⚠ 이 물건은 대법원 사이트에서 더 이상 조회되지 않습니다(낙찰·취하 등으로 경매가 종료되었을 수 있습니다).
아래 정보는 마지막으로 확인된 내용이며 최신이 아닐 수 있습니다.
서울특별시 강서구 화곡동 475-14 디에이씨 제2층 제203호
2023타경115918(강제경매) · 서울남부지방법원 서울남부지방법원 경매16계 · 철근콘크리트구조 27.6㎡(8.3평)
지금 최저 입찰가
1억 4,976만원
감정가의 64% 수준
감정가 (법원 감정평가액)
2억 3,400만원
경매 시작 시점의 기준 가격
다음 매각기일 (입찰일)
2026.11.05
제112호 법정
유찰 (아무도 안 산 횟수)
9회
유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다
🔍 서울 강서구 화곡동 디에이씨 제2층 제203호 27.6㎡ 다세대주택으로, 감정가 2억3400만원에서 6회 유찰되어 최저매각가격은 6134만2000원입니다.
확인필수 3건
주의 2건
참고 1건
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이 물건, 꼭 확인할 점
경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.
✓
명세서상 인수 권리 기재 없음
매각물건명세서에 낙찰자가 인수하는 권리가 따로 적혀 있지 않습니다(비교적 단순). 다만 등기부 원본과 임차인 현황은 별도 확인이 필요합니다.
경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이
있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요.
입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.
사진·도면 전체 보기 — 총 26장 (배치도·구조도·지적도 포함)
전경·외관 (12장)
현장 사진 (9장)
위치도 (지도) (2장)
내부 구조도 (3장)
🔒 이 물건의 AI 문서 정리가 준비되어 있습니다
위험 신호 개수는 상단 요약에 보입니다. 전체 내용(쉬운 설명·원문 인용·체크리스트)은 회원 열람입니다.
현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)
법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후
명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.
조사일시: 2023년08월19일08시51분
현장에 임하였으나 아무도 만나지 못하여 점유관계 미상임. 별도의 확인이 필요함. 덧붙인 전입세대확인서에는 등재자가 없음. 덧붙인 등기사항전부증명서에는 주택임차권자 김○지가 등재되어 있으므로 그를 그 증명서에 의하여 임차인으로 기재함. 안내문을 현관문에 끼워 두었음. 안내문을 우편함에 넣어 두었음.
현장에 임하였으나 아무도 만나지 못하여 점유관계 미상임. 별도의 확인이 필요함. 덧붙인 전입세대확인서에는 등재자가 없음. 덧붙인 등기사항전부증명서에는 주택임차권자 고○영이 등재되어 있으므로 그를 그 증명서에 의하여 임차인으로 기재함. 안내문을 현관문에 끼워 두었음. 안내문을 우편함에 넣어 두었음.
현장에 임하였으나 아무도 만나지 못하여 점유관계 미상임. 별도의 확인이 필요함. 덧붙인 주민등록표등본에는 소유자 아닌 세대주 유○국 세대가 등재되어 있고, 덧붙인 등기사항전부증명서에는 주택임차권자 유○국이 등재되어 있으므로, 그를 그 등본과 증명서에 의하여 임차인으로 기재함. 안내문을 현관문에 끼워 두었음. 안내문을 우편함에 넣어 두었음.
| 임차인(전입세대) | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 점유부분 | 대항력 (말소기준 2021-12-24) |
|---|---|---|---|---|---|
| 김○지 | 2020년 12월 16일 | 2020년 11월 25일 | 208,000,000 | 203호 전부 | 선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험) |
| 고○영 | 2021년 1월 21일 | 2020년 12월 30일 | 265,000,000 | 205호 전부 | 선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험) |
| 유○국 | 2021년 1월 15일 | 2020년 12월 23일 | 265,000,000 | 404호 전부 | 선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험) |
대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.
가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)
경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.
| 회차 | 날짜 | 종류 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.11.12 14:00 | 매각결정기일 | |||
| 10차 | 2026.11.05 10:00 | 매각기일 | 1억 4,976만원 | |
| 9차 | 2026.10.06 10:00 | 매각기일 | 1억 8,720만원 | 유찰 |
| 8차 | 2026.08.27 10:00 | 매각기일 | 2억 3,400만원 | 유찰 |
| 7차 | 2026.07.28 10:00 | 매각기일 | 6,134만원 | 유찰 |
| 6차 | 2026.06.10 10:00 | 매각기일 | 7,667만원 | 유찰 |
| 5차 | 2026.04.28 10:00 | 매각기일 | 9,584만원 | 유찰 |
| 4차 | 2026.03.19 10:00 | 매각기일 | 1억 1,980만원 | 유찰 |
| 3차 | 2026.01.29 10:00 | 매각기일 | 1억 4,976만원 | 유찰 |
| 2차 | 2025.04.10 10:00 | 매각기일 | 1억 8,720만원 | 유찰 |
| 신건 | 2025.02.27 10:00 | 매각기일 | 2억 3,400만원 | 유찰 |
인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)
최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 917건 낙찰됐고,
평균 낙찰가는 감정가의 68.6%, 평균 유찰 2.7회였습니다.
판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.
🏢 같은 건물·단지 낙찰 사례
| 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 디에이씨 제2층 제202호 | 2억 300만원 | 1억 780만원 | 53% | 2026.05.28 |
최근 인근 낙찰 (최신 5건)
| 소재지 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 강서구 화곡동 839-6 청송평화헬스하우스 제비동 제5층 제501호 | 3억 14만원 | 2억 850만원 | 69% | 2026.10.16 |
| 서울특별시 강서구 화곡동 409-207 제지하층 제비호 | 1억 500만원 | 4,510만원 | 43% | 2026.10.16 |
| 서울특별시 강서구 방화동 337-6 예담캐슬 101동 6층601호 | 1억 6,900만원 | 9,294만원 | 55% | 2026.10.16 |
| 서울특별시 강서구 화곡동 421-21 포르테하임2 제2층 제203호 | 3억 5,000만원 | 2억 100만원 | 57% | 2026.10.16 |
| 서울특별시 강서구 화곡동 995-18 우송프라임빌 제5층 제502호 | 2억 700만원 | 9,877만원 | 48% | 2026.10.16 |
지금 진행 중인 인근 물건 (128건 중 5건)
| 소재지 | 감정가 | 최저가 | 유찰 | 매각기일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 강서구 내발산동 718-18 제3층 제303호 | 2억 7,500만원 | 967만원 | 16회 | 2026.10.21 |
| 서울특별시 강서구 화곡동 46-333 스마트뷰 제6층 제601호 | 2억 8,100만원 | 790만원 | 17회 | 2026.10.21 |
| 서울특별시 강서구 화곡동 1087-29 큐브원 제3층 제303호 | 2억 4,700만원 | 4,144만원 | 9회 | 2026.10.21 |
| 서울특별시 강서구 방화동 247-158 동원아트빌 제5층 제503호 | 2억 9,800만원 | 1억 5,257만원 | 4회 | 2026.10.21 |
| 서울특별시 강서구 화곡동 504-132 금호에스티지 제1층 제101호 | 2억 3,900만원 | 9,789만원 | 5회 | 2026.10.21 |
감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록
감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는
진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아,
실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2023.08.04 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2023.08.04 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
위치 및 주위환경
기호(가)는 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울신정초등학교" 서측 인근에 위치하며, 부근 은 단독주택, 다세대주택 등이 소재하는 주택지대이며, 기호(나),(다)는 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡터널" 남서측 인근에 위치하며 부근은 단독주택 다세대주택 등이 소재하는 주택지대인 바, 제반 주위환경은 보통임.
기호(가)는 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울신정초등학교" 서측 인근에 위치하며, 부근 은 단독주택, 다세대주택 등이 소재하는 주택지대이며, 기호(나),(다)는 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡터널" 남서측 인근에 위치하며 부근은 단독주택 다세대주택 등이 소재하는 주택지대인 바, 제반 주위환경은 보통임.
교통상황
본건 기호(가)까지 차량접근이 가능하며 인근에 마을버스정류장 등이 소재하고, 본건 기호 (나),(다)까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장 및 지하철역(2호선/5호선 까치산역) 등에 소재하는 바, 제반 대중교통 수단의 이용은 보통임.
본건 기호(가)까지 차량접근이 가능하며 인근에 마을버스정류장 등이 소재하고, 본건 기호 (나),(다)까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장 및 지하철역(2호선/5호선 까치산역) 등에 소재하는 바, 제반 대중교통 수단의 이용은 보통임.
건물의 구조
기호(가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 지상5층 건으로서, 외벽: 석재붙임 등 마감 내벽: 벽지도배 및 타일붙임 등 마감 창호: 샤시창호 등 마감 기호(나),(다) 철근콘크리트구조 평스라브 지붕 지상6층 건으로서, 외벽: 석재붙임 등 마감 내벽: 벽지도배 및 타일붙임 등 마감 창호: 샤시창호 등 마감
기호(가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 지상5층 건으로서, 외벽: 석재붙임 등 마감 내벽: 벽지도배 및 타일붙임 등 마감 창호: 샤시창호 등 마감 기호(나),(다) 철근콘크리트구조 평스라브 지붕 지상6층 건으로서, 외벽: 석재붙임 등 마감 내벽: 벽지도배 및 타일붙임 등 마감 창호: 샤시창호 등 마감
이용상태
기호(가)는 디에이씨 제2층 제203호 다세대주택(주방, 욕실겸거실, 방1 등)으로 이용 중이며, 기호(나)는 더 메르씨엘 제2층 제205호 도시형생활주택(단지형다세대)(주방, 욕실겸 거실, 방2 등) 으로 이용중이며, 기호(다)는 더 메르씨엘 제4층 제404호 도시형생활주택(단 지형다세대)(주방, 욕실겸거실, 방2 등)으로 이용중임.
기호(가)는 디에이씨 제2층 제203호 다세대주택(주방, 욕실겸거실, 방1 등)으로 이용 중이며, 기호(나)는 더 메르씨엘 제2층 제205호 도시형생활주택(단지형다세대)(주방, 욕실겸 거실, 방2 등) 으로 이용중이며, 기호(다)는 더 메르씨엘 제4층 제404호 도시형생활주택(단 지형다세대)(주방, 욕실겸거실, 방2 등)으로 이용중임.
설비내역
기호(가) 기본적인 위생 급·배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음. 기호(나),(다) 기본적인 위생 급·배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.
기호(가) 기본적인 위생 급·배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음. 기호(나),(다) 기본적인 위생 급·배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.
토지의 형상·이용상태
기호(가) 인접지 대비 등고평탄한 가장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임. 기호(나),(다) 인접지 대비 등고평탄한 2필 일단의 가장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.
기호(가) 인접지 대비 등고평탄한 가장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임. 기호(나),(다) 인접지 대비 등고평탄한 2필 일단의 가장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.
인접 도로상태
기호(가) 본건 남서측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접함. 기호(나),(다) 본건 남서측으로 노폭 약 4-5미터 내외의 포장도로와 접함.
기호(가) 본건 남서측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접함. 기호(나),(다) 본건 남서측으로 노폭 약 4-5미터 내외의 포장도로와 접함.
공법상 제한 (용도지역 등)
기호(가)(화곡동 475-14) 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항) 가축사육제한구역(지역경 제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설 법>, 상대보호구역(2015-03-24)(강서교육지원청 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법 률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수 도권정비계획법> 기호(나),(다) 화곡동 362-23 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항) 가축사육제한구역(지역경 제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설 법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수 도권정비계획법> 362-117 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항) 가축사육제한구역(지역경 제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설 법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수 도권정비계획법>.
기호(가)(화곡동 475-14) 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항) 가축사육제한구역(지역경 제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설 법>, 상대보호구역(2015-03-24)(강서교육지원청 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법 률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수 도권정비계획법> 기호(나),(다) 화곡동 362-23 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항) 가축사육제한구역(지역경 제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설 법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수 도권정비계획법> 362-117 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항) 가축사육제한구역(지역경 제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설 법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수 도권정비계획법>.
기타 기재
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임대관계
임대관계는 미상임.
임대관계는 미상임.
매각물건명세서 핵심 원문
경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로
적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.
| 최선순위 설정 | 2021.12.24. 압류 |
|---|---|
| 인수되는 권리 | (기재 없음) |
| 지상권 개요 | (기재 없음) |
| 비고란 | 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각 |
원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2023타경115918)로 확인하세요.
건물 등기 사항
📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다.
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물건 정보 (정확한 숫자)
| 감정가 | 234,000,000원 |
|---|---|
| 최저매각가격 | 149,760,000원 |
| 입찰 보증금 (10%) | 14,976,000원 최저가의 10% |
| 청구금액 | 760,771,374원 — 채권자가 받으려는 돈 |
| 유찰 | 9회 |
| 매각기일 | 2026.11.05 제112호 법정 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 등촌로13자길 33-9, 제2층 제203호 (화곡동, 디에이씨) |
| 내역 | 철근콘크리트구조 27.6㎡(8.3평) |
| 사건 접수 | 2023.08.04 · 개시결정 2023.08.08 |
| 배당요구종기 | 2023.11.13 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나 |
건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분
1동
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 공동주택
1층 16.28㎡
2층 125.92㎡
3층 125.92㎡
4층 42.28㎡
5층 43.21㎡
옥탑1층 12.32㎡(연면적제외)
전유
철근콘크리트구조 27.6㎡
| 소재지 | 지목 | 면적 | 지분 |
|---|---|---|---|
| 서울특별시강서구화곡동475-14 | 대 | 210.1㎡ | 21.06/210.1 |
상세 자료 (원본 문서)
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(등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)
| 자료 | 우리 페이지 반영 |
|---|---|
| 사진 / 지적도 | ✅ 대표 사진 + 전체 보기 |
| 감정평가서 | ✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등) |
| 매각물건명세서 | ✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고) |
| 현황조사서 | ✅ 점유관계·임차인 |
| 기일내역 | ✅ 회차별 유찰·낙찰 이력 |
| 건물 등기 | 💰 유료 — 프로토타입 미제공 |
| 건축물대장 · 문건접수/송달 | 🔜 추가 예정 (무료 자료) |
이 페이지의 용어, 쉽게
- 감정가 / 최저매각가격
- 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
- 유찰
- 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
- 최선순위 설정 (말소기준)
- 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
- 대항력 있는 임차인
- 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
- 인수되는 권리
- 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
- 매각물건명세서
- 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.