서울특별시 강서구 화곡동 56-316 화성빌라 제3층 제302호
2024타경127345(강제경매) · 서울남부지방법원 서울남부지방법원 경매15계 · 철근콘크리트벽식구조
40.35㎡(12.2평)
#인수권리있음#대항력있는임차인
— 서류 기재 기반 자동 표시, 원문 확인 필요
지금 최저 입찰가
2,080만원
감정가의 13% 수준
감정가 (법원 감정평가액)
1억 5,500만원
경매 시작 시점의 기준 가격
다음 매각기일 (입찰일)
2026.07.23
제112호 법정
유찰 (아무도 안 산 횟수)
9회
유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다
🔍 서울 강서구 화곡동 화성빌라 제3층 제302호 40.35㎡ 다세대주택으로, 최저매각가격은 20,804,000원이며 임차보증금 인수 가능성과 위반건축물 표시가 기재되어 있습니다.
확인필수 3건
주의 3건
참고 1건
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이 물건, 꼭 확인할 점
경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.
⚠
낙찰자가 인수하는 권리 있음
명세서에 매수인이 떠안는 권리가 기재돼 있습니다: “매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있음(임대차보증금 140,000,000원, 전입일자 2020.2.10., 확정일자 2020.2.5.) 배당에서 보증금이 전액 ”. 그만큼 실제 취득 비용이 커질 수 있어 반드시 확인하세요.
↓
감정가의 13%까지 하락 (유찰 9회)
여러 번 유찰돼 최저가가 많이 내렸습니다. 싸진 만큼 “남들이 사지 않은 이유”가 있는지 위 항목들로 확인하세요.
경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이
있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요.
입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.
사진·도면 전체 보기 — 총 7장 (배치도·구조도·지적도 포함)
전경·외관 (3장)
현장 사진 (4장)
🔒 이 물건의 AI 문서 정리가 준비되어 있습니다
위험 신호 개수는 상단 요약에 보입니다. 전체 내용(쉬운 설명·원문 인용·체크리스트)은 회원 열람입니다.
현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)
법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후
명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.
조사일시: 2024년08월02일12시03분
이 사건 부동산 현지방문조사 당시 폐문부재로 아무도 만나지 못하여 점유관계 미상이므로 별도의 확인이 필요함. 안내문을 출입문에 끼워놓고 우편함에도 넣어 두었음. 덧붙인 전입세대확인서 및 주민등록표등본에는 소유자 아닌 세대주 허○석 세대가 등재 되어 있어 그를 일응 임차인으로 기재함. 덧붙인 외국인체류확인서에는 등재자가 없음
| 임차인(전입세대) | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 점유부분 | 대항력 (말소기준 2020-03-31) |
|---|---|---|---|---|---|
| 허○○○○○○○○) | 2020.02.10 | 미상 | 미상 | 미상 |
선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험)
※ 재확인 필요 |
대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.
가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)
경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.
| 회차 | 날짜 | 종류 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.07.30 14:00 | 매각결정기일 | |||
| 10차 | 2026.07.23 10:00 | 매각기일 | 2,080만원 | |
| 9차 | 2026.06.09 10:00 | 매각기일 | 2,600만원 | 유찰 |
| 8차 | 2026.04.23 10:00 | 매각기일 | 3,250만원 | 유찰 |
| 7차 | 2026.03.18 10:00 | 매각기일 | 4,063만원 | 유찰 |
| 6차 | 2026.01.28 10:00 | 매각기일 | 5,079만원 | 유찰 |
| 5차 | 2025.12.03 10:00 | 매각기일 | 6,348만원 | 유찰 |
| 4차 | 2025.10.20 10:00 | 매각기일 | 7,936만원 | 유찰 |
| 3차 | 2025.09.10 10:00 | 매각기일 | 9,920만원 | 유찰 |
| 2차 | 2025.07.23 10:00 | 매각기일 | 1억 2,400만원 | 유찰 |
| 신건 | 2025.06.18 10:00 | 매각기일 | 1억 5,500만원 | 유찰 |
인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)
최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 890건 낙찰됐고,
평균 낙찰가는 감정가의 71.6%, 평균 유찰 2.5회였습니다.
판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.
🏢 같은 건물·단지 낙찰 사례
| 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 화성빌라 제5층 제502호 | 1억 5,190만원 | 6,222만원 | 41% | 2026.03.11 |
최근 인근 낙찰 (최신 5건)
| 소재지 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 강서구 화곡동 488-38 래안빌 제3층 제304호 | 3억 2,600만원 | 2억 7,900만원 | 86% | 2026.07.07 |
| 서울특별시 강서구 화곡동 1037-10 트리빌리지 제5층 제501호 | 3억원 | 3억 191만원 | 101% | 2026.07.07 |
| 서울특별시 강서구 화곡동 379-42 삼성쉐르빌 제101동 제5층 제502호 | 2억 7,800만원 | 2억 6,446만원 | 95% | 2026.07.07 |
| 서울특별시 강서구 화곡동 381-1 남성아트빌 제4층 제404호 | 2억 1,900만원 | 1억 7,638만원 | 81% | 2026.07.07 |
| 서울특별시 강서구 화곡동 410-183 스위트빌 제2층 제202호 | 1억 7,200만원 | 8,900만원 | 52% | 2026.07.07 |
지금 진행 중인 인근 물건 (194건 중 5건)
| 소재지 | 감정가 | 최저가 | 유찰 | 매각기일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 강서구 내발산동 718-18 제3층 제303호 | 2억 7,500만원 | 1,889만원 | 13회 | 2026.07.09 |
| 서울특별시 강서구 공항동 1376 웰스캐슬 제103동 제3층 제303호 | 2억 2,500만원 | 5,898만원 | 7회 | 2026.07.09 |
| 서울특별시 강서구 화곡동 46-333 스마트뷰 제6층 제601호 | 2억 8,100만원 | 1,544만원 | 14회 | 2026.07.09 |
| 서울특별시 강서구 화곡동 1087-29 큐브원 제3층 제303호 | 2억 4,700만원 | 6,475만원 | 7회 | 2026.07.09 |
| 서울특별시 강서구 화곡동 912-3 한울팰리스 제에이동 제5층 제503호 | 2억 500만원 | 2억 500만원 | 5회 | 2026.07.09 |
감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록
감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는
진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아,
실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2024.07.16 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2024.07.16 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
위치 및 주위환경
본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울화일초등학교" 북동측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 다가구주택, 공원 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.
본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울화일초등학교" 북동측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 다가구주택, 공원 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.
교통상황
본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건 보통임.
본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건 보통임.
건물의 구조
철근콘크리트벽식구조 평스라브지붕 4층 건 내 제3층 제302호로서, (사용승인일: 2001-08-28) 외 벽 : 드라이비트 마감 등, 내 벽 : -, 창 호 : 샷시 창호 등임.
철근콘크리트벽식구조 평스라브지붕 4층 건 내 제3층 제302호로서, (사용승인일: 2001-08-28) 외 벽 : 드라이비트 마감 등, 내 벽 : -, 창 호 : 샷시 창호 등임.
이용상태
다세대주택으로 이용중임. (상세이용내역은 후첨 "내부구조도" 참조 바람)
다세대주택으로 이용중임. (상세이용내역은 후첨 "내부구조도" 참조 바람)
설비내역
위생 및 급배수설비, 개별난방설비 등이 설치되어 있음.
위생 및 급배수설비, 개별난방설비 등이 설치되어 있음.
토지의 형상·이용상태
장방형 완경사지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.
장방형 완경사지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.
인접 도로상태
본건 북측으로 약 5m 도로에 접함.
본건 북측으로 약 5m 도로에 접함.
공법상 제한 (용도지역 등)
도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역 경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시 설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>
도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역 경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시 설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>
기타 기재
- 본건은 집합건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있으니 참고바람.
- 본건은 집합건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있으니 참고바람.
임대관계
- 아래와 같이 임차권 설정되어 있으니 참고바람. 임차보증금 : 금140,000,000원 임대차계약일자 : 2020년02월03일 임차권자 : 허○석
- 아래와 같이 임차권 설정되어 있으니 참고바람. 임차보증금 : 금140,000,000원 임대차계약일자 : 2020년02월03일 임차권자 : 허○석
매각물건명세서 핵심 원문
경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로
적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.
| 최선순위 설정 | 2020.3.31. 소유권이전청구권가등기(담보가등기) |
|---|---|
| 인수되는 권리 | 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있음(임대차보증금 140,000,000원, 전입일자 2020.2.10., 확정일자 2020.2.5.) 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 매수인이 인수함 |
| 지상권 개요 | (기재 없음) |
| 비고란 | -집합건축물대장상 주택58554-4247(2002.12.30.)호에 의거 위법건축물로 표기되어 있음(감정평가서 참조). -2024.9.9. 가등기권자 선진규로부터 갑구 12번 소유권이전등기청구권 가등기(2020.3.31. 등기)는 담보가등기(채권액: 100,000,000원) 라는 신고서가 제출됨 |
원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2024타경127345)로 확인하세요.
건물 등기 사항
📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다.
등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고,
요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다.
올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.
로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.
물건 정보 (정확한 숫자)
| 감정가 | 155,000,000원 |
|---|---|
| 최저매각가격 | 20,804,000원 |
| 입찰 보증금 (10%) | 2,080,400원 최저가의 10% |
| 청구금액 | 140,000,000원 — 채권자가 받으려는 돈 |
| 유찰 | 9회 |
| 매각기일 | 2026.07.23 제112호 법정 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 초록마을로16길 3, 제3층 제302호 (화곡동, 화성빌라) |
| 내역 | 철근콘크리트벽식구조 40.35㎡(12.2평) |
| 사건 접수 | 2024.07.16 · 개시결정 2024.07.24 |
| 배당요구종기 | 2024.10.28 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나 |
인근 실거래가 (국토부 신고 기준)
경매가 아닌 일반 매매로 실제 거래된 가격입니다. 감정가·최저가가 시세 대비
어느 수준인지 가늠하는 기준이 됩니다.
| 거래일 | 단지 | 전용 | 층 | 거래금액 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.05.13 | 화성빌라42차A동 같은 단지 | 48.39㎡ | 1 | 1억 2,500만원 |
| 2026.03.26 | 화성빌라(408-119) 같은 단지 | 44.82㎡ | 1 | 1억 6,500만원 |
| 2026.03.18 | 화성홈타운104동 같은 단지 | 42.69㎡ | 3 | 1억 4,500만원 |
| 2026.02.14 | 화성빌라(51-20) 같은 단지 | 53.53㎡ | 3 | 2억 500만원 |
건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분
1동
철근콘크리트벽식구조 평슬래브지붕
4층 다세대주택
지층 86.61㎡
1층 86.61㎡
2층 90.06㎡
3층 90.06㎡
4층 73.96㎡
옥탑 10.80㎡(연면적제외)
전유
철근콘크리트벽식구조
40.35㎡
| 소재지 | 지목 | 면적 | 지분 |
|---|---|---|---|
| 서울특별시강서구화곡동56-316 | 대 | 169㎡ | 20.36/169 |
상세 자료 (원본 문서)
아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다.
우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다.
(등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)
| 자료 | 우리 페이지 반영 |
|---|---|
| 사진 / 지적도 | ✅ 대표 사진 + 전체 보기 |
| 감정평가서 | ✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등) |
| 매각물건명세서 | ✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고) |
| 현황조사서 | ✅ 점유관계·임차인 |
| 기일내역 | ✅ 회차별 유찰·낙찰 이력 |
| 건물 등기 | 💰 유료 — 프로토타입 미제공 |
| 건축물대장 · 문건접수/송달 | 🔜 추가 예정 (무료 자료) |
이 페이지의 용어, 쉽게
- 감정가 / 최저매각가격
- 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
- 유찰
- 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
- 최선순위 설정 (말소기준)
- 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
- 대항력 있는 임차인
- 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
- 인수되는 권리
- 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
- 매각물건명세서
- 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.