매각기일 | 1,081만원 | 유찰 |
| 2026.02.20 16:00 | 대금지급기한 | 미납 | ||
| 2026.01.15 14:00 | 매각결정기일 | 매각허가결정 | ||
| 15차 | 2026.01.08 10:00 | 매각기일 | 1,081만원 | 매각 |
| 14차 | 2025.11.13 10:00 | 매각기일 | 1,352만원 | 유찰 |
| 13차 | 2025.10.14 10:00 | 매각기일 | 1,690만원 | 유찰 |
| 12차 | 2025.08.21 10:00 | 매각기일 | 2,113만원 | 유찰 |
| 11차 | 2025.07.08 10:00 | 매각기일 | 2,641만원 | 유찰 |
| 10차 | 2025.05.27 10:00 | 매각기일 | 3,301만원 | 유찰 |
| 9차 | 2025.04.08 10:00 | 매각기일 | 4,127만원 | 유찰 |
| 8차 | 2025.02.25 10:00 | 매각기일 | 5,159만원 | 유찰 |
| 7차 | 2025.01.14 10:00 | 매각기일 | 6,448만원 | 유찰 |
| 6차 | 2024.11.27 10:00 | 매각기일 | 8,061만원 | 유찰 |
| 5차 | 2024.10.23 10:00 | 매각기일 | 1억 76만원 | 유찰 |
| 4차 | 2024.09.13 10:00 | 매각기일 | 1억 2,595만원 | 유찰 |
| 3차 | 2024.08.07 10:00 | 매각기일 | 1억 5,744만원 | 유찰 |
| 2차 | 2024.07.03 10:00 | 매각기일 | 1억 9,680만원 | 유찰 |
| 신건 | 2024.05.29 10:00 | 매각기일 | 2억 4,600만원 | 유찰 |
⚠️ 이 물건은 과거에 낙찰됐다가 대금이 납부되지 않아 다시 나온 이력이 있습니다.
앞 낙찰자가 잔금을 포기한 이유(권리 문제 등)가 있는지 특히 주의해서 확인하세요.
인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)
최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 349건 낙찰됐고,
평균 낙찰가는 감정가의 84.1%, 평균 유찰 2.1회였습니다.
판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.
🏢 같은 건물·단지 낙찰 사례
| 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 토브하우스 제102동 제6층 제601호 | 3억 8,600만원 | 2억 4,121만원 | 62% | 2026.08.07 |
| 토브하우스 제2층 제202호 | 2억 4,800만원 | 2억 2,867만원 | 92% | 2026.01.07 |
| 토브하우스 제101동 제3층 제303호 | 2억 1,300만원 | 1억 8,651만원 | 88% | 2026.01.07 |
| 토브하우스 제101동 제3층 제302호 | 2억 300만원 | 1억 8,271만원 | 90% | 2025.11.26 |
최근 인근 낙찰 (최신 5건)
| 소재지 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 양천구 신월동 145-6 에이엔타워 제7층 제701호 | 2억 6,100만원 | 1억 9,679만원 | 75% | 2026.08.07 |
| 서울특별시 양천구 신월동 145-6 에이엔타워 제5층 제501호 | 2억 7,000만원 | 2억 549만원 | 76% | 2026.08.07 |
| 서울특별시 양천구 신월동 198-8 효성하임빌 제101동 제6층 제602호 | 2억 100만원 | 1억 3,000만원 | 65% | 2026.08.07 |
| 서울특별시 양천구 신월동 474-12 로빈시그니쳐 제4층 제402호 | 2억 7,200만원 | 2억 508만원 | 75% | 2026.08.07 |
| 서울특별시 양천구 신월동 474-12 로빈시그니쳐 제6층 제602호 | 2억 4,300만원 | 1억 5,812만원 | 65% | 2026.08.07 |
지금 진행 중인 인근 물건 (29건 중 5건)
| 소재지 | 감정가 | 최저가 | 유찰 | 매각기일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 양천구 신월동 239-4 제5층 제501호 | 2억 100만원 | 1억 6,080만원 | 2회 | 2026.08.12 |
| 서울특별시 양천구 신월동 243-30 다온캐슬 제5층 제503호 | 2억 5,000만원 | 2억원 | 2회 | 2026.08.12 |
| 서울특별시 양천구 신월동 229-31 지하층 제비01호 | 1억 7,900만원 | 1억 1,456만원 | 3회 | 2026.08.13 |
| 서울특별시 양천구 신월동 72-20 오성빌라 제1층 제101호 | 1억 8,500만원 | 1억 4,800만원 | 1회 | 2026.08.13 |
| 서울특별시 양천구 신월동 106-12 신성리치빌 제3층 제302호 | 3억원 | 2억 4,000만원 | 2회 | 2026.08.13 |
감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록
감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는
진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아,
실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2023.09.12 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2023.09.12 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
위치 및 주위환경
본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "월정로재래시장" 남서측 인근에 위치하며, 주위환경은 다세대주택, 근린상가, 재래시장 등이 소재하는 지역이며 주위환경은 보통임.
본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "월정로재래시장" 남서측 인근에 위치하며, 주위환경은 다세대주택, 근린상가, 재래시장 등이 소재하는 지역이며 주위환경은 보통임.
교통상황
본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.
본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.
건물의 구조
철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층건 내 제3층 제302호로서, 외벽 : 석재 붙임 마감 등임. 내벽 : -. 창호 : 샷시창호 등임.
철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층건 내 제3층 제302호로서, 외벽 : 석재 붙임 마감 등임. 내벽 : -. 창호 : 샷시창호 등임.
이용상태
본건은 다세대주택으로 이용중임.
본건은 다세대주택으로 이용중임.
설비내역
일반적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 엘리베이터 등이 되어있음.
일반적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 엘리베이터 등이 되어있음.
토지의 형상·이용상태
장방형 토지로서 공동주택(다세대주택)의 건부지로 이용중임.
장방형 토지로서 공동주택(다세대주택)의 건부지로 이용중임.
인접 도로상태
본건 남동측으로 포장도로에 접함.
본건 남동측으로 포장도로에 접함.
공법상 제한 (용도지역 등)
도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(2017-06-30)(다지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(2017-06-30)(다지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
기타 기재
없 음.
없 음.
임대관계
1. 임대관계는 미상임. 2. 본건의 내부구조도는 현장조사 당시 이해관계인의 폐문부재로 인하여 건축물대장상 건축물현황도와 외부관찰, 탐문조사 등을 통하여 표기하였으니 경매참여시 재확인하시기 바람.
1. 임대관계는 미상임. 2. 본건의 내부구조도는 현장조사 당시 이해관계인의 폐문부재로 인하여 건축물대장상 건축물현황도와 외부관찰, 탐문조사 등을 통하여 표기하였으니 경매참여시 재확인하시기 바람.
매각물건명세서 핵심 원문
경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로
적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.
| 최선순위 설정 | 2023.06.12. 가압류 |
|---|---|
| 인수되는 권리 | 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위3번 임차권등기(배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함) |
| 지상권 개요 | (기재 없음) |
| 비고란 | 특별매각조건: 매수신청보증금 최저매각가격의 20%임 |
원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2023타경4858)로 확인하세요.
건물 등기 사항
📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다.
등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고,
요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다.
올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.
로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.
물건 정보 (정확한 숫자)
| 감정가 | 246,000,000원 |
|---|---|
| 최저매각가격 | 5,539,000원 |
| 입찰 보증금 (20%) | 1,107,800원 특별매각조건 |
| 청구금액 | 245,159,500원 — 채권자가 받으려는 돈 |
| 유찰 | 17회 |
| 매각기일 | 2026.08.11 제112호 법정 |
| 도로명주소 | 서울특별시 양천구 남부순환로59길 7, 제3층 제302호 (신월동, 토브하우스) |
| 내역 | 철근콘크리트구조 29.06㎡(8.8평) |
| 사건 접수 | 2023.09.12 · 개시결정 2023.09.14 |
| 배당요구종기 | 2023.12.18 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나 |
건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분
1동
철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 공동주택
1층 21.33㎡
2층 108.34㎡
3층 108.34㎡
4층 80.01㎡
5층 68.88㎡
옥탑1층 16.54㎡(연면적제외)
전유
철근콘크리트구조 29.06㎡
| 소재지 | 지목 | 면적 | 지분 |
|---|---|---|---|
| 서울특별시양천구신월동135-29 | 대 | 222.2㎡ | 22.72/222.2 |
상세 자료 (원본 문서)
아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다.
우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다.
(등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)
| 자료 | 우리 페이지 반영 |
|---|---|
| 사진 / 지적도 | ✅ 대표 사진 + 전체 보기 |
| 감정평가서 | ✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등) |
| 매각물건명세서 | ✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고) |
| 현황조사서 | ✅ 점유관계·임차인 |
| 기일내역 | ✅ 회차별 유찰·낙찰 이력 |
| 건물 등기 | 💰 유료 — 프로토타입 미제공 |
| 건축물대장 · 문건접수/송달 | 🔜 추가 예정 (무료 자료) |
이 페이지의 용어, 쉽게
- 감정가 / 최저매각가격
- 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
- 유찰
- 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
- 최선순위 설정 (말소기준)
- 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
- 대항력 있는 임차인
- 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
- 인수되는 권리
- 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
- 매각물건명세서
- 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.