서울특별시 강서구 화곡동 367-70 엘케이드림빌 제2층 제202호
2023타경118641(강제경매) · 서울남부지방법원 서울남부지방법원 경매15계 · 철근콘크리트구조 27.01㎡(8.2평)
#인수권리있음#대항력있는임차인
— 서류 기재 기반 자동 표시, 원문 확인 필요
지금 최저 입찰가
2,187만원
감정가의 13% 수준
감정가 (법원 감정평가액)
1억 6,300만원
경매 시작 시점의 기준 가격
다음 매각기일 (입찰일)
2026.07.23
제112호 법정
유찰 (아무도 안 산 횟수)
9회
유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다
🔍 서울 강서구 화곡동 엘케이드림빌 제2층 제202호, 전유 27.01㎡ 주거 이용 중인 집합건물 경매 물건입니다.
확인필수 4건
주의 2건
참고 2건
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이 물건, 꼭 확인할 점
경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.
⚠
낙찰자가 인수하는 권리 있음
명세서에 매수인이 떠안는 권리가 기재돼 있습니다: “을구 3번 주택임차권등기와 관련하여 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있음(임차보증금 150,000,000원, 전입일자 2018.06.01. 확정일자 2018.”. 그만큼 실제 취득 비용이 커질 수 있어 반드시 확인하세요.
↓
감정가의 13%까지 하락 (유찰 9회)
여러 번 유찰돼 최저가가 많이 내렸습니다. 싸진 만큼 “남들이 사지 않은 이유”가 있는지 위 항목들로 확인하세요.
경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이
있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요.
입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.
사진·도면 전체 보기 — 총 12장 (배치도·구조도·지적도 포함)
전경·외관 (3장)
현장 사진 (6장)
위치도 (지도) (2장)
내부 구조도 (1장)
🔒 이 물건의 AI 문서 정리가 준비되어 있습니다
위험 신호 개수는 상단 요약에 보입니다. 전체 내용(쉬운 설명·원문 인용·체크리스트)은 회원 열람입니다.
현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)
법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후
명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.
조사일시: 2024년06월01일10시12분
이 사건 부동산 현지방문조사 당시 폐문부재로 아무도 만나지 못하여 점유관계 미상임. 별도의 확인이 필요함. 안내문을 출입문에 끼워놓고 우편함에도 넣어 두었음.
덧붙인 전입세대확인서 및 주민등록표등본 에는 소유자 아닌 세대주 임차인 박종길(신청채권자의 배우자) 세대 및 그의 동거인으로 유○욱이 등재 되어 있어 모두를 일응 임차인으로 기재함.
| 임차인(전입세대) | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 점유부분 | 대항력 (말소기준 2023-09-12) |
|---|---|---|---|---|---|
| 박○○○○○○○○○○○) | 2018.06.01 | 미상 | 미상 | 202호 |
선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험)
※ 재확인 필요 |
| 유○욱 | 2019.06.03 | 미상 | 미상 | 202호 |
선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험)
※ 재확인 필요 |
대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.
가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)
경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.
| 회차 | 날짜 | 종류 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.07.30 14:00 | 매각결정기일 | |||
| 10차 | 2026.07.23 10:00 | 매각기일 | 2,187만원 | |
| 9차 | 2026.06.09 10:00 | 매각기일 | 2,734만원 | 유찰 |
| 8차 | 2026.04.23 10:00 | 매각기일 | 3,418만원 | 유찰 |
| 7차 | 2026.03.18 10:00 | 매각기일 | 4,273만원 | 유찰 |
| 6차 | 2026.01.28 10:00 | 매각기일 | 5,341만원 | 유찰 |
| 5차 | 2025.12.03 10:00 | 매각기일 | 6,676만원 | 유찰 |
| 4차 | 2025.09.10 10:00 | 매각기일 | 8,345만원 | 유찰 |
| 3차 | 2025.07.23 10:00 | 매각기일 | 1억 432만원 | 유찰 |
| 2차 | 2025.06.18 10:00 | 매각기일 | 1억 3,040만원 | 유찰 |
| 신건 | 2025.04.23 10:00 | 매각기일 | 1억 6,300만원 | 유찰 |
인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)
최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 890건 낙찰됐고,
평균 낙찰가는 감정가의 71.6%, 평균 유찰 2.5회였습니다.
판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.
🏢 같은 건물·단지 낙찰 사례
| 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 엘케이드림빌 제2층 제202호 | 3억 1,200만원 | 1억 9,996만원 | 64% | 2026.06.17 |
| 엘케이드림빌 제에이동 제3층 제303호 | 2억 200만원 | 1억 4,200만원 | 70% | 2026.03.11 |
| 엘케이드림빌 2층201호 | 1억 2,100만원 | 1억 1,858만원 | 98% | 2026.01.27 |
| 엘케이드림빌 제3층 제303호 | 3억 1,200만원 | 1억 6,010만원 | 51% | 2026.01.21 |
| 엘케이드림빌 제5층 제501호 | 2억 6,700만원 | 1억 9,856만원 | 74% | 2026.01.21 |
최근 인근 낙찰 (최신 5건)
| 소재지 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 강서구 화곡동 488-38 래안빌 제3층 제304호 | 3억 2,600만원 | 2억 7,900만원 | 86% | 2026.07.07 |
| 서울특별시 강서구 화곡동 1037-10 트리빌리지 제5층 제501호 | 3억원 | 3억 191만원 | 101% | 2026.07.07 |
| 서울특별시 강서구 화곡동 379-42 삼성쉐르빌 제101동 제5층 제502호 | 2억 7,800만원 | 2억 6,446만원 | 95% | 2026.07.07 |
| 서울특별시 강서구 화곡동 381-1 남성아트빌 제4층 제404호 | 2억 1,900만원 | 1억 7,638만원 | 81% | 2026.07.07 |
| 서울특별시 강서구 화곡동 410-183 스위트빌 제2층 제202호 | 1억 7,200만원 | 8,900만원 | 52% | 2026.07.07 |
지금 진행 중인 인근 물건 (194건 중 5건)
| 소재지 | 감정가 | 최저가 | 유찰 | 매각기일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 강서구 내발산동 718-18 제3층 제303호 | 2억 7,500만원 | 1,889만원 | 13회 | 2026.07.09 |
| 서울특별시 강서구 공항동 1376 웰스캐슬 제103동 제3층 제303호 | 2억 2,500만원 | 5,898만원 | 7회 | 2026.07.09 |
| 서울특별시 강서구 화곡동 46-333 스마트뷰 제6층 제601호 | 2억 8,100만원 | 1,544만원 | 14회 | 2026.07.09 |
| 서울특별시 강서구 화곡동 1087-29 큐브원 제3층 제303호 | 2억 4,700만원 | 6,475만원 | 7회 | 2026.07.09 |
| 서울특별시 강서구 화곡동 912-3 한울팰리스 제에이동 제5층 제503호 | 2억 500만원 | 2억 500만원 | 5회 | 2026.07.09 |
감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록
감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는
진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아,
실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2023.09.11 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2023.09.11 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
위치 및 주위환경
본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화원중학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설, 근린공원 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시됨.
본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화원중학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설, 근린공원 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시됨.
교통상황
본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장 및 지하철 5호선 "화곡역"이 소재하여 제반 교통여건은 보통시됨.
본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장 및 지하철 5호선 "화곡역"이 소재하여 제반 교통여건은 보통시됨.
건물의 구조
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상8층 건물 내 제2층 제202호로서, (사용승인일: 2016.09.21) 외벽: 석재붙임 등, 창호: 하이 샷시 마감 등 임.
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상8층 건물 내 제2층 제202호로서, (사용승인일: 2016.09.21) 외벽: 석재붙임 등, 창호: 하이 샷시 마감 등 임.
이용상태
다세대주택으로 이용중임.
다세대주택으로 이용중임.
설비내역
도시가스 보일러에 의한 개별난방설비, 위생설비 및 급배수시설, 주차장, 승강기설비 등이 되어있음.
도시가스 보일러에 의한 개별난방설비, 위생설비 및 급배수시설, 주차장, 승강기설비 등이 되어있음.
토지의 형상·이용상태
인접도로 및 필지 대비 평탄한 평지에 위치한 일단지의 가장형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.
인접도로 및 필지 대비 평탄한 평지에 위치한 일단지의 가장형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.
인접 도로상태
본건 남동측으로 약 4m 내외의 포장도로에 접하고 있음.
본건 남동측으로 약 4m 내외의 포장도로에 접하고 있음.
공법상 제한 (용도지역 등)
도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.
도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.
기타 기재
집합건축물대장(전유부, 갑) 상 용도는 "제1종근린생활시설(의원)"로 등재되어 있으나, 실제 주택으로 이용 중인바 경매진행시 참고하시기 바람.
집합건축물대장(전유부, 갑) 상 용도는 "제1종근린생활시설(의원)"로 등재되어 있으나, 실제 주택으로 이용 중인바 경매진행시 참고하시기 바람.
임대관계
- 실지조사시 현 거주인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부구조 등은 집합건축물대장상 기재내용, 건축물현황도 등에 의거하여 실제와 다소 상이할 수 있으니 경매진행시 참고하기 바람.
- 실지조사시 현 거주인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부구조 등은 집합건축물대장상 기재내용, 건축물현황도 등에 의거하여 실제와 다소 상이할 수 있으니 경매진행시 참고하기 바람.
매각물건명세서 핵심 원문
경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로
적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.
| 최선순위 설정 | 2023.09.12. 경매개시결정 |
|---|---|
| 인수되는 권리 | 을구 3번 주택임차권등기와 관련하여 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있음(임차보증금 150,000,000원, 전입일자 2018.06.01. 확정일자 2018.06.01.) 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함 |
| 지상권 개요 | (기재 없음) |
| 비고란 | 집합건축물대장상 제1종근린생활시설(의원)로 등재되어 있으나, 현황 주택(주거용)으로 이용중임 |
원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2023타경118641)로 확인하세요.
건물 등기 사항
📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다.
등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고,
요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다.
올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.
로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.
물건 정보 (정확한 숫자)
| 감정가 | 163,000,000원 |
|---|---|
| 최저매각가격 | 21,878,000원 |
| 입찰 보증금 (10%) | 2,187,800원 최저가의 10% |
| 청구금액 | 150,000,000원 — 채권자가 받으려는 돈 |
| 유찰 | 9회 |
| 매각기일 | 2026.07.23 제112호 법정 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 가로공원로 236-15, 제2층 제202호 (화곡동, 엘케이드림빌) |
| 내역 | 철근콘크리트구조 27.01㎡(8.2평) |
| 사건 접수 | 2023.09.11 · 개시결정 2023.09.12 |
| 배당요구종기 | 2024.03.07 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나 |
건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분
1동
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕
8층 도시형생활주택(단지형다세대).근린생활시설
1층 224.76㎡(연면적제외)
1층 15.48㎡
2층 185.63㎡
3층 185.63㎡
4층 185.63㎡
5층 170.06㎡
6층 170.06㎡
7층 166.7㎡
8층 140.62㎡
전유
철근콘크리트구조 27.01㎡
| 소재지 | 지목 | 면적 | 지분 |
|---|---|---|---|
| 서울특별시강서구화곡동367-70 | 대 | 179.4㎡ | 9.36/488.1 |
| 서울특별시강서구화곡동367-145 | 대 | 165.3㎡ | 9.36/488.1 |
| 서울특별시강서구화곡동367-146 | 대 | 143.4㎡ | 9.36/488.1 |
상세 자료 (원본 문서)
아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다.
우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다.
(등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)
| 자료 | 우리 페이지 반영 |
|---|---|
| 사진 / 지적도 | ✅ 대표 사진 + 전체 보기 |
| 감정평가서 | ✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등) |
| 매각물건명세서 | ✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고) |
| 현황조사서 | ✅ 점유관계·임차인 |
| 기일내역 | ✅ 회차별 유찰·낙찰 이력 |
| 건물 등기 | 💰 유료 — 프로토타입 미제공 |
| 건축물대장 · 문건접수/송달 | 🔜 추가 예정 (무료 자료) |
이 페이지의 용어, 쉽게
- 감정가 / 최저매각가격
- 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
- 유찰
- 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
- 최선순위 설정 (말소기준)
- 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
- 대항력 있는 임차인
- 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
- 인수되는 권리
- 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
- 매각물건명세서
- 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.