서울특별시 강서구 화곡동 366-32 이도트라움2 제101동 제2층 제203호
2024타경118945(강제경매) · 서울남부지방법원 서울남부지방법원 경매4계 · 철근콘크리트구조 35.34㎡(10.7평)
지금 최저 입찰가
3,838만원
감정가의 13% 수준
감정가 (법원 감정평가액)
2억 8,600만원
경매 시작 시점의 기준 가격
다음 매각기일 (입찰일)
2026.08.19
D-8 · 제112호 법정
유찰 (아무도 안 산 횟수)
9회
유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다
🔍 서울 강서구 화곡동 이도트라움2 제101동 제203호 도시형생활주택 35.34㎡가 감정가 2억8,600만원에서 9회 유찰되어 최저매각가격 3,838만6,000원으로 진행 예정인 사건입니다.
확인필수 2건
주의 2건
참고 2건
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이 물건, 꼭 확인할 점
경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.
⚠
낙찰자가 인수하는 권리 있음
명세서에 매수인이 떠안는 권리가 기재돼 있습니다: “- 을구 3번 주택임차권 등기와 관련하여 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있음(임차보증금 261,000,000원, 전입일자 2019.04.25, 확정일자 20”. 그만큼 실제 취득 비용이 커질 수 있어 반드시 확인하세요.
↓
감정가의 13%까지 하락 (유찰 9회)
여러 번 유찰돼 최저가가 많이 내렸습니다. 싸진 만큼 “남들이 사지 않은 이유”가 있는지 위 항목들로 확인하세요.
경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이
있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요.
입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.
사진·도면 전체 보기 — 총 12장 (배치도·구조도·지적도 포함)
전경·외관 (3장)
현장 사진 (6장)
위치도 (지도) (2장)
내부 구조도 (1장)
🔒 이 물건의 AI 문서 정리가 준비되어 있습니다
위험 신호 개수는 상단 요약에 보입니다. 전체 내용(쉬운 설명·원문 인용·체크리스트)은 회원 열람입니다.
현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)
법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후
명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.
조사일시: 2024년06월04일12시13분
이 사건 부동산 현장방문조사 당시 폐문부재로 아무도 만나지 못하여 점유관계 미상임. 별도의 확인이 필요함. 안내문을 출입문에 끼워놓았음.
덧붙인 전입세대확인서 및 외국인체류확인서에는 등재자가 없음(다만, 이 사건은 주택도시보증공사가 신청채권자인 사건임).
가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)
경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.
| 회차 | 날짜 | 종류 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.08.26 14:00 | 매각결정기일 | |||
| 10차 | 2026.08.19 10:00 | 매각기일 | 3,838만원 | |
| 9차 | 2026.07.20 10:00 | 매각기일 | 4,798만원 | 유찰 |
| 8차 | 2026.05.28 10:00 | 매각기일 | 5,997만원 | 유찰 |
| 7차 | 2026.04.16 10:00 | 매각기일 | 7,497만원 | 유찰 |
| 6차 | 2026.03.11 10:00 | 매각기일 | 9,371만원 | 유찰 |
| 5차 | 2026.01.21 10:00 | 매각기일 | 1억 1,714만원 | 유찰 |
| 4차 | 2025.11.26 10:00 | 매각기일 | 1억 4,643만원 | 유찰 |
| 3차 | 2025.10.23 10:00 | 매각기일 | 1억 8,304만원 | 유찰 |
| 2차 | 2025.09.02 10:00 | 매각기일 | 2억 2,880만원 | 유찰 |
| 신건 | 2025.07.17 10:00 | 매각기일 | 2억 8,600만원 | 유찰 |
인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)
최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 958건 낙찰됐고,
평균 낙찰가는 감정가의 71.6%, 평균 유찰 2.4회였습니다.
판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.
🏢 같은 건물·단지 낙찰 사례
| 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 이도트라움2 제102동 제5층 제501호 | 2억 7,300만원 | 2억 3,950만원 | 88% | 2026.03.26 |
| 이도트라움2 제102동 제2층 제203호 | 2억 5,800만원 | 2억 2,621만원 | 88% | 2026.01.21 |
| 이도트라움2 제102동 제3층 제303호 | 2억 5,000만원 | 2억 1,862만원 | 87% | 2025.11.26 |
| 이도트라움2 101동 3층301호 | 2억 9,100만원 | 3,152만원 | 11% | 2025.10.23 |
| 이도트라움2 제101동 제2층 제201호 | 2억 9,400만원 | 2억 5,808만원 | 88% | 2025.08.19 |
최근 인근 낙찰 (최신 5건)
| 소재지 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 강서구 방화동 596-6 대흥빌라 제3층 제302호 | 2억 9,800만원 | 2억 4,290만원 | 82% | 2026.07.30 |
| 서울특별시 강서구 화곡동 105-357 화곡갤럭시오피스텔 제2층 제204호 | 2억 5,800만원 | 1억 7,466만원 | 68% | 2026.07.28 |
| 서울특별시 강서구 화곡동 366-76 씨아트빌 제6층 제603호 | 2억 9,700만원 | 1억 5,270만원 | 51% | 2026.07.28 |
| 서울특별시 강서구 내발산동 710-26 한신주아빌 제3층 제301호 | 2억 3,200만원 | 1억 8,026만원 | 78% | 2026.07.28 |
| 서울특별시 강서구 화곡동 791-16 소담밸리 제5층 제504호 | 2억 1,000만원 | 1억 3,515만원 | 64% | 2026.07.28 |
지금 진행 중인 인근 물건 (311건 중 5건)
| 소재지 | 감정가 | 최저가 | 유찰 | 매각기일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 강서구 등촌동 568-37 제5층 제501호 | 2억 8,600만원 | 3,070만원 | 11회 | 2026.08.05 |
| 서울특별시 강서구 화곡동 846-38 지디로뷰 제4층 제404호 | 2억 8,300만원 | 5,935만원 | 8회 | 2026.08.05 |
| 서울특별시 강서구 화곡동 372-18 신영베르디움에이 제3층 제304호 | 2억 7,500만원 | 2억 7,500만원 | 1회 | 2026.08.05 |
| 서울특별시 강서구 화곡동 155-27 윤하우스 제2층 제202호 | 2억 2,500만원 | 7,372만원 | 6회 | 2026.08.05 |
| 서울특별시 강서구 화곡동 42-88 에이원빌 102동 제1층 제101호 | 1억 6,400만원 | 1억 3,120만원 | 2회 | 2026.08.05 |
감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록
감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는
진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아,
실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2024.05.16 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2024.05.16 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
위치 및 주위환경
본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화원중학교" 남측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 주위환경은 보통입니다.
본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화원중학교" 남측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 주위환경은 보통입니다.
교통상황
본건까지 차량의 접근이 가능하며 인근에 버스정류장 및 비교적 원거리에 "까치산역(지하철2호선, 5호선)" 등이 소재하고 있어 대중교통 이용여건은 보통입니다.
본건까지 차량의 접근이 가능하며 인근에 버스정류장 및 비교적 원거리에 "까치산역(지하철2호선, 5호선)" 등이 소재하고 있어 대중교통 이용여건은 보통입니다.
건물의 구조
철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층 지상6층 건물내 제2층 제203호로서, (사용승인일: 2018.11.15) 외벽: 치장타일붙임 마감 등 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등 창호: 하이샷시창호 등입니다.
철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층 지상6층 건물내 제2층 제203호로서, (사용승인일: 2018.11.15) 외벽: 치장타일붙임 마감 등 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등 창호: 하이샷시창호 등입니다.
이용상태
본건은 도시형생활주택 단지형다세대(후첨 "내부구조도" 참조)로 이용중에 있습니다.
본건은 도시형생활주택 단지형다세대(후첨 "내부구조도" 참조)로 이용중에 있습니다.
설비내역
위생 및 급배수설비, 승강기설비 및 도시가스에 의한 개별난방시설 등이 설치되어 있습니다.
위생 및 급배수설비, 승강기설비 및 도시가스에 의한 개별난방시설 등이 설치되어 있습니다.
토지의 형상·이용상태
인접대지와 등고평탄한 4필지 일단의 세장형 토지로서 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중에 있습니다.
인접대지와 등고평탄한 4필지 일단의 세장형 토지로서 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중에 있습니다.
인접 도로상태
본건 남서측 및 북동측으로 노폭 약 4-5m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.
본건 남서측 및 북동측으로 노폭 약 4-5m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.
공법상 제한 (용도지역 등)
[366-32번지], [366-91번지] 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역 (지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역 (수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>. [366-33번지], [366-83번지] 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역 (지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역 (수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.
[366-32번지], [366-91번지] 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역 (지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역 (수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>. [366-33번지], [366-83번지] 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역 (지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역 (수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.
기타 기재
없습니다.
없습니다.
임대관계
임대관계는 미상입니다.
임대관계는 미상입니다.
매각물건명세서 핵심 원문
경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로
적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.
| 최선순위 설정 | 2024.05.27. 강제경매개시결정 |
|---|---|
| 인수되는 권리 | - 을구 3번 주택임차권 등기와 관련하여 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있음(임차보증금 261,000,000원, 전입일자 2019.04.25, 확정일자 2019.01.24 및 2021.01.18) 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함 |
| 지상권 개요 | (기재 없음) |
| 비고란 | (기재 없음) |
원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2024타경118945)로 확인하세요.
건물 등기 사항
📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다.
등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고,
요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다.
올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.
로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.
물건 정보 (정확한 숫자)
| 감정가 | 286,000,000원 |
|---|---|
| 최저매각가격 | 38,386,000원 |
| 입찰 보증금 (10%) | 3,838,600원 최저가의 10% |
| 청구금액 | 251,000,000원 — 채권자가 받으려는 돈 |
| 유찰 | 9회 |
| 매각기일 | 2026.08.19 제112호 법정 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 가로공원로82길 72, 제101동 제2층 제203호 (화곡동, 이도트라움2) |
| 내역 | 철근콘크리트구조 35.34㎡(10.7평) |
| 사건 접수 | 2024.05.16 · 개시결정 2024.05.24 |
| 배당요구종기 | 2025.06.05 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나 |
건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분
1동
철근콘크리트구조 평스라브지붕
지하1층 지상6층 도시형생활주택(단지형다세대)
지1층 22.5㎡
지1층 18.83㎡
지1층 15㎡(연면적제외)
1층 104.5㎡(연면적제외)
1층 16.28㎡
2층 130.61㎡
3층 130.61㎡
4층 112.98㎡
5층 99.26㎡
6층 74.2㎡
옥탑1층 12.6㎡(연면적제외)
전유
철근콘크리트구조 35.34㎡
| 소재지 | 지목 | 면적 | 지분 |
|---|---|---|---|
| 서울특별시강서구화곡동366-32 | 대 | 152.4㎡ | 19.735/584.3 |
| 서울특별시강서구화곡동366-33 | 대 | 142.1㎡ | 19.735/584.3 |
| 서울특별시강서구화곡동366-83 | 대 | 142.4㎡ | 19.735/584.3 |
| 서울특별시강서구화곡동366-91 | 대 | 147.4㎡ | 19.735/584.3 |
상세 자료 (원본 문서)
아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다.
우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다.
(등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)
| 자료 | 우리 페이지 반영 |
|---|---|
| 사진 / 지적도 | ✅ 대표 사진 + 전체 보기 |
| 감정평가서 | ✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등) |
| 매각물건명세서 | ✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고) |
| 현황조사서 | ✅ 점유관계·임차인 |
| 기일내역 | ✅ 회차별 유찰·낙찰 이력 |
| 건물 등기 | 💰 유료 — 프로토타입 미제공 |
| 건축물대장 · 문건접수/송달 | 🔜 추가 예정 (무료 자료) |
이 페이지의 용어, 쉽게
- 감정가 / 최저매각가격
- 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
- 유찰
- 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
- 최선순위 설정 (말소기준)
- 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
- 대항력 있는 임차인
- 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
- 인수되는 권리
- 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
- 매각물건명세서
- 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.