⚠ 이 물건은 대법원 사이트에서 더 이상 조회되지 않습니다(낙찰·취하 등으로 경매가 종료되었을 수 있습니다).
아래 정보는 마지막으로 확인된 내용이며 최신이 아닐 수 있습니다.
서울특별시 구로구 구로동 97 로제리움2차 제9층 제903호
2023타경101582(강제경매) · 서울남부지방법원 서울남부지방법원 경매2계 · 철근콘크리트구조 19.74㎡(6.0평)
지금 최저 입찰가
4,915만원
감정가의 41% 수준
감정가 (법원 감정평가액)
1억 2,000만원
경매 시작 시점의 기준 가격
다음 매각기일 (입찰일)
2026.11.19
D-9 · 제112호 법정
유찰 (아무도 안 산 횟수)
4회
유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다
🔍 서울 구로동 오피스텔 19.74㎡, 소유권이전담보가등기로 인한 소유권 상실 위험 보유, 3회 유찰 후 감정가 51.2% 수준의 최저가로 재공시.
확인필수 3건
주의 1건
참고 2건
🔒 회원 열람 — 무료로 보기 ↓
이 물건, 꼭 확인할 점
경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.
⚠
낙찰자가 인수하는 권리 있음
명세서에 매수인이 떠안는 권리가 기재돼 있습니다: “갑구 3번 소유권이전담보가등기(2019.06.27. 등기)가 담보가등기인지 순위보전가등기인지 권리신고가 없으므로 말소되지 않고 매수인이 인수함. 만약 가등기된 대”. 그만큼 실제 취득 비용이 커질 수 있어 반드시 확인하세요.
↓
감정가의 41%까지 하락 (유찰 4회)
여러 번 유찰돼 최저가가 많이 내렸습니다. 싸진 만큼 “남들이 사지 않은 이유”가 있는지 위 항목들로 확인하세요.
경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이
있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요.
입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.
사진·도면 전체 보기 — 총 10장 (배치도·구조도·지적도 포함)
전경·외관 (4장)
현장 사진 (4장)
위치도 (지도) (1장)
내부 구조도 (1장)
🔒 이 물건의 AI 문서 정리가 준비되어 있습니다
위험 신호 개수는 상단 요약에 보입니다. 전체 내용(쉬운 설명·원문 인용·체크리스트)은 회원 열람입니다.
현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)
법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후
명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.
조사일시: 2023년02월01일12시17분
현장에 임하였으나 아무도 만나지 못하여 점유관계 미상임. 별도의 확인이 필요함. 덧붙인 주민등록표등본에는 소유자 아닌 세대주 황○희 세대가 등재되어 있으므로, 그를 그 등본에 의해 일응 임차인으로 기재함. 덧붙인 상가건물임대차 현황서에는 등재자가 없음. 안내문을 현관문에 끼워 두었음. 안내문을 우편함에 넣어 두었음.
| 임차인(전입세대) | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 점유부분 | 대항력 (말소기준 2022-12-15) |
|---|---|---|---|---|---|
| 황○희 | 2017년 6월 30일(전입세대열람내역) | 미상 | 미상 | 903호(전입세대열람내역) |
선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험)
※ 재확인 필요 |
대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.
가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)
경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.
| 회차 | 날짜 | 종류 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.11.26 14:00 | 매각결정기일 | |||
| 5차 | 2026.11.19 10:00 | 매각기일 | 4,915만원 | |
| 4차 | 2026.10.21 10:00 | 매각기일 | 6,144만원 | 유찰 |
| 3차 | 2024.09.05 10:00 | 매각기일 | 7,680만원 | 유찰 |
| 2차 | 2024.08.01 10:00 | 매각기일 | 9,600만원 | 유찰 |
| 신건 | 2024.06.27 10:00 | 매각기일 | 1억 2,000만원 | 유찰 |
인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)
최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 372건 낙찰됐고,
평균 낙찰가는 감정가의 69.8%, 평균 유찰 2.6회였습니다.
판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.
최근 인근 낙찰 (최신 5건)
| 소재지 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 구로구 개봉동 141-53 포유빌 제4층 제401호 | 2억 6,800만원 | 1억 8,706만원 | 70% | 2026.11.05 |
| 서울특별시 구로구 개봉동 417-28 미건스위트빌 제8동 제5층 제501호 | 2억 9,600만원 | 1억 8,020만원 | 61% | 2026.11.05 |
| 서울특별시 구로구 온수동 82-2 우석캐슬빌 제4층 제405호 | 2억 3,900만원 | 1억 5,800만원 | 66% | 2026.11.05 |
| 서울특별시 구로구 개봉동 10-1 더존퍼스트 제5층 제504호 | 2억 100만원 | 1억 1,597만원 | 58% | 2026.11.05 |
| 서울특별시 구로구 개봉동 370-7 에코그로브빌리지 제101동 제4층 제401호 | 3억 300만원 | 2억 1,149만원 | 70% | 2026.11.05 |
지금 진행 중인 인근 물건 (51건 중 5건)
| 소재지 | 감정가 | 최저가 | 유찰 | 매각기일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 구로구 구로동 92 하나세인스톤5차 제6층 제604호 | 2억 200만원 | 1,735만원 | 12회 | 2026.11.10 |
| 서울특별시 구로구 개봉동 352-3 더힐스빌 제2층 제202호 | 2억 2,500만원 | 3,774만원 | 9회 | 2026.11.10 |
| 서울특별시 구로구 개봉동 286-1 삼원아이빌비 제5층 제502호 | 4억원 | 2억 480만원 | 4회 | 2026.11.11 |
| 서울특별시 구로구 개봉동 370-7 에코그로브빌리지 제101동 제3층 제302호 | 3억 5,100만원 | 2억 2,464만원 | 3회 | 2026.11.11 |
| 서울특별시 구로구 개봉동 10-1 더존퍼스트 제4층 제401호 | 2억 100만원 | 1억 2,864만원 | 3회 | 2026.11.11 |
감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록
감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는
진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아,
실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2023.01.20 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2023.01.20 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
위치 및 주위환경
본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "구로중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 오 피스텔 및 아파트, 오피스, 근린생활시설 등으로 이루어진 노선 상업지대를 형성하고 있음.
본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "구로중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 오 피스텔 및 아파트, 오피스, 근린생활시설 등으로 이루어진 노선 상업지대를 형성하고 있음.
교통상황
본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철2호선 "대림역"이 소재하 여 대중교통 상황은 보통임.
본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철2호선 "대림역"이 소재하 여 대중교통 상황은 보통임.
건물의 구조
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 내 제9층 제903호로, (사용승인일 2014년 1월 3일) 외벽: 외장석재 마감 등, 창호: 샷시 창호임.
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 내 제9층 제903호로, (사용승인일 2014년 1월 3일) 외벽: 외장석재 마감 등, 창호: 샷시 창호임.
이용상태
오피스텔로 이용중임.
오피스텔로 이용중임.
설비내역
위생설비, 급배수설비, 도시가스 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.
위생설비, 급배수설비, 도시가스 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.
토지의 형상·이용상태
부정형의 토지로 아파트(도시형생활주택) 및 오피스텔, 근린생활시설 건부지로 이용중임.
부정형의 토지로 아파트(도시형생활주택) 및 오피스텔, 근린생활시설 건부지로 이용중임.
인접 도로상태
본건 북측과 서측으로 도로가 소재함.
본건 북측과 서측으로 도로가 소재함.
공법상 제한 (용도지역 등)
일반상업지역, 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(건축과문의)<건축법>, 장애물제한 표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환 경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도 방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획 법>, 건축선임.
일반상업지역, 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(건축과문의)<건축법>, 장애물제한 표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환 경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도 방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획 법>, 건축선임.
기타 기재
없음.
없음.
임대관계
임대관계 미상임.
임대관계 미상임.
매각물건명세서 핵심 원문
경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로
적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.
| 최선순위 설정 | 2022.12.15. 압류 |
|---|---|
| 인수되는 권리 | 갑구 3번 소유권이전담보가등기(2019.06.27. 등기)가 담보가등기인지 순위보전가등기인지 권리신고가 없으므로 말소되지 않고 매수인이 인수함. 만약 가등기된 대물반환예약이 완결되는 경우에는 매수인이 소유권을 상실할 수 있음. |
| 지상권 개요 | (기재 없음) |
| 비고란 | (기재 없음) |
원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2023타경101582)로 확인하세요.
건물 등기 사항
📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다.
등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고,
요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다.
올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.
로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.
물건 정보 (정확한 숫자)
| 감정가 | 120,000,000원 |
|---|---|
| 최저매각가격 | 49,152,000원 |
| 입찰 보증금 (10%) | 4,915,200원 최저가의 10% |
| 청구금액 | 130,000,000원 — 채권자가 받으려는 돈 |
| 유찰 | 4회 |
| 매각기일 | 2026.11.19 제112호 법정 |
| 도로명주소 | 서울특별시 구로구 가마산로26길 5, 제9층 제903호 (구로동, 로제리움2차) |
| 내역 | 철근콘크리트구조 19.74㎡(6.0평) |
| 사건 접수 | 2023.01.20 · 개시결정 2023.01.25 |
| 배당요구종기 | 2023.05.01 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나 |
건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분
1동
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 오피스텔.아파트(도시형생활주택) 근린생활시설
1층 330.43㎡
2층 369.83㎡
3층 571.23㎡
4층 571.23㎡
5층 571.23㎡
6층 571.23㎡
7층 571.23㎡
8층 571.23㎡
9층 571.23㎡
10층 571.23㎡
11층 571.23㎡
12층 571.23㎡
13층 571.23㎡
14층 483.53㎡
15층 483.53㎡
16층 483.53㎡
17층 483.53㎡
18층 483.53㎡
19층 483.53㎡
20층 362.04㎡
지하1층 894.23㎡
지하2층 872.01㎡
전유
철근콘크리트구조 19.74㎡
| 소재지 | 지목 | 면적 | 지분 |
|---|---|---|---|
| None | None | 1100.4㎡ | 3.00/1100.4 |
상세 자료 (원본 문서)
아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다.
우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다.
(등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)
| 자료 | 우리 페이지 반영 |
|---|---|
| 사진 / 지적도 | ✅ 대표 사진 + 전체 보기 |
| 감정평가서 | ✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등) |
| 매각물건명세서 | ✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고) |
| 현황조사서 | ✅ 점유관계·임차인 |
| 기일내역 | ✅ 회차별 유찰·낙찰 이력 |
| 건물 등기 | 💰 유료 — 프로토타입 미제공 |
| 건축물대장 · 문건접수/송달 | 🔜 추가 예정 (무료 자료) |
이 페이지의 용어, 쉽게
- 감정가 / 최저매각가격
- 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
- 유찰
- 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
- 최선순위 설정 (말소기준)
- 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
- 대항력 있는 임차인
- 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
- 인수되는 권리
- 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
- 매각물건명세서
- 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.