서울특별시 강서구 화곡동 24-106 제2층 제201호
2024타경133555(강제경매) · 서울남부지방법원 서울남부지방법원 경매16계 · 철근콘크리트구조 25.48㎡(7.7평)
지금 최저 입찰가
1억 1,980만원
감정가의 51% 수준
감정가 (법원 감정평가액)
2억 3,400만원
경매 시작 시점의 기준 가격
다음 매각기일 (입찰일)
2026.08.27
D-14 · 제112호 법정
유찰 (아무도 안 산 횟수)
3회
유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다
🔍 서울 강서구 화곡동 소재 오피스텔(25.48㎡, 2층 201호)로, 감정가 2억 3,400만 원에서 3회 유찰 후 현재 최저가 1억 1,980만 원이며 대항력 있는 임차권등기가 매수인 인수 조건으로 명시되어 있습니다.
확인필수 3건
주의 2건
참고 1건
🔒 회원 열람 — 무료로 보기 ↓
이 물건, 꼭 확인할 점
경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.
⚠
낙찰자가 인수하는 권리 있음
명세서에 매수인이 떠안는 권리가 기재돼 있습니다: “2023.06.23. 제110265호 주택임차권등기 (을구 1번)”. 그만큼 실제 취득 비용이 커질 수 있어 반드시 확인하세요.
↓
감정가의 51%까지 하락 (유찰 3회)
여러 번 유찰돼 최저가가 많이 내렸습니다. 싸진 만큼 “남들이 사지 않은 이유”가 있는지 위 항목들로 확인하세요.
경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이
있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요.
입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.
사진·도면 전체 보기 — 총 10장 (배치도·구조도·지적도 포함)
전경·외관 (3장)
현장 사진 (4장)
위치도 (지도) (2장)
내부 구조도 (1장)
🔒 이 물건의 AI 문서 정리가 준비되어 있습니다
위험 신호 개수는 상단 요약에 보입니다. 전체 내용(쉬운 설명·원문 인용·체크리스트)은 회원 열람입니다.
현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)
법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후
명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.
조사일시: 2024년09월05일09시31분
현황조사차 현장을 방문하였으나 폐문부재로 아무도 만나지 못하여 점유관계는 미상이며, 안내문을 출입문에 끼워놓았음. 덧붙인 전입세대확인서, 외국인체류확인서, 상가건물임대차현황서에는 각 등재자가 없음
가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)
경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.
| 회차 | 날짜 | 종류 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.09.03 14:00 | 매각결정기일 | |||
| 4차 | 2026.08.27 10:00 | 매각기일 | 1억 1,980만원 | |
| 3차 | 2026.07.28 10:00 | 매각기일 | 1억 4,976만원 | 유찰 |
| 2차 | 2026.06.10 10:00 | 매각기일 | 1억 8,720만원 | 유찰 |
| 신건 | 2026.04.28 10:00 | 매각기일 | 2억 3,400만원 | 유찰 |
인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)
최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 628건 낙찰됐고,
평균 낙찰가는 감정가의 72.6%, 평균 유찰 2.1회였습니다.
판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.
🏢 같은 건물·단지 낙찰 사례
| 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 염창역한강투웨니퍼스트 제102동 제2층 제203호 | 2억 6,500만원 | 2억 2,660만원 | 86% | 2026.08.07 |
| 더프라임 제2층 제201호 | 3억 300만원 | 1억 5,713만원 | 52% | 2026.08.06 |
| 더프라임 제2층 제206호 | 3억 400만원 | 1억 5,764만원 | 52% | 2026.08.06 |
| 벨리오 제2층 제215호 | 1억 3,800만원 | 8,832만원 | 64% | 2026.08.04 |
| 루미온 제101동 제2층 제203호 | 3억 8,000만원 | 2억 5,469만원 | 67% | 2026.08.04 |
최근 인근 낙찰 (최신 5건)
| 소재지 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 강서구 화곡동 937-12 미리내오피스텔 제9층 제903호 | 1억 9,000만원 | 7,783만원 | 41% | 2026.08.07 |
| 서울특별시 강서구 화곡동 27-13 케이오피스텔1차 제4층 제402호 | 2억 6,700만원 | 1억 7,895만원 | 67% | 2026.08.07 |
| 서울특별시 강서구 마곡동 760 마곡나루역보타닉푸르지오시티 제14층 제서관1441호 | 2억 1,300만원 | 1억 6,332만원 | 77% | 2026.08.07 |
| 서울특별시 강서구 화곡동 936-30 포엠빌 제6층 제603호 | 2억 7,500만원 | 1억 4,799만원 | 54% | 2026.08.07 |
| 서울특별시 강서구 화곡동 987-3 르미엘 제13층 제1306호 | 2억 9,000만원 | 1억 9,437만원 | 67% | 2026.08.07 |
지금 진행 중인 인근 물건 (115건 중 5건)
| 소재지 | 감정가 | 최저가 | 유찰 | 매각기일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 강서구 방화동 612-242 공항타워팰리스오피스텔 제2동 제6층 제601호 | 3억 4,600만원 | 3억 4,600만원 | 0회 | 2026.08.13 |
| 서울특별시 강서구 화곡동 1111-4 포유 제5층 제509호 | 1억 3,500만원 | 1억 800만원 | 2회 | 2026.08.13 |
| 서울특별시 강서구 화곡동 936-6 트러스트 제6층 제601호 | 3억 7,100만원 | 3억 7,100만원 | 1회 | 2026.08.13 |
| 서울특별시 강서구 화곡동 922-17 우공아파트 제8층 제802호 | 2억 6,200만원 | 2억 960만원 | 2회 | 2026.08.13 |
| 서울특별시 강서구 화곡동 24-92 아덴하임 제4층 제411호 | 2억 4,300만원 | 1억 9,440만원 | 2회 | 2026.08.13 |
감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록
감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는
진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아,
실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2024.08.28 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2024.08.28 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
위치 및 주위환경
본건은 서울특별시 강서구 화곡동 "서울화곡초등학교" 북측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 오피스텔, 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.
본건은 서울특별시 강서구 화곡동 "서울화곡초등학교" 북측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 오피스텔, 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.
교통상황
본건까지 차량의 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철역(5호선 "화곡역") 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.
본건까지 차량의 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철역(5호선 "화곡역") 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.
건물의 구조
철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상8층 건물 내 제2층 제201호로서, (사용승인일 : 2021.03.19) 외벽 : 석재붙임 마감 등, 창호 : 새시창호 등 입니다.
철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상8층 건물 내 제2층 제201호로서, (사용승인일 : 2021.03.19) 외벽 : 석재붙임 마감 등, 창호 : 새시창호 등 입니다.
이용상태
오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문조사 되었습니다.
오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문조사 되었습니다.
설비내역
기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기 설비, 주차 설비 등이 구비되어 있습니다.
기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기 설비, 주차 설비 등이 구비되어 있습니다.
토지의 형상·이용상태
본건 토지는 인접지 대비 등고평탄한 정방형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다.
본건 토지는 인접지 대비 등고평탄한 정방형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다.
인접 도로상태
본건 북동측으로 노폭 약 8m 내외 및 남동측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
본건 북동측으로 노폭 약 8m 내외 및 남동측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
공법상 제한 (용도지역 등)
도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
기타 기재
해당 없습니다.
해당 없습니다.
임대관계
임대 미상입니다.
임대 미상입니다.
매각물건명세서 핵심 원문
경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로
적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.
| 최선순위 설정 | 2023.01.17. 압류 |
|---|---|
| 인수되는 권리 | 2023.06.23. 제110265호 주택임차권등기 (을구 1번) |
| 지상권 개요 | (기재 없음) |
| 비고란 | - 매수인에게 대항할 수 있는 임차인 있음, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액을 매수인이 인수함. - 본건 건물 외벽에 'K오피스텔2차'로 표시되어 있음 |
원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2024타경133555)로 확인하세요.
건물 등기 사항
📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다.
등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고,
요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다.
올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.
로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.
물건 정보 (정확한 숫자)
| 감정가 | 234,000,000원 |
|---|---|
| 최저매각가격 | 119,808,000원 |
| 입찰 보증금 (10%) | 11,980,800원 최저가의 10% |
| 청구금액 | 249,498,199원 — 채권자가 받으려는 돈 |
| 유찰 | 3회 |
| 매각기일 | 2026.08.27 제112호 법정 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 화곡로42길 24, 제2층 제201호 |
| 내역 | 철근콘크리트구조 25.48㎡(7.7평) |
| 사건 접수 | 2024.08.28 · 개시결정 2024.08.29 |
| 배당요구종기 | 2024.11.28 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나 |
인근 실거래가 (국토부 신고 기준)
경매가 아닌 일반 매매로 실제 거래된 가격입니다. 감정가·최저가가 시세 대비
어느 수준인지 가늠하는 기준이 됩니다.
| 거래일 | 단지 | 전용 | 층 | 거래금액 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.08.11 | 에어뷰21-2오피스텔 | 26.91㎡ | 6 | 7,600만원 |
| 2026.08.11 | 비원오피스텔 | 36.99㎡ | 8 | 1억 5,700만원 |
| 2026.08.11 | 휴먼빌 | 30.8㎡ | 6 | 1억원 |
| 2026.08.11 | 대룡드림타워-Ⅱ | 27.34㎡ | 9 | 8,700만원 |
| 2026.08.11 | 휴먼빌 | 25.64㎡ | 9 | 9,000만원 |
| 2026.08.10 | 힐스테이트에코마곡 | 24.09㎡ | 10 | 1억 6,900만원 |
| 2026.08.10 | 줄리엣오피스텔 | 25.42㎡ | 4 | 9,000만원 |
| 2026.08.10 | GM Valley | 38.08㎡ | 4 | 2억원 |
건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분
1동
철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 업무시설(오피스텔)
지1층 132.03㎡
1층 43.34㎡
2층 127.76㎡
3층 127.76㎡
4층 127.76㎡
5층 127.76㎡
6층 127.76㎡
7층 127.76㎡
8층 127.76㎡
전유
철근콘크리트구조 25.48㎡
| 소재지 | 지목 | 면적 | 지분 |
|---|---|---|---|
| 서울특별시강서구화곡동24-106 | 대 | 218㎡ | 7.71/218 |
상세 자료 (원본 문서)
아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다.
우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다.
(등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)
| 자료 | 우리 페이지 반영 |
|---|---|
| 사진 / 지적도 | ✅ 대표 사진 + 전체 보기 |
| 감정평가서 | ✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등) |
| 매각물건명세서 | ✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고) |
| 현황조사서 | ✅ 점유관계·임차인 |
| 기일내역 | ✅ 회차별 유찰·낙찰 이력 |
| 건물 등기 | 💰 유료 — 프로토타입 미제공 |
| 건축물대장 · 문건접수/송달 | 🔜 추가 예정 (무료 자료) |
이 페이지의 용어, 쉽게
- 감정가 / 최저매각가격
- 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
- 유찰
- 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
- 최선순위 설정 (말소기준)
- 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
- 대항력 있는 임차인
- 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
- 인수되는 권리
- 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
- 매각물건명세서
- 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.