서울특별시 금천구 독산동 962-42 더뷰 제2층 제203호
2024타경127116(강제경매) · 서울남부지방법원 서울남부지방법원 경매7계 · 철근콘크리트구조 30.78㎡(9.3평)
지금 최저 입찰가
1억 3,568만원
감정가의 64% 수준
감정가 (법원 감정평가액)
2억 1,200만원
경매 시작 시점의 기준 가격
다음 매각기일 (입찰일)
2026.08.20
D-9 · 제112호 법정
유찰 (아무도 안 산 횟수)
2회
유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다
🔍 서울 금천구 독산동 더뷰 2층 제203호, 전유 30.78㎡ 물건으로 최저매각가격은 135,680,000원이고 임대차보증금 230,000,000원 임차인 및 제시외 부분이 기재되어 있습니다.
확인필수 6건
주의 1건
참고 1건
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이 물건, 꼭 확인할 점
경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.
⚠
낙찰자가 인수하는 권리 있음
명세서에 매수인이 떠안는 권리가 기재돼 있습니다: “매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있음(임대차보증금 230,000,000원, 전입일자 2020.11.13., 확정일자 2020.10.30.).
배당에서 보증금”. 그만큼 실제 취득 비용이 커질 수 있어 반드시 확인하세요.
경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이
있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요.
입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.
사진·도면 전체 보기 — 총 13장 (배치도·구조도·지적도 포함)
전경·외관 (4장)
현장 사진 (6장)
위치도 (지도) (2장)
내부 구조도 (1장)
🔒 이 물건의 AI 문서 정리가 준비되어 있습니다
위험 신호 개수는 상단 요약에 보입니다. 전체 내용(쉬운 설명·원문 인용·체크리스트)은 회원 열람입니다.
현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)
법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후
명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.
조사일시: 2024년08월03일13시32분
현장출장 방문시 임차인 최○완을 만나 부동산경매개시결정된 취지를 알리고 경매현황조사 안내문을 교부하였음
| 임차인(전입세대) | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 점유부분 | 대항력 (말소기준 2022-03-04) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최○완 | 2020.11.13 | 미상 | 230,000,000 | 203호 |
선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험)
※ 재확인 필요 |
대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.
가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)
경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.
| 회차 | 날짜 | 종류 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.08.27 14:00 | 매각결정기일 | |||
| 3차 | 2026.08.20 10:00 | 매각기일 | 1억 3,568만원 | |
| 2차 | 2026.07.21 10:00 | 매각기일 | 1억 6,960만원 | 유찰 |
| 신건 | 2026.06.02 10:00 | 매각기일 | 2억 1,200만원 | 유찰 |
인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)
최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 123건 낙찰됐고,
평균 낙찰가는 감정가의 56.8%, 평균 유찰 3.4회였습니다.
판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.
🏢 같은 건물·단지 낙찰 사례
| 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 더뷰 제3층 제304호 | 2억 1,659만원 | 5,677만원 | 26% | 2026.04.30 |
최근 인근 낙찰 (최신 5건)
| 소재지 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 금천구 가산동 550-1 아이티캐슬 제12층 제2-1209호 | 5억 5,300만원 | 3억 5,980만원 | 65% | 2026.07.30 |
| 서울특별시 금천구 가산동 550-7 케이엠타워 제5층 제507호 | 4억 100만원 | 2억 56만원 | 50% | 2026.07.29 |
| 서울특별시 금천구 가산동 550-7 케이엠타워 제5층 제508호 | 4억 100만원 | 2억 56만원 | 50% | 2026.07.29 |
| 서울특별시 금천구 가산동 219-5 가산테라타워 9층938호 | 2억 5,100만원 | 8,225만원 | 33% | 2026.07.23 |
| 서울특별시 금천구 가산동 60-26 가산퍼블릭 제비동 제3층 제오비-305호 | 6억 3,900만원 | 5억원 | 78% | 2026.07.23 |
지금 진행 중인 인근 물건 (40건 중 5건)
| 소재지 | 감정가 | 최저가 | 유찰 | 매각기일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 금천구 가산동 459-7 가산에이1타워 제13층 제오1301호 | 2억 4,500만원 | 1억 9,600만원 | 2회 | 2026.08.06 |
| 서울특별시 금천구 가산동 459-7 가산에이1타워 제13층 제오1302호 | 2억 8,000만원 | 2억 2,400만원 | 2회 | 2026.08.06 |
| 서울특별시 금천구 가산동 459-7 가산에이1타워 제13층 제오1303호 | 2억 8,000만원 | 2억 2,400만원 | 2회 | 2026.08.06 |
| 서울특별시 금천구 가산동 459-7 가산에이1타워 제13층 제오1304호 | 2억 8,000만원 | 2억 2,400만원 | 2회 | 2026.08.06 |
| 서울특별시 금천구 가산동 459-7 가산에이1타워 제13층 제오1305호 | 3억 600만원 | 2억 4,480만원 | 2회 | 2026.08.06 |
감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록
감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는
진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아,
실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2024.07.12 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2024.07.12 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
위치 및 주위환경
본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 ""서울문성초등학교""북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.
본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 ""서울문성초등학교""북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.
교통상황
본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 지하철 2호선 '구로디지털단지역' 및 노선버스 정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.
본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 지하철 2호선 '구로디지털단지역' 및 노선버스 정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.
건물의 구조
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 중 제2층 제203호로서, 외벽 : 타일붙임 마감 등, 창호 : 새시창호 등임.
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 중 제2층 제203호로서, 외벽 : 타일붙임 마감 등, 창호 : 새시창호 등임.
이용상태
집합건축물대장상 ""제2종근린생활시설(사무소)""이나, 현황 ""주거용""으로 탐문조사됨. <후첨, ""내부구조도""참조>
집합건축물대장상 ""제2종근린생활시설(사무소)""이나, 현황 ""주거용""으로 탐문조사됨. <후첨, ""내부구조도""참조>
설비내역
위생 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내 소화전 설비, 난방설비, 주차장 등이 설치되어 있음.
위생 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내 소화전 설비, 난방설비, 주차장 등이 설치되어 있음.
토지의 형상·이용상태
2필지 일단의 세장형 토지로서, 건부지(오피스텔, 다세대주택)로 이용중임.
2필지 일단의 세장형 토지로서, 건부지(오피스텔, 다세대주택)로 이용중임.
인접 도로상태
본건 동측으로 폭 약 20미터 내외의 포장도로와 접함.
본건 동측으로 폭 약 20미터 내외의 포장도로와 접함.
공법상 제한 (용도지역 등)
토지 1(독산동 962-42) : 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역([문성생활권]자세한사항별도확인:도시계 획과), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>,교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>,대공방어협조 구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변). 토지 2(독산동 962-43) : 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역([문성생활권]자세한사항별도확인:도시계 획과), 도로(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>,대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변).
토지 1(독산동 962-42) : 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역([문성생활권]자세한사항별도확인:도시계 획과), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>,교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>,대공방어협조 구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변). 토지 2(독산동 962-43) : 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역([문성생활권]자세한사항별도확인:도시계 획과), 도로(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>,대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변).
기타 기재
집합건축물대장에 등재된 본건의 용도는 집합건축물대장 표제부 및 전유부에 ""제2종근린생활시설(사무소)"" 및 ""사무소""로 기재되어 있으나, 기준시점 현재 ""주거용""으로 이용 중이며, 건축물 현황도 상 2층 외부 출입이 가능한 복도에 화장실이 있는 것으로 표시되어 있으나, 현황은 주거용으로 이용하는 관계상, 출입시설을 개조하여 각호 내부에 각각 소재하는 것으로 관찰된바, 업무에 참고 바람.
집합건축물대장에 등재된 본건의 용도는 집합건축물대장 표제부 및 전유부에 ""제2종근린생활시설(사무소)"" 및 ""사무소""로 기재되어 있으나, 기준시점 현재 ""주거용""으로 이용 중이며, 건축물 현황도 상 2층 외부 출입이 가능한 복도에 화장실이 있는 것으로 표시되어 있으나, 현황은 주거용으로 이용하는 관계상, 출입시설을 개조하여 각호 내부에 각각 소재하는 것으로 관찰된바, 업무에 참고 바람.
임대관계
-제시외물건 ㉠ (주택일부(화장실, 현관 등), 약5.67㎡)이 소재함. -본건은 소유자 및 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부 상태를 확인하지 못한 바, 외형조사와 귀 제시목록 및 건축물현황도에 따라 통상적인 내부 상태를 기준하여 감정평가 하였으며, 경매 진행시 반드시 재확인 하시기 바람.
-제시외물건 ㉠ (주택일부(화장실, 현관 등), 약5.67㎡)이 소재함. -본건은 소유자 및 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부 상태를 확인하지 못한 바, 외형조사와 귀 제시목록 및 건축물현황도에 따라 통상적인 내부 상태를 기준하여 감정평가 하였으며, 경매 진행시 반드시 재확인 하시기 바람.
매각물건명세서 핵심 원문
경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로
적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.
| 최선순위 설정 | 2022.03.04. 압류 |
|---|---|
| 인수되는 권리 | 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있음(임대차보증금 230,000,000원, 전입일자 2020.11.13., 확정일자 2020.10.30.). 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 매수인이 인수함. |
| 지상권 개요 | (기재 없음) |
| 비고란 | - 집합건축물대장상 '제2종근린생활시설(사무소)'로 기재되어 있으나 주거용으로 이용중임. - 건축물현황도상 전유부분에 포함되지 않은 화장실 및 현관 등(약5.67㎡) 부분(제시외물건)은 매각대상에서 제외(감정평가서 참조). |
원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2024타경127116)로 확인하세요.
건물 등기 사항
📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다.
등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고,
요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다.
올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.
로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.
물건 정보 (정확한 숫자)
| 감정가 | 212,000,000원 |
|---|---|
| 최저매각가격 | 135,680,000원 |
| 입찰 보증금 (10%) | 13,568,000원 최저가의 10% |
| 청구금액 | 230,000,000원 — 채권자가 받으려는 돈 |
| 유찰 | 2회 |
| 매각기일 | 2026.08.20 제112호 법정 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 독산로 345, 제2층 제203호 (독산동, 더뷰) |
| 내역 | 철근콘크리트구조 30.78㎡(9.3평) |
| 사건 접수 | 2024.07.12 · 개시결정 2024.07.22 |
| 배당요구종기 | 2024.10.23 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나 |
인근 실거래가 (국토부 신고 기준)
경매가 아닌 일반 매매로 실제 거래된 가격입니다. 감정가·최저가가 시세 대비
어느 수준인지 가늠하는 기준이 됩니다.
| 거래일 | 단지 | 전용 | 층 | 거래금액 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.08.04 | 시흥동 준공업 판매 | ㎡ | 2,500만원 | |
| 2026.07.28 | 시흥동 준공업 제1종근린생활 | ㎡ | 1 | 2억 5,200만원 |
| 2026.07.22 | 가산동 준공업 업무 | 842㎡ | 86억 398만원 | |
| 2026.07.22 | 가산동 준공업 업무 | 842㎡ | 87억 200만원 | |
| 2026.07.15 | 가산동 준공업 업무 | ㎡ | 15 | 4억 4,000만원 |
| 2026.07.14 | 시흥동 준공업 판매 | ㎡ | 1 | 2억 4,000만원 |
| 2026.07.13 | 시흥동 준공업 제1종근린생활 | ㎡ | 1 | 2억 7,000만원 |
| 2026.07.13 | 시흥동 준공업 제2종근린생활 | ㎡ | 2 | 2억 2,000만원 |
건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분
1동
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 오피스텔,다세대주택
지1층 372.54㎡
1층 83.43㎡
2층 164.46㎡
3층 164.46㎡
4층 164.46㎡
5층 169.72㎡
6층 169.72㎡
7층 169.72㎡
8층 169.72㎡
9층 169.72㎡
10층 169.72㎡
11층 169.72㎡
12층 130.04㎡
13층 130.04㎡
14층 130.04㎡
15층 130.04㎡
옥탑1층 19.88㎡(연면적산정제외)
전유
철근콘크리트구조 30.78㎡
| 소재지 | 지목 | 면적 | 지분 |
|---|---|---|---|
| 서울특별시금천구독산동962-42 | 대 | 364.9㎡ | 9.34/628.3 |
| 서울특별시금천구독산동962-43 | 대 | 263.4㎡ | 9.34/628.3 |
상세 자료 (원본 문서)
아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다.
우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다.
(등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)
| 자료 | 우리 페이지 반영 |
|---|---|
| 사진 / 지적도 | ✅ 대표 사진 + 전체 보기 |
| 감정평가서 | ✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등) |
| 매각물건명세서 | ✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고) |
| 현황조사서 | ✅ 점유관계·임차인 |
| 기일내역 | ✅ 회차별 유찰·낙찰 이력 |
| 건물 등기 | 💰 유료 — 프로토타입 미제공 |
| 건축물대장 · 문건접수/송달 | 🔜 추가 예정 (무료 자료) |
이 페이지의 용어, 쉽게
- 감정가 / 최저매각가격
- 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
- 유찰
- 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
- 최선순위 설정 (말소기준)
- 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
- 대항력 있는 임차인
- 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
- 인수되는 권리
- 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
- 매각물건명세서
- 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.