서울특별시 양천구 신월동 60-13 헤렌하우스 제6층 제602호
2024타경4091(강제경매) · 서울남부지방법원 서울남부지방법원 경매8계 · 철근콘크리트구조 56.22㎡(17.0평)
#인수권리있음#대항력있는임차인
— 서류 기재 기반 자동 표시, 원문 확인 필요
지금 최저 입찰가
3,103만원
감정가의 11% 수준
감정가 (법원 감정평가액)
2억 8,900만원
경매 시작 시점의 기준 가격
다음 매각기일 (입찰일)
2026.08.18
D-8 · 제112호 법정
유찰 (아무도 안 산 횟수)
10회
유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다
🔍 서울 양천구 신월동 헤렌하우스 6층 602호 다세대주택 56.22㎡가 감정가 2억8,900만원에서 10회 유찰 후 최저가 3,103만1,000원으로 진행 예정입니다.
확인필수 3건
주의 1건
참고 2건
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이 물건, 꼭 확인할 점
경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.
⚠
낙찰자가 인수하는 권리 있음
명세서에 매수인이 떠안는 권리가 기재돼 있습니다: “매수인에게 대항할 수 있는 주택임차권등기(2024.08.01. 임차인 김인영)는 임차보증금이 전액 변제되지 아니하면 말소되지 아니함”. 그만큼 실제 취득 비용이 커질 수 있어 반드시 확인하세요.
↓
감정가의 11%까지 하락 (유찰 10회)
여러 번 유찰돼 최저가가 많이 내렸습니다. 싸진 만큼 “남들이 사지 않은 이유”가 있는지 위 항목들로 확인하세요.
경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이
있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요.
입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.
사진·도면 전체 보기 — 총 10장 (배치도·구조도·지적도 포함)
전경·외관 (3장)
현장 사진 (4장)
위치도 (지도) (2장)
내부 구조도 (1장)
🔒 이 물건의 AI 문서 정리가 준비되어 있습니다
위험 신호 개수는 상단 요약에 보입니다. 전체 내용(쉬운 설명·원문 인용·체크리스트)은 회원 열람입니다.
현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)
법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후
명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.
조사일시: 2024년08월27일11시08분
이 사건 부동산 현장조사 당시 임차인 김○영(신청채권자)을 만나 권리신고에 관한 안내문을 교부하고 점유관계를 확인한바, 임차인은 목적부동산 전부를 점유 사용하고 있고, 동거인 정정신은 별도의 임대차 계약은 없다고 함. 덧붙인 외국인체류확인서, 상가건물 임대차 현황서에는 등재자가 없음
| 임차인(전입세대) | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 점유부분 | 대항력 (말소기준 2023-04-20) |
|---|---|---|---|---|---|
| 김○영 | 2020.08.14 | 미상 | 246,000,000 | 전부 |
선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험)
※ 재확인 필요 |
대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.
가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)
경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.
| 회차 | 날짜 | 종류 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.08.25 14:00 | 매각결정기일 | |||
| 11차 | 2026.08.18 10:00 | 매각기일 | 3,103만원 | |
| 10차 | 2026.07.16 10:00 | 매각기일 | 3,878만원 | 유찰 |
| 9차 | 2026.05.27 10:00 | 매각기일 | 4,848만원 | 유찰 |
| 8차 | 2026.04.15 10:00 | 매각기일 | 6,060만원 | 유찰 |
| 7차 | 2026.03.10 10:00 | 매각기일 | 7,575만원 | 유찰 |
| 6차 | 2026.01.20 10:00 | 매각기일 | 9,469만원 | 유찰 |
| 5차 | 2025.11.25 10:00 | 매각기일 | 1억 1,837만원 | 유찰 |
| 4차 | 2025.10.22 10:00 | 매각기일 | 1억 4,796만원 | 유찰 |
| 3차 | 2025.08.28 10:00 | 매각기일 | 1억 8,496만원 | 유찰 |
| 2차 | 2025.07.16 10:00 | 매각기일 | 2억 3,120만원 | 유찰 |
| 신건 | 2025.06.04 10:00 | 매각기일 | 2억 8,900만원 | 유찰 |
인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)
최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 85건 낙찰됐고,
평균 낙찰가는 감정가의 85.2%, 평균 유찰 1.4회였습니다.
판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.
최근 인근 낙찰 (최신 5건)
| 소재지 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 양천구 신월동 63-1 제5층 제501호 | 1억 8,441만원 | 1억 2,634만원 | 69% | 2026.07.28 |
| 서울특별시 양천구 신정동 1000-12 건향파크빌8차 제3층 제302호 | 2억 9,900만원 | 2억 4,730만원 | 83% | 2026.07.28 |
| 서울특별시 양천구 목동 318-14 제지하층 제3호 | 2억 3,400만원 | 1억 8,837만원 | 81% | 2026.07.23 |
| 서울특별시 양천구 신정동 127-4 제가동 제1층 제107호 | 821만원 | 1,850만원 | 225% | 2026.07.23 |
| 서울특별시 양천구 신월동 478-10 삼성하우징 제2층 제202호 | 2억 6,700만원 | 2억 6,700만원 | 100% | 2026.07.16 |
지금 진행 중인 인근 물건 (6건 중 5건)
| 소재지 | 감정가 | 최저가 | 유찰 | 매각기일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 양천구 신월동 242-14 더에스케이빌리지 제에이동 제5층 제503호 | 1억 8,200만원 | 1억 4,560만원 | 2회 | 2026.08.11 |
| 서울특별시 양천구 신월동 220-3 고센아트빌 제2층 제203호 | 2억 900만원 | 2억 900만원 | 1회 | 2026.08.11 |
| 서울특별시 양천구 신정동 878-16 에스케이이그랑빌 제5층 제501호 | 2억 8,200만원 | 2억 8,200만원 | 0회 | 2026.08.13 |
| 서울특별시 양천구 신월동 243-30 다온캐슬 제2층 제203호 | 2억 4,900만원 | 2억 4,900만원 | 0회 | 2026.08.18 |
| 서울특별시 양천구 신월동 225-23 하늘숲 제5층 제501호 | 1억 6,940만원 | 1억 841만원 | 3회 | 2026.08.18 |
감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록
감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는
진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아,
실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2024.08.07 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2024.08.07 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
위치 및 주위환경
본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "신화중학교"에서 남동측으로 직선거리 약 150m, 지하철 5호선 "화곡역"에서 남서측으로 직선거리 약 800m 지점에 위치함.
본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "신화중학교"에서 남동측으로 직선거리 약 150m, 지하철 5호선 "화곡역"에서 남서측으로 직선거리 약 800m 지점에 위치함.
교통상황
본건까지 제 차량의 진출입이 가능하며, 본건으로부터 북동측으로 직선거리 약 800m 지점에 지하철 5호선 "화곡역"이, 북서측으로 직선거리 약 100m 지점에 "화곡로"를 따라 노선버스 정류장이 소재함.
본건까지 제 차량의 진출입이 가능하며, 본건으로부터 북동측으로 직선거리 약 800m 지점에 지하철 5호선 "화곡역"이, 북서측으로 직선거리 약 100m 지점에 "화곡로"를 따라 노선버스 정류장이 소재함.
건물의 구조
일련번호(가) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층 중 제6층 제602호로서, (사용승인일 : 2010.06.28.) 외벽 : 석재붙임 및 치장벽돌쌓기 등 마감, 내벽 : 벽지도배 등 마감, 바닥 : 마루깔기 등 마감, 천장 : 천장지붙임 등 마감, 창호 : 하이새시창호 등 마감임.
일련번호(가) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층 중 제6층 제602호로서, (사용승인일 : 2010.06.28.) 외벽 : 석재붙임 및 치장벽돌쌓기 등 마감, 내벽 : 벽지도배 등 마감, 바닥 : 마루깔기 등 마감, 천장 : 천장지붙임 등 마감, 창호 : 하이새시창호 등 마감임.
이용상태
일련번호(가) : 다세대주택(방3, 욕실겸화장실2, 주방겸식당, 거실, 발코니2)으로 이용중임.
일련번호(가) : 다세대주택(방3, 욕실겸화장실2, 주방겸식당, 거실, 발코니2)으로 이용중임.
설비내역
일련번호(가) : 위생설비(급배수·급탕), 난방설비(개별난방, 도시가스보일러), 승강기설비 , 소방설비(화재경보기), 주차장 등이 되어 있음.
일련번호(가) : 위생설비(급배수·급탕), 난방설비(개별난방, 도시가스보일러), 승강기설비 , 소방설비(화재경보기), 주차장 등이 되어 있음.
토지의 형상·이용상태
일련번호(1) : 인접 도로 및 인접 토지와 등고 평탄한 세로장방형의 토지이며, 다세대주택 용도의 건부지로 이용중임.
일련번호(1) : 인접 도로 및 인접 토지와 등고 평탄한 세로장방형의 토지이며, 다세대주택 용도의 건부지로 이용중임.
인접 도로상태
일련번호(1) : 남측으로 노폭 약 8m, 동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접함.
일련번호(1) : 남측으로 노폭 약 8m, 동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접함.
공법상 제한 (용도지역 등)
제3종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보 호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과 밀억제권역<수도권정비계획법>임.
제3종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보 호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과 밀억제권역<수도권정비계획법>임.
기타 기재
해당사항 없음.
해당사항 없음.
임대관계
일련번호(가) : 본건 제6층 제602호 전체를 임차권자 "김○영"이 임차보증금 : 246,000,000 원에 임차하여 사용중인 것으로 탐문조사되었는바 경매 진행시 참고바람.
일련번호(가) : 본건 제6층 제602호 전체를 임차권자 "김○영"이 임차보증금 : 246,000,000 원에 임차하여 사용중인 것으로 탐문조사되었는바 경매 진행시 참고바람.
매각물건명세서 핵심 원문
경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로
적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.
| 최선순위 설정 | 2023.04.20. 압류 |
|---|---|
| 인수되는 권리 | 매수인에게 대항할 수 있는 주택임차권등기(2024.08.01. 임차인 김○영)는 임차보증금이 전액 변제되지 아니하면 말소되지 아니함 |
| 지상권 개요 | (기재 없음) |
| 비고란 | (기재 없음) |
원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2024타경4091)로 확인하세요.
건물 등기 사항
📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다.
등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고,
요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다.
올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.
로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.
물건 정보 (정확한 숫자)
| 감정가 | 289,000,000원 |
|---|---|
| 최저매각가격 | 31,031,000원 |
| 입찰 보증금 (10%) | 3,103,100원 최저가의 10% |
| 청구금액 | 246,000,000원 — 채권자가 받으려는 돈 |
| 유찰 | 10회 |
| 매각기일 | 2026.08.18 제112호 법정 |
| 도로명주소 | 서울특별시 양천구 남부순환로31길 45, 제6층 제602호 (신월동, 헤렌하우스) |
| 내역 | 철근콘크리트구조 56.22㎡(17.0평) |
| 사건 접수 | 2024.08.07 · 개시결정 2024.08.20 |
| 배당요구종기 | 2024.11.19 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나 |
건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분
1동
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 다세대주택 제2종근린생활시설
1층 54.29㎡
2층 134.16㎡
3층 132.74㎡
4층 132.74㎡
5층 132.74㎡
6층 122.95㎡
옥탑1층 8.88㎡ (연면적제외)
전유
철근콘크리트구조 56.22㎡
| 소재지 | 지목 | 면적 | 지분 |
|---|---|---|---|
| 서울특별시양천구신월동60-13 | 대 | 284.2㎡ | 25.32/284.2 |
상세 자료 (원본 문서)
아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다.
우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다.
(등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)
| 자료 | 우리 페이지 반영 |
|---|---|
| 사진 / 지적도 | ✅ 대표 사진 + 전체 보기 |
| 감정평가서 | ✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등) |
| 매각물건명세서 | ✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고) |
| 현황조사서 | ✅ 점유관계·임차인 |
| 기일내역 | ✅ 회차별 유찰·낙찰 이력 |
| 건물 등기 | 💰 유료 — 프로토타입 미제공 |
| 건축물대장 · 문건접수/송달 | 🔜 추가 예정 (무료 자료) |
이 페이지의 용어, 쉽게
- 감정가 / 최저매각가격
- 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
- 유찰
- 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
- 최선순위 설정 (말소기준)
- 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
- 대항력 있는 임차인
- 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
- 인수되는 권리
- 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
- 매각물건명세서
- 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.