서울특별시 강서구 방화동 645-32 제이스빌 제3층 제303호
2024타경101183(강제경매) · 서울남부지방법원 서울남부지방법원 경매12계 · 철근콘크리트구조 28.73㎡(8.7평)
지금 최저 입찰가
2억 160만원
감정가의 80% 수준
감정가 (법원 감정평가액)
2억 5,200만원
경매 시작 시점의 기준 가격
다음 매각기일 (입찰일)
2026.07.29
제112호 법정
유찰 (아무도 안 산 횟수)
16회
유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다
🔍 서울 강서구 방화동 제이스빌 3층 303호 도시형생활주택 28.73㎡ 물건으로, 감정가 2억5,200만원 대비 최저매각가격은 2억160만원입니다.
확인필수 4건
주의 2건
참고 1건
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이 물건, 꼭 확인할 점
경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.
✓
명세서상 인수 권리 기재 없음
매각물건명세서에 낙찰자가 인수하는 권리가 따로 적혀 있지 않습니다(비교적 단순). 다만 등기부 원본과 임차인 현황은 별도 확인이 필요합니다.
경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이
있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요.
입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.
사진·도면 전체 보기 — 총 7장 (배치도·구조도·지적도 포함)
전경·외관 (3장)
현장 사진 (4장)
🔒 이 물건의 AI 문서 정리가 준비되어 있습니다
위험 신호 개수는 상단 요약에 보입니다. 전체 내용(쉬운 설명·원문 인용·체크리스트)은 회원 열람입니다.
현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)
법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후
명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.
조사일시: 2024년01월23일10시53분
이 사건 부동산 현지방문조사 당시 폐문부재로 아무도 만나지 못하여 점유관계 미상임. 별도의 확인이 필요함. 안내문을 출입문에 끼워놓고 우편함에도 넣어 두었음.
덧붙인 전입세대확인서 및 주민등록표등본 에는 소유자 아닌 세대주 임차인 심○섭(신청채권자) 세대가 등재 되어 있어 그를 일응 임차인으로 기재함.
| 임차인(전입세대) | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 점유부분 | 대항력 (말소기준 2024-01-15) |
|---|---|---|---|---|---|
| 심○섭 | 2021.04.23 | 미상 | 미상 | 303호 |
선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험)
※ 재확인 필요 |
대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.
가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)
경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.
| 회차 | 날짜 | 종류 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.08.05 14:00 | 매각결정기일 | |||
| 17차 | 2026.07.29 10:00 | 매각기일 | 2억 160만원 | |
| 16차 | 2026.06.11 10:00 | 매각기일 | 2억 5,200만원 | 유찰 |
| 15차 | 2026.04.29 10:00 | 매각기일 | 1,108만원 | 유찰 |
| 14차 | 2026.03.24 10:00 | 매각기일 | 1,385만원 | 유찰 |
| 13차 | 2026.02.03 10:00 | 매각기일 | 1,731만원 | 유찰 |
| 12차 | 2025.12.09 10:00 | 매각기일 | 2,164만원 | 유찰 |
| 11차 | 2025.10.29 10:00 | 매각기일 | 2,705만원 | 유찰 |
| 10차 | 2025.09.16 10:00 | 매각기일 | 3,382만원 | 유찰 |
| 9차 | 2025.07.29 10:00 | 매각기일 | 4,227만원 | 유찰 |
| 8차 | 2025.06.24 10:00 | 매각기일 | 5,284만원 | 유찰 |
| 7차 | 2025.05.15 10:00 | 매각기일 | 6,606만원 | 유찰 |
| 6차 | 2025.04.09 10:00 | 매각기일 | 8,257만원 | 유찰 |
| 5차 | 2025.02.26 10:00 | 매각기일 | 1억 321만원 | 유찰 |
| 4차 | 2025.01.15 10:00 | 매각기일 | 1억 2,902만원 | 유찰 |
| 3차 | 2024.11.26 10:00 | 매각기일 | 1억 6,128만원 | 유찰 |
| 2차 | 2024.10.22 10:00 | 매각기일 | 2억 160만원 | 유찰 |
| 신건 | 2024.09.04 10:00 | 매각기일 | 2억 5,200만원 | 유찰 |
인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)
최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 896건 낙찰됐고,
평균 낙찰가는 감정가의 71.7%, 평균 유찰 2.4회였습니다.
판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.
🏢 같은 건물·단지 낙찰 사례
| 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 제이스빌 제6층 제604호 | 2억 7,300만원 | 1억 7,537만원 | 64% | 2026.06.23 |
| 제이스빌 제2층 제204호 | 2억 6,200만원 | 1억 8,115만원 | 69% | 2026.01.21 |
| 제이스빌 제4층 제401호 | 2억 5,300만원 | 2억 4,033만원 | 95% | 2025.09.10 |
| 제이스빌 제5층 제502호 | 2억 3,200만원 | 2억 7,500만원 | 119% | 2025.08.26 |
최근 인근 낙찰 (최신 5건)
| 소재지 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 강서구 화곡동 56-93 도무스힐르 제1동 제2층 제202호 | 3억 200만원 | 2억 9,500만원 | 98% | 2026.07.09 |
| 서울특별시 강서구 내발산동 711-16 우영채움빌 제4층 제403호 | 2억 5,840만원 | 1억 7,312만원 | 67% | 2026.07.08 |
| 서울특별시 강서구 화곡동 371-1 우성 제7층 제703호 | 2억 6,200만원 | 1억 6,844만원 | 64% | 2026.07.08 |
| 서울특별시 강서구 공항동 1363-2 에코타운 제6층 제601호 | 3억 8,600만원 | 1억 7,459만원 | 45% | 2026.07.08 |
| 서울특별시 강서구 화곡동 산172-4 유디코파크리움 제102동 제7층 제703호 | 1억 3,500만원 | 5,633만원 | 42% | 2026.07.08 |
지금 진행 중인 인근 물건 (273건 중 5건)
| 소재지 | 감정가 | 최저가 | 유찰 | 매각기일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 강서구 방화동 645-32 제이스빌 제6층 제601호 | 2억 1,100만원 | 928만원 | 15회 | 2026.07.15 |
| 서울특별시 강서구 화곡동 824-9 대선하이빌 제2층 제203호 | 2억 2,400만원 | 2억 2,400만원 | 0회 | 2026.07.15 |
| 서울특별시 강서구 화곡동 788-4 블루힐 제2층 제204호 | 1억 8,200만원 | 5,963만원 | 6회 | 2026.07.15 |
| 서울특별시 강서구 공항동 70-128 미래스타빌 제7층 제701호 | 2억 8,400만원 | 2억 2,720만원 | 4회 | 2026.07.15 |
| 서울특별시 강서구 내발산동 718-20 도화엘리시아102 제4층 제402호 | 2억 9,000만원 | 2억 3,200만원 | 2회 | 2026.07.15 |
감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록
감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는
진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아,
실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2024.01.09 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2024.01.09 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
위치 및 주위환경
대상물건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 "방화중학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 다가구주택 등이 소재하는 주택지대임.
대상물건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 "방화중학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 다가구주택 등이 소재하는 주택지대임.
교통상황
대상으로 차량 진출입이 가능하며, 인근 노선버스정류장 및 지하철역(9호선 "공항시장역" 등)이 소재하여 교통상황은 보통임.
대상으로 차량 진출입이 가능하며, 인근 노선버스정류장 및 지하철역(9호선 "공항시장역" 등)이 소재하여 교통상황은 보통임.
건물의 구조
철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 6층 건물 내 제3층 제303호로, (사용승인일: 2020-12-31) 외벽: 치장 벽돌 마감 등, 창호: PVC 새시 창호임.
철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 6층 건물 내 제3층 제303호로, (사용승인일: 2020-12-31) 외벽: 치장 벽돌 마감 등, 창호: PVC 새시 창호임.
이용상태
도시형생활주택(단지형다세대)로 이용 중임. (후첨 "호별배치도 및 내부구조도" 참조)
도시형생활주택(단지형다세대)로 이용 중임. (후첨 "호별배치도 및 내부구조도" 참조)
설비내역
화재감지 및 경보설비, 소방설비, 승강기설비 및 옥내지상주차장 등을 갖추었으며, 통상의 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등을 갖춘 것으로 추정됨.
화재감지 및 경보설비, 소방설비, 승강기설비 및 옥내지상주차장 등을 갖추었으며, 통상의 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등을 갖춘 것으로 추정됨.
토지의 형상·이용상태
2필 일단의 인접지 대비 등고평탄한 가장형 토지로, 다세대주택의 건부지로 이용 중임.
2필 일단의 인접지 대비 등고평탄한 가장형 토지로, 다세대주택의 건부지로 이용 중임.
인접 도로상태
동측으로 도로폭 약 3-4M 내외의 포장도로와 접함.
동측으로 도로폭 약 3-4M 내외의 포장도로와 접함.
공법상 제한 (용도지역 등)
공히, 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2014-09-26)(학교환경위생정화구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<학교보건법>)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.
공히, 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2014-09-26)(학교환경위생정화구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<학교보건법>)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.
기타 기재
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임대관계
1) 현장조사시 폐문 및 이해관계인의 부재로 내부확인이 곤란하여 건축물현황도 기준 및 외부관찰 등의 방법으로 내부구조를 도식화하였으니 경매 진행 시 재확인 바람. 2) 등기사항전부증명서 을구상 주택임차권(임차보증금 금275,000,000원)이 등기되어 있는 바, 경매 진행 시 참고 바람.
1) 현장조사시 폐문 및 이해관계인의 부재로 내부확인이 곤란하여 건축물현황도 기준 및 외부관찰 등의 방법으로 내부구조를 도식화하였으니 경매 진행 시 재확인 바람. 2) 등기사항전부증명서 을구상 주택임차권(임차보증금 금275,000,000원)이 등기되어 있는 바, 경매 진행 시 참고 바람.
매각물건명세서 핵심 원문
경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로
적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.
| 최선순위 설정 | 2024.1.15.개시결정 |
|---|---|
| 인수되는 권리 | (기재 없음) |
| 지상권 개요 | (기재 없음) |
| 비고란 | 특별매각조건: 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각 |
원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2024타경101183)로 확인하세요.
건물 등기 사항
📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다.
등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고,
요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다.
올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.
로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.
물건 정보 (정확한 숫자)
| 감정가 | 252,000,000원 |
|---|---|
| 최저매각가격 | 201,600,000원 |
| 입찰 보증금 (10%) | 20,160,000원 최저가의 10% |
| 청구금액 | 275,000,000원 — 채권자가 받으려는 돈 |
| 유찰 | 16회 |
| 매각기일 | 2026.07.29 제112호 법정 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 초원로4길 34, 제3층 제303호 (방화동, 제이스빌) |
| 내역 | 철근콘크리트구조 28.73㎡(8.7평) |
| 사건 접수 | 2024.01.09 · 개시결정 2024.01.15 |
| 배당요구종기 | 2024.04.16 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나 |
건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분
1동
철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층
도시형생활주택(단지형다세대)
1층 134.44㎡(연면적제외)
1층 16㎡
2층 134.75㎡
3층 134.75㎡
4층 131.53㎡
5층 126.1㎡
6층 116.83㎡
옥탑1층 21.11㎡(연면적제외)
전유
철근콘크리트구조 28.73㎡
| 소재지 | 지목 | 면적 | 지분 |
|---|---|---|---|
| 서울특별시강서구방화동645-32 | 대 | 172㎡ | 17.42/338 |
| 서울특별시강서구방화동645-33 | 대 | 166㎡ | 17.42/338 |
상세 자료 (원본 문서)
아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다.
우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다.
(등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)
| 자료 | 우리 페이지 반영 |
|---|---|
| 사진 / 지적도 | ✅ 대표 사진 + 전체 보기 |
| 감정평가서 | ✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등) |
| 매각물건명세서 | ✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고) |
| 현황조사서 | ✅ 점유관계·임차인 |
| 기일내역 | ✅ 회차별 유찰·낙찰 이력 |
| 건물 등기 | 💰 유료 — 프로토타입 미제공 |
| 건축물대장 · 문건접수/송달 | 🔜 추가 예정 (무료 자료) |
이 페이지의 용어, 쉽게
- 감정가 / 최저매각가격
- 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
- 유찰
- 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
- 최선순위 설정 (말소기준)
- 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
- 대항력 있는 임차인
- 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
- 인수되는 권리
- 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
- 매각물건명세서
- 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.